Proptech стимулирует рост числа молодых глобальных инвесторов, меняющих облик недвижимости ОАЭ

(MENAFN- Khaleej Times) Рынок недвижимости ОАЭ давно привлекал международное внимание, но характер этого спроса меняется. То, что раньше в основном формировалось брокерами, визитами на объекты и традиционными сетями инвесторов, теперь все чаще под влиянием цифровых платформ, рыночной аналитики в реальном времени и технологий, которые устраняют трение на каждом этапе пути покупки.

Сегодня покупатель движется быстрее, проводит больше исследований самостоятельно и входит в рынок с таким уровнем уверенности, которого всего несколько лет назад было бы добиться гораздо сложнее. От инструментов для поиска с ИИ и иммерсивных виртуальных просмотров до сделок, поддерживаемых блокчейном, и цифровых систем комплаенса — proptech больше не просто упрощает процесс покупки недвижимости. Он расширяет доступ к рынку как таковой.

Рекомендовано для вас ‘Упущенная возможность’: студенты ОАЭ реагируют со страхом и облегчением, так как отменили британские экзамены

Этот сдвиг привлекает более международный, более цифрово грамотный и часто более молодой класс инвесторов — тех, кто подходит к недвижимости с теми же ожиданиями, что и в управлении капиталом, частном банкинге и премиальных потребительских сервисах: скорость, прозрачность и беспрепятственный доступ к информации. В ОАЭ, где регуляторные инновации и цифровое управление последовательно снижали барьеры для входа, эта трансформация становится все более заметной.

По мере того как трансграничный капитал продолжает поступать в стабильные, быстрорастущие рынки, proptech становится все более важной частью того, как формируется история недвижимости ОАЭ.

** Новая волна глобальных покупателей**

По словам Кубеира Херы, генерального директора и основателя Propkee, Дубай закрыл 2025 год сделками по продаже недвижимости на сумму Dh682,5 млрд, что на 31% больше в годовом выражении, и начал 2026 год с Dh111 млрд уже в январе — это рост на 8% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Было зафиксировано более 215 000 сделок купли-продажи: участие принимали покупатели более чем из 150 стран.

«Это не циклические всплески. Это структурный спрос, и proptech — ключевой фактор, который это обеспечивает», — сказал Хера. Что технологически изменилось фундаментально, по его мнению, — это география участия. Покупатели, которым раньше нужно было полагаться на местные брокерские сети или прилетать, чтобы обрести уверенность, теперь могут находить, проверять и заключать сделки по недвижимости в Дубае, находясь за рубежом.

«Сейчас наемный специалист в Мумбаи или начинающий инвестор в Манчестере может находить, проверять и заключать сделки по недвижимости в Дубае, не прилетая», — сказал Хера. «Покупатель, который приходит на этот рынок сегодня, моложе, более цифровой по своей природе, и гораздо чаще делает свою первую трансграничную инвестицию — он проводит исследования самостоятельно и принимает решения на основе данных, а не только отношений с брокерами».

Эта эволюция заметна не только в момент продажи, но и на всем пути владения.

Раднил Кумар, сооснователь и CEO Rentify, сказал, что одно из самых больших изменений — цифровизация арендного слоя: сферы, которую часто упускают из виду в разговорах о привлекательности инвестиций, но которая становится все более актуальной для зарубежных покупателей, стремящихся удаленно управлять активами, приносящими доход.

«Proptech убрал много трения, в основном сделав ранние шаги цифровыми и повторяемыми», — сказал Кумар. «Международные инвесторы и покупатели теперь могут чувствовать себя уверенно в сделке еще до того, как приземлятся в ОАЭ».

Он добавил, что когда аренда, квитанции, продления и согласования централизованы в одном рабочем процессе, инвесторы получают более ясную видимость по доступности (affordability), поведению с платежами и эффективности аренды, не полагаясь на ручную бумажную документацию.

«Это облегчает зарубежным покупателям оценку активов (underwrite) и управление ими на расстоянии», — сказал он. «Мы видим больше инвесторов, которые родились в цифровой среде и хотят прозрачности, скорости и чистой модели операционной работы — а не просто хорошую единицу недвижимости».

