Мэйкайлунь за 2025 год: основной бизнес стабилизировался на дне, бухгалтерский учет начислений активов привел к убыткам

Вопрос к ИИ · Какие ключевые факторы стоят за стабилизацией основных бизнесов Meikailong?

30 марта Meikailong (601828.SH, 01528.HK) опубликовала годовой отчет за 2025 год. В отчетном периоде компания достигла выручки 6.58B юаней. Под влиянием давления со стороны нисходящего тренда в отрасли недвижимости Meikailong, придерживаясь принципа осторожности, произвела существенную переоценку справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, что привело к убытку по чистой прибыли, причитающейся акционерам листинговой компании, в размере 2.53B юаней в текущем году.

Стоит отметить, что после исключения влияния неоперационных факторов основной бизнес Meikailong демонстрирует устойчивость в операционной деятельности и гибкость в восстановлении. Под руководством новой пятилетней стратегии и благодаря глубокому усилению со стороны China Resources Development (Group) Co., Ltd. компания заметно улучшила качество операционной деятельности. Согласно годовому отчету, чистый денежный поток от операционной деятельности за весь год достиг 816 млн юаней, что значительно выше 216 млн юаней за 2024 год — рост на 277,34%; валовая маржа в ключевом сегменте услуг для домашнего бизнеса выросла на 2 процентных пункта до 61,9%.

**　Всестороннее усиление со стороны China Resources Development, стабилизация основы основного бизнеса**

Судя по данному годовой отчету, основной бизнес Meikailong уже заметно стабилизировался. По состоянию на 31 декабря 2025 года средняя заполняемость арендуемых площадей на 74 собственных торговых центрах и 218 торговых центрах, находящихся в управлении компании, была выше, чем в 2024 году. В частности, средняя заполняемость на собственных торговых центрах выросла на 2 процентных пункта и составила 85,0%.

Одновременно зрелый опыт управления госактивами в China Resources Development помогает компании добиваться всестороннего снижения затрат и повышения эффективности. В 2025 году операционные затраты Meikailong, расходы на продажу и управленческие расходы снизились на 18,95%, 18,59% и 24,22% соответственно; величины снижения превышали темпы снижения выручки от основной деятельности, что привело к реальному повышению операционной эффективности. China Resources Development предоставляет поддержку Meikailong с точки зрения ресурсов, управления, денежных средств и т.д. Финансовые преимущества, возникающие из-за акционерного бэкграунда, также постепенно реализуются: общий коэффициент стоимости комплексного финансирования снизился с 5,1% за прошлый год до 4,4%, что привело к снижению процентных расходов с 25,31 млрд юаней до 21,60 млрд юаней. По состоянию на конец 2025 года совокупный объем векселей к оплате и кредиторской задолженности по счетам Meikailong снизился на 43,79% по сравнению с концом предыдущего года, а исторические долговые обязательства стабильно погашаются.

В отчетном периоде деловое взаимодействие сторон ускорилось. Meikailong и China Resources Development (легкая промышленность) и China Resources Development (автомобили) углубили сотрудничество, продолжая продвигать внедрение стратегий 3+Star ecosystem, «человек-автомобиль-дом» и т.п. В 2025 году операционная площадь электротехнических магазинов Meikailong достигла 1,405 млн кв. м, а доля площади увеличилась до 10,1%; площадь под автомобильным бизнесом выросла вдвое — с 160 тыс. кв. м до 320 тыс. кв. м, покрывая 46 городов по всей стране.

China Resources Development также принесла Meikailong качественные маркетинговые ресурсы и каналы привлечения клиентов. С одной стороны, компания совместно с Diamond League, Xiamen Marathon и другими международными соревнованиями обеспечила рост узнаваемости и улучшение брендовго имиджа; с другой стороны, Meikailong через девелоперскую экосистему China Resources Development/联发 расширила маркетинговые контакты до 20 городов и 76 жилых проектов, суммарно привлекла свыше 14 тыс. домохозяйств-клиентов, напрямую обеспечив сумму конверсии около 1.41M юаней, сформировав «недвижимость + товары для дома» как замкнутый цикл по трафику.

Кроме того, первый проект сторон с глубокой кооперацией — Chengdu Bay Yuecheng — также начал работу 20 декабря 2025 года. Проект позиционируется как «площадка радости для семьи в южной части города» (城南活力家庭悦聚场), разрывая границы традиционного ритейла товаров для дома; он привлек многовариантные и высокочастотные форматы потребления, включая спорт и outdoor, развлечения для родителей и детей, а также фирменную гастрономию и т.д. В результате была осуществлена «обновленная переработка» оборотных активов и эффективная реализация коммерческой ценности.

