Более 60 новых политик по жилищным накопительным фондам были введены на местах в первом квартале. Изменилась ли тенденция на рынке недвижимости?

Во многих регионах одновременно вводятся новые правила по накопительному жилищному фонду (公积金); это становится важным инструментом для стабилизации рынка недвижимости.

С 1 апреля в Ханчжоу официально вступили в силу новые правила по公积金: значительно повышен максимальный размер кредита по公积金 до 1,8 млн юаней; 31 марта на Хайнане уточнили, что вкладчики могут изымать公积金, чтобы поддержать покупку детьми их первого жилья в рамках семьи; 24 марта Чэнду опубликовал политику, предусматривающую временную отмену ограничений на количество раз получения кредита по公积金: если у вкладчика нет незакрытых кредитов по公积金, он может подать заявление; 25 февраля в Шанхае максимальная сумма кредита по公积金 была повышена с 1,6 млн до 2,4 млн юаней, а в сочетании с политикой надбавки (上浮) максимальная сумма, которую можно получить, может составлять 3,24 млн юаней……

Согласно статистике Института Китая по индексу (中指研究院), в первом квартале во всех провинциях, городах (уездах) страны было введено более 60 мер, связанных с公积金; это примерно составляет почти 38% от общего числа упоминаний региональных мер по недвижимости, став ключевым направлением, на которое регионы делают основной упор при оптимизации политики в сфере недвижимости. Повышение лимитов по кредитам, оптимизация признания количества кредитных обращений, расширение сферы применения изъятий, совершенствование политики по внесению средств — это основные направления оптимизации новых региональных правил по公积金. Кроме того, в первом квартале регионы также концентрировались на целях активизации спроса на покупку жилья, сокращения складских запасов (去化库存), вовлечения в оборот имеющихся ресурсов и т. п., а также уделяли внимание таким сферам, как оптимизация ограничительных мер, выплата субсидий при покупке жилья, совершенствование сопутствующих политик городского обновления, оптимизация мер, связанных с социальным жильем; в общей сложности было введено около 100 соответствующих политик.

Благодаря двойному эффекту “поддерживающей” политики и восстановлению рынка после Праздника Весны, в марте ключевые города продемонстрировали временное оживление сделок. По данным 克而瑞, в марте площадь продаж новостроек в 50 ключевых городах выросла до 11 млн кв. м, что на 89% больше по сравнению с предыдущим месяцем. А данные 中指 показывают: в марте 20 городов заключили сделки по вторичному жилью на 148 тыс. комплектов, что на 119% больше в помесячном сравнении; после Праздника Весны объем сделок на вторичном рынке уже в течение 5 недель подряд рос в помесячном сравнении. Однако в целом рынок недвижимости по-прежнему находится на стадии корректировки, и различия между городами разного уровня выражены довольно заметно.

По мнению опрошенных экспертов, со стороны спроса в дальнейшем регионы, как ожидается, усилят поддержку семей с первыми браками и первым рождением ребенка, а также многодетных семей; продолжат углублять реформу системы公积金. Ожидается, что в ключевых городах также будет продолжена оптимизация ограничительных политик.

Пакеты новых правил по公积金 вводятся массово

На днях в Ханчжоу официально были утверждены новые правила公积金 “八条” (“Ханчжоуские восемь положений”, 杭八条”). Документ охватывает повышение максимального размера кредита и коэффициентов, повышение надбавок к лимиту, оптимизацию признания числа кредитных заявок, добавление поддержки для оплаты подоходного налога (契税) при покупке жилья за счет средств公积金 и изъятия на оплату物业费, расширение сроков изъятия средств на приобретение и строительство жилья, а также расширение диапазона извлечения в рамках межпоколенной взаимопомощи в семье — по нескольким направлениям. Сила и акцент политики особенно заметны.

Согласно новым правилам, максимальный лимит кредита по公积金 в Ханчжоу повышается с 1,3 млн до 1,8 млн юаней; при этом личный (индивидуальный) лимит работника может быть до 0,9 млн юаней. Одновременно коэффициент расчета личного лимита (倍数) меняется с 15-кратного на 20-кратный; также добавлены случаи, когда семьи новых горожан (新市民) и молодые семьи могут получать надбавку к лимиту в размере 20%. Для многодетных семей коэффициент надбавки повышается с 20% до 50%. Преференция надбавки к лимиту не ограничивается количеством раз; разные типы надбавок можно выбирать и суммировать с более выгодным вариантом, при этом максимальная суммарная надбавка составляет 70%, что позволяет достигать 3,06 млн юаней.

