Невыплата коммунальных платежей в срок — причина отказа в участии в управлении жилым комплексом? Владельцы недвижимости в Кайде Ханьчэн ищут выход из ситуации

Можно ли баллотироваться в качестве кандидата в члены совета собственников, если вы не вносили своевременно и в полном объёме плату за управление? Этот пункт, который давно был отменён законом, теперь стал «преградой на пути» для совета собственников жилого комплекса Кэдэ Ханьчэна в посёлке Шивань, улица Чаньчен, город Фошань.

Кэдэ Ханьчэн позиционируется как «престижное сообщество на берегу реки». Фото: South+ Сяньцзюнь из проекта

Серьёзные сомнения в качестве物业-услуг

Мисс Чэнь, жительница комплекса, рассказала корреспонденту: жилой комплекс Кэдэ Ханьчэн разработан сингапурской Keppel Land (Кэдэ). Он позиционируется как «престижное сообщество на берегу реки», состоит из 11-этажных малых высоток и таунхаусов. Норма платы за управление составляет 2,5–3,5 юаня за квадратный метр. Поскольку жильцы были недовольны качеством услуг по управлению, в 2021 году, согласно установленной процедуре, все собственники путем юридически оформленного голосования избрали и официально учредили первый совет собственников. В период работы первого совета собственников со стороны обслуживающей компании постоянно проявлялось уклонение от обязанностей: они отказывались проводить исправления. В результате условия проживания и порядок управления в жилом комплексе продолжали ухудшаться, что вызвало сильное недовольство и резкую критику со стороны всех собственников. В 2023 году совет собственников принял резолюцию внеочередного общего собрания собственников о прекращении найма действующей компании по управлению из Гуанчжоу — компании Guangzhou Dongkang Property (佛山) (в Фошане). После этого из-за того, что членам совета собственников нужно было совмещать работу и семью и по другим причинам они добровольно выходили из состава, фактическое число людей, реально выполняющих обязанности, продолжало уменьшаться. Совет не мог достичь минимального числа участников, которое требуется «Положением об управлении имуществом» и правилами обсуждения вопросов в жилом комплексе. В октябре 2024 года совет был юридически распущен; автономная работа по самоуправлению жилого комплекса окончательно пришла к застою, а у собственников пропал основной субъект для прямой защиты прав и контроля.

Много электросамокатов заезжает на парковку в комплексе. Фото: South+ Сяньцзюнь из проекта

Несколько инициативных жильцов, которые активно добиваются защиты своих прав, сообщили корреспонденту: в период работы первого совета собственников и после его роспуска со стороны предприятия по обслуживанию собственности на протяжении длительного времени систематически имели место серьёзные случаи бездействия и нарушения договорённостей по услугам управления недвижимостью. Например: серьёзное отсутствие уборки и дезинфекции на общих территориях; в подъездах, лифтах, общих холлах единиц/секций и на общественных коридорах скапливается толстый слой пыли; загрязнения на полу и стенах убираются мало; вывоз мусора осуществляется несвоевременно; уход за общественными зелёными зонами недостаточен; без согласия жильцов на больших участках производилась вырубка деревьев. Также с задержкой на долгий срок осуществлялось обслуживание и ремонт инженерных и технических объектов: лифты в комплексе часто выходили из строя, появлялись посторонние звуки. Почти все системы контроля доступа в подъезды и системы видеонаблюдения были повреждены и не функционировали: посторонние беспрепятственно и произвольно заходили и выходили, а безопасность фактически была формальной. Противопожарные сооружения были просрочены и не ремонтировались/не проверялись, часть оборудования отсутствовала. После поломок тренажёров и водных распылительных/ландшафтных объектов никто их не ремонтировал. Реагирование и обработка обращений собственников были крайне затянутыми: часть запросов оставалась без решения месяцами. Не публиковалась информация о содержании услуг по управлению, о доходах от общественных ресурсов/активов, о расходовании платы за управление; управление общественными доходами было хаотичным. Доходы от рекламы на общественных территориях комплекса, доходы от сдачи парковочных мест в аренду и другие общественные доходы были непрозрачными и т. п.

Мисс Чэнь пояснила: именно потому, что обслуживающая компания длительное время не выполняла базовые обязательства по услугам, после того как собственники вносили высокие суммы платы за управление, они не получали соответствующие услуги, а их законные права не были защищены. Поэтому значительная часть собственников была вынуждена отказаться от оплаты платы за управление. Это не отказ «без причин», а разумное и законное действие по защите прав в связи с бездействием обслуживающей компании.

На внешней стене комплекса большие участки отслоения. Фото: South+ Сяньцзюнь из проекта

Корреспондент, сопровождая жильцов, обошёл комплекс и увидел: на части зданий на внешних стенах имеются обширные отслоения; часть общественных зелёных территорий огорожена и там складируют мусор; в комнате видеонаблюдения на экране видно сразу несколько камер, которые по причине неисправности выведены из строя и показывают чёрный экран; автоматический режим не отображает изображение. Один из дежурных спал на посту у входа. На парковке комплекса можно увидеть, что в большом количестве электровелосипеды и автомобили смешаны. Пояснение одного из дежурных менеджеров компании по управлению было таким: компания якобы постоянно реагирует на обращения жильцов, но есть трудности; например, электросамокаты в гараже — это электросамокаты жильцов, которые силой врываются, и их невозможно выгнать. Он заявил, что компания по управлению поддерживает создание совета собственников.

