Годовой отчет в разрезе｜После выживания, сможет ли Тхао Тяньхай сделать China Jinmao «жить хорошо»?

Спросите AI · Как стратеги Тао Тяньхая могут снять риски по уже сформированным проектам?

Недавно China Jinmao опубликовала годовой отчет за 2025 год — это также первый годовой отчет с момента назначения Тао Тяньхая председателем. За весь 2025 год China Jinmao подписала объем продаж на 1135 млрд юаней, что на 16% больше; отраслевой рейтинг поднялся до 8-го места, достигнув исторического максимума; прибыль, причитающаяся акционерам (включая справедливую стоимость инвестиционной недвижимости и соответствующие доходы/расходы), составила 12,53 млрд юаней, что на 18% больше.

На пресс-конференции по результатам деятельности Тао Тяньхай заявил, что компания уже выполнила этапную задачу «выжить» и движется к цели «жить хорошо». Однако с учетом проблем «B-side», таких как отсутствие выплаты дивидендов, все еще тяжелое бремя по запасам и медленные темпы развития «второй кривой», сможет ли China Jinmao действительно «жить хорошо», — все еще предстоит проверить временем и рынком.

Источник данных: годовые отчеты China Jinmao за 2021–2025 годы. Репортер финансового отдела газеты «Синьцзинбао» «Бэйкэ Цайцзин» Юань Сюли. Инфографика

«Выжить» опираясь на «три способа, которые работают»

Прошлой весной, 11 марта, после достижения пенсионного возраста председатель Чжан Цзэнгэ вышел в отставку, и Тао Тяньхай принял обязанности председателя. На сегодняшний день он занимает эту должность уже в течение одного года. Согласно годовым отчетам за 2025 год, China Jinmao подписала объем продаж на 1135 млрд юаней, что на 16% больше; отраслевой рейтинг поднялся до 8-го места, достигнув исторического максимума; кроме того, компания обеспечила выручку 593,71 млрд юаней, что на 1% больше, чем годом ранее; прибыль, причитающаяся акционерам (включая справедливую стоимость инвестиционной недвижимости и соответствующие доходы/расходы), составила 12,53 млрд юаней, что на 18% больше.

Рисунок/снимок годового отчета China Jinmao

На встрече по разъяснению результатов деятельности Тао Тяньхай заявил, что этапная цель «выжить» была достигнута, и компания подтвердила «три способа, которые работают»: уйти от рыночной самостоятельной динамики через лидирование с продуктом; добиться успешного управления проектами, чтобы повысить уровень организационных возможностей; обеспечить обновление за счет улучшения прироста и оживления запасов.

Тао Тяньхай также отметил: на фоне глубокой корректировки в отрасли в 2025 году China Jinmao одной из первых в отрасли остановила падение и перешла к стабилизации. «За этим стоит то, что мы последовательно придерживаемся подхода “инвестировать и создавать эталонные стандарты”, делаем “эталонные стандарты” в продуктах и “эталонные стандарты” в операциях. Новые проекты реализовали схему “сделать 1 из 1”: в течение года было открыто 34 проекта, и все они дали эффект эталонного проекта».

Рост China Jinmao в 2025 году прежде всего обусловлен силой продуктов и стратегией фокусировки на городах с высоким уровнем возможностей. Четыре продуктовые линейки «Jin Yu Man Tang», представленные в 2024 году, были полностью внедрены в 2025 году, включая 6 проектов Jinmao Fu, 7 проектов Pu (Yu)-линейки, 5 проектов Man-линейки и 8 проектов Tang-линейки — они стали важным инструментом поддержки показателей продаж. В частности, Xi’an Jinmao Pu Yi Dongfang завоевал титул лидера по продажам в городе за год.

По мере раскрытия спроса на улучшенные продукты China Jinmao сосредоточила структуру продаж на городах с высоким уровнем возможностей и на качественных проектах. В 2025 году доля подписанных продаж в городах 1-го и 2-го эшелонов достигла 96%, а доля подписанных продаж в двух крупнейших регионах — Северном Китае и Восточном Китае — повысилась до 73%. Подписанные объемы продаж Jinmao в Пекине и Шанхае в обоих случаях превысили 200 млрд юаней, в Сиане — превысили 100 млрд юаней, а в ряде ключевых городов, включая Чжэнчжоу, Тяньцзинь и Сюнъань, компания демонстрирует преимущество над рынком. Поскольку продукты размещаются в городах ядра, в 2025 году средняя цена подписанного жилья компании выросла примерно до 2,7 万 юаней/кв. м, что существенно больше на 24% в годовом исчислении.

Одновременно China Jinmao ускорила вывод проектов на реализацию. Средний срок первого открытия новых проектов сократился до 5,2 месяца, а благодаря операционной стратегии «быстро открыть, быстро вернуть, быстро очистить» скорость возврата операционного денежного потока сократилась до 10,4 месяца, что обеспечивает быстрое возвращение средств и их повторное инвестирование.

