Объем существующих личных ипотечных кредитов шести крупнейших банков сократился на 0,7 трлн юаней. Есть ли смысл досрочно погашать кредит?

Ежедневная газета о финансах и экономике, репортёр: Чжао Цзинчжи｜Редактор: Вэй Гуаньхун

Прекратился ли тренд на досрочное погашение ипотечных кредитов?

С начала второй половины 2022 года заёмщики по ипотечным жилищным кредитам в Китае ускорили досрочное погашение ссуд, и постепенно в течение некоторого периода сформировалась «волна досрочных платежей».

Но сегодня сцены вроде抢号 ночью (занять талон) и многочасовых очередей месяцами уже встречаются не так часто. Продолжает ли по-прежнему дуть «ветер» досрочного погашения? Корреспонденты 《Ежедневной газеты о финансах и экономике》, собрав данные, выяснили: общий объём непогашенных личных ипотечных кредитов у шести крупнейших государственных банков составляет около 24,48 трлн юаней, что примерно на 0,71 трлн юаней меньше, чем год назад.

«Досрочно погашать ипотеку сейчас, конечно, всё ещё можно, но по сравнению с прошлым годами это точно уже нельзя назвать “волной”.» — заявил Ван Пэнбо, главный аналитик консалтинговой компании Botoon. По его словам, снижение остатка по ипотеке — это результат совместного влияния того, что жители досрочно погашают кредиты, плюс того, что в прошлом году у людей не было сильного желания покупать жильё.

Стоит отметить, что в этом году в первом квартале на рынке жилья наблюдался «небольшой весенний подъём». С точки зрения опытного эксперта по финансовой политике Чжоу Ицинь, в данном случае это не краткосрочный “отскок после сильного падения”, а постепенное восстановление рыночной уверенности благодаря последовательному снижению рыночных процентных ставок и постепенному ослаблению политики по покупке жилья; и у этой тенденции есть шанс сохраниться во втором квартале.

Снижение остатка по персональным ипотечным кредитам в 2025 году

Корреспонденты, собрав данные, отмечают, что остаток по банковским личным жилищным кредитам всё ещё продолжает снижаться.

В 2024 году, как основной “локомотив” выдачи ипотечных кредитов, шесть крупнейших государственных банков сократили объём личных ипотечных кредитов на 0,62 трлн юаней; а в 2025 году в целом чистое сокращение составило 0,71 трлн юаней, то есть спад относительно 2024 года расширился.

Стоит отметить, что в первой половине 2025 года совокупное сокращение шести крупнейших государственных банков составило 107,8 млрд юаней, что заметно меньше, чем 325,5 млрд юаней в первой половине 2024 года; однако во второй половине 2025 года оно резко сократилось примерно на 602,2 млрд юаней, в результате чего общий масштаб “усушки” персональных ипотечных кредитов по итогам прошлого года оказался ещё более существенным, чем в 2024 году.

По мере того как остаток персональных ипотечных кредитов продолжает сокращаться, у шести крупнейших государственных банков уже прощаются с «эпохой 6 трлн юаней».

Если посмотреть на общую картину по стране, остаток персональных жилищных кредитов также снижается. По данным Народного банка Китая, по итогам 2025 года остаток по национальным персональным ипотечным кредитам составил 37,01 трлн юаней, что на 1,8% ниже, чем годом ранее. Это показывает, что у части банков остаток по персональным ипотечным кредитам даже мог возрасти, и персональные ипотечные кредиты банков переходят в этап более “точной” конкурентной борьбы.

В отрасли считают, что снижение остатка по действующим жилищным кредитам на самом деле — результат конкуренции двух сил: первая — сколько “высосало” досрочное погашение, вторая — сколько “подкачало” объём новых выдач ипотечных кредитов.

«Досрочно погашать ипотеку сейчас, конечно, всё ещё можно, но по сравнению с прошлым годами это точно уже нельзя назвать “волной”.» — заявил Ван Пэнбо. По его словам, досрочное погашение ипотечных кредитов наложилось на то, что в прошлом году у жителей было невысокое желание покупать жильё; два фактора совместно привели к уменьшению остатка персональных ипотечных кредитов в банках.