Спор о правилах привёл к тому, что совет собственников не мог сформироваться

По сведениям, чтобы разорвать тупик в управлении комплексом, в декабре 2025 года несколько инициативных собственников самостоятельно подали заявление и, при руководстве со стороны общинной/уличной администрации, в установленном порядке запустили работу по формированию группы подготовки к созданию нового совета собственников. В соответствии с процедурой была сформирована группа подготовки к созданию совета собственников; она продвигала ключевые задачи, включая проведение общего собрания собственников, выдвижение кандидатов и пересмотр правил ведения обсуждений.

На ключевом этапе подготовки группа подготовки — представитель улицы Шивань — указал на основное расхождение, которое, по сути, непосредственно привело к тому, что вся подготовительная работа полностью остановилась: в старой редакции правил ведения обсуждений в жилом комплексе были разногласия по условиям участия кандидатов в совет собственников. Поскольку старая редакция правил была разработана давно и не была согласована с реальной ситуацией нарушений со стороны компании по управлению имуществом и действиями жильцов по защите прав, в ней пункт «Своевременная и полная уплата платы за управление является условием для участия кандидата» уже официально удалён в обновлённом «Положении провинции Гуандун об управлении имуществом». Большинство членов группы подготовки и многие жильцы сочли, что нужно изменить этот неразумный пункт, убрать дискриминационный порог и обеспечить, чтобы все законопослушные собственники, занимающиеся общественными делами с энтузиазмом, могли справедливо участвовать в выборах.

Однако этот представитель улицы, входящий в группу подготовки, упрямо настаивал на том, чтобы считать старые правила ведения обсуждений единственным основанием; он решительно отказался пересматривать предложение и потребовал, чтобы «своевременная и полная уплата платы за управление» была обязательным условием для кандидатов. Это привело к тому, что в комплексе множество жильцов, которые заботятся о развитии комплекса, готовы безвозмездно служить интересам собственников и обладают способностью выполнять обязанности, из‑за отказа от уплаты платы за управление в рамках защиты прав напрямую потеряли право баллотироваться.

Чьей позиции должны следовать

31 марта корреспондент принял участие в обсуждении, где присутствовали некоторые собственники комплекса и ответственный представитель комитета жильцов Ицзин. Этот ответственный человек является руководителем группы подготовки совета собственников. Он сообщил, что нынешние споры в основном связаны с предполагаемым «Порядком формирования кандидатов в члены совета собственников». В одном из пунктов сказано: кандидатом не может стать тот, кто в течение двух лет до даты принятия порядка формирования кандидатов допускал непрерывную задолженность по плате за услуги управления по договору более трёх месяцев или суммарную задолженность по плате за услуги управления более шести месяцев. Мнение улицы состоит в том, что правила ведения общего собрания собственников, разработанные для первого совета собственников, содержат пункт «Кандидат должен оплатить все платежи по управлению недвижимостью, чтобы иметь право участвовать». Вторая очередь также должна соблюдать это правило, если только общее собрание собственников путём голосования не решит его отменить. Он постоянно пытался координировать, но комитет жильцов — всё же тоже массовая организация самоуправления, и сделать это трудно.

Соответствующий ответственный сотрудник администрации улицы сообщил корреспонденту: это не его личное мнение, нужно слушать решение группы подготовки по голосованию.

Юрист Гуандунского юр. бюро «Люли», который долгое время занимается юридическими делами в сфере property, Пэн Юй сообщил корреспонденту: в гражданско‑правовых отношениях «если есть соглашение — следуйте соглашению, если нет — следуйте закону» является ключевым принципом применения. Логическая основа этой нормы заключается в том, что в гражданской сфере в полной мере уважается автономия воли сторон; пока договорённости сторон не нарушают императивные положения закона, они имеют приоритет перед произвольными правилами гражданского права. Например, в сфере исполнения договора, распределения имущества и т. п. совместные договорённости между собственниками и правила ведения обсуждений в жилом комплексе обычно имеют приоритет. Но избирательное право кандидатов в члены совета собственников — по своей сути относится к политической категории прав граждан на участие в управлении общественными делами жилого комплекса. В отличие от обычных гражданских прав, установление, осуществление и ограничение политических прав должны быть чётко определены законом; нельзя ограничивать или лишать их посредством гражданско‑правовых договорённостей по собственной инициативе. Конституция нашей страны прямо устанавливает, что политические права граждан не могут быть ограничены иначе, чем на основании закона — это ключевая граница между вмешательством публичной власти и гражданским самоуправлением. Постоянный комитет Всекитайского собрания народных представителей в работе по вопросам ведомственного рассмотрения и регистрации за последние годы уже чётко указал: установление «условия своевременной и полной уплаты платы за управление» в качестве предпосылки для участия кандидатов в члены совета собственников не соответствует положениям высших правовых актов, таких как «Гражданский кодекс КНР» и «Положение об управлении имуществом», и по сути представляет собой неправомерное ограничение политических прав собственников. К концу 2025 года в общенациональном масштабе более 27 провинциальных постоянных комитетов уже завершили поправки в местных положениях, связанных с управлением имуществом, удалив подобные условия квалификации; на уровне законодательства унифицировали стандарты применения правил. Если в действующих в конкретном жилом комплексе правилах ведения обсуждений всё ещё содержится содержание «неуплата платы за управление лишает права баллотироваться в члены совета собственников», то из‑за конфликта с положениями высших законов и с мнением о рассмотрении законодательства со стороны ВСНП такая норма должна быть признана недействительной, и её нельзя применять при проведении выборов или в повседневном управлении. Если собственник сталкивается с такими ограничениями квалификации, он вправе заявить о своих правах в администрации улицы, в органах жилищного строительства и развития, либо в народном суде, чтобы защитить свои законные избирательные права.

South+ корреспондент Сяньцзюнь

【Автор】 Сяньцзюнь

Южный «探针»