Квартальный обзор и перспективы китайского рынка недвижимости за первый квартал 2026 года

Вопрос AI · Как переосмыслить траекторию развития девелоперов, чтобы «переломить курс» в политике и повысить качество и эффективность?

I

Раздел о политике

Система мер на новом этапе: построение новой модели качественного развития

В 2026 году, на фоне решений Всекитайских собраний народных представителей и ВКП (двух сессий), ключевая логика политики в сфере недвижимости сохраняет основной принцип «остановить падение и стабилизировать, вернуть устойчивость», и страна полностью переходит в высококачественный этап развития «повышение качества и эффективности». Вокруг шести ключевых измерений — стабилизации рынка, гарантии благосостояния населения и др. — формируется целостная система мер. На уровне регионов по всей стране 107 провинций и городов ввели 175 мер по стабилизации рынка; в качестве фокуса — оптимизация жилищных накоплений (公积金), повышение качества, субсидии по налогам и сборам, расширение предложения жилья, предназначенного для гарантийных категорий, а также активизация «запасов» и ликвидация неликвидных активов. С активным выполнением центральных поручений во многих местах новые региональные инициативы помогли рынку стабилизироваться и перейти к потеплению.

В свете ожиданий на весь 2026 год, центральная политика, как ожидается, будет строиться по главной линии «стабилизировать рынок, предотвращать риски, выстраивать долгосрочные механизмы, ускорять трансформацию», и обеспечит всестороннее внедрение политики «сдерживать прирост, снижать запасы, улучшать предложение». При этом будет координироваться ликвидация рисков, институциональные реформы и гарантия благосостояния населения, ускоряя формирование новой модели развития недвижимости. На уровне регионов — сверка с центральными установками: в четырех измерениях — повышение качества продуктов, точечная поддержка спроса, расширение охвата жилищных гарантий, активизация земельных запасов — продолжится усиление, чтобы направить рынок от «восстановления» к «повышению качества и эффективности», содействовать долгосрочному балансу спроса и предложения и помочь отрасли спокойно войти в новый высококачественный цикл развития.

01

Системное урегулирование рисков в недвижимости и построение комплексной системы мер по шести направлениям

В начале 2026 года центральные поручения по недвижимости продолжили ключевую логику 2025 года — «восстановление как ориентир, остановить падение и вернуть устойчивость», одновременно обеспечив всестороннее обновление в точности мер, системной согласованности и практической применимости. Судя по содержанию, озвученному на «двух сессиях», по сравнению с 2025 годом, где акцент делался на «базовой поддержке снизу» и «построении рамок», в 2026 году вокруг шести измерений — стабилизация рынка, гарантия благосостояния населения, новая модель урбанизации и др. — сформировалась еще более целостная система мер, что означает ускорение перехода отрасли от этапа «остановить падение и стабилизировать» к высококачественному этапу «повышение качества и эффективности, построение долгосрочных механизмов».

I. Стабилизация рынка и контроль рисков: от точечных экстренных мер к системному урегулированию в нескольких областях

Ключом в этом измерении на 2026 год является двустороннее регулирование спроса и предложения + превентивное обнаружение и взаимосвязанное урегулирование рисков по всей цепочке. Поставлена задача: «политика по принципу „в зависимости от города“ для сдерживания прироста, снижения запасов и улучшения предложения», а также объявлено, что активизация существующего предложения — «запасов» готового жилья — станет ключевым инструментом стабилизации рынка. Параллельно механизм «белого списка» по обеспечению передачи готовых квартир («保交房») переводится в постоянный режим. Впервые также выдвигается подход к согласованному продвижению урегулирования рисков в недвижимости и долгов местных правительств, а также рисков местных финансовых учреждений малого и среднего уровня; при этом денежно-кредитная политика специально создает целевую финансовую среду для «разумного финансирования недвижимости».

