«沪七条» прошёл месяц: заключено сделок с первичным и вторичным рынком на 25 700 квартир, отрасль отмечает «золотой третий месяц установлен, серебряный четвёртый ожидается»

Вопрос AI · Как быстро восстановить рыночное доверие в сфере недвижимости в Шанхае с помощью новых мер?

Журналист Jiemian News | Ван Тинтин

С момента выхода новых мер «Семь положений Ху» в Шанхае в сфере недвижимости наступила тёплая весна.

27 марта Jiemian News сообщили в Шанхайском бюро по жилищному строительству и управлению объектами недвижимости (房管局): с момента введения новых «Семи положений Ху» прошло один месяц, суммарные объёмы сделок по жилью на первичном и вторичном рынках в Шанхае составили 2,17 млн м² (25,7 тыс. квартир), что на 11% больше, чем в тот же период после Весеннего фестиваля в прошлом году.

Во‑первых, на рынке вторичного жилья выросли объёмы при стабильных ценах. Новые «Семь положений Ху» существенно сократили период восстановления рынка после Весеннего фестиваля; объём сделок по вторичному жилью демонстрирует тенденцию к росту по неделям. За месяц действия новой политики объём сделок по вторичному жилью в Шанхае составил 1,92 млн м² (23,7 тыс. квартир), что на 19% больше, чем в тот же период после Весеннего фестиваля в прошлом году.

Ценовой индекс в месячном сопоставлении (к предыдущему месяцу) перешёл из отрицательной зоны в положительную: в феврале индекс цен на вторичное жильё по городу вырос на 0,2% м/м; после 9 месяцев подряд снижения м/м начиная с мая прошлого года показатель развернулся и снова стал положительным.

Активность на рынке новостроек также повысилась. После выхода новых «Семи положений Ху» в Шанхае открыли продажи/запустили бронирование 20 проектов; в некоторых сегментах спрос был особенно горячим, например проекты «Binjiang Anlan ting» в районе Фэнлинь (Сюйхуэй), «Chao Ming Jiangdi» в районе Северного Вайтаня (Хункоу), «Xing Hao Mingdi» в сегменте Дашань (Баошань) и т.п.; коэффициент бронирования везде превысил 1, а по проекту «Xing Hao Mingdi» продажи на старте практически полностью распроданы.

По мнению специалистов, в этом году одновременно оживились рынки первичного и вторичного жилья; «маленькая тёплая весна» (小阳春) может получиться достаточно качественной. «Эффект новой политики заметен, тенденция восстановления рынка ясна; можно сказать, что март уже закрепил основу, а апрель обещает быть хорошим».

Застройщики активно «собирают урожай» «маленькой тёплой весны» в сфере недвижимости

Новые «Семь положений Ху»: в большинстве проектов Шанхая количество визитов и объём сделок идут синхронно вверх, демонстрируя динамику «роста объёма и качества одновременно». Девелоперы берут окна возможностей и активно выводят проекты на продажу для ускорения распродаж — нацеленность на «маленькую тёплую весну» в недвижимости.

«Судя по данным из офисов продаж, после введения новых мер проектам удалось добиться двух ключевых прорывов: во‑первых, резкий всплеск числа визитов; во‑вторых, прорыв по объёму сделок», — заявил Лу Ихуахуа (陆溢华), директор по маркетингу компании China Overseas (中海) в Шанхае. — «Например, в “Anlan Shanghai”: в первый же выходной после введения политики число визитов за неделю выросло в 10 раз, а в горячей распродаже было зафиксировано примерно 25.7k юаней выручки».

Лу Ихуахуа рассказал, что на рынке с общим ценовым уровнем в сегменте «миллион юаней» (тысячами/десятками миллионов) выдаются и другие проекты. Среди них: в Чжэньжу (真如), район Путуо — China Overseas · Huan Yu Jiu Zhang (中海·环宇玖章); после новых мер второй этап был запущен «по инерции», и в этом месяце число визитов вновь установило исторический максимум — есть шанс превысить 1300 комплектов. В районе Янпу (杨浦) — China Overseas · Yun Di Jiu Zhang (中海·云邸玖章): после публикации новых мер произошёл двойной всплеск потока клиентов и сделок; визиты в сопоставлении с февралем выросли на 500%, а сделки — на 254% м/м.

«От “Anlan Shanghai” до “Shuang Jiu” с красными проектами-«хитовыми красными» (红盘) — по данным нескольких проектов China Overseas убедительно видно, что проводимая политика по восстановлению рыночного доверия продолжает проявляться. У покупателей заметно усилилось желание выходить на рынок; Шанхайская недвижимость входит в новую фазу устойчивого улучшения», — отметил Лу Ихуахуа. — «Выход “Семи положений Ху” не только привёл к возвращению рыночной горячности, но и оказывает заметное стабилизирующее влияние на дальнейшие рыночные ожидания».