Ян Хайпин, приглашённый исследователь Ассоциации индустрии управления богатством Пекина, отметил: недвижимость по-прежнему находится в периоде корректировки. Сейчас есть много покупателей с реальной потребностью, но есть и много людей, которые пока занимают выжидательную позицию; в целом рост ипотечных кредитов слабый.

Первый квартал рынка жилья встретил «небольшой весенний подъём»

В первом квартале на материковом рынке вторичной недвижимости в Китае наблюдался «небольшой весенний подъём». Согласно отчёту Hurun (Кэ Жуй), в марте суммарная площадь сделок по вторичному жилью в 20 ключевых городах составила около 244.8k кв. м, что на 117% больше по сравнению с предыдущим месяцем и также на 6% больше в годовом выражении; за первый квартал накопленная площадь сделок составила примерно 7.1k кв. м, рост на 4% в годовом выражении.

И в этой “волне небольшого весеннего подъёма” такие города, как Пекин и Шанхай, играли роль “локомотива”.

«“Небольшой весенний подъём” на рынке жилья в 1 квартале 2026 года опирается в основном на вторичный рынок жилья в городах первого эшелона как на основную движущую силу восстановления; сейчас он находится на стадии умеренного восстановления. Дальнейшее улучшение, вероятно, может продолжиться.» — сообщил Чжоу Ицинь корреспонденту. По мере прихода «небольшого весеннего подъёма» положительное влияние на остаток персональных ипотечных кредитов коммерческих банков будет проявляться постепенно.

«Хотя общего разворота на 100% не произошло, я считаю, что это не краткосрочный “отскок после сильного падения”, а то, что по мере последовательного снижения рыночных процентных ставок и постепенного ослабления политики покупки жилья рыночная уверенность восстанавливается стабильно. Я думаю, что есть шанс, что это продолжится и во втором квартале.» — отметил Чжоу Ицинь. Активность сделок по вторичному жилью напрямую увеличит объём заявок на ипотеку, постепенно замедляя темпы снижения остатка; в дальнейшем ожидается, что это обеспечит позитивную поддержку остатку ипотечных кредитов. В целом рынок жилья движется в направлении «рост объёмов при стабилизации цен».

Вице-президент Шанхайского исследовательского института недвижимости E-Ju (Иджу) Янь Юйцзинь сообщил корреспонденту: «“Небольшой весенний подъём” больше ориентирован на сделки с вторичным жильём в ключевых городах. Сейчас он всё ещё находится на начальной стадии восстановления рынка жилья в стране. Если во втором квартале рынок сделок станет ещё более благоприятным, это даст и рынку кредитования позитивную поддержку. Однако некоторые клиенты берут кредиты по фонду公积金, и эти сделки не будут учитываться в данных по кредитам коммерческих банков, хотя они также влияют на остаток по коммерческим кредитам».

Банки сообщают о заметном росте входящего потока заявок по ипотеке

Что касается ситуации с личными ипотечными кредитами в этом году, корреспонденты заметили: руководители ряда банков также высказывались на конференциях по публикации результатов. Среди них оценка Банка коммуникаций (交通银行) по бизнесу персональной ипотеки выглядит относительно оптимистичной.

На конференции по итогам 2025 года заместитель управляющего Банка коммуникаций Чжоу Ваньфу рассказал, что с момента вступления в силу с марта 2026 года входящий поток заявок по ипотеке в банке заметно вырос. «Это должно быть сигналом стабилизации рынка недвижимости.» — сказал Чжоу Ваньфу. Если этот тренд сохранится, бизнес ипотечного кредитования в 2026 году будет постепенно выходить в зону положительного роста и будет поддерживать достижение целевого показателя роста по розничным кредитам Банка коммуникаций в целом.

