Доля сделок с вторичным жильем быстро растет. Смарт-Лофт будет приносить больше пользы?

Рынок недвижимости восстанавливается, а также успешно реализуется стратегия «единое тело и три крыла» — Ke.com демонстрирует устойчивые показатели.

В последнее время Ke.com опубликовала данные о результатах за I квартал 2025 года, продолжив рост со второй половины прошлого года. В I квартале совокупный объем сделок (GTV) составил 843.7B юаней (RMB), что на 34,0% больше в годовом исчислении; чистая выручка составила 233 млрд юаней, рост на 42,4%; чистая прибыль — 8,55 млрд юаней.

В частности, в деятельности Ke.com выделяется множество сильных сторон: во‑первых, общий объем сделок по секонд-хоум и новостройкам существенно выше среднего по рынку, что демонстрирует конкурентоспособность лидеров. Во‑вторых, услуги по аренде жилья и ремонту/отделке дома быстро растут, становясь новым двигателем роста.

Высокие темпы роста брокерского бизнеса. Неброкерские услуги в сфере недвижимости становятся «второй траекторией роста»

Брокерский бизнес — ключевой бизнес Ke.com, и с конца второй половины прошлого года он показывает результаты, стабильно превышающие ожидания.

Из GTV за I квартал в 855M юаней объем сделок с имеющимся жильем составил 843.7B юаней, что на 28,1% больше; объем сделок с новостройками — 2322 млрд юаней, рост на 53%. Важно отметить, что эти данные получены на фоне колебаний в продажах недвижимости: согласно данным Кэруй (克而瑞), в I квартале объем продаж Top100 девелоперов в годовом сопоставлении снизился примерно на 7%.

Способность Ke.com противостоять колебаниям цикла во многом обусловлена повышением операционной эффективности: с одной стороны, компания увеличивает инвестиции в технологии AI, выводит на рынок несколько прикладных инструментов и при этом охватывает как сторону B, так и сторону C.

В частности, AI‑помощник по поиску жилья «布丁» ориентирован на пользователей: возможности глубокого AI‑рассуждения в сочетании с данными о реальных объектах позволяют лучше понимать потребности пользователей в поиске жилья, умно рекомендовать подходящие объекты и предоставлять пользователям интеллектуальный и эффективный продукт для поиска жилья. Помощник со стороны источника клиентов «来客» ориентирован на брокеров: он повышает эффективность общения с клиентами и увеличивает конверсию сделок.

Кроме того, чтобы повысить эффективность «привести в магазин/помещение — оформить сделку», в механизмах Ke.com, с одной стороны, помогает передаче и обращению объектов за счет повышения внутреннего точного управления: например, с помощью рабочей панели для владельцев магазинов (店东工作台