SOHO China: убытки в 2025 году еще более увеличатся, компания планирует продолжить отчуждение части коммерческих и офисных объектов недвижимости

Отчет Lianhe 4 апреля, 2 апреля, (репортер Ли Цзе, стажер Фэн Цзыси) SOHO China (00410.HK) недавно опубликовала результаты за весь 2025 год.

На фоне продолжающейся корректировки на рынке аренды SOHO China, хотя в 2025 году за счет гибкого ценообразования смогла повысить уровень заполняемости, по-прежнему сталкивается с операционным давлением, вызванным падением выручки, высокой долговой нагрузкой и историческими налоговыми проблемами.

Согласно годовой отчетности SOHO China за 2025 год, за отчетный период компания получила выручку от основной деятельности в размере 1,37 млрд юаней, что на 10,9% меньше в годовом исчислении; годовой чистый убыток составил 291 млн юаней, а убыток по сравнению с 2024 годом еще увеличился; после исключения изменений в оценке инвестиционной недвижимости и разовых налогов базовая чистая прибыль составила 134 млн юаней; общая заполняемость составила 82,8%, увеличившись на 5,1 процентного пункта в годовом исчислении.

«Одной из причин снижения выручки является то, что SOHO China предприняла активные меры по снижению арендных ставок, чтобы стабилизировать уровень заполняемости, что привело к снижению общей арендной выручки. Хотя общая заполняемость повысилась, снижение ставок аренды потянуло доходы вниз», — заявил Ян Юйчзин, заместитель директора Института Yiju Research.

С точки зрения структуры доходов арендные поступления по-прежнему являются опорой выручки SOHO China: ее арендная выручка в 2025 году составляет около 1.37B юаней, что приходится на 99,6% общей выручки, однако наблюдается снижение в годовом исчислении; выручка от продажи недвижимости — всего 5M юаней.

«Под давлением на рынке в 2025 году мы скорректировали стратегию: используя гибкие цены, покупаем ликвидность и жизнеспособность активов, чтобы каждый квадратный метр был использован с максимальной отдачей», — заявил Сюй Цзинь, председатель SOHO China, в отчете о результатах.

Согласно открытым данным, основная доля инвестиционной недвижимости SOHO China по-прежнему сосредоточена в Пекине и Шанхае, включая Wangjing SOHO, Guanghua Road SOHO2, проект по адресу Front Street, Lize SOHO, SOHO Rеnovation Plaza, Bund SOHO, SOHO Tianshan Plaza и Guibao SOHO — всего восемь проектов.

Что касается причин расширения убытков SOHO China, Ян Юйчзин считает, что главным образом падение арендной выручки сжало пространство валовой маржи, а также продолжают накапливаться штрафы за просрочку и процентные расходы, обусловленные историческими налоговыми проблемами.

В августе 2022 года дочерняя компания SOHO China Beijing Wangjing Souchou Real Estate Co., Ltd. получила от местных налоговых органов уведомление об уплате налогов, требующее уплатить до 1 сентября 2022 года 1.73B юаней налога на прирост стоимости земли, связанного с башней 1 и башней 2 Wangjing SOHO. С даты просрочки налогов взимается пеня в размере 0,05% в день.

Финансовая отчетность показывает, что по состоянию на конец 2025 года было погашено около 180 млн юаней налога на прирост стоимости земли. По состоянию на 31 декабря 2025 года оставшаяся сумма основной задолженности по налогу на прирост стоимости земли и накопленной пени в совокупности составляет примерно 2.57B юаней и еще не погашена.

Со стороны SOHO China отмечают, что просрочка по НДС может привести к тому, что основной долг по банковским займам либо возникнет кросс-дефолт.

«Эти существенные неопределенные обстоятельства могут стать серьезным вопросом относительно того, сможет ли наша группа продолжать свою деятельность. Учитывая приведенные выше обстоятельства, руководство компании при оценке того, будет ли у нашей группы достаточно финансовых ресурсов для продолжения деятельности, тщательно рассмотрело будущие оборотные средства и показатели нашей группы, а также источники средств, которыми можно распоряжаться», — говорится в заявлении компании.

По состоянию на 31 декабря 2025 года общий объем займов SOHO China составляет около 15 млрд юаней, из которых примерно 99% займов обеспечены залогом инвестиционной недвижимости с балансовой стоимостью около 53,7 млрд юаней; денежные средства и их эквиваленты — около 0,5 млрд юаней; краткосрочные обязательства превышают объем оборотных активов примерно на 7,6 млрд юаней.

Перед лицом двойных вызовов — рыночного спада и финансового давления — Сюй Цзинь в отчете о результатах заявил: «В 2025 году мы добились того, что не увольняли сотрудников, не снижали зарплаты, не задерживали выплаты поставщикам и не срывали сроки выполнения работ для клиентов. Эти принципы являются базовыми для ведения бизнеса, но сделать это в трудные годы совсем не просто».

Со стороны SOHO China заявляют, что в будущем будут предприняты определенные планы и меры для смягчения давления на оборотный капитал и улучшения движения денежных средств, включая: продолжение взаимодействия с местными налоговыми органами и поиск осуществимых схем расчетов по неуплаченным налогу на прирост стоимости земли и пене; продолжение продажи части коммерческой недвижимости для погашения налога на прирост стоимости земли; а также улучшение операционного денежного потока за счет контроля административных расходов и сокращения капитальных затрат.

Как отмечают аналитики, на фоне того, что коммерческая недвижимость еще не вышла из периода корректировки, вопрос о том, как сбалансировать сохранение стоимости активов и безопасность структуры долгов, становится важной задачей для следующего этапа движения SOHO China.