«За одну ночь цена выросла на 500k — о чем тут говорить?» В Шанхае на рынке вторичной недвижимости продавцы резко повышают цены, покупатели отказываются соглашаться

Спросите у ИИ · Окажется ли повышение цен в период оживления рынка контрпродуктивным?

Чжанцзянский программист Сяоюй снимает квартиру в районе Цзинцяо уже почти год и присматривается к одному варианту стоимостью более 7 миллионов юаней. Он хотел воспользоваться праздниками в честь Цинмина, чтобы посмотреть квартиру, но, открыв приложение, увидел: сразу скачок на 8B. «О чем тут тогда договариваться?» — сказал он.

Это не единичный случай. После выхода в Шанхае «Нового семи пункта» по рынку недвижимости в марте объем сделок с подержанным жильем достиг пятилетнего максимума. Многие покупатели испытывают явное желание поскорее вступить в игру. На праздники Цинмин — самое подходящее время для просмотра: весна в самом разгаре. Однако некоторые покупатели обнаружили, что квартиры, которые им нравятся, либо внезапно дорожают, либо с ними вообще не удается договориться.

Госпожа Ся посмотрела на пригородную квартиру в старом жилом фонде площадью менее 100 квадратных метров. Накануне вечером они уже обсуждали цену в 2 миллиона юаней, а на следующий день продавец «сел на место» и поднял до 2,05 миллиона. Ей стало и смешно, и горько: «Я думала, что при текущей ситуации большинство домовладельцев будут снижать цену и выставлять на продажу. А если сейчас поднимают цену — это что, “прикрытие”, чтобы продать соседям?» Впоследствии она сменила цель и приобрела другой вариант: старую квартиру 1995 года постройки, площадью 93 квадратных метра (строительная площадь), по цене 1,9 миллиона юаней.

Сяо Сюй — «шаньхайский пришелец» со стажем всего в три года после выпуска. Перед праздником Весны он присмотрел «старое, ветхое и маленькое» жилье в районе Путuo, и хотел воспользоваться каникулами, чтобы поторговаться по цене. Но он еще не успел и рта раскрыть — продавец уже поднял цену на 150 тысяч. Она не знала, что делать, и опубликовала пост с просьбой о помощи: «Разница в психологических ожиданиях с домовладельцем — 150 тысяч. Какие есть приемы для переговоров?»

Посты с просьбами о помощи на социальных платформах.

Данные также подтверждают, что у продавцов меняется настрой. В марте средняя цена листинга подержанного жилья в Шанхае выросла в месячном сравнении всего на 0,08%, завершив падение, тянувшееся 33 месяца подряд.

Многие продавцы снова загорелись ожиданиями роста цен. Один посредник отмечает: с марта в нескольких районах Шанхая появилось явление, когда продавцы добавляют надбавки и придерживают квартиры, не спешат продавать. Цена, согласованная заранее, внезапно пересматривается назад: несколько популярных жилых комплексов сразу подняли цену на 100–500 тысяч, а некоторые даже приостановили выставление, взяв паузу и наблюдая за рынком.

Настроение продавцов можно понять, но в отрасли в целом считают: сейчас повышать цены — не обязательно самое лучшее решение.

Аналитик шанхайской компании Zhongyuan по недвижимости Лу Вэньси указал: причина оживления оборота в этом цикле — не старт полного цикла роста цен, а то, что благодаря новому регулированию в массовом порядке высвобождаются ранее накопленные «насущные» потребности. В сделках с подержанным жильем в марте более 70% приходятся на общую стоимость ниже 3 миллионов. Со стороны спроса основной покупательский контингент по-прежнему — жилье для собственного проживания у людей с ограниченным бюджетом, для которых цена крайне чувствительна.

Со стороны предложения: в целом объем листингов в Шанхае по-прежнему находится в разумном диапазоне, дефицита «нет — не найдешь квартиру» не наблюдается. «Сейчас “горячо” не в ценах, а в сделках. Цена лишь только перестала падать и стабилизировалась; резкое увеличение надбавок, наоборот, напрямую оттолкнет покупателей с насущной потребностью и лишит объект конкурентоспособности», — сказал Лу Вэньси.

Например, в районе Пудун по квартире «две комнаты и гостиная» стороны договорились о цене 5,8 миллиона, но в последний момент продавец добавил 80 тысяч. Покупатель сразу отказался и в итоге купил в том же жилом комплексе квартиру с тем же планом. Продавец ждал месяц, пока придет следующий покупатель, и в итоге сделка закрылась по 5,72 миллиона. В результате он не только заработал на 80 тысяч меньше, чем планировал изначально, но и дополнительно оплатил еще один месяц издержек владения.

«Ключ — уловить окно и решительно закрывать сделку», — советует Лу Вэньси. Для продавцов оптимальная стратегия — исходить из цен, соответствующих недавним сделкам: не наращивать цену бездумно и не “передумывать” в последний момент. Встретив покупателя с искренним намерением — быстро заключать сделку и фиксировать результат. Продавцам, которые меняют жилье (продают старое и покупают новое), тем более нужно держать темп: быстро продать старую квартиру и купить новую, использовать активный период рынка, чтобы монетизировать активы, и не упустить шанс только из-за ожидания дальнейшего роста цен.

Повышать или нет — решает продавец; покупать или нет — решает покупатель, голосуя ногами. У тех продавцов, у кого есть искренность, темп сделок ускоряется.

Журналист узнал: в Пудуне, в районе Хуаму, квартира площадью 94 квадратных метра выставлялась с искренним намерением продать — продавец корректировал цену 3 раза за полгода: с 8B до 5,8 миллиона. Только за праздники Цинмин было организовано 9 просмотров. В районе Чанчжэн (Путuo) по квартире площадью 131 квадратный метр продавец также менял цену 4 раза за полгода: с 8,4 миллиона до 7,68 миллиона. Только за праздники Цинмин — 13 просмотров.