II. Гарантия благосостояния населения: от всеобщей подстраховки и устранения коротких досок к точечной поддержке семей

Главный акцент в гарантиях благосостояния населения в 2026 году — сочетание строительства гарантийного жилья с ускорением ликвидации запасов и точечная поддержка, ориентированная на семью. С одной стороны, продолжится идея выкупа запасного товарного жилья для строительства жилья гарантийного типа; с другой — добавятся меры «усилить жилищную поддержку семей, образовавшихся в результате первого брака и с первым рождением детей» и «поддержать потребности семей с несколькими детьми в улучшении жилищных условий». Так жилищные гарантии глубоко связываются с политикой по населению, реализуя точечный «точечный полив» гарантий для благосостояния населения.

III. Новая модель урбанизации: от ускорения темпов масштабного продвижения к углублению механизмов качества

Слияние новой модели урбанизации и недвижимости в 2026 году еще более сфокусировано на адресности и реализуемости. Будет дополнительно совершенствована политика «связки людей, земли и денег», чтобы обеспечить более точный механизм соответствия между урбанизацией сельских мигрантов и предложением земли, а также поддержкой со стороны финансов. В вопросах обновления городов подчеркивается «продвижение высокого качества». Одновременно активизация земельных запасов, простаивающих домов и увязка размещения базовой инфраструктуры на уровне округов/уездов и распределения общественных ресурсов станут частью единого подхода; впервые уезды включаются в число ключевых направляющих в развитии новой модели урбанизации и недвижимости.

IV. Повышение жилищного качества: от выдвижения на уровне концепций до полного внедрения в практике

2026 год — ключевой период, когда строительство «хороших домов» переходит от идей к практическим действиям. Помимо последовательного продвижения строительства «хороших домов» с акцентом на безопасность, комфорт, экологичность и «умность», будет введен ряд конкретных мер: реализовать «программу повышения качества жилья» и «инициативу по повышению качества услуг в сфере недвижимости». Кроме того, повышение качества жилья будет расширено до городских пространств: предложено строить инновационные жилые индустриальные сообщества и бизнес-сообщества, способствуя сочетанию «качества жилья» и «интеллектуальной, точной» городской системы управления.

V. Реформа жилищной системы: от базового построения рамок к углублению конкретных институтов

Ключом реформы жилищной системы в 2026 году является «закрыть короткие доски и выстроить сопутствующие механизмы», при этом «углубление реформы системы жилищных накоплений (公积金)» прямо обозначается как важный рычаг. Одновременно выдвигаются базовые институты и политика поддержки для углубления внедрения новой модели развития недвижимости. Переход от «построения рамок» в 2025 году к «наполнению содержания и созданию комплекта сопутствующих мер» позволяет создать институциональную поддержку новой модели развития недвижимости.

VI. Сопутствующая поддержка в финансах и фискальной сфере: от «универсального наделения» к точной координации и механизму «страховки»

В 2026 году поддержка в фискальной и финансовой сфере формирует модель согласованного усиления. С одной стороны, сохраняется стабильный масштаб средств, с другой — усиливается точность и гарантии через механизмы. В фискальной части: специальные облигации местных правительств по-прежнему предусмотрены в размере 4,4 трлн юаней — на уровне 2025 года, однако направление средств становится более сосредоточенным. Будет четко указано, что приоритетная поддержка направляется на «строительство крупных проектов (включая связанные с недвижимостью проекты социального обеспечения/благосостояния) и рефинансирование скрытых долгов», при этом фискальные вложения в недвижимость будут строго «привязаны» к «проектам социального обеспечения», исключая «расплывчатые» направления инвестиций на строительство. Кроме того, будет строго выполняться отрицательный список направлений для специальных облигаций: запрещено использовать средства для девелоперских проектов в сферах недвижимости, отличных от социального/гарантийного жилья и земельных резервов. Это дополнительно нормирует направления использования средств. В финансовой части ключевое — «наладить передачу» + «разделить риски». При сохранении стандартных инструментов денежно-кредитной политики — снижения норм резервирования и базовых ставок — особое внимание уделяется «расширению канала передачи механизма денежно-кредитной политики». Финансовые учреждения будут побуждаться активнее поддерживать «разумные потребности» в недвижимости, обеспечивая постоянную работу механизма координации городского финансирования недвижимости. Параллельно будет оптимизирован инновационный набор структурных инструментов денежно-кредитной политики. Впервые выдвигается предложение «усилить меры поддержки, включая финансирование гарантий (залог/обеспечение), компенсацию рисков и др.», чтобы устранить для финансовых учреждений «неприятные последствия» при поддержке недвижимости, снимая проблему «не рискуют кредитовать, не хотят кредитовать» из‑за асимметрии информации между банками и компаниями.