Госпредприятие‑девелопер (央企) Poly Development также вошло в период «сбора урожая». Представитель Poly Development указал: «С точки зрения данных по нашим проектам: число новых визитов выросло на 74% относительно января–февраля, а количество сделок выросло на 30% относительно периода до введения политики. Активность уже вернулась к уровню примерно годичного максимума, начиная с марта 2025 года; скорость общего потепления заметна».

После введения новых мер Poly Development добилась впечатляющих результатов по ряду проектов в Шанхае. В проекте Poly · Douhui Hexu (保利·都汇和煦) в районе Цзяньцяо (颛桥) Миньханя: всего за 20 дней после выхода политики число визитов превысило 1380 комплектов, было забронировано 72 квартиры, сумма сделок составила 487 млн юаней. Максимум по объёму сделок в сутки постоянно обновлялся до 16 квартир, а дневная конверсия достигала до 20%; прогноз продаж на этот месяц — свыше 100 квартир.

По проекту Poly Expo Tianyue (保利世博天悦) рост визитов относительно периода до политики составил около 25%; среднее число визитов в неделю — около 110 групп. Повышается общая цена сделок: у продуктов стоимостью 50 млн юаней (50M) скорость продаж выросла на 50%, а рост общей цены сделок — на 12,5%.

Эффект новой политики продолжает высвобождаться: China Construction First Product (中建壹品) заявила, что намерена «в полной мере ускорить продажи и распродажи, а также работу по обслуживанию клиентов по проектам Bund Yuanjing (外滩元境) и Fuxingli (复兴里), и последовательно продвигать девелопмент и вывод на рынок проекта I10-01».

С момента реализации политики (уже четыре недели) обратная связь по рынку для проекта China Construction No.1 · Bund Yuanjing (中建壹品·外滩元境) была довольно позитивной. По словам заместителя генерального директора China Construction No.1 Huadong (中建壹品华东) Чжан Куна (张锟), число визитов клиентов относительно праздничного периода выросло на 47%, а объём бронирований в период продаж увеличился на 112%.

Согласно данным первичного мониторинга по China Construction No.1 · Bund Yuanjing, в сделках, обусловленных клиентами, пришедшими после того, как политика дала импульс: наибольшая доля — у клиентов, на которых повлияли улучшение ожиданий рынка и возврат доверия; она достигает 54%, став самым основным фактором, тянущим сделки. Второй по значимости — поддержка кредитной политики через фонд公积金, повышение эффективности обмена вторичным жильём, а также высвобождение рациональных потребностей в жилье у не‑шанхайских резидентов (非沪籍): их доли составляют соответственно 23%, 15% и 8%.

Как стало известно Jiemian News, компания Jianfa Real Estate (建发房产) — государственное предприятие по линии госсектора Сямэня — тоже извлекла выгоду из «эффекта красных мер “Семи положений Ху”». По её принадлежащим шанхайским проектам одновременно выросли и число визитов, и объём сделок, а общий результат продаж оказался хорошим.

«Проект Ruihu (瑞湖) в новом районе Цзиньшань: посещаемость таунхаусов по месяцам выросла на 12%; проект Haichen (海宸) в районе Янпу — Xinjiangwan (新江湾): в выходные дни среднее число эффективно обслуживаемых клиентов в офисе продаж превысило 120 групп, что вдвое больше, чем до выхода политики», — считает Чэнь Фэн (陈凤), заместитель генерального директора шанхайского подразделения Jianfa Real Estate. — «Это показывает, что выход “Семи положений Ху” эффективно активировал потенциальный спрос на рынке недвижимости, помогая большему числу покупателей снова направить внимание на рынок жилья».

По мнению Чэнь Фэн, после внедрения новых мер у клиентов с жёстким спросом (刚性需求) покупательский настрой стал более стабильным. Проекты Qingpu Impression Qingcheng (青浦印象青城) и Jinshan Langyue (金山朗玥) демонстрируют яркие результаты продаж с марта; есть шанс обновить максимум, достигнутый с последнего квартала прошлого года. «Более 60% — это клиенты, приобретающие впервые жильё; они говорят, что выход политики снял их прежние опасения по поводу колебаний цен, и теперь они охотнее принимают решение о покупке».

В нескольких районах Шанхая рынок недвижимости стабилизируется и возвращается к росту

Под воздействием мер по стимулированию, активного вывода проектов со стороны компаний и «резонанса» со стороны рыночного спроса каждый регион Шанхая демонстрирует заметные результаты.

Согласно данным, полученным Jiemian News в бюро по недвижимости района Сюйхуэй (徐汇区房管局), после выхода «Семи положений Ху» за три недели продолжается повышение структуры сделок по первичному жилью: как по площади, так и по ценовым сегментам. Особенно заметно ускорилось высвобождение спроса на высококачественные проекты улучшенного типа — в диапазоне 150—300 м² и общей ценой свыше 25 млн юаней.

