Рынок недвижимости стабилизировался?

Спросите AI · Как корректировки политики помогают рынку недвижимости само по себе стабилизироваться?

ВВЕДЕНИЕ

В конце 2025 года — начале 2026 года рынок недвижимости Гонконга впервые продемонстрировал сильный эффект отскока: новые объекты распродаются сразу после открытия продаж, цены заметно растут, что разительно контрастирует с вялой ситуацией прошлого года. Параллельно и в китайских городах первой линии на рынке недвижимости появились предварительные признаки стабилизации. В феврале в городах первой линии цены на новые коммерческие жилые объекты на ежемесячной основе перестали падать и в основном перешли в состояние примерно равновесия: в Пекине и Шанхае также синхронно отскочили цены на вторичное жилье на ежемесячной основе. Эта перемена произошла в условиях, когда стимулирующих мер, добавленных в последнее время, относительно немного, и она имеет определённые черты «самопроизвольной стабилизации».

Локальное оживление сектора недвижимости — результат совместного действия продолжающейся оптимизации политики, постепенного улучшения на пределе макроэкономической среды и внутренней долгосрочной корректировки самого рынка. Но в целом ситуацию трудно назвать оптимистичной: сохраняется заметная дифференциация между городами разных уровней, а также между рынками первичного и вторичного жилья. Смогут ли в будущем рынок недвижимости полностью стабилизироваться и перейти к росту, зависит от восстановления экономических базовых показателей, улучшения доходов и ожиданий домохозяйств, а также от прогресса в сокращении запасов на рынке (преодолении «избыточного предложения»). Подробнее читайте далее!

Автор: Шэнь Цзяньгуан

Впервые опубликовано на FT Chinese (25 марта)

В последнее время рынок недвижимости Гонконга буквально «бычий»: многие новые проекты открываются — и их тут же разбирают; причём в основном нужно вытягивать лотерейные номера, а цены заметно поднимаются, что разительно контрастирует с вялым состоянием прошлого года. Неудивительно и то, что в китайских городах первой линии рынок недвижимости тоже показал некоторые предварительные признаки стабилизации и отскока: в феврале цены на новые коммерческие жилые объекты в городах первой линии на ежемесячной основе, прежде снижавшиеся, перешли в состояние примерно равновесия, а цены на вторичное жильё в Пекине и Шанхае на ежемесячной основе также одновременно показали отскок. Особенно важно, что эта перемена произошла в ситуации, когда в последнее время не было заметных новых стимулирующих мер в сфере недвижимости (послабление политики по недвижимости в Шанхае, указанное как последнее, появилось в конце февраля), и в этом есть определённый смысл «самопроизвольной стабилизации». Для китайского рынка недвижимости, пережившего довольно длительную корректировку, это, несомненно, позитивный сигнал, на который стоит обратить внимание.

По мнению автора, позитивные сигналы в локальных сегментах китайского рынка недвижимости появились как результат корректировки политики, улучшения экономических базовых условий и глубокой внутренней корректировки в секторе недвижимости. Однако в целом применительно к китайскому рынку недвижимости ситуация всё ещё выглядит не столь оптимистично: дифференциация между городами высших уровней и другими городами всё ещё очень заметна, а различия между рынками вторичного и нового жилья — также существенные. На фоне замедления темпов урбанизации в Китае и всё ещё высокого уровня запасов нового жилья автор считает, что для китайского рынка недвижимости, особенно для сегмента первичного жилья, тесно связанного с инвестициями и ростом, чтобы действительно стабилизироваться и перейти к росту, ключевым остаётся вопрос: сможет ли экономика продолжать устойчиво улучшаться, а также смогут ли продолжать улучшаться доходы и ожидания населения.

Почему на рынке недвижимости появились позитивные сигналы?

С второй половины 2021 года китайский рынок недвижимости вступил в стадию корректировки долгого цикла. Цены на жильё в 70 городах, помимо того, что в начале 2023 года они стабилизировались на определённом этапе из-за ударного эффекта пандемии и в конце 2024 года — из-за пакета стимулирующих мер «926», в целом продолжали снижаться. Даже для городов первой линии внутренне присущая стабилизация, наблюдавшаяся в феврале, особенно ценна. По мнению автора, на текущие улучшения на пределе в ценах на недвижимость как минимум есть три основных причины:

Во‑первых, корректировки в сфере недвижимости продолжаются, создавая условия для постепенной стабилизации рынка. В последние два-три года направление политики в недвижимости уже сместилось: с прежнего акцента на «недопущение слишком быстрого роста цен на жильё» на «содействие устойчивому и здоровому развитию рынка недвижимости». Вокруг этой цели Народный банк Китая неоднократно снижал коэффициенты резервирования (RRR) и процентные ставки, чтобы уменьшить стоимость финансирования, а также снижал процентные ставки по ипотечным кредитам для индивидуальных заёмщиков и по кредитам жилищного фонда公积金 (住房公积金). Одновременно различные регионы провели несколько раундов оптимизации по таким параметрам, как ограничения на покупку (限购), ограничения на кредитование (限贷), доля первоначального взноса (首付比例), процентные ставки по ипотеке (房贷利率). Некоторые города также запустили меры вроде обмена «старого на новое» (以旧换新), снижения транзакционных налогов и сборов — чтобы простимулировать спрос.

Кроме того, власти постоянно передают сигналы о том, что нужно «остановить падение и выйти к стабилизации» на рынке недвижимости; в некоторых регионах начали изучать подход к выкупу запасов коммерческого жилья для обеспечения жильём гарантированного типа или аренды, чтобы ускорить «переваривание» излишних запасов. В только что опубликованных документах о земельной политике от Минприроды и других ведомств дополнительно выдвигается предложение: «приоритетно обеспечивать выделение под строительство новых земель для реализации крупных проектов, а также развития сфер, связанных с благосостоянием народа; в принципе не использовать для девелопмента коммерческой недвижимости», чтобы сдерживать предложение нового жилья. По мнению автора, продолжающаяся корректировка политики постепенно сформировала эффект «совокупной силы», что помогает улучшить ожидания рынка и стабилизировать цены.

Во‑вторых, макроэкономическая среда также демонстрирует некоторые признаки улучшения. В 2025 году экономический рост Китая составил 5% — в целом лучше, чем ожидания рынка. Опубликованные совсем недавно экономические данные за январь–февраль 2026 года тоже имеют немало ярких моментов: даже если не учитывать высокий рост экспорта, обеспеченный тем, что Праздник Весны (春节) пришёл позже, рост инвестиций в основной капитал, перешедший из минуса в плюс, а также отскок розничных продаж потребительских товаров (соц. потребление)同比 — оба оказались выше ожиданий.

На фоне поддержки экономического роста ценовой уровень в Китае тоже в определённой мере пошёл вверх. Например, год к году индекс CPI сферы услуг поднялся с 0,2% в сентябре 2024 года, продолжив рост до средних значений 0,9% в январе–феврале этого года, установив новый максимум с начала этого раунда отскока.

В‑третьих, сам рынок недвижимости уже прошёл довольно длительный период корректировки. За последние 4–5 лет на рынке недвижимости наблюдалось заметное снижение по нескольким направлениям — ценам и предложениям и т. д. Например, применительно к ценам на вторичное жильё данные, приведённые, в частности, Centaline Property (中原地产), показывают, что цены на вторичное жильё во многих городах уже снизились на 30–40%; в отдельных районах городов первой линии коэффициент арендной доходности начал расти и даже превысил доходность долгосрочных гособлигаций. Одновременно новое строительство в сфере недвижимости в Китае упало более чем на две трети по сравнению с пиковыми значениями, сдерживая предложение первичного жилья.

Сделки на рынке вторичного жилья тоже показывают оживление, особенно в городах первой линии: например, 14–15 марта в Шанхае (выходные) объём сделок с вторичным жильём достиг 2862 квартир, установив новый максимум за почти пять лет. Из‑за этого запасы вторичного жилья в Пекине и Шанхае также заметно снизились с высоких уровней; например, в Шанхае количество листингов у Lianjia (链家) сейчас — около 80 тысяч, что примерно на 30 тысяч меньше исторического пика; в Пекине листинги вторичного жилья у Lianjia упали с почти 170 тысяч пиковых значений до примерно 140 тысяч в начале февраля этого года и, вероятно, продолжат снижаться. Изменения в соотношении спроса и предложения на рынке также ослабили мотивацию для дальнейшего быстрого падения цен.

С этой точки зрения текущие позитивные сигналы по ценам на жильё в городах первой линии — не случайность: они сформировались как результат совместного действия политики, макроэкономической среды и внутренней корректировки самого рынка, а в некоторой степени также отражают нормальный ход экономического цикла.

Дифференциация на рынке недвижимости остаётся крайне заметной

Хотя в феврале на рынке недвижимости Китая появились некоторые позитивные сигналы, при детальном рассмотрении данных дифференциация рынка всё равно чрезвычайно заметна. Основные «яркие места» по‑прежнему сосредоточены в небольшом числе городов и при этом не охватывают в полной мере рынки первичного и вторичного жилья.