02

Жестко ограничивать использование нового строительного земельного фонда для девелопмента недвижимости и продвигать активизацию городских складских пространств, повышая качество

Со стороны предложения центральные ведомства дополнительно продвигают активизацию запасов и ограничивают бессмысленный прирост новых запасов. 20 января Министерство природных ресурсов выпустило документ, поддерживающий обновление городов, и поощряет использование запасов земли и недвижимого имущества для развития отраслей и направлений, поддерживаемых государством. На практике это также будет объективно способствовать дальнейшему продвижению темпов активизации земель под жилье в запасах.

В начале марта Министерство природных ресурсов опубликовало «Уведомление о дальнейшем надлежащем обеспечении элементов природных ресурсов», в котором спектр вопросов был сокращен с пятнадцати пунктов до тринадцати по сравнению с предыдущим годом — фокус политики заметно повысился. Требование жесткого контроля по «приросту» в пункте 10 «Содействовать инклюзивному развитию, координируя запас и прирост земель под строительство» стало особенно быстро предметом внимания отрасли, и оно задает новые правила для структуры предложения земли под жилье.

Формулировки в документах уточняют: ежегодный прирост земель под строительство городов и сельских территорий в принципе не должен превышать площадь активизированных запасов земли, и новые земли под строительство в принципе не используются для девелопмента коммерческой недвижимости. Следует пояснить: от перевода городских земель под строительство из «показателя прироста» в фактический вывод на рынок обычно сначала требуется одобрить их как запасы земель под строительство, подлежащие разработке, а затем пройти более длительные процедуры «первичной разработки». Реальное предложение земель под недвижимость в разных местах в основном формируется за счет запасов земель под строительство, поэтому данное корректирование не окажет существенного воздействия на сторону предложения земли в средне- и краткосрочной перспективе. Дополнительно, поскольку рынок недвижимости все еще находится в большом цикле структурной корректировки со стороны предложения, ограничение нового девелопмента в сфере недвижимости также способствует стабилизации ожиданий относительно долгосрочного масштаба предложения со стороны предложения, помогая рынку быстрее выйти на новую точку баланса спроса и предложения.

Для рыночных субъектов один из основных направлений участия девелоперов в проектах социального обеспечения, таких как гарантийное жилье, станет более «магистральным»; в то время как коммерческая девелоперская деятельность полностью сместится в сторону извлечения ценности из запасов. Для местных органов по предоставлению земель: новый объем предложения городских земель под строительство будет в основном опираться на запасы земель, подлежащие разработке; активизация земельных запасов под жилье займет еще более важное место. В документе Министерства природных ресурсов также закреплены детали по обращению с простаивающими землями, общему планированию на уровне провинций и поддержке разрозненных участков земли, что дополнительно укрепляет институциональную основу «сначала — запасы».

При таких условиях жестких ограничений фактические «движения» по землям под жилье в запасах выступают одновременно как предпосылка для внедрения политики и как ключевое основание для оценки рыночного предложения и увязки с последующими мерами. По данным статистики, публикуемым местными правительствами, в 2025–2026 годах масштаб «земельного запаса» под жилье в 107 городах по стране продолжает сокращаться: активизация запасов идет эффективно. В выборочных городах общее число проектов в годовом выражении выросло на 2%; совокупная площадь земель под жилье в запасе сократилась с 6,23 млн га в начале 2025 года до 8B га в начале 2026 года, что составляет годовое снижение на 4%; средняя площадь на один проект снизилась на 6% — с 4,5 га до 4,2 га, формируя благоприятную динамику «общее сокращение объемов + подпитка качественными проектами».