При определении “количества кредитных заявок” (“套数认定”) в “杭八条” указано, что когда работник (семья) покупает жилье для собственного проживания — первое или второе жилье — и подает заявку на кредит по公积金, если приобретаемое ранее жилье, купленное с помощью кредита по公积金 для первого жилья, уже продано, соответствующее количество кредитных обращений может быть уменьшено.

Глава исследовательского института 贝壳 в Ханчжоу 上官剑 в интервью репортеру 21世纪经济报道 заявил: по данным платформы 贝壳 Ханчжоу, с прошлого года примерно 29,8% сделок купли-продажи недвижимости используют кредит по公积金; доля сделок, в которых используется только кредит по公积金, выросла с 6,6% в январе прошлого года до нынешних 10,7%. По объему подписанных сделок с начала этого года: доля сделок в пределах 2 млн юаней и в пределах 3 млн юаней составляет 57,5% и 76,9% соответственно. После внедрения новой политики в будущем большинство семей в Ханчжоу за счет использования кредита по公积金 сможет заметно снизить нагрузку по финансированию при покупке жилья.

Расширение сферы изъятия и использования средств公积金 также является важной особенностью этих новых правил Ханчжоу. Добавлена поддержка для изъятия средств公积金 на уплату契税 при покупке жилья, а также изъятие средств на оплату物业费 по месту самостоятельного проживания в Ханчжоу; это впервые, когда物业费 включается в перечень расходов, которые можно оплачивать за счет изъятий公积金. Кроме того, диапазон извлечений в формате межпоколенной взаимопомощи расширен: ранее он охватывал прямых родственников покупателя жилья, а теперь распространяется на супруга(супругу) вкладчика, родителей с обеих сторон, детей и их супругов(супруг).

上官剑 считает, что новые правила по公积金 в Ханчжоу отражают точечную поддержку различных потребностей в жилье, особенно сосредоточены на ключевых запросах — “молодежь обустраивается”, спросе на жилье для насущных нужд (刚需) и на улучшении жилищных условий (刚改). В условиях ключевого момента “маленькой весны” (“小阳春”) эта политика, в сочетании с имеющимися в Ханчжоу различными послаблениями, поможет стимулировать дальнейшее высвобождение спроса на покупку жилья.

“杭八条” как типичный пример недавних новых правил по公积金 в разных регионах имеет ярко выраженное демонстрационное значение по силе политики и широте охвата. По данным 中指, в первом квартале этого года во всех регионах страны были введены более 60 мер, связанных с公积金; среди различных мер по недвижимости доля “杭八条”/таких мер самая высокая, и около половины этих мер были запущены в марте集中推出. Повышение лимитов по кредитам公积金, оптимизация количества раз на изъятие/получение кредитов, расширение сферы изъятия и использования — стали основными точками приложения сил для оптимизации политики в разных регионах.

Новые правила в регионах продолжают вводиться. 25 февраля Шанхай повысил максимальный лимит кредита по公积金 с 1,6 млн до 2,4 млн юаней; в сочетании с политикой надбавки (上浮) максимальный лимит кредита может достигать 3,24 млн юаней; 24 марта Чэнду временно отменил ограничения на количество раз получения кредита по公积金: если на счету/на имя нет незакрытых кредитов по公积金, можно подать заявку; 31 марта на Хайнане уточнили, что вкладчики могут изымать средства公积金 для поддержки детей при покупке первого жилья в семье.

“Изменения в политике по公积金 уже стали прямым и эффективным инструментом, с помощью которого регионы поддерживают покупателей с насущным спросом (刚需), снижая стоимость покупки жилья и стабилизируя ожидания рынка. Эффект “тяги” для групп刚需 особенно заметен”, — сказал Чжан Бо, глава исследовательского института 58安居客, в интервью репортеру 21世纪经济报道.

Помимо поддержки покупки жилья, регионы продолжают расширять сценарии использования公积金.

