Рынок первичного жилья, точка поворота уже наступила

问AI · 政策红利下楼市小阳春能否持续至二季度？

界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 李慎

这个春天，中国一线城市的楼市终于久违的热闹起来。上海一马当先，扛起楼市复苏大旗，一二手市场同步沸腾。

热ость рынка новостроек наиболее наглядна: продавцы в отделах продаж это чувствуют особенно остро: «Раньше, когда мы говорили клиентам “эта квартира очень скоро будет распродана”, они в принципе не верили — считали это обычной рекламной уловкой; а теперь клиенты видят собственными глазами, как выбранный ими вариант прямо на месте подтверждают другие, и мгновенно паникуют — боятся малейшего промедления, потому что иначе выбранная квартира может уйти».

Рынок вторичного жилья тоже показал результат, превзошедший ожидания. Один из риелторов в Шанхае отметил: «В магазинах каждый день рождается победитель по продажам, опытные посредники благодаря наработанной базе постоянных клиентов быстро заключают сделки одну за другой, даже новичкам эта волна теплоты помогает оперативно открывать первые сделки».

Жар в Шанхае расползается стремительно, словно пожар по степи: переговорные в риелторских агентствах с утра до вечера не пустуют, система подписания онлайн-договоров несколько раз давала сбой, а отделы продаж новых проектов вообще “взорвались” ажиотажем: у макетов в центре холла толпятся клиенты, у входа в шоурумы поток посетителей не прекращается, а консультанты по недвижимости работают так, что голос становится хриплым.

Отдел продаж проекта 保利·都汇和煦. Съёмка Jiemian News

Во второй половине дня 14 марта, сразу после пяти часов вечера, руководитель по маркетингу 保利·都汇和煦 Ли Вэй только что проводила очередную группу клиентов, пришедших на концентрированный просмотр, как тут же получила новые указания на штурм: дневной план продаж был увеличен с 11 до 15 квартир. План по проекту изначально уже был выполнен, и команда только собиралась завершать работу, как тут же началась новая волна “штурма”. Чуть позже девяти вечера цель по “штурмовым” 15 квартирам была уже достигнута — раньше срока.

Для этого проекта за внешним кольцом в южной части Шанхая — в районе научно-технологического центра, где совсем недавно вновь выкупили скидку до 99,5 — ранняя сделка глубокой ночью уже давно не выглядит чем-то из ряда вон. Руководитель по маркетингу рассказал Jiemian News: «В последнее время команда почти всегда уходит с работы после 12 часов ночи. Вчера вечером было две группы клиентов: только после того как в районе 11 часов они окончательно определились с вариантом, сделали перевод и закрепили сделку».

На северной оконечности Шанхая — проект 建发·云湖玥 — тоже особенно ярко проявил себя в этой волне потепления. С момента официального открытия демонстрационного центра и шоурумов 13 марта проект оказался окружен людьми, которые пришли посмотреть квартиры: в первые выходные число визитов превысило 500 групп. Следующие выходные удерживались на высоком уровне — более 350 групп. На месте переговоры и консультации постоянно переплетались: спрос “только для заселения” и спрос на улучшение жилья дружно “выстрелили” в концентрированном высвобождении.

Демонстрационный центр 建发·云湖玥. Съёмка Jiemian News

«Мы живём рядом, и для детей, чтобы им было удобно учиться, планируем обменять жильё на более подходящую квартиру». Внутри шоурума 建发·云湖玥 один из потенциальных покупателей сказал корреспонденту Jiemian News. Когда вся семья подключается к процессу подбора и просмотра, весь отдел продаж буквально гудит от голосов.

Компаниям-разработчикам важно успеть воспользоваться “золотым окном”: они концентрируют размещение, ускоряют распродажу. Проект 中环麓岛 в южном районе Баошань первым нарастил усилия: во второй очереди варианты быстро запустили на бронирование, и он стал первым новым проектом в марте в Шанхае, у которого коэффициент бронирования достиг 1:1. С выходом на рынок проект сразу же “взорвал” спрос.

Как выяснило Jiemian News на месте, даже после завершения бронирования многие покупатели продолжают приходить в отдел продаж, чтобы участвовать в регистрации для “шагов” по оформлению. 18 марта 中环麓岛 открыл продажи — и сразу же расчистил ассортимент, то есть полностью распродал. По словам менеджера по продажам, выбор квартир в тот день стартовал официально в 10:30 утра и занял всего 90 минут: 79 квартир были распроданы полностью, обеспечив быстрый эффект “дня-в- ноль”.

Место открытия 中环麓岛.