**　Корректировка оценок инвестиционной недвижимости — укрепление качества активов**

Из-за глубокой корректировки в отрасли китайской недвижимости за последние несколько лет коммерческая недвижимость в целом сталкивается с необходимостью корректировки оценок. На основе осторожных суждений о макроэкономической среде и отраслевых тенденциях Meikailong провела всеобъемлющую переоценку справедливой стоимости принадлежащей ей инвестиционной недвижимости в соответствии с бухгалтерскими стандартами. Это решение сформировало на балансе убытки от изменения справедливой стоимости примерно в 160k юаней и стало ключевой причиной крупного убытка компании в 2025 году. Но с другой стороны, эта корректировка оценки укрепила качество активов компании: балансовая стоимость активов стала лучше соответствовать реальным условиям текущего рынка.

Представители отрасли отмечают, что подобшая бухгалтерская обработка не связана с движением денежных средств компании и не означает, что основной бизнес компании существенно ухудшился. Благодаря тщательной корректировке стоимости Meikailong устранила потенциальные риски дальнейшего устойчивого обесценивания активов в будущем и заложила более точную финансовую основу для последующего стратегического планирования компании.

Одновременно с тем, как Meikailong добивалась возврата оценки активов к разумной коммерческой стоимости, компания также взяла на себя ответственность на уровне операционной деятельности. Сталкиваясь с реальными трудностями отрасли, такими как сокращение спроса и сложности с работой арендаторов, компания посредством мер по снижению арендной платы и других инициатив «поддержки арендаторов и бизнеса» сделала все возможное, чтобы обеспечить пространство для выживания арендаторов и поддержать устойчивость цепочки поставок в сфере товаров для дома. Хотя это создает определенное давление на сторону доходов в краткосрочной перспективе, оно также укрепляет группу арендаторов и закладывает прочную основу для последующего восстановления.

**　Старт новой пятилетней стратегии — фокус на высококачественное развитие**

С 2025 года, на фоне верхнеуровневой установки «усиливать стабильность рынка недвижимости», отрасль получает целую серию благоприятных политик. В декабре 2025 года Комиссия по регулированию ценных бумаг КНР (CSRC) опубликовала «Уведомление о содействии высококачественному развитию рынка инвестиционных трастов в недвижимость (REITs)», включив коммерческую недвижимость в пилотный перечень, чтобы помочь отрасли расширить каналы диверсифицированного финансирования. С 1 января 2026 года ставка по жилищным кредитам за счет резервов на оплату жилья (公积金) для накоплений снизилась по всей линии: при этом ставка по кредитам на покупку первой квартиры сроком свыше 5 лет снизилась до 2,6%, по второй квартире — до 3,075%, что продолжает снижать бремя для жителей при покупке жилья. В марте 2026 года Шанхай объявил, что минимальная доля первоначального взноса по кредитам на покупку коммерческих помещений будет снижена до не менее чем 30%, тем самым снижая порог при покупке и инвестировании в коммерческую недвижимость. Параллельно в масштабе всей страны политика «обмена старых товаров на новые» для товаров народного потребления продолжает активизироваться: продукты умного дома включены в список субсидий, точечно стимулируя высвобождение спроса на товары для дома.

По мере того как политика продолжает усиливаться и рынок проходит собственную долгосрочную очистку, отрасль недвижимости постепенно выходит из нисходящего цикла; стабилизация и потепление становятся консенсусом. В исследовательском отчете CITIC Securities отмечается, что по мере того, как сокращение предложения входит в шестой год, глубокая корректировка рынка недвижимости, как ожидается, уже близка к завершению. Генеральный вице-президент China Central Rui (克而瑞集团) совместно с председателем компании Puru Smart Technology (普睿数智科技) Дин Цзуйюй (丁祖昱), анализируя динамику спроса и предложения, складские запасы, величину корректировки цен на жилье и другие факторы по 6 измерениям, считают, что рынок недвижимости переходит к подтверждению «дна», подавая сигналы о прекращении снижения и стабилизации.

На ключевом этапе восстановления отрасли Meikailong запускает новую пятилетнюю стратегию в соответствии с тенденцией. Компания, опираясь на позиционирование «новый коммерческий оператор для жизни дома и сервисный провайдер для экосистемы индустрии товаров для дома», фиксирует направление на высококачественное развитие. С одной стороны, Meikailong сосредоточится на модернизации основного направления — товаров для дома: через постоянное улучшение контента и операционных возможностей глубоко раскрывается ценность коммерческих пространств в сегменте товаров для дома, укрепляется конкурентоспособность основного бизнеса; одновременно компания продолжает расширять границы услуг, усиливая верхний уровень цепочки поставок, охватывая ключевые субъекты, такие как брендовые фабрики, и формируя вторую кривую роста.

Аналитики считают, что по мере возвращения инвестиционных объектов недвижимости к текущей коммерческой ценности и укрепления операционных фундаментальных показателей, в будущем — на фоне постепенного потепления на рынке недвижимости и продолжающегося высвобождения спроса на товары для дома — Meikailong, как ожидается, сможет воспользоваться «прибылью от восстановления» отрасли, добившись дальнейшего улучшения операционных результатов и возврата долгосрочной ценности.