Этот момент важен, потому что для многих международных инвесторов привлекательность рынка больше не определяется исключительно ростом цены или локацией. Операционная простота становится частью ценностного предложения. Возможность удаленно проверять документы, завершать онбординг в цифровом виде, отслеживать эффективность аренды и снижать административную неопределенность может существенно повлиять на то, куда пойдет капитал — особенно у покупателей, которые впервые осуществляют трансграничные инвестиции.

Наджиб Ханафер, генеральный директор Rewa, сказал, что proptech помогает снижать трение, оцифровывая ключевые уровни транзакционного стека: идентичность, документацию и доступ к данным.

«Удаленный KYC и AML, e-подписи и цифровые контракты, а также проверка прав собственности в реальном времени и транзакционные данные через платформы, интегрированные с Департаментом земель Дубая (Dubai Land Department) и Ejari, сократили сроки сделок, уменьшили количество посредников и повысили прозрачность и возможность аудита», — сказал Ханафер.

По его словам, итог — это не только более высокие объемы транзакций, но и более широкая, более глобально распределенная база инвесторов.

«Помимо традиционных инвесторов с очень высоким состоянием, proptech дает возможность участвовать зарубежным профессионалам, предпринимателям и трансграничным семейным офисам, которые ожидают быстрые, основанные на данных и удаленные транзакционные возможности», — сказал он.

Расширение доступа — одно из самых значимых изменений, происходящих на рынке ОАЭ. В течение многих лет международные инвестиции в недвижимость в регионе часто ассоциировались с покупателями уровня ultra-high-net-worth, институциональным капиталом или опытными инвесторами, которые уже знакомы с рынком. Сегодня барьеры для входа ниже — не обязательно по цене, но по процессу.

Системы регистрации “digital-first”, удаленная верификация, прозрачные рыночные данные и все более удобные инструменты для поиска делают ОАЭ проще для понимания и проще для входа более широкой группе покупателей. Роль сыграла и государственная политика. Меры вроде 100% иностранного владения, Golden Visa, нулевая налоговая ставка на доход, а также продолжение инвестиций в цифровое управление помогли создать рыночную среду, которая ощущается одновременно открытой и понятной для международного капитала.

В то же время меняется и поведение самих покупателей. Согласно Propkee, пользователи на ее платформе взаимодействуют с иммерсивным видео-контентом более 20 минут перед тем, как сделать запрос, и растущее число покупателей принимает решения, вообще ни разу не совершая очного визита на объект.

** Поиск изменился**

По мере того как покупатели недвижимости в ОАЭ становятся более ориентированными на данные и цифрово грамотными, платформы с ИИ меняют то, как дома обнаруживаются, сравниваются и выбираются. Хера сказал, что сдвиг является структурным, а не поверхностным. «Традиционная модель была основана на отношениях — доверяйте вашему брокеру, сходите на шоурум-квартиру, принимайте решение по ощущениям», — сказал Хера. «Сегодня покупатель ведет себя как потребитель e-commerce. Он исследует самостоятельно, потребляет видеоконтент, чтобы обрести уверенность, и ожидает такой же прозрачности данных, как ту, что они получают от Amazon или Netflix».

Это сравнение многое объясняет. Для растущего числа покупателей в ОАЭ — особенно для более молодых и цифровых по природе инвесторов — поиск недвижимости начинает выглядеть менее как обычное торговое путешествие и больше как цифровой опыт, управляемый рекомендациями. Поиск становится умнее, более персонализированным и все чаще формируется поведенческими сигналами, а не только статическими фильтрами объявлений.

В Propkee Хера сказал, что ИИ уже используется не только для понимания намерений, но и для их предвосхищения. «Наша система Real Estate Intelligent Insights использует поведенческие сигналы, паттерны просмотров видео, повторные визиты и вовлеченность в контент, чтобы прогнозировать вероятность покупки задолго до того, как покупатель сделает запрос», — сказал он.