В отличие от прежней ситуации, когда рынок элитного жилья был “единственной звездой”, теперь и проекты “за внешним кольцом” Шанхая также охватила волна интереса. Прошедшие только что выходные: проект третьей очереди 嘉定南翔时代之城, 时代·雲境, за два дня набрал 101 группу бронирований, установив впечатляющий результат — первый в 2026 году случай, когда новый проект в сегменте за внешним кольцом преодолел отметку в 100 бронирований.

«Реальные потребности группы спроса “только для заселения” — это ключевая сила, которая двигает рынок». Ли Юцзя, директор Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун, отметил: в этом раунде основными “фишками” продаж новостроек стали два типа проектов — во-первых, качественные проекты в центральных районах с сильными преимуществами по качеству и локации; во-вторых, проекты в пригороде с более полными инфраструктурными удобствами, с доступными ценами, плюс выраженные преимущества по наличию учебных мест и транспортной доступности.

Многие игроки рынка считают, что в Шанхае произошёл “разворот по V-образной” траектории: уверенность рынка возвращается полностью, а активность покупателей намного превышает ожидания. Есть и прогноз: рынок продолжит дифференцироваться и в итоге сформирует “K-образную” структуру.

Сун Хунвэй, сопредседатель/старший директор Research Institute компании Tongce, рассказал Jiemian News, что структурная дифференциация станет долгосрочной характеристикой развития рынка недвижимости в этом цикле. Сун Хунвэй прогнозирует: в 2026 году рынок жилья Китая пойдёт по “K-образной” траектории. В ядровых районах хорошие квартиры, соответствующие новым нормам, будут показывать рост и по объёму, и по цене. А в некорневых районах по-прежнему будет происходить обмен “цена на объём”: ставка будет делаться на увеличение объёма продаж за счёт цены. Такая дифференциация делает развитие отрасли ещё более рациональным.

Шанхай — город с самым высоким уровнем “определённости” на рынке недвижимости страны. Помимо горячих продаж новостроек, статистика по вторичному жилью в онлайне тоже бьёт рекорды один за другим. В середине марта продажи вторичных квартир в Шанхае за неделю превысили 7200 сделок — это максимальный недельный показатель примерно за последние пять лет. Пиковое число онлайн-регистраций в день приближается к 1500 сделкам. Высокочастотные концентрированные торги даже приводят к тому, что система онлайн-регистрации несколько раз “загружается/подвисает”.

Скриншот сбоев в системе онлайн-регистрации вторичных сделок Шанхая.

По состоянию на 22 марта объём сделок по вторичному жилью в Шанхае уже подскочил до 21443 сделок. Преодоление порога 30k сделок за весь месяц практически безальтернативно. Эти данные значительно обновляют показатели того же периода в предыдущие годы.

Риелторы работают без остановки: кто-то выезжает на показы и объезжает все жилые комплексы, а кто-то в офисах ведёт переговоры и координирует общение с хозяевами и клиентами. «Раньше переговоры занимали часы, а теперь 2–3 часа — и сделку можно уже закреплять. Эффективность закрытия сделок выросла вдвое».

«Как только выходят варианты с высокой выгодой по цене, они сразу же уходят в сделку; даже многие качественные квартиры привлекают несколько групп клиентов, которые конкурируют». Руководитель офиса 太平洋 房屋 на 万荣路 в районе 静安 сказал Jiemian News: «Сейчас сделки концентрируются в сегменте общей цены 3–7 млн. юаней — небольшие по площади квартиры. Вчера мы только что закрыли одну сделку: клиент смотрел со мной больше года, раньше всё время присматривался и ждал. Теперь он почувствовал, что на рынке появилась теплая динамика, и сразу решился».

Сопредседатель и директор по совместительству Кэруй (КеЧжуй) 丁祖昱 отметил, что подтверждение “дна” в политике дало восстановление ожиданий и уверенности — это постепенно превращается в реальные сделки. Спрос на вторичном рынке по-прежнему в основном формируют квартиры для “обязательного заселения/первого шага” с небольшими площадями и низкой общей ценой, а также варианты “для улучшения”.

Источник данных: Shanghai Online Real Estate. Графика Jiemian News

По ценам: поскольку общая рыночная конъюнктура идёт вверх, цены на вторичное жильё Шанхая завершили непрерывное снижение за последние почти 10 месяцев, а по сравнению с предыдущим периодом (по месяцу/к циклу) вышли в положительную динамику. Продавцы чаще занимают позицию “держим и не торопимся”, поэтому переговорный диапазон уже сократился с 10%–15% в прошлом году до менее 5%.