Заместитель управляющего Промышленно-торгового банка Китая (ICBC) Ван Цзинъу, в свою очередь, ответил на вопрос по доле проблемных активов по персональным кредитам. Ван Цзинъу сказал, что качество активов по персональным кредитам данного банка в долгосрочной перспективе остаётся хорошим. В последние два года из-за влияния факторов, связанных с перестройкой экономики, корректировкой рынка недвижимости, а также частичной несбалансированностью спроса и предложения, доля проблемных активов в краткосрочном периоде немного растёт; это соответствует общему отраслевому тренду.

«Экономическая основа Китая стабильна, устойчивость сильная, потенциал большой; условия и базовые тенденции долгосрочного позитивного развития не изменились. В будущем риск по персональным кредитам контролируем.» — считает Ван Цзинъу. По его оценке, по мере ускорения реализации пакета мер политики и продолжения высвобождения “политических бонусов” базовая основа рынка персонального кредитования будет улучшаться, а качество активов по персональным кредитам будет возвращаться к разумному уровню.

Хотя государство в сфере недвижимости также продолжает вводить меры политики и рынок жилья демонстрирует признаки оживления, Ян Хайпин сообщил корреспонденту, что доля ипотечных кредитов в распределении банковских активов, вероятно, будет иметь тенденцию к снижению.

Судя по текущим данным, корреспонденты отмечают: крупные банки демонстрируют существенный рост персональных потребительских кредитов и персональных кредитов на предпринимательские нужды. Так, персональные потребительские кредиты Промышленно-торгового банка выросли на 6.2k юаней, что соответствует росту на 18,5%; персональные кредиты на предпринимательские нужды увеличились на 7.1k юаней, рост на 15,0%; по внутренним персональным потребительским кредитам Банка Китая (中国银行) показатель роста достигает 28%.

Выгодно ли досрочно погашать ипотеку?

Ранее основной причиной «волны досрочных платежей по жилищным кредитам» выступали заёмщики. С одной стороны, из-за колебаний экономики; с другой стороны, из-за усиления колебаний на финансовом рынке Китая цены на акции, фонды и т.п. заметно снижались, а доходность обычных жителей от инвестиций падала существенно, в результате риск-аппетит становился более консервативным. Кроме того, у части действующих жилищных кредитов процентные ставки были высокими; у части заёмщиков процент по действующей ипотеке превышал 5%. Под влиянием всех этих факторов заёмщики направляли часть средств, ранее предназначенных для инвестиций, на досрочное погашение.

Однако по мере снижения ставок по действующим ипотечным кредитам снижаются и затраты по процентам по персональным жилищным кредитам. Согласно данным Народного банка Китая, в феврале этого года средневзвешенная процентная ставка по новым выдачам персональных жилищных кредитов составляет около 3,1%, то есть она примерно на 10 базисных пунктов ниже, чем за тот же период прошлого года; ставки по кредитам удерживаются на низком уровне.

При низком уровне ставок выгодно ли делать досрочное погашение персональных кредитов?

«Выгодно ли это — зависит от того, какой уровень отдачи сейчас у инвестиций или сбережений потребителя, и насколько велик разрыв между процентной ставкой по кредиту после снижения и этой отдачей.» — заявил Ван Пэнбо. Если инвестиционная доходность выше ставки по кредиту, то можно рассмотреть направление большей доли средств на инвестиции; в противном случае можно рассмотреть частичное или полное погашение кредита. Кроме того, необходимо оставить достаточно средств на повседневные расходы и на будущие расходы на пенсию и медицинское обслуживание.

Кроме того, что касается способа погашения, как правило при схеме равными долями основного долга (等额本金) в начале выплачивается больше основной суммы и меньше процентов; по сравнению с этим досрочное погашение получается немного более выгодным. При схеме равными аннуитетными платежами (等额本息) в начале выплачивается больше процентов и меньше основного долга; если выплата уже прошла половину, то досрочное погашение можно не рассматривать.

Источник изображения на обложке: медиа-база издания 《Ежедневная газета о финансах и экономике》