В настоящее время местные органы продолжают строго исполнять ориентиры верхнего уровня. С одной стороны, жестко ограничивается предложение прироста земель под жилье, параллельно продвигается новая политика по урегулированию простаивающих земель, усиленно проводится очистка неэффективных земельных запасов, чтобы вывести с рынка ряд простаивающих и неэффективных проектов; с другой — точечно восполняется предложение земель под жилье высокого качества, последовательно повышается эффективность землепользования. При этом многие места активно используют специальные облигации для выкупа/хранения (收储) простаивающих земель. По неполным статистическим данным: за весь 2025 год по всей стране было выпущено более 44k юаней специальных облигаций для этой цели; из них провинция Гуандун выпустила 8B юаней, что занимает первое место по стране, обеспечивая сильную финансовую поддержку активизации простаивающих земель.

03

Оптимизация и корректировка надзорных «трех красных линий» ускоряет формирование новой механики отраслевого финансирования

В первом квартале 2026 года центральные финансовые меры по недвижимости тесно привязаны к ключевой направленности отрасли на «повышение качества и эффективности, построение долгосрочных механизмов», ускоряя системную трансформацию в институциональные форматы, соответствующие новой модели развития недвижимости. В первом квартале денежно-кредитная политика сохраняет курс на мягкость, например, Народный банк Китая продолжает использовать инструменты вроде снижения резервных требований и снижения процентных ставок, чтобы поддерживать достаточную ликвидность; снижается ставка по структурным инструментам денежно-кредитной политики; расширяется канал передачи политики, снижая комплексную стоимость финансирования для общества. Одновременно оптимизируется ряд структурных инструментов: минимальный первоначальный взнос по ипотечным кредитам на покупку коммерческих помещений снижен до 30%, что точно помогает разгрузить запасы в коммерческой недвижимости и создает подходящую финансовую среду для стабильной работы рынка.

Механизм координации ипотечного/девелоперского финансирования ускоряет переход к режиму постоянной работы. Надзорные органы существенно оптимизировали политику продления срока кредитов по «белым спискам» проектов: кредиты по соответствующим условиям проектам могут продлеваться до 5 лет, эффективно снимая давление на девелоперов в части оборота средств на уровне проектов. В сочетании с продолжающимся усилением режима «белого списка» по обеспечению передачи квартир («保交房») риски ликвидности в отрасли высвобождаются упорядоченно.

Самое знаковое изменение в этой серии финансовой политики заключается в том, что надзор за финансированием девелоперов претерпел важный поворот. Требования ежемесячной отчетности по «трех красным линиям», введенные с 2020 года, постепенно ослабляются: большинство девелоперов больше не обязаны регулярно отчитываться по соответствующим показателям. При этом центр надзора смещается на дифференцированный контроль рисков для девелоперов, попавших в «зону риска». Это изменение одновременно демонстрирует четкий сигнал о снятии части ограничений на отраслевое финансирование и убирает институциональные препятствия для реконструкции и адаптации системы финансирования под новую модель.

По данным финансового рынка: в феврале 2026 года показатель M2 в годовом выражении вырос на 9%, что на 0,4 процентных пункта выше темпа роста в декабре 2025 года; M1 в годовом выражении вырос на 5,9%, что на 2,1 процентных пункта выше, чем в декабре 2025 года. Разница «ножниц» составляет 3,0 процентных пункта, что на 1,7 процентных пункта меньше по сравнению с декабрем 2025 года. «Ножницы» снова демонстрируют тенденцию к сужению, что указывает на дальнейшее ускорение развития реальной экономики и на хороший старт в начале года.

В целом, в первом квартале 2026 года финансовая политика в недвижимости больше не ограничивается краткосрочным урегулированием рисков, а делает упор на институциональное строительство. Через оптимизацию надзорных правил, инновации в механизмах финансирования и координацию фискальной и финансовой сфер обеспечивается всесторонняя адаптация к требованиям построения новой модели развития недвижимости. Это одновременно дает рынку устойчивую финансовую поддержку для выхода из «остановки падения и стабилизации» и укрепляет финансовую основу для того, чтобы отрасль в долгосрочной перспективе перешла к высококачественному развитию и достигла целей «аренда+покупка» и «жить с комфортом (住有所居)».