В сфере управления заявили, что в отчетном периоде компания продолжала делать приоритетным «улучшение прироста»: начиная с 2024 года суммарно было получено 43 проекта, и все они ориентированы на ключевые города и ключевые районы, при этом средняя маржа чистой прибыли от продаж превысила 10%. Одновременно активно продвигалось оживление запасов: в 2025 году компания завершила ликвидацию по 47 проектам, совершенствовала подходы, применяла множество мер параллельно; в сумме 15 сделок по земельным участкам и 26 крупных объектов активов были реализованы в рамках оживления.

На финансовом уровне дополнительно проявляется преимущество, связанное с наличием фона центрального госпредприятия. В 2025 году средняя стоимость вновь привлеченного финансирования China Jinmao снизилась до 2,75%; в течение года стоимость финансирования на открытом рынке опустилась до 2,3%; неиспользованные банковские кредитные линии на руках превышают 700 млрд юаней.

«Вторая кривая» по качеству и скрытые риски по запасам

Однако потенциальные проблемы также нельзя игнорировать. Хотя в 2025 году прибыль, причитающаяся акционерам China Jinmao, увеличилась на 18% в годовом исчислении, чистая прибыль после вычета убытков по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости составила 13,63 млрд юаней, то есть лишь на 2% больше по сравнению с предыдущим годом, поэтому компания объявила о невыплате заключительных дивидендов. Кроме того, базовая прибыль на акцию в годовом исчислении снизилась на 16% до 4,38 分, качество прибыли вызывает сомнения.

Источник данных: годовые отчеты China Jinmao за 2021–2025 годы. Репортер финансового отдела газеты «Синьцзинбао» «Бэйкэ Цайцзин» Юань Сюли. Инфографика

Хотя валовая маржа в девелопменте недвижимости в целом выросла с 11% до 13%, это улучшение было обеспечено вкладом вновь приобретенных качественных проектов с чистой маржой свыше 10%, при этом прибыльность имеющихся старых складских запасов проектов компании по-прежнему слабая. Это и есть «последствие» прежней агрессивной экспансии. Проекты дорогих земель, размещенные в 3–4-м эшелонах и в слабых городах 2-го эшелона, по-прежнему остаются скрытым риском.

Рисунок/снимок годового отчета China Jinmao

На самом деле рынок давно обращает внимание на способность China Jinmao очищать уже сформированные запасы. Несмотря на то, что руководство подчеркивает активное оживление запасов через выкуп, замещение и подобные меры, масштабы запасов все еще остаются немалыми. Это означает: если в будущем рынок продолжит оставаться в вялом состоянии, эти запасы столкнутся с дополнительным давлением по дальнейшему обесценению.

На текущий момент девелопмент недвижимости по-прежнему является «якорем» результатов Jinmao. В 2025 году этот бизнес обеспечил выручку 494,76 млрд юаней, что составляет 80% от общей выручки. Что касается «второй кривой роста», на которую China Jinmao возлагает большие надежды, то она еще не сформировала силы поддержки, способной идти наравне с бизнесом девелопмента.

В частности, Jinmao Service в 2025 году обеспечила общую выручку 36,68 млрд юаней, что на 24% больше, но это лишь 6% от общей выручки; выручка от инвестиций в недвижимость составила 16,72 млрд юаней, что на 1% меньше, и это 3% от общей выручки; выручка от гостиниц — 16,20 млрд юаней, что на 5% меньше, и это также 3% от общей выручки. Помимо того, что общий масштаб ограниченно влияет на совокупную выручку, «вторая кривая» China Jinmao на текущий момент все еще характеризуется недостаточной мотивацией роста.

В 2026 году, «в целом по действиям на рынке земли мы будем действовать более активно. При активном, но не агрессивном общем тоне, будем тесно следовать ритму отрасли, своевременно оптимизировать инвестиционную стратегию, глубже развивать ключевые города, улавливать некоторые качественные возможности “окна” и продолжать устойчиво создавать продуктовые эталоны отрасли». Так заявило руководство. Ожидается, что в 2026 году отраслевой рейтинг и масштабы продаж China Jinmao в целом будут сохранять тенденцию к стабильному росту: «Хотя рынок по-прежнему будет “формировать дно”, структурные возможности все еще существуют. Особенно у компаний с отличными возможностями в продуктах возможности больше, чем вызовы».

Не вызывает сомнений, что результаты Jinmao за 2025 год имеют заметные положительные стороны: масштабы продаж растут, отраслевой рейтинг улучшается, а стоимость финансирования снижается. Но с другой стороны, этот отчет также выявляет «B-side», такие как слабость качества прибыли, тяжелое бремя запасов и недостаточную силу «второй кривой». И только после того, как эти скрытые риски будут постепенно устраняться, рост Jinmao сможет по-настоящему считаться ростом высокого качества, и появится возможность достичь цели «жить хорошо».

Репортер финансового отдела газеты «Синьцзинбао» «Бэйкэ Цайцзин» Юань Сюли

Редактор Ян Цзюаньцзюань

Корректор Лю Баоцинь