Объединение долгов Country Garden достигло прибыльности после убытков, долг с процентами сократился более чем на 100B.

Газетный корреспондент газеты «Сэсэ Таймс» Ли Инцюань

Вечером 30 марта годовой отчет по 2025 году Country Garden (02007.HK) был официально опубликован. После глубокой корректировки в отрасли в 2025 году Country Garden достигла выручки 154.89B юаней, чистой прибыли, относящейся к акционерам, 32,6 млрд юаней, став одной из частных девелоперских компаний, которые первыми завершили системную реструктуризацию долгов и вышли на бухгалтерскую прибыль.

Если смотреть на финансовые отчеты Country Garden за последние четыре года, то 2025 год также является самым сильным годом в ее показателях. В 2022 году чистая прибыль Country Garden впервые стала отрицательной с момента листинга годового отчета: чистая прибыль, относящаяся к акционерам, составила убыток 3.26B юаней; далее в 2023 году и 2024 году соответственно убытки составили 6.05B юаней и 17.7B юаней. То, что на этот раз компания вышла из убытков в прибыль, в финансовом плане, очевидно, является признаком улучшения.

Сокращение процентных обязательств на тысячу миллиардов

Перечисляя финансовый отчет Country Garden за 2025 год, «реструктуризация долгов» несомненно является самым ключевым словом.

Также в объявлении указано, что основной причиной перехода от убытков к прибыли по итогам деятельности являются безналичные доходы, отраженные в результате завершения реструктуризации долгов Country Garden.

В 2025 году Country Garden активно продвигала работу по реструктуризации внутренних и зарубежных долгов. В частности, план реструктуризации около 177 млрд долларов США по зарубежным долгам был одобрен Высоким судом Гонконга и вступил в силу официально 30 декабря 2025 года; выпуск новых долговых обязательств и инструментов капитала завершен. Внутренняя реструктуризация также была успешно реализована: в предусмотренном порядке будут запущены процедуры денежного выкупа, опции по акциям и по обычным необеспеченным долговым требованиям; на данный момент уже запущена программа денежного выкупа с лимитом 450M юаней, компания ожидает завершения в апреле этого года.

В отличие от распространенной практики продления сроков, ключевая операция текущего раунда реструктуризации долгов Country Garden состоит в замене существующих долгов путем выпуска обязательных конвертируемых облигаций на общую сумму до примерно 130 млрд долларов США и капитализированных акций в количестве до 15,5 млрд акций; общая сумма долгов будет заметно сокращена.

По состоянию на конец 2025 года совокупные обязательства Country Garden составили 13B юаней, что по сравнению с 767.9B юаней на конец 2024 года означает существенное снижение на 216.7B юаней. В том числе значение процентных обязательств на конец 2025 года составило 253.5B юаней, что по сравнению с 44.5B юаней на конец 2024 года означает снижение на 1055 млрд юаней, то есть падение на 42%.

«Это очень позитивный сигнал». Вице-президент Института исследований недвижимости Shanghai E-Ju, Ян Юйцзинь, отметил: «Судя по отчету, эта цифра тесно связана с бухгалтерским эффектом, который приносит реструктуризация долгов. Реструктуризация позволяет компании получить бухгалтерскую прибыль вместо убытков, что позитивно влияет на функционирование на рынке капитала, на повседневные операции и на имидж компании».

Однако если исключить влияние доходов от реструктуризации, в 2025 году Country Garden все равно зафиксировала убыток. «Это в основном связано с отраслевым влиянием: маржа валовой прибыли по девелоперскому бизнесу находится под давлением, а также с дальнейшим созданием резервов под обесценение по некоторым активам и проектам по недвижимости». Так заявила Country Garden.

Country Garden оценила сумму резервов под обесценение запасов (земля, проекты в стадии строительства), соответствующих текущим проектам, за весь год примерно в 10.5B юаней. Одновременно, на фоне наложения множества неблагоприятных факторов, таких как макроэкономическая обстановка, обстановка в отрасли, а также отрицательное финансовое положение партнеров, Country Garden также создала резервы под убытки от обесценения по финансовым активам и финансовым гарантиям на сумму 105 млрд юаней.