31 марта центр управления住房公积金 провинции Аньхой (для организаций провинциального уровня) опубликовал новые правила: указано, что поддерживаются изъятия средств公积金 для оплаты物业费, личных расходов на ремонт жилья в рамках городского обновления,契税 при покупке жилья, средств на капитальный ремонт жилья (住宅专项维修资金), а также расширен круг случаев изъятия公积金 при重大疾病. В новых правилах по公积金 Чэнду усилена поддержка изъятий при тяжелых заболеваниях: вкладчик лично, супруг(а), родители и дети, если они страдают重大疾病, могут подать заявление на изъятие всех доступных остатков на счетах公积金 для оплаты медицинских расходов, при этом частота изъятий не ограничивается; одновременно поддерживается изъятие средств公积金 для покупки парковочных мест, при этом суммарный лимит изъятия на каждое парковочное место — не более 100 тыс. юаней.

Чжан Бо отметил, что внедрение политики公积金 в ключевых городах окажет более сильное влияние на восстановление ожиданий рынка, на то, чтобы покупатели переходили от режима ожидания к активному выходу на рынок, а также на повышение активности рынка. С макроуровня можно сказать, что в основе оптимизации политики公积金 в данном раунде, в качестве примера — Ханчжоу, лежит по сути запуск системной реформы механизма住房公积金 в новый цикл развития недвижимости. Политика ускоряет переход к модели “сдача+покупка” и обеспечению проживания в течение полного жизненного цикла: параллельно продвигаются меры по расширению сценариев изъятий, по межродственной взаимопомощи, по全国通办 (возможность подачи в масштабах страны), по расширению круга для внесения средств лицами с гибкой занятостью и т. п.

Сделки в ключевых городах в марте резко выросли в помесячном сравнении

Включая меры, связанные с公积金, в первом квартале местные власти выпустили около 160 постановлений по рынку жилья. Помимо политики公积金, важными направлениями оптимизации в этом году также являются: оптимизация ограничительных мер, выплата субсидий при покупке жилья, продвижение строительства “хорошего жилья” (“好房子”), ускорение городского обновления и т. д.

В части оптимизации ограничительных мер: 25 февраля Шанхай опубликовал документ, предусматривающий дальнейшее снижение ограничений на покупку жилья. Для приобретения жилья внутри района, ограниченного “внешним кольцом” (外环内), для жителей без шанхайской регистрации (非沪籍) требуемый стаж уплаты社保 или налога на доход физических лиц (个税) сокращен до 1 года и более. При этом поддерживаются соответствующие условиям жители без шанхайской регистрации: они могут дополнительно приобрести 1 квартиру внутри внешнего кольца (外环内). Также указано, что соответствующие условиям группы людей, имеющих действующее удостоверение резидента Шанхая (上海市居住证), могут покупать жилье в Шанхае. Внедрение этой новой политики напрямую расширило круг потенциальных покупателей жилья внутри внешнего кольца Шанхая, способствуя более точному высвобождению спроса на покупку.

В части выплаты субсидий при покупке жилья: в последнее время шесть городских районов Ханчжоу — 拱墅、萧山、余杭、临平、钱塘、临安 — плотно вводят политики субсидирования покупки жилья или субсидии “покупка жилья+купоны на потребление” (“购房+消费券”). Максимальная субсидия — 100 тыс. юаней за комплект жилья; в некоторых районах дополнительно действуют скидки по групповой покупке. С начала этого года Нанкин также уточнил базовую ставку субсидий для работников талантливых категорий (人才房票): обладатели степени колледжа и выше могут получать субсидию, а размер субсидии варьируется от не менее чем 30 тыс. юаней до не менее чем 150 тыс. юаней; на этой основе районы дополнительно усиливают размер субсидий.

Кроме того, в этом году ускоряется внедрение сопутствующих политик городского обновления во многих городах; в ряде мест были опубликованы долгосрочные планы действий по городскому обновлению или пятилетние специальные планы. Генеральный менеджер отдела индексов Института 中指研究院曹晶晶 в интервью репортеру 21世纪经济报道 заявил, что внедрение таких сопутствующих политик помогает снизить порог входа для компаний-разработчиков, упростить процедуры согласования, ускорить реализацию проектов городского обновления и тем самым активизировать жизненную силу развития городов.