04

Местные 107 провинций и городов провели 175 мер для стабилизации рынка; после «шэньской» реформы в Шанхае продажи жилья вовремя встретили «маленький весенний рост»

В первом квартале 2026 года региональные меры по регулированию недвижимости продолжили оптимизацию. По статистике CRIC, по всей стране 107 провинций и городов ввели 175 мер по стабилизации рынка. В первом квартале ключевым инструментом местных мер стала оптимизация жилищных накоплений (公积金), в сочетании с субсидиями и налоговыми льготами, а также мерами по обеспечению проживания. Это активно стимулировало стабилизацию рынка. Наиболее ярким примером являются меры Шанхая «Семь статей по Шанхаю» («沪七条»): благодаря существенному смягчению ограничения на покупку для жителей из других регионов и увеличению лимита по ипотеке через公积金 до максимальных 324 млн юаней. В начале марта продажи новостроек выросли в годовом выражении; во второй половине марта продажи вторичного жилья достигли рекорда за последние почти 5 лет.

05

Центр: вход в новый этап повышения качества и эффективности, всестороннее построение системы мер «сдерживать прирост, снижать запасы, улучшать предложение»

С учетом направленности политики центральных ведомств в первом квартале 2026 года, меры по недвижимости в новом году полностью ушли от экстренных «подстраховок». От этапа «восстановления остановкой падения и стабилизацией» ускоряется переход к высококачественному этапу «повышение качества и эффективности, долгосрочное построение». Меры «сдерживать прирост, снижать запасы, улучшать предложение» выступают как ядро, формируя сверху целостную систему управления по всей цепочке, в нескольких сферах и в формате согласованности, закладывая институциональную основу для трансформации отрасли и долгосрочной стабильности.

Регулирование со стороны предложения полностью переориентируется на приоритет запасов и точечное повышение качества. «Сдерживать прирост, снижать запасы, улучшать предложение» из ориентиров политики становится обязательной практической нормой. Центр будет продолжать внедрение требования о том, что новый объем земель под строительство не используется для коммерческой девелоперской деятельности, что дополнительно способствует активизации запасов земли и простаивающих объектов жилья в разных регионах и переводит предложение земли под жилье от расширения «через прирост» к извлечению потенциала из «запасов». Активизация запасов товарного жилья из многих каналов станет ключевым инструментом стабилизации рынка; модель выкупа запасных объектов жилья для гарантийного жилья, жилья для талантов и расселения станет постоянной. Это реализует двустороннюю поддержку «снижения запасов» и «социальных гарантий», помогая рынку быстрее прийти к новому балансу спроса и предложения.

Контроль рисков будет усилен через системное урегулирование по нескольким сферам, выходя за рамки ограничений «одного субъекта и одного риска». Центр будет координированно продвигать урегулирование рисков в недвижимости и рисков долгов местных правительств, а также рисков местных финансовых учреждений малого и среднего уровня. Режим «белого списка» по обеспечению передачи квартир («保交房») станет полностью постоянным, эффективно предотвращая распространение долговых рисков девелоперов. Механизм координации финансирования недвижимости станет долгосрочным; денежно-кредитная политика продолжит оставаться умеренно мягкой. Через снижение резервных требований и ставок, обеспечение передачи и координации, а также усиление гарантий финансирования и компенсации рисков будет решена проблема «не осмеливаются кредитовать, не хотят кредитовать» со стороны финансовых учреждений, создавая стабильную финансовую среду для разумного финансирования.

Институциональное строительство будет сфокусировано на внедрении новой модели и улучшении сопутствующих механизмов, связывая с верхним проектированием «плана „十五五“». Будет дополнительно углубляться реформа жилищных накоплений, продвижение институциональной базы и сопутствующей политики для новой модели развития недвижимости — переход от «построения рамок» к «наполнению содержания и созданию комплекта». Одновременно усиливается глубокая увязка жилищных гарантий с политикой по населению: точечная поддержка семей в рамках первого брака и первых рождений, а также семей с несколькими детьми. Это позволит вернуть жилье как потребительский товар (в смысле потребительской ценности), активируя как базовый спрос, так и улучшение жилищных условий.