«Раньше собственники спешили продать — у покупателей было большое поле для торга; теперь рынок развернулся, ожидания владельцев заметно выросли, и если цена немного подходит, они уже не готовы уступать».

Один опытный риелтор, много лет работающий с рынком недвижимости Шанхая, рассказал Jiemian News: «В последнее время у меня была сделка по одной квартире. Собственник выставил 4,30 млн. юаней. Покупатель изначально предложил 4,15 млн. В прошлом году при такой разнице сделка, скорее всего, прошла бы. Но в этом году собственник так и не захотел снижать цену. В итоге покупатель сам прибавил 30k юаней — и сделка состоялась».

Движущей силой этой “жары” выступает новая политика по недвижимости Шанхая — “Шу-Ци Тяо” (“沪七条”). «Ажиотаж, который приносит политика, помогает рынку недвижимости основных городов первой восстановить состояние формирования “дна” с периодом улучшения». Так считает Тан Хуа, руководитель отдела продаж жилой недвижимости в Китае First Property Davison.

Новая политика рынка недвижимости Шанхая, введённая 25 февраля, сняла две ключевые преграды — по праву покупки и по наличию средств — и тем самым уверенно подтолкнула рынок к развороту. Требование к стажу соцстрахования для лиц вне Шанхая при покупке недвижимости внутри внешнего кольца было снижено с 3 лет до 1 года. А при наличии вида на жительство/удостоверения на проживание сроком 5 лет — можно напрямую покупать жильё, минуя соцстрахование. Это принесло на рынок большой поток реальных и ощутимых потребностей и помогло многим “новым шанхайцам” воплотить мечту об обустройстве.

Одновременно были увеличены лимиты кредитования из жилищного фонда (公积金): для семьи с первым жильём максимальная сумма может достигать 2,40 млн. юаней. Для семей с несколькими детьми при сочетании с требованиями к “зелёным” строительным характеристикам лимит может достичь 3,24 млн. Это реально снижает нагрузку на покупателей по деньгам и ежемесячным платежам.

Ван Шэн из Changleng Hospital в Шанхае — один из прямых получателей выгод от этой политики. Он живёт и работает в Шанхае более десяти лет и давно планировал улучшение жилья через обмен, однако долго не мог довести это до конкретного результата. После введения политики более высокий лимит кредитования из公积金 покрывает большую часть стоимости квартиры: ежемесячные проценты у него стали на несколько тысяч юаней меньше по сравнению с чисто коммерческими кредитами, а нагрузка существенно уменьшилась — и он буквально в тот же момент вышел на рынок.

Покупатели посещают шоурум. Съёмка Jiemian News

Сун Хунвэй сказал Jiemian News, что настоящий перелом в этом цикле рынка недвижимости должен иметь следующие признаки: во-первых, “очистка” от рисков; во-вторых, заметный рост объёма сделок, который стабилизирует цены; в-третьих, восстановление всей цепочки недвижимости — от покупки земли и начала строительства до маркетинга — с образованием здорового цикла.

«С точки зрения текущей ситуации в целом, действительно видны признаки формирования “дна” на рынке недвижимости городов первого эшелона». Сун Хунвэй отметил: традиционный пиковый сезон марта освобождает спрос “только для заселения” как ключевую опору. Одним из ключевых факторов стало то, что политики на уровне “двух сессий” задают курс “стабилизировать рынок недвижимости”, а новая политика “沪七条” выходит первой. Введение политики для “хороших квартир” даёт высокоценные варианты, которые позволяют покупателям получить выгоду. Эти три импульса возвращают уверенность рынка в Шанхае и затем распространяют её на другие города первого эшелона.

Как минимум в Шанхае стрелка “объём и цены одновременно падают” уже перевернулась. Тан Хуа сказал Jiemian News: «Сейчас идёт структурная стабилизация и восстановление, а ключевые города лидируют. Будет ли подтверждён разворот в дальнейшем, зависит от того, сможет ли во втором квартале удержаться объём сделок, будет ли ликвидация/распродажа на вторичном рынке проходить гладко и сможет ли сохраняться восстановление доверия жителей».

Эффект “индикатора направления” на рынке недвижимости Шанхая распространяется на другие города первого эшелона.

Менеджер по продажам 中环麓岛 сказал Jiemian News: «Шанхай как авангард рынка недвижимости всей страны задаёт направление другим городам. “Запросы” на спокойствие отнесли себе Пекин, Шэньчжэнь и Гуанчжоу».

