Юэсюе Цзяньфу «Большой отход»! Цзиньмао и Чжунхай лидируют, топ-10 застройщиков по объему продаж за первые 3 месяца — изменение показателей

Автор: Мими|Лучшая подруга

Это 1769-я оригинальная статья от @Дружеский Финанс

Старая система постепенно рушится, новая система еще не успела прочно закрепиться.

Незаметно для себя, 2026 год уже прошел целым кварталом; рынок недвижимости продолжает тихо восстанавливаться в шуме и суете разного рода.

Согласно самым последним данным Института Zhongzhi, в январе—марте 2026 года общий объем продаж TOP100 девелоперских компаний составил 6208,7 млрд юаней, что на 3,7 процентного пункта меньше падение по сравнению с 1—2 месяцами. Показатель в годовом сравнении по отношению к 2025 году (8101 млрд юаней) упал примерно на 23,4%.

В январе—марте 2026 года компаний с продажами более 100 млрд юаней — 16, что на 1 меньше, чем за тот же период; компаний с продажами более 50 млрд — 28, что на 10 меньше, чем за тот же период.

Источник графиков｜Институт Zhongzhi (особая благодарность! )

По принятому порядку, Мими подсчитала изменение выручки от продаж у 10 крупнейших девелоперских компаний, как указано в таблице ниже: среди них у 2 девелоперских компаний продажи за первые три месяца в годовом сравнении выросли — на одну компанию больше, чем за первые два месяца. Это China Jinmao: +22,57% г/г, и China Overseas Land & Investment: +10,99% г/г.

В частности, China Jinmao с января и по сей день продолжает наращивать рост — довольно устойчиво; China Overseas Land & Investment же пережила скачок роста на 20,58% в январе, снижение на 8,97% в первые два месяца, а затем вновь восстановилась до роста на 10,99% за три первых месяца. В целом это тоже тренд «вверх» на фоне колебаний.

При таком огромном абсолютном масштабе эти две компании госуровня (центральные госпредприятия) все еще смогли добиться двузначного роста — «цена» этого довольно высокая. Особенно China Overseas Land & Investment: если темпы роста будут сохраняться на таком уровне, а China Poly Development продолжит «валиться» по темпам, то дальше весьма вероятно, что она обойдет China Poly Development, заняв позицию «№1 по продажам» по объему.

Среди 8 компаний из топ-10, которые показали снижение, разрыв по величине падения также довольно большой — от -4,93% до 51,82%.

В частности, падение минимальное у China Merchants Shekou: по сравнению с падением на -12,72% за первые два месяца, в первые три месяца падение заметно сузилось. Как компания-«гигант» из числа государственных предприятий, в последние годы она последовательно продвигает модель «комплексного развития», пытаясь перейти от одного лишь девелопмента недвижимости к сосуществованию нескольких бизнес-направлений — индустриальным паркам, круизным лайнерам, квартирам долгосрочной аренды и т. п. Предварительные инвестиции на этом этапе трансформации огромны, и неизбежно это приносит болезненные периоды.

Кроме того, еще 3 компании из топ-10 с падением обогнали средний уровень: China Resources Land -13,87%, China Poly Development -17,94%, и Jianfa Real Estate -20,70%.

Стоит отметить, что эти три девелоперские компании в первые три месяца 2025 года относились к группе, где годовой рост продаж был положительным. В этом году они снова развернулись в сторону снижения — что в стороне также указывает: отрасль, похоже, все еще «нащупывает дно».

Особенно Jianfa Real Estate: за последние два года ее можно назвать «темной лошадкой» — рост выручки от продаж долгое время удерживался в верхней части среди топ-10. Но в 2026 году компания явно начала терять темп.

Кроме того, Мими обратила внимание, что материнская компания Jianfa Real Estate — Jianfa Co., Ltd. — в 2025 году перешла от прибыли к убыткам. Ранее был сделан прогноз по чистой прибыли, относимой к акционерам: убытки от 5,2 млрд до 10 млрд юаней; при этом убытки в девелоперском бизнесе — от 5,3 млрд до 6,5 млрд юаней, убытки в работе мебельных магазинов — от 4,4 млрд до 6,7 млрд юаней.

Среди компаний топ-10, которые показали падение хуже, чем в среднем по рынку (то есть меньшее снижение), их 4: Greentown China -26,32%, Binjiang Group -34,62%, Yuexiu Real Estate -44,52% и Vanke Real Estate -51,82%.

Здесь следует отметить две вещи. Во-первых, две компании с «домашней базой» в Ханчжоу: Greentown China и Binjiang Group — в начале 2026 года обе одновременно оказались в ситуации потери темпа.

По впечатлениям Мими, эти две компании в 2025 году демонстрировали в целом достойные результаты — особенно Binjiang Group: в первые пять месяцев 2025 года годовой объем продаж все еще рос; Greentown China, хотя и падала, но падение было не слишком глубоким.

Однако начиная с конца 2025 года эти две компании из «зэчжэнской» когорты перешли в режим расширения падения. Неудачный старт 2026 года вызывает опасения, как будет выглядеть результат по итогам всего года.

Вторая компания, управляющаяся из Гуанчжоу — Yuexiu Real Estate — как и Jianfa, в 2025 году тоже выступала «черной лошадкой» роста, но в 2026 году темпы явно уже «не тянут», и падение расширяется.

Раньше Yuexiu Real Estate выделялась на рынке благодаря модели TOD. Но проекты TOD обычно имеют большой масштаб, длительный цикл разработки, и капитальные средства «оседают» надолго; плюс проблемы вроде «неприживания» на конкретной территории — из-за этого они легко начинают влиять на продажи.

Кроме того, 2025 год для Yuexiu Real Estate тоже был «болезненным»: операционная выручка — 86,46 млрд юаней, год к году — незначительный рост на 0,1%; при этом чистая прибыль, относимая акционерам, — 0,6 млрд юаней, год к году — резкое падение на 94,7%; ключевая чистая прибыль — 2,6 млрд юаней, год к году — падение на 83,5%; валовая маржа — только 7,8%, год к году снизилась на 2,7 процентного пункта.

Подводя итог, история рынка недвижимости, похоже, уже пришла к разделению по траекториям — но перетасовка еще не завершена. Кто в итоге останется за столом, будет зависеть от того, кто действительно делает продукт, кто уверенно контролирует издержки и кто удерживает позиции в ключевых городах.

Статья предназначена только для обсуждения и анализа и не является инвестиционной рекомендацией.

Масштабные новости, точная интерпретация — всё в приложении Sina Finance (Sina FinanceAPP)