На фоне целой серии мер, после Праздника Весны в ряде городов наблюдается тенденция к потеплению рынка недвижимости. По данным Комиссии по строительству и жилищному обеспечению Пекина (北京市住建委), в марте объем подписаний (网签) по вторичному жилью в Пекине составил 19 886 комплектов, что на 144,6% больше по сравнению с предыдущим месяцем и на 3,4% больше в годовом выражении; это самый высокий показатель почти за 15 месяцев. По данным исследовательского института 链家 в Шанхае, за тот же период объем сделок по вторичному жилью в Шанхае составил 31 тыс. комплектов, что на 37% больше, чем в январе этого года, и на 6% больше в годовом выражении.

Если рассматривать более широкий масштаб: 20 городов, за которыми ведет ключевой мониторинг 中指研究院 по вторичному жилью, в марте заключили 148 тыс. сделок; после Праздника Весны объем сделок по вторичному жилью уже 5 недель подряд рос в помесячном сравнении, а в 4-й неделе марта (с 23 по 29 марта) объем сделок достиг недельного максимума с 2025 года. Новостройки также демонстрируют яркие показатели: по данным 克而瑞, в марте площадь сделок по новостройкам в 50 ключевых городах выросла до 11 млн кв. м, что на 89% больше по сравнению с предыдущим месяцем.

Однако рост числа сделок в помесячном сравнении в марте также был затронут тем, что в феврале из-за Праздника Весны рыночная активность была более вялой. В настоящее время рынок недвижимости в целом по-прежнему находится в стадии корректировки. По данным 中指: в марте площадь продаж новостроек в 30 ключевых городах снизилась на 7% в годовом сравнении, а в первом квартале — на 21%. В марте количество сделок по вторичному жилью в 20 городах снизилось на 2,5% в годовом сравнении, а в первом квартале — на 4,1%. База для восстановления рынка требует дальнейшего укрепления, а чтобы рынок стабилизировался, необходимы продолжающиеся поддерживающие политики.

В отчетe правительства о работе за этот год прямо указано, что необходимо прилагать усилия для стабилизации рынка недвижимости. Применять меры “в зависимости от ситуации в городе” для сдерживания увеличения запасов (控增量), сокращения складских запасов (去库存), обеспечения достаточного предложения (优供给); исследовать многообразные каналы для вовлечения в оборот запасов нереализованной коммерческой недвижимости (盘活存量商品房), поощрять выкуп таких объектов, в первую очередь, для использования в обеспечении доступным/гарантированным жильем. Углублять реформу системы住房公积金. Также развернуть планы по оптимизации предложения жилья, развитию строительства “хорошего жилья” (“好房子”), снижению рисков долгов предприятий-застройщиков и развитию новых моделей развития недвижимости.

Чжан Бо считает, что в краткосрочной перспективе у ограничительных политик в городах первой линии сохраняется пространство для оптимизации; возможно, они будут сочетаться с динамической настройкой в зависимости от рыночных сделок и темпов сокращения запасов. На этапах ограничения покупок (限购), кредитов (限贷), продажи (限售) будет продолжаться точечное смягчение; приоритет — поддержка разумного насущного спроса и спроса на улучшение. Местные власти также будут перехватывать ключевые окна потребления, такие как “День труда” (五一), наращивать интенсивность мер, в сочетании с акциями и распродажами застройщиков создавать эффект синергии “политика+рынок”. При этом меры правительства по выкупу запасов коммерческой недвижимости, а также продвижение политики “обменять старое жилье на новое” (住房“以旧换新”) будут ускоряться: с одной стороны, это эффективно переварит запасы и оптимизирует структуру спроса и предложения; с другой — соединит цепочку обращения вторичного и первичного жилья, реально стабилизирует ожидания рынка и повысит уверенность покупателей, чтобы рынок как можно скорее стабилизировался и пошел вверх.

Смотря на период “15-й пятилетки 5”（“十五五”）:曹晶晶 считает, что важным направлением станет сочетание жилищной политики с политикой по населению. Семьи на ранних этапах первого брака и первого рождения ребенка, а также многодетные семьи, вероятно, станут приоритетными объектами поддержки. Оптимизация политики по公积金 по-прежнему является важным рычагом усиления жилищной гарантии; на стороне предложения политики продолжат подход “сдерживать увеличение, сокращать запасы, обеспечивать лучшее предложение”. Сопутствующие меры по вовлечению запасов в оборот, по городскому обновлению и т. п. ожидается, будут внедряться ускоренными темпами.

(Автор: 李莎; редакторы: 李博,郑玮)

(Редактор: 文静)

Ключевые слова:

                                                            公积金