Фискальная и финансовая политика будет сохранять точную согласованность и «страховочный» механизм, 4,4 трлн юаней специальных облигаций местных правительств продолжат фокусироваться на проектах социального обеспечения и рефинансировании скрытых долгов; запрещается направлять средства в коммерциализированную девелоперскую разработку. Это гарантирует точное наделение фискальными ресурсами гарантийных функций для жилья, городского обновления и других сфер социального благосостояния. На фоне оптимизации надзора по «трех красным линиям» отраслевое финансирование ускорит адаптацию под новую модель, формируя долгосрочную систему поддержки на принципах «фискальное направление — финансовая поддержка — совместное разделение рисков».

В целом, в 2026 году центральная политика в сфере недвижимости будет опираться на системное мышление для координации стабилизации роста, предотвращения рисков и поддержки благосостояния населения, переводя отрасль от роста объемов к повышению качества. Это создаст прочную основу для формирования системы жилья с многосубъектным предложением, гарантиями по нескольким каналам и моделью «аренда+покупка». В перспективе следующих пяти лет отрасль будет следовать «плану „十五五“» и ускорит переход к новой экосистеме «подстраховка по гарантиям — рыночная настройка — драйв качества». Девелоперы будут сосредоточены на продуктовой и сервисной силе; аренда жилья, городское обновление и адаптация для пожилых станут новыми точками роста.

06

На местах: точное внедрение повышения качества и эффективности, многомерная согласованность для стабильной трансформации рынка

Региональная политика по недвижимости в 2026 году продолжит глубоко сверяться с центральными установками верхнего уровня. Она отказывается от фрагментарного «ослабления» и переходит к точной реализации, системной согласованности и долгосрочной адаптации. В фокусе будут четыре ключевых направления: повышение качества продуктов, точечная поддержка спроса со стороны потребителей, повышение качества жилищных гарантий и активизация земельных запасов. В краткосрочной перспективе — стабилизировать рынок; в долгосрочной — улучшать структуру:

По повышению качества продуктов: местные органы всецело внедрят практические стандарты строительства «хороших домов». С уровня концепции переходят к внедрению в деталях. Будут последовательно улучшаться стандарты строительства жилых объектов, ориентированные на безопасность, комфорт, экологичность и «умность», детально прописывая требования по высоте этажей, интеллектуальной системе безопасности, экологичным строительным материалам и т.д. Параллельно продвигаются программы двойного повышения: качества жилья и качества услуг по управлению недвижимостью. Кроме того, повышение качества будет встраиваться в городское обновление и строительство сообществ; будет усиливаться создание инновационных индустриальных сообществ и бизнес-сообществ. Это усилит глубокую связь между качеством жилья и точным управлением городами, переводя отрасль от «расширения объемов» к «приоритету качества».

По поддержке спроса со стороны потребителей: оптимизация жилищных накоплений (公积金) и налогово- сборовые субсидии станут ключевыми рычагами — политика станет еще более точной и «человечной». В рамках公积金 продолжится снижение барьеров покупки жилья: будет внедряться снижение первоначального взноса при покупке второй квартиры, увеличение лимитов по ипотеке, межпоколенческая взаимопомощь, практики прямой оплаты аренды и т.п. Также многодетные семьи, талантливые кадры и жилье в зеленых зданиях смогут получать суммированные льготы. Налоговые субсидии будут точечно направлены на потребности тех, кому жилье необходимо «здесь и сейчас» (刚需), и на улучшение жилищных условий. Субсидии для приобретения талантами, для многодетных семей и в рамках «обмен старого на новое» будут носить постоянный характер; льготы по契税, возврат по個税, субсидирование процентной ставки по кредитам и другие меры будут внедряться по принципу «в зависимости от города», точно активируя покупку жилья с базовой потребностью и с улучшением.

По жилищным гарантиям: местные органы будут сочетать «подстраховку для благосостояния населения» и определенность для инвестиций, создавая двойной механизм обеспечения — «стабилизировать благосостояние населения и стабилизировать ожидания». Выкуп запасного товарного жилья для гарантийного арендуемого жилья, жилья для талантов и жилья для расселения станет более типичной моделью; будет продолжено расширение охвата предложением гарантийного жилья, с фокусом на новых граждан, молодежь, семьи в рамках первого брака и первых рождений, а также точечная подстраховка для семей с несколькими детьми. При поддержке средств через специальные облигации будет совершенствован механизм «весь цикл» — строительство, эксплуатация и управление гарантийным жильем, чтобы стабилизировать инвестиции в проекты социального благосостояния и обеспеченность ресурсами жилья. Это позволит внедрить определенность на рынок, реализуя взаимовыгодный выигрыш: гарантия благосостояния и стабилизация рынка.

По земельному предложению и активизации запасов: на местах будут строго реализовываться ориентиры «сначала — запасы», дополнительно улучшая ожидания по соотношению спроса и предложения. Будет жестко контролироваться прирост предложения земель под жилье, усилится очистка и урегулирование простаивающих земель и неэффективных земель; активизация запасов будет проводиться через инструменты вроде выкупа/хранения через специальные облигации, изменение категории земли и поэтапная разработка. Структура предложения земли будет смещаться в сторону гарантийного жилья, жилья высокого качества и проектов городского обновления. То есть извлечение ценности из запасов заменит расширение «через прирост», стабилизируя долгосрочные ожидания по предложению и стимулируя новый баланс спроса и предложения на земельном рынке.

II

Раздел о землях

Сокращение объемов продолжится, повышение качества углубит оптимизацию со стороны предложения

В первом квартале 2026 года рынок земель по всей стране опирается на ключевой ориентир «сдерживать прирост, снижать запасы, улучшать предложение», и в целом демонстрирует картину: продолжается сокращение масштабов, повышаются показатели качества и эффективности, а со стороны предложения идет устойчивое улучшение. По 300 городам по всей стране: по сравнению с прошлым годом общая площадь заключенных сделок по коммерческой земле в годовом выражении снизилась на 16%, а сумма — на 35%. На фоне факторов вроде «поставка по потребности» и переноса供地 (предоставления земель) из-за Китайского Нового года, рынок в целом сохраняет тенденцию сокращения объемов; вплоть до того, как после праздника темпы сделок сдвинулись и стали восстанавливаться.

Структура предложения продолжает оптимизироваться: доля выхода на рынок участков для обновления городов и «старой реконструкции» в городах первого и второго эшелонов увеличивается. Это одновременно снижает цену за надземный этаж и переводит предложение в сторону более «компактной» (интенсивной) модели. Такие горячие точки, как участок «Ма чан» (马场) первой очереди в Гуанчжоу, новый городской центр восточной части Ханчжоу (杭州城东新城) и другие качественные земельные участки в ключевых городах, демонстрируют высокую привлекательность и становятся заметными акцентами рынка. Планомерно продвигается выкуп и активизация простаивающих земельных участков: темпы накопления более осторожны, а капитал ускоряет концентрацию в ключевых городах. Инвестиции девелоперов в целом сдержанные: масштабы покупки земли в годовом выражении снижаются; фокус — на размещении в ключевых качественных участках. В первом квартале линия рынка — «сокращение объемов ради повышения качества». Реформы со стороны предложения дали эффект на практике, заложив крепкую основу для стабильной работы рынка в течение всего года и для приведения в порядок отношений спроса и предложения в отрасли.

01

В первом квартале заключение сделок по земле продолжает сокращаться по объемам; Гуанчжоу, Ханчжоу и др. — качественные участки получают горячий спрос в соответствии с графиком

1）Темпы предоставления земель местными властями в 2026 году продолжают замедляться; объем сделок по сравнению с прошлым годом продолжает падать. На это влияют три фактора: во‑первых, в начале года различные регионы придерживаются принципа «предоставлять землю по потребности», поэтому объем предоставления земель синхронно снижается вместе с объемом сделок по новостройкам, постепенно уменьшая общий масштаб «широких» запасов; во‑вторых, эффект от политики по активизации запасов земли и увеличению поддержки местных финансов через специальные облигации, начатой с 2025 года, продолжает проявляться; в‑третьих, поскольку в 2026 году Новый год приходится позже, темпы предоставления земель в регионах сдвигаются, и рынок земельных аукционов полностью стартовал только в марте. По состоянию на 25 марта в первом квартале по 300 городам: площадь заключенных сделок по коммерческой земле составила 5B кв. м, что на 16% меньше год к году; сумма сделок — 8B юаней, что на 35% меньше. Падение суммы заметно больше падения площади, главным образом потому, что в первом квартале 2025 года города первого и второго эшелонов концентрированно заключали сделки по большому числу высокоценных и высокоценовых качественных участков, формируя более высокий базовый уровень.

По динамике площади сделок по месяцам: в январе и феврале снижение в годовом выражении составило 24% и 19% соответственно, а в марте показатель вырос на 30% год к году. После праздника темпы сделок по земле в разных регионах заметно ускорились. С точки зрения общей квартальной динамики: сделки по земле в первом квартале все еще находятся в зоне снижения; при том что общий курс — «сдерживать прирост», ожидается, что в течение года общий объем передачи земель будет удерживаться на разумном уровне чуть ниже объема сделок по новостройкам.

Если разделять города по уровню, в первом квартале по всем категориям городов объем сделок в годовом выражении снизился, при этом наибольшее падение наблюдалось во втором эшелоне: площадь сделок по городам второго эшелона сократилась на 36%. В городах первого эшелона площадь сделок снизилась на 19%, а общая сумма сделок — на 40%. При этом в качественных участках остаются «блески»: в Шанхае и Гуанчжоу на рынок выходили знаковые участки, особенно участок Гуанчжоу Ma Chang. Этот участок после 243 раундов торгов был выигран компанией Yuexiu; цена сделки составила 236 млрд юаней. Это — второе по величине значение в истории аукционов земли Гуанчжоу, уступающее только участку Гуанчжоу Asian Games City, который был продан за 62.3k юаней в 2009 году. Надбавка (溢价率) — 26,6%; условная цена за надземный этаж (名义楼面价) — 42 тыс. юаней за кв. м. По расчету цены для продаваемой части (按可售部分测算) цена за надземный этаж уже превышает 60 тыс. юаней за кв. м.

Площадь сделок по городам второго эшелона снизилась на 36%, а сумма сделок — на 56%. Среди ТОП-10 городов второго эшелона по площади сделок в первом квартале только три города — Шицзячжуан, Сиань и Нинбо — имели площадь сделок более 1 млн кв. м. Площадь в Ханчжоу — 820 тыс. кв. м — снизилась на 64% год к году, однако «жар» торгов по‑прежнему впечатляет: в марте жилой участок из нового городского центра восточной части (城东新城) был выигран компанией Poly Development (保利发展) за 3,2 млрд юаней, а надбавка достигла 51%. В городах третьего и четвертого эшелонов площадь сделок снизилась на 11% год к году — минимальное падение среди всех эшелонов; в основном это связано с более низкой базой сделок на предыдущем этапе.

2）Из-за роста доли сделок по участкам, относящимся к городскому обновлению и реконструкции старых районов, средняя цена за надземный этаж в городах первого и второго эшелонов заметно снизилась по сравнению с прошлым годом.

3）В первом квартале средняя ставка надбавки на земельном рынке по стране составила 4,7%, что на 2,1 процентного пункта выше, чем в четвертом квартале 2025 года.

02

Гуанчжоу на первом месте по сумме; в TOP10 средняя надбавка у Гуанчжоу и Ханчжоу превышает 20%

В первом квартале 2026 года сумма сделок по земле ТОП‑20 городов демонстрирует четкую «ступенчатую» структуру. Города первого эшелона занимают первые три места: Гуанчжоу с 256 млрд юаней — на первом месте; Шанхай и Пекин занимают соответственно второе и третье места, причем сумма сделок в каждом из них п