С одной стороны, оживление цен в основном сосредоточено в городах более высокого уровня. По данным 70 городов, в феврале цены на первичное и вторичное жильё в городах второго эшелона и ниже по‑прежнему находились в режиме снижения на ежемесячной основе; пока ещё трудно понять, когда именно снижение прекратится. В качестве примера по вторичному жилью: Пекин и Шанхай — две единственные в масштабе всех городов площадки, где на ежемесячной основе зафиксировано повышение цен.

С другой стороны, несмотря на оживление продаж на рынке вторичного жилья, сделки на рынке первичного жилья по‑прежнему продолжают бить новые минимумы — даже в городах первой линии. По данным Государственного статистического управления, по всей стране заключённые сделки по вторичному жилью по площади выросли с 707 млн кв. м в 2023 году до 737 млн кв. м в 2025 году; восстановление объёмов сделок по вторичному жилью в крупных городах ещё более заметно. В обратную сторону, в 2025 году общая площадь продаж первичного коммерческого жилья по стране снизилась до 730 млн кв. м — это уже четвёртый год подряд снижения после достижения пика в 2021 году.

Даже у таких мегаполисов, как Пекин и Шанхай, площадь продаж первичного жилья продолжает снижаться. Например, в 2025 году площадь продаж коммерческой недвижимости в Шанхае составила 8B кв. м — и это тоже новый минимум с 2022 года. На практике вялость на рынке первичного жилья повлияла и на земельные аукционы. На аукционе земли в Шанхае 13 марта: из 3 лотов под жилую застройку только один был продан с премией 6,7%, а остальные два были проданы по базовой цене; при том, что продажи идут не гладко, а давление запасов остаётся высоким, девелоперы в целом ведут себя довольно осторожно.

Перспективы рынка недвижимости в будущем

При том, что дифференциация на рынке недвижимости по‑прежнему очевидна, а признаки улучшения сосредоточены лишь в ограниченном числе крупных городов, автор считает, что китайскому рынку недвижимости всё ещё предстоят серьёзные трудности, чтобы добиться всеобъемлющего подъёма: особенно это касается рынка первичного жилья, который ещё теснее связан с инвестициями и ростом. Даже применительно к рынку вторичного жилья в городах более высокого уровня вопрос о том, сможет ли улучшение экономических базовых условий продолжаться, остаётся ключевым фактором того, смогут ли цены на жильё в этих городах действительно стабилизироваться снизу и закрепиться на устойчивом уровне.

В долгосрочной перспективе, после того как у населения начнутся отрицательные темпы роста и китайская урбанизация перейдёт в более позднюю стадию, рост спроса на недвижимость будет заметно замедляться. Например, в 2023–2025 годах средний ежегодный прирост городского населения в Китае составил лишь около 11 млн человек, что меньше половины среднего прироста в 2009–2019 годах. Темпы роста общей численности занятых в городах также заметно замедляются.

Самое важное — текущий уровень запасов первичного жилья в Китае по‑прежнему остаётся высоким. Например, по состоянию на февраль 2026 года площадь жилья, находящегося в состоянии ожидания продаж (待售) для первичного сектора, по данным Государственного статистического управления, составляет около 430 млн кв. м — то есть лишь немного ниже уровня, наблюдавшегося до реформ по сокращению запасов со стороны предложения (去库存) в 2015 году. В условиях, когда продажи по‑прежнему вялые, а запасы остаются на высоком уровне, корректировка на рынке первичного жилья в Китае, вероятно, займёт ещё довольно длительное время.

Кроме того, даже для городов первой линии и сильных городов второго эшелона вопрос о том, смогут ли цены на вторичное жильё реально стабилизироваться, зависит от того, сможет ли сохраняться устойчивость улучшения экономических базовых условий. Помимо этого, фундаментальная проблема избыточных производственных мощностей пока не решена: в 2025 году коэффициент использования мощностей установил новый минимум в рамках текущего раунда экономической корректировки; по данным статистического ведомства улучшение прибыли промышленных предприятий также не выглядит очевидным.

В целом, исходя из данных по ценам в последних 70 городах, на китайском рынке недвижимости начали появляться некоторые локальные «светлые пятна». Однако именно при условии, что реально улучшатся доходы и занятость населения, ожидания по экономике тоже начнут возвращаться к более позитивному траекторному состоянию, и на фоне продолжающегося сокращения запасов, у китайского рынка недвижимости появятся шансы на действительно устойчивую стабилизацию.

(Автор — главный экономист группы JD.com)