Такая предсказательная способность имеет последствия далеко за пределами эффективности маркетинга. Она меняет то, как платформы выводят возможности, как агенты расставляют приоритеты для лидов и как девелоперы читают спрос в реальном времени. Более того, это отражает более широкий сдвиг на рынке: покупатели больше не удовлетворяются просто просмотром инвентаря. Они хотят платформы, которая поможет им разобраться в нем. Хера считает, что этот сдвиг переопределяет сам поиск. «Эпоха статичных объявлений с фильтрами поиска заканчивается», — сказал он. «Мы движемся к поиску, управляемому рекомендациями, где платформа учится вашим предпочтениям и показывает объекты, о которых вы даже не знали, что ищете».

Растущий спрос на принятие решений, подкрепленных доказательствами, также виден в том, как покупатели используют данные. Хера указал на инструмент Bayut TruEstimate, который в 2025 году сгенерировал более 500 000 отчетов по оценке стоимости, как на признак того, что покупатели ищут подтверждение, прежде чем принять обязательства.

«Решение на миллион дирхамов на основе брошюры и уверений брокера исчезает», — сказал он. «Побеждают платформы, которые дают проверяемые данные, сравнительные инсайты и иммерсивные визуальные доказательства».

Спрос на ясность не ограничивается оценкой стоимости. Он распространяется и на то, как покупатели оценивают сообщества, здания и долгосрочный инвестиционный потенциал. Кумар сказал, что самое заметное изменение в психологии покупателей — теперь они не просто просматривают, они фильтруют.

«Людям по-прежнему важны стиль жизни и сообщество, но им нужны доказательства, и им нужны они быстро», — сказал Кумар.

«Они сравнивают здания, арендодателей и общие совокупные расходы на эксплуатацию с тем же подходом, который используют для финансовых продуктов».

По словам Кумара, ИИ и инструменты умного поиска играют все более растущую роль в этом переходе, снижая неопределенность и помогая покупателям сузить круг того, что действительно релевантно им.

«Лучшие инструменты помогают покупателям сузить выбор до небольшого набора вариантов с высоким намерением, исходя из того, что действительно важно для них, а не только из спален и цены», — сказал он.

Он добавил, что предиктивная аналитика также продвигает решения вперед, давая пользователям более четкое представление о вероятных уровнях аренды, риске вакансий и устойчивости спроса в конкретном сообществе — инсайты, которые раньше было сложнее получить или интерпретировать среднему покупателю.

Это важно на рынке вроде ОАЭ, где интерес инвесторов остается высоким и значительная часть покупателей смотрит дальше, чем конечное использование. По мере того как решения по недвижимости становятся более финансово проверяемыми, платформы, способные дать операционную и производственную (performance) видимость, вероятно, будут иметь больший вес в пути покупателя.

Rentify, отметил Кумар, находится близко к одному из самых сильных сигналов на рынке: что происходит после того, как недвижимость заселена. «Независимо от того, вовремя ли платят аренду и насколько гладко происходят продления, многое говорит о реальной эффективности», — сказал он. «Когда это все больше становится цифровым, покупатели и инвесторы будут ожидать, что платформы покажут реальную эффективность, а не только фото и описания».

** Зеленая премия**

Устойчивое развитие становится более серьезной частью оценки недвижимости: инвесторы выходят за рамки общих заявлений ESG и смотрят на данные в реальном времени о том, как активы работают. В ОАЭ это делает PropTech все более важным, поскольку рынок конкурирует не только по доходности и дизайну, но и по прозрачности, устойчивости и долгосрочной ценности.

Хера сказал, что ESG прочно вошел в основу процесса принятия инвестиционных решений. «ESG перешел порог от маркетингового языка к инвестиционным критериям. Когда сегодня институциональный капитал оценивает активы, метрики устойчивости становятся частью due diligence, а не просто “приятным дополнением”», — сказал он.

Растущая доля новых девелоперских проектов в Дубае теперь включает умные системы зданий, автоматизированное управление энергопотреблением и инструменты предиктивного обслуживания — все они генерируют операционные данные в реальном времени. По словам Херы, платформы proptech все чаще способны нормализовать и сравнивать (benchmark) эти данные с международными стандартами отчетности, делая здания более прозрачными и сопоставимыми.

«IoT делает здания читаемыми так, как раньше это было невозможно», — сказал он.