В Пекине: по состоянию на 18 марта онлайн-регистрация вторичного жилья достигла 9783 квартир, что на 20,33% выше, чем объём сделок за весь прошлый февраль/за весь месяц февраля. Онлайн-регистрация новостроек составила 1387 квартир, что на 13,97% больше к предыдущему периоду. 中海安澜北京 взял первое место по сумме сделок в первую неделю марта — 3,26 млрд. юаней. У 保利 основные проекты показали, что продажи по итогам недели превысили 5 млрд. юаней. 招商朝棠揽阅 за неделю продал 35 квартир.

В Шэньчжэне: постеры с результатами сделок нескольких проектов “крутятся” один за другим. В одном из проектов за два дня были заключены сделки на 41 квартиру. Вторичный рынок продолжает идти вверх. Согласно данным исследовательского института Shenzhen Beike, в период с 2 по 8 марта количество подписанных сделок на вторичном рынке в партнёрских магазинах платформы резко выросло на 118% относительно предыдущего периода. 8 марта дневной объём подписаний достиг пика примерно за последний год.

В Гуанчжоу: по состоянию на 20 марта по всему городу объём сделок на вторичном рынке уже “разогнался” до 7471 квартиры. По такому темпу у рынка есть шанс превысить 130k квартир за весь месяц, а по сравнению с предыдущим периодом рост составит 275%. На рынке новостроек тоже “всё на максимум”: в одном проекте за месяц было продано 27 квартир, объём сделок резко вырос на 900%, а количество сделок продолжает уверенно идти вверх, преодолевая всё новые границы.

Постер с результатами продаж объекта в Шэньчжэне.

Однако “дальность” продолжения этого восстановления на рынке недвижимости ещё нужно оценить — она зависит от того, как реально сработает исполнение политики.

«Апрель и май станут ключевыми окнами для проверки “настоящей” насыщенности этого небольшого весеннего подъёма (小阳春)».丁祖昱 отмечает: судя по текущим ожиданиям собственников, ориентировочные средние цены в листингах по вторичному жилью в 北上广深 продолжают снижаться. Это означает, что тенденция падения ожиданий владельцев ещё не полностью исправлена.

Чтобы поддерживать текущую “теплоту” рынка, Ли Юцзя считает, что нужно дополнительно оптимизировать политики поддержки потребления, включая 公积金 и оформление сделок по передаче закладного имущества (二手房带押过户). Кроме того, следует наладить непрерывность цепочки обмена вторичного жилья. Параллельно — стабилизировать ценовые ожидания на рынке, уменьшить нерациональные скидки, и в горячих районах закрыть дефициты по инфраструктуре и сервисам, чтобы постоянно усиливать спрос покупателей.

«“Покупка за счёт цены — рост объёма” станет основой и предпосылкой для возможного восстановления сделок на вторичном рынке на ближайшее время. Сохранятся рыночные “игры” в формате “цена падает — объём растёт — цена стабилизируется — объём падает”. В краткосрочной перспективе вряд ли случится реальный резкий разворот по цене и объёму; “рост объёма и стабильность цены” станет устойчивым главным мотивом». — сказал丁祖昱.

Тан Хуа также считает: в 2026 году девелоперы будут фокусироваться на конкуренции по денежному потоку и “качеству продукта”. Ресурсы будут ускоренно концентрироваться в первом и втором эшелонах, повысится концентрация отрасли, и она полностью переключится на стратегию «продавать, исходя из сбыта (以销定产), глубоко работать в ядровых городах, создавать хорошие квартиры».

Источник данных: Iceberg Index. Графика Jiemian News

Стабилизация и возврат к росту рынка недвижимости в городах первого эшелона важны не только для здоровья отрасли недвижимости, но и имеют существенное значение для макроэкономики.

Восстановление рынка недвижимости напрямую активирует цепочки предприятий “вверх и вниз по производству”, подстёгивая отрасли стройматериалов, отделки, бытовой техники и т.п., и тем самым добавляет твёрдую уверенность в общее восстановление экономики. А сам этот маршрут восстановления — “спрос на первом шаге стимулирует”, “политика точно включается”, “обмен и оборот сделок активируют рынок” — предоставляет и другим городам страны практические примеры. Это дополнительно помогает закреплять устойчивость макроэкономической ситуации.

Шанхайское тёплое весеннее восстановление уже наступило: импульс восстановления в городах первого эшелона определён. Отрасль недвижимости выходит из состояния растерянности и ожидания; под ритм возврата ценности жилья она движется к более рациональному, здоровому и устойчивому новому будущему.

(По просьбе респондентов в статье李薇、王生 — псевдонимы)