Объем сдачи за три года — почти 1,15 млн единиц

Сохранение сроков сдачи объектов по-прежнему остается важной задачей Country Garden. В 2025 году компания суммарно завершила поставку примерно 170 тыс. квартир, суммарная площадь сдачи — примерно 19,82 млн квадратных метров; задействовано 204 города. С 2023 по 2025 год совокупный объем сдачи составил почти 1,15 млн единиц, а объем поставок продолжал занимать первое место в отраслевом рейтинге.

За последние три года Country Garden практически направила все ресурсы на задачу «обеспечения сдачи жилья». Определенный уровень воздействия также сказался на темпах выпуска товаров по новым проектам. Согласно годовым отчетом, сумма продаж по правам участия в 2025 году составила примерно 170k юаней, а площадь продаж по правам участия — примерно 4,02 млн квадратных метров.

Хотя в целом рынок недвижимости испытывает давление, Country Garden по-прежнему имеет высокое влияние в своей базовой провинции Гуандун. Например, в отношении рынка Шаогуань по данным по всем каналам за 2025 год Country Garden заняла первое место среди местных девелоперов по объемам продаж, составив 33.01B юаней.

С начала 2026 года на рынке недвижимости в целом также появились признаки стабилизации. Согласно данным CRIC, в рейтингах по объему продаж прав участия и по площади ведения операционной деятельности за январь—февраль 2026 года Country Garden во всех случаях входила в топ-10.

Генеральный директор Country Garden Чэн Гуаньюй сказал, что в этом году период с марта по апрель будет важным окном для наблюдения; потребовал от всего персонала развернуть планирование и обеспечить выполнение ключевых вех «действия весеннего грома» в марте—апреле, а также системно продвигать работу по продажам.

Старший аналитик Института China Index Meng Xinzeng считает, что с вступлением в 2026 год на уровне политики было высвобождено четкое сигнализирующее «стабилизировать ожидания». В начале года уже были реализованы многочисленные конкретные меры, включая продление политики возврата налога при обмене жильем, продление сроков по кредитам проектов из «белого списка» и структурное снижение процентных ставок, поддержку обновления городов и т.п. Эти меры направлены на совместное усиление на стороне спроса и на стороне финансирования, чтобы поднять рыночную уверенность. В целом можно сказать, что политика в сфере недвижимости перешла на новый этап с целью «стабилизировать ожидания и сократить время корректировки».

Оживление легких активов

Корреспондент «Сэсэ Таймс» обратил внимание: в то время как основной бизнес по недвижимости с тяжелыми активами находится под давлением, легкий бизнес Country Garden, представленный операциями по доверительному управлению/делегированному строительству и коммерческим управлением, демонстрирует заметное оживление.

在 «золотой век» отрасли недвижимости отдача по доверительному управлению/делегированному строительству была относительно невысокой, и эта деятельность была скорее маргинальным бизнесом. Сегодня же эта работа, напротив, становится важным источником «крови» (денежного потока) для Country Garden.

«По состоянию на декабрь 2025 года Phoenix Zhituo получила в управление/делегированное строительство проекты более чем из 200, совокупная управляемая площадь — почти 20 млн квадратных метров. В настоящее время управляемых проектов по доверительному управлению/делегированному строительству — около 20, управляемая площадь по девелопменту — около 3 млн квадратных метров, стоимость продаж — около 300 с лишним млрд юаней, и она охватывает 20 городов по всей стране». Так сообщил соответствующий ответственный руководитель Phoenix Zhituo.

Помимо доверительного управления/делегированного строительства, другой легкий актив Country Garden — коммерческое управление (коммерческая недвижимость и управление коммерческими объектами) — также добился позитивного прогресса в течение последнего года и более.

