В Хуэйчжоу, где цены на жильё резко упали, стал альтернативой Дубаю для среднего класса

Вопрос AI · Какая история развития скрывается за низкими ценами на жильё в Хуэйчжоу?

Автор / Ван Дун

Редактор / Янь Жуйи

Прошедшую неделю акционерные инвесторы на A-shares (китайской бирже) по-настоящему ощутили резкие подъёмы и падения.

Бурнее, чем на рынке A-shares, возможно, только недвижимость в Дубае.

С тех пор как началась война, всего за две короткие недели цены на жильё в Дубае рухнули на 30%.

В последние годы Дубай, благодаря льготной налоговой политике и низкому порогу «золотой визы», привлекал бесчисленных цифровых кочевников.

Многие верят: если у тебя есть немного сбережений и работа, которую можно выполнять удалённо, то можно приехать в Дубай и жить жизнью «раннего выхода на пенсию».

Но всё процветание основано на иллюзии безопасности «тихой гавани» Ближнего Востока в Дубае.

Когда разразилась война, новые иммигранты и отдыхающие-путешественники как будто проснулись: спать рядом с бочкой с взрывчаткой — действительно очень легко не высыпаться.

Так что, когда Дубай рушится, где станет следующей «гаванью для лежания» цифровых кочевников?

Кто-то дал ответ:

В далёком Востоке, в городе с названием Хуэйчжоу.

Хуэйчжоу — новая база цифровых кочевников

Когда кто-то говорит, что Хуэйчжоу — это новый мировой центр цифровых иммигрантов, многие шокированы, и все спрашивают:

Что такое Хуэйчжоу?

Хуэйчжоу — это город уровня префектуры (地级市) в провинции Гуандун, расположенный в юго-восточной части Гуандуна; город находится на восточной оконечности дельты Жемчужной реки, граничит с Гуанчжоу и Шэньчжэнем, является одним из важных городов Большого залива Гуандун — Гонконг — Макао, национальным историко-культурным городом…

Очевидно, всё вышеперечисленное не может объяснить, почему Хуэйчжоу стало новой «лёгкой базой» для молодёжи.

Сун Ючэнь — уроженец Хуэйчжоу, выпускник Первой средней школы Хуэйчжоу. Возможно, он может представлять многих тех, кто смотрит на Хуэйчжоу с надеждой.

По мнению «Сун Гэ» (孙割), у Хуэйчжоу есть множество преимуществ: низкие цены, безопасность, красивые пейзажи, благоприятный климат и возможность жить с комфортом. Будь то Бангкок, Синьшань, Нью-Йорк или Лондон — всё это не сравнится с ним.

Сун Ючэнь не был первым, кто рекомендовал Хуэйчжоу.

В «Прощай, любимец» (《再见爱人》) бывшая «на ходу» интернет-звезда Люй Цзишоу (留几手) давно и по-настоящему мечтал: после всего этого переехать в Хуэйчжоу и жить в большой квартире, ежедневно кататься на мотоцикле и «серфить», смотреть на море, а весной и тёплые цветы встречать лицом к морю.

Если подняться по времени ещё на тысячу лет назад, то ещё задолго до этого в Хуэйчжоу уже кто-то из известных интернет-знаменитостей произнёс такую фразу:

За день съедаю триста личи,
не отказываюсь долго жить в Линнане (岭南).

Хуэйчжоу — это не маленький город. По площади это второй по величине город в кластере Большого залива Гуандун — Гонконг — Макао: 11 тысяч квадратных километров, что примерно равно 6 Шэньчжэням. По населению: здесь живёт более 6 миллионов человек. По экономике: общий ВВП Хуэйчжоу уверенно удерживается на 5-м месте в провинции Гуандун.

Но образ города Хуэйчжоу не слишком соответствует этим данным:

Это гигант на бумаге и маленький городок на ощущениях.

Всё потому, что, будучи зажатым между такими топовыми городскими кластерами, как Гуанчжоу, Шэньчжэнь и Дунгуань, сияние Хуэйчжоу неизбежно становится тусклее.

Все говорят, что Хуэйчжоу хорош. Так где именно он так хорош?

Чем больше территория, тем сильнее разбросаны отрасли и население Хуэйчжоу. В районе Хуэйчэна есть городская «дымка» старого города и его огоньки, но до Гуанчжоу и Шэньчжэня далеко; в Хуэйяне и Даяване, ближе к Шэньчжэню, — целые цепочки изолированных «спальных городков».

Гуляя по Хуэйчжоу, трудно ощутить то «давление большого мегаполиса», которое наваливается в Гуанчжоу и Шэньчжэне. Вместо этого чувствуешь, что город состоит из множества несвязанных между собой маленьких городков.

〓 Источник фото: Xiaohongshu @麦克抽

Жильё здесь, как утверждают, может вместить всё население провинции Гуандун.

И благодаря избыточному предложению цены на жильё в Хуэйчжоу долгое время держатся на очень низком уровне.

В удалённых районах вокруг залива Шуанъюэвань (双月湾) и побережья Сюньляовань (巽寮湾) жильё у моря можно найти за десятки тысяч за комплект — примерно как цена в соседнем Шэньчжэне за 1 квадратный метр.

Даже новые квартиры на неплохих локациях стоят лишь 7–8 тысяч за квадратный метр — примерно треть от Дунгуаня.

Если арендовать, то ещё выгоднее: за 1–2 тысячи в месяц можно снять прибрежную двухкомнатную квартиру, море без ограничений по виду, плюс клининг.

Дёшево не только жильё.

По сравнению с Шэньчжэнем и Гонконгом, уровень цен в Хуэйчжоу — почти как благотворительность. Утренний чай с цифрами-однозначными, суповые «фэнсы» из Хэнли (横沥) по 15 юаней за миску — это массаж для души для каждого работающего человека.

На улице Шуйдун (水东街) даже в два часа ночи всё ещё можно поесть самые свежие морепродукты в уличных забегаловках.

Дешевизна не обязательно означает отсутствие нормального товара; качество жизни в Хуэйчжоу тоже неплохое.

Предыдущей «гаванью для лежания», которую молодёжь активно преследовала, был Хэган (鹤岗) в Хэйлунцзяне — там цены на жильё ещё ниже: за несколько десятков тысяч юаней можно купить двухкомнатную квартиру.

Теперь первая волна молодых людей, уехавших в Хэган, уже во многих случаях вернулась. Всего лишь один зимний сезон — и этого оказалось достаточно, чтобы преподать урок тем молодым людям, которые не понимают меры и важности последствий.

По сравнению с мучительным климатом, ещё более серьёзная проблема в Хэгане — оторванность от современной жизни.

Даже город «пяти государств» (五国城), где Сунь Хуэйцзун (宋徽宗) сидел в холодной тюрьме, или Нингута (宁古塔), куда отправляли в изгнание Чжэн Юаньдао — всё равно расположен чуть южнее, чем Хэган.

Здесь тебе не найти ничего похожего на достойную работу, и о каком-либо круге общения говорить тоже не приходится.

Все эти проблемы в Хуэйчжоу напрочь отсутствуют.

Здесь можно одной педалью газа добраться до Шэньчжэня; съездить в Гонконг и Гуанчжоу — по интенсивности это примерно как ежедневная дорога на работу для «работников на маршруте» в Пекине.

Цифровые кочевники могут «уйти от мира», но не могут отключиться от реальности. В Хуэйчжоу ты можешь узнавать не только ветер с Тихого океана, но и новости с переднего края эпохи.

〓 Певцы из Хуэйчжоу: «Ланьцзо»

Поскольку аренда площадок и расходы на безопасность в Хуэйчжоу ниже, чем в Шэньчжэне, многие крупные артисты теперь пропускают Дунгуань и предпочитают Хуэйчжоу как постоянную точку туров в Большом заливе.

Ты можешь без особых усилий поддерживать социальный круг уровня топовых «первого эшелона» городов, и даже культурная жизнь не выпадет из твоего графика.

А ещё здесь обстановка совсем не сравнима с Хэганем.

Хуэйчжоу — один из городов страны с самым хорошим качеством воздуха.

Зимой средняя температура зимой — 15℃; в году максимум холодными бывают всего пару недель. На Новый год можно ходить в футболке с коротким рукавом, а открыть дверь — и перед тобой уже лучший пляж провинции Гуандун.

Теплее, чем в Хэгане; дешевле, чем в Дали; удобнее, чем в Жушань (乳山)…

Так выходит, что Хуэйчжоу — почти рай. Но разве у Хуэйчжоу нет недостатков?

Конечно, всё не так просто, как ты думаешь.

Кто идёт вперёд, неся нагрузку

Когда молодёжь начинает прибывать в Хуэйчжоу, они обнаруживают: там уже есть дедушки и бабушки.

Особенно — дедушки и бабушки с Северо-Востока.

По сравнению с молодыми людьми, которые только что осознали, что кочевник может быть своего рода статусом, они — старожилы, и современные «кочевые народы», что мигрируют между местами.

В Хуэйчжоу можно есть самые аутентичные северо-восточные шашлыки и старомодный острый «ма-ла-тан»; почти как на Хайнане (Санья);

в Даяване и Сюньляовань северо-восточный диалект — это универсальный язык.

Ещё более десяти лет назад в Хуэйчжоу реклама покупки жилья уже была ориентирована на северо-восток.

По мотивам и потребностям, уход на пенсию и «лежание» имеют много общего.

Для пожилых людей зимы на севере — это не только низкая температура: ещё и высокие расходы на отопление, крайне низкая доля активности на улице и угрозы здоровью дыхательных путей и сердечно-сосудистой системы.

Для молодёжи же «обморожение» — это другая форма: высокая аренда в городах первого эшелона, бесконечные переработки и крайне высокая цена социальных контактов.

Пожилые лечат тело, молодые лечат душевное состояние.

Чтобы ответить, как Хуэйчжоу превратился в нынешнюю «долину цен», нужно начать с сумасшедшей истории строительства города, которая происходила у этой площадки.

Примерно в 2015 году, когда цены на жильё в Шэньчжэне начали резко расти, ограничения на покупку всё время ужесточались. Те «новые шэньчжэньцы», которые не успели «встать на борт», начали переносить цель на спутниковые города в Большом заливе.

Хуэйчжоу, где земли предлагали достаточно много и не было ограничений на покупку, стало первоочередным выбором для гостей из Шэньчжэня.

Тогда девелоперы вроде Country Garden (碧桂园) и Financial Street (金融街) возглавили в Хуэйчжоу беспрецедентную «стройку города».

Жилые проекты в Даяване: офисы продаж были построены как аэропорты, и каждый день сотни автобусов из Шэньчжэня — а иногда даже из разных мест по стране — приезжали «приводить клиентов».

Самый промывающий мозги слоган того времени был**“Жильё в виллах с видом на море за цену 1/5 от цен на жильё в Шэньчжэне”.**

〓 Эта эпическая «пирожная» мечта до сих пор не реализована

В те годы, когда ещё не было и тени тоннеля между Шэньчжэнем и Чжуншанем (深中通道), а линия метро 14 всё ещё была на бумаге, многие инвесторы поверили в сказку «Шэньчжэнь и Хуэйчжоу — один город по развитию», считая, что это следующий Южный район Шэньчжэня (Наньшань).

В 2016 году близлежащие к Шэньчжэню объекты в Даяване — с 7000 юаней/㎡ — быстро подскочили до 130k (13k) за㎡.

И даже этого было мало: за всё ещё нужно было с боем, со всякими доплатами за чай, платой за смену названия, «связыванием» парковочных мест…

Хуэйчжоу тогда не только привлекал огромное число покупателей из Шэньчжэня, но и посредством мощной сети дистрибуции собирал деньги из разных уголков страны.

Многие даже не смотрели квартиры: достаточно было посмотреть макеты, и уже подписывали договор.

В этом и слава, и причина провала — тоже в Шэньчжэне.

В 2021 году, когда девелоперы начали «взрываться» (финансовые дефолты), а регулирование рынка жилья ужесточилось, рынок недвижимости в Шэньчжэне начал остывать. Как «тень» шэньчжэньского рынка, недвижимость в Хуэйчжоу почти за одну ночь соскользнула вниз.

Истории, которые поддерживали нарратив о ценах в Хуэйчжоу, и правда выглядели не очень крепкими.

Задержки с восточным продлением метро долго не позволяли ему материализоваться; прогресс межгородских связей «Шэньчжэнь — Хуэйчжоу / Шэньчжэнь — Дачжоу (深大城际)» тоже оставался неудовлетворительным. Долгие годы покупали мечту про «Восточный курс Шэньчжэня» и «интеграцию Шэньчжэнь — Хуэйчжоу», но всё это оставалось на бумаге.

Каждому городу первого эшелона нужен Хуэйчжоу

До сих пор у многих дома «заперты» в Хуэйчжоу.

Например, мой друг Сяо Ван.

В 2019 году он ворвался на рынок недвижимости Хуэйчжоу, тщательно выбирая квартиры. Сегодня их даже отдают бесплатно — и всё равно никто не хочет: оставшиеся долги по кредитам теперь больше, чем полная стоимость новой квартиры с нуля.

Владельцы, которые покупали в том же жилом комплексе вместе с ним, в среднем потеряли более 50% стоимости своих активов.

Для людей, которые купили неправильное жильё в неправильное время, в неправильном месте и по неправильной цене, это мучительный процесс «разгрузки с плеч» (де-левереджинга). Но для молодых людей, приехавших сюда как «перелётные птицы»:

Хуэйчжоу — место, где нет исторического груза.

Бурный «неконтролируемый рост» недвижимости тех лет оставил здесь здания и инфраструктуру, намного превышающие способность города переваривать население. Эти избыточные ресурсы как раз оказались в руках молодых людей, которые хотели выбраться из рутины «внутренней конкуренции» и жить с низкими затратами.

После десятилетия притирки обещанные тогда «пироги» — скоростные поезда, часть коммерческой инфраструктуры, зелёные парки — пусть и медленно, но всё же приземлились.

Каждый порыв морского ветра из Даяваня за спиной несёт молчаливый вздох владельца жилья из Шэньчжэня, который оказался «в ловушке» слишком завышенной покупкой.

После того как пузырь очистили, Хуэйчжоу вдруг стало местом, более дружелюбным для молодёжи.

Цены на жильё ухудшились — зато жизнь начала налаживаться. Дешёвые квартиры у моря и больше не переполненные прибрежные пешеходные дорожки вернули Хуэйчжоу его истинную сущность — курорта.

Конечно, те молодые люди, которые хлынули в Хуэйчжоу, очень быстро тоже обнаружат неудобства.

Те дешёвые квартиры у моря и апартаменты, которые показывают в кадре видеоблогеры, в большинстве своём находятся в приграничных с Шэньчжэнем районах вроде Даяваня и округа Хуэйянь (惠阳区).

〓 Двойной месяц-бэй в Хуэйдуне (惠东, 双月湾) — один из самых популярных курортов Хуэйчжоу

Добраться отсюда до главного городского района Хуэйчэна (惠城区) — транспортно крайне неудобно.

До Шэньчжэня скоростной поезд действительно можно попасть быстро — примерно 20 минут с одного рейса, выглядит красиво, но реальная проблема в другом: как выйти из дома.

Большинство популярных жилых комплексов — это изолированные закрытые сообщества. Про общественный транспорт нельзя сказать, что он плохой, его скорее почти нет.

Если ты не покупаешь автомобиль, то вход и выход возможны только на автобусах-шаттлах или на крайне трудно вызываемых картах-по-запросу (网约车). А если ты покупаешь машину, чтобы жить в Хуэйчжоу, то теряешь смысл «статуса кочевника».

Здесь есть больницы уровня «три класса» (三甲), есть Sam’s Club (山姆超市), но люди не ходят туда каждый день. Важный для жизни городской бизнес фактически сводится к «ну так себе, чуть лучше, чем ничего».

Низкие цены на жильё изначально являются следствием избыточного предложения. Поэтому, если ты живёшь здесь, тебе неизбежно придётся столкнуться ещё с одной проблемой, порождённой избытком:

Нет соседей.

Во многих супербольших кварталах уровень заселения составляет всего около 20–30%. Днём ещё терпимо, но впечатление вечером уже далеко не такое приятное.

Даже самый i (самый «IT-шный» / «ай-», как сокращение) легко недооценит свою потребность в общении.

Но для молодых людей, которые «прибывают и убывают свободно, как перелётные птицы», эти короткие стороны и реальное неудобство на самом деле не являются настоящей проблемой.

Единственная проблема в том, что история уже давно научила: когда место из узкого круга превращается в массовое, и его превращают в «рай для лежания», подпитывая социальными приложениями и короткими видео, то хлынет толпа туристов, а интернет-знаменитые кофейни заполнят каждый угол. Тогда цены на жильё и аренда незаметно начнут расти, а цены в целом постепенно поднимутся — и стоимость жизни снова поползёт вверх.

Все достоинства, которые когда-то удерживали нас и заставляли остаться, будут всё больше и больше людей «постепенно заселять дорого».

Когда Хуэйчжоу действительно станет идеальным государством, где молодёжь собирается толпами, оно уже не будет тем Хуэйчжоу с низкой стоимостью, медленным ритмом и возможностью спокойно «лежать», каким оно является сейчас.

Возможно, в тот момент молодёжи снова придётся искать следующий Хуэйчжоу.