Что касается вторичного рынка, то с момента публикации новой политики желание покупателей выходить на рынок заметно усилилось, у продавцов выставление на торги стало более активным; скорость «переваривания» складских/остаточных запасов жилья выросла, что постоянно укрепляет «дно» рынка.

По данным: в первую неделю после внедрения политики число сделок по вторичному жилью в Сюйхуэе выросло примерно на 22,5% по сравнению с прошлой неделей; суммарная площадь сделок заняла второе место среди центральных городских районов. По данным размещения объявлений, в последнее время объём листинга вторичного жилья в цепочке Lianjia (链家) в Сюйхуэе в пересчёте к февралю по неделям снизился на 4,2%, причём сокращение листинга в старых кварталах было относительно более заметным. Одновременно средняя цена выставления стабилизировалась без дальнейшего падения: в месячном/недельном сопоставлении выросла на 0,6%.

Бюро по недвижимости района Сюйхуэй заявило, что с момента выхода политики ожидания рынка улучшаются поступательно. Жёсткий спрос и спрос на улучшение, накопленные ранее, высвобождаются в упорядоченном порядке в период «окна политики», а ситуация с формированием дна и стабилизацией рынка дополнительно укрепилась.

«С момента внедрения политики примерно за месяц отклик рынка жилья в новом районе (新区) оказался хорошим. Многие покупатели перешли от наблюдения к действиям: число просмотров растёт, что, в свою очередь, стимулирует рост объёмов сделок как на первичном, так и на вторичном жилье».

Бюро по недвижимости района Пудун (浦东新区房管局) также отметило: после введения политики заметно повысилась «горячесть» продаж по первичным проектам. В офисах продаж быстрее растёт число визитов посетителей. До политики среднее число визитов в день составляло около 230; после политики — 323; рост 40%. Также заметно выросло число предварительных сделок (предбронирований): до политики среднее число предварительных сделок в день было 26, после политики стало 37; рост 42%.

Оживление на рынке вторичного жилья тоже достаточно заметно. С 26 февраля по 22 марта в районе Пудун было совершено 4751 сделка по вторичному жилью, общая площадь сделок составила 387.5k м²; это на 25% больше, чем до новой политики (январь 2026 года).

Считается, что новая политика «Семь положений Ху», введённая уже дала первые результаты; в последующие несколько месяцев эффект политики будет проявляться ещё более явно.

В районе Янпу «маленькая тёплая весна» в секторе недвижимости тоже набирает обороты. Согласно данным бюро по недвижимости района Янпу, после введения политики ускорилось продвижение распродаж по первичному рынку: например, проект «Mingde Xingli» (明德兴里) на участке старой застройки в районе Цзяньцяо улица Дацяо (大桥街道) — девелопмент и строительство (开发建设) компанией China Construction Third Engineering Bureau (中建三局) — в первой партии все 136 единиц жилья были распроданы. 12 марта во вторую партию было выведено 88 комплектов; за 3 дня rate реализации достиг 60%.

Также завершилось 25 марта бронирование по проекту Poly Development «Junwan Yayingyuan» (珺湾雅园): он обновил рекорд по количеству бронирований для проектов первого выхода в этом году, а доля бронирования составила 129%; число визитов клиентов — почти 5000 групп.

На вторичном рынке сохраняется активность. Объём размещения и объём сделок по мартовскому рынку растут синхронно: общий объём новых листингов в пересчёте к февральскому среднему дневному показателю вырос на 144%. В последние выходные растёт «горячесть» рынка вторичного жилья: средний дневной объём сделок за последнее воскресенье в марте в сопоставлении с предыдущим воскресеньем вырос на 17,7%, а ценовой индекс вырос на 1,8%.

Бюро по недвижимости района Цзиньшань (金山区房管局) указало: после введения политики рынок вторичного жилья в этом районе первым начал «разогреваться». В период с 1 по 22 марта по всему району Цзиньшань заключено 715 сделок, среднее число подписаний/регистраций онлайн (网签) за день — 32,5. В пересчёте к среднему дневному показателю за февраль (13,18) это рост на 146,6%. По сравнению с январём (23,06 в среднем в день) — рост на 40,9%.

«По первичному рынку — в целом сохраняется стабильность. По мере того как последующие проекты высокого качества будут постепенно выводиться на рынок, возможно, дальнейшее повышение тоже будет иметь место».

Общее мнение отрасли таково: выход «Семи положений Ху» отражает отличные способности правительства Шанхая в отраслевом регулировании, обеспечивает «подпорку» для стабильного и здорового развития отрасли, стимулирует рациональный спрос на жильё и даёт покупателям понять, что «доверие ценнее золота».