Руководитель по коммерческому управлению Country Garden сообщил, что с 2024 года по настоящее время Country Garden увеличила управляемую площадь по бизнесу коммерческого управления на 231 тыс. квадратных метров. Среди этого бренд долгосрочной аренды жилья «碧家公寓» (Bijia Aparment) добавил более 2400 квартир в новые источники, а масштабы управления — почти 30 тыс. квартир.

«Если смотреть на долгосрочную аренду жилья, то сейчас практически каждый отдельный проект находится в прибыльном состоянии. В будущем мы не будем ставить акцент на количестве проектов, а будем больше фокусироваться на том, “можем ли мы стабильно качественно вести каждый проект”, и постепенно повышать возможности системного операционного управления». Так заявил этот руководитель.

Идет «вторичное предпринимательство»

В ноябре 2025 года, после того как реструктуризация долгов была завершена, председатель совета директоров Ян Хуэйянь впервые предложила концепцию «вторичного предпринимательства». «То, что реструктуризация одобрена, означает признание со стороны кредиторов будущего компании и предоставит более свободное пространство, чтобы восстановить нормальную деятельность компании. Далее нужно системно продвигать переходный этап (转段). Переходный этап — это не просто трансформация, это и есть “вторичное предпринимательство” Country Garden». — сказала Ян Хуэйянь.

В марте этого года Country Garden провела ежемесячное совещание по управлению, на котором вновь упомянули термин «переходный этап». Ян Хуэйянь сказала: «С марта 2025 года мы вышли “вовне”: в ходе общения с компаниями той же отрасли и из других отраслей мы глубоко изучаем новые модели развития в условиях трансформации отрасли. И, опираясь на приоритет обеспечения сдачи жилья, на необходимость реструктуризации долгов и на принцип “сохранить базовый субъект”, подготовимся к ключевому переходному этапу 2026 года».

В 2026 году Ян Хуэйянь охарактеризовала как «самый ключевой год, когда Country Garden переходит от обеспечения сдачи жилья к нормальной операционной деятельности». Ян Хуэйянь прямо заявила: «Только при прочном внедрении всех работ в 2026 году можно заложить основу для высококачественного развития на последующие 3—5 лет и добиться второй ступени роста для Country Garden».

В последнее время в рынке ходят слухи о том, что Country Garden «массово отзывает уволившихся сотрудников». Корреспондент «Сэсэ Таймс» ранее выяснил, что «Положения о найме обратно уволенных сотрудников» в компании действуют давно и регулярно пересматриваются в зависимости от ситуации с политикой; последняя корректировка произошла в январе этого года, и это не новая политика, введенная впервые. Также, по полученной информации, в последнее время Country Garden временно не проводит массового набора, сосредоточенного на каком-то одном крупном бизнес-направлении; в основном речь идет о закрытии вакансий на обычных позициях.

Ян Юйцзинь указал, что этот шаг Country Garden имеет индикативное значение: «Это сигнал о том, что после глубокого изменения и корректировки компания реально сменила фокус в операционной деятельности. Сейчас она подыскивает силы для усиления текущего бизнеса и постепенно переходит к этапу “перестройки в целях восстановления операций”».

Согласно годового отчету Country Garden за 2025 год, на конец 2025 года общее число сотрудников компании составило 14,1 тыс. человек, что на примерно 0,38 тыс. меньше по сравнению с 17,9 тыс. человек на середину 2025 года.

Кроме того, согласно результатам корректировок, опубликованным MSCI, Country Garden официально включена в индекс MSCI China Small Cap и вступила в силу 27 февраля; 20 марта Country Garden была официально включена в серию глобальных фондовых индексов FTSE Russell. По состоянию на 21 марта доля владения Country Garden со стороны материковых инвесторов через Stock Connect (港股通) выросла до 17,7%, увеличившись на 2,4 процентного пункта по сравнению с 15,3% на конец 2025 года.

Огромный объем информации, точная интерпретация — все в приложении Sina Finance

Ответственный: Ван Кэ