Эта видимость становится особенно релевантной в глобальном инвестиционном ландшафте, где капитал все чаще связан климатическими мандатами и порогами устойчивости. Для инвесторов, сравнивающих возможности между рынками, доступ к проверяемым данным ESG в реальном времени может стать решающим фактором.

«Для инвестора, который сравнивает активы в Лондоне, Сингапуре и Дубае, возможность получать данные по устойчивости в реальном времени, сопоставленные с сопоставимыми активами, — это сильный аргумент в пользу распределения капитала», — сказал Хера.

Он добавил, что ОАЭ выигрывает от более широкого регуляторного и политического импульса, включая Dubai 2040 Urban Master Plan и национальные цели по достижению net-zero, что помогает встраивать устойчивость в девелоперский “конвейер”.

Кумар сказал, что инвесторы все чаще смотрят дальше заявленных регалий к фактической эффективности. «ESG становится менее историей о слайде в презентации и больше — доказательством», — сказал Кумар. «Инвесторам важно знать, как работает здание, а не что оно заявляет».

Это включает все — от использования энергии и воды до поведения арендаторов и эффективности управления. На операционном уровне proptech превращает то, что раньше были разрозненные точки данных, в измеримые индикаторы качества актива.

«Надежность платежей, частота споров, поведение при продлениях и оперативность сервиса — это сигналы качества управления», — сказал Кумар. «Активы, которые могут показывать сильную операционную эффективность и предсказуемые денежные потоки (cashflows), будут выделяться, особенно когда глобальные инвесторы сравнивают ОАЭ с другими рынками».

Эта связь между устойчивостью, операциями и финансовой эффективностью становится все труднее игнорировать.

Мартин Рейнольдс, CEO Modern Energy и founding partner Mataana, сказал, что proptech играет центральную роль в преодолении этого разрыва. «Proptech — критически важный фактор, обеспечивающий этот сдвиг: он трансформирует то, как управляются, измеряются и продвигаются активы недвижимости», — сказал Рейнольдс.

Путем интеграции IoT-сенсоров, аналитики на базе ИИ и облачных систем владельцы недвижимости теперь могут в реальном времени отслеживать энергопотребление, углеродные выбросы, качество воздуха в помещениях и производительность систем, получая те данные ESG, которые Рейнольдс описывает как “информацию уровня инвестиционной оценки (investment-grade)”.

«Этот непрерывный поток данных позволяет формировать отчеты по ESG в реальном времени, предоставляя инвесторам прозрачные, поддающиеся аудиту метрики, которые доказывают экологические/устойчивые характеристики актива», — сказал он.

Помимо отчетности, эти данные также питают операционный интеллект. Системы на базе ИИ могут выявлять неэффективность, оптимизировать потребление энергии и прогнозировать потребности в обслуживании до того, как произойдут сбои — снижая затраты при одновременном улучшении эффективности. «Это не только уменьшает углеродный след, но напрямую улучшает чистый операционный доход (net operating income) актива, снижая операционные расходы», — сказал Рейнольдс.

В то же время возможности бенчмаркинга становятся более продвинутыми. Теперь управляющие активами могут сопоставлять эффективность зданий с глобальными стандартами, такими как LEED, BREEAM и GRESB, а также с портфелями аналогов, в реальном времени — создавая более ясные пути для прицельных улучшений капитала (targeted capital improvements).

В ОАЭ эта конвергенция технологий, политики и рыночного спроса начинает позиционировать ESG как реальный дифференциатор, а не как требование комплаенса. Следуя импульсу COP28 и стратегии ОАЭ Net Zero by 2050, девелоперы и управляющие активами ускоряют внедрение зеленых технологий и систем управления, основанных на данных.

Этот сдвиг отражается и в том, как распределяется глобальный капитал. Инвесторы все чаще выбирают активы, которые могут продемонстрировать устойчивость и операционную эффективность, и дисконтируют те, которые этого сделать не могут.

«Глобальный капитал активно ищет активы с “зеленой премией” (green premium), одновременно дисконтируя “коричневые” (brown)», — сказал Рейнольдс.

MENAFN05042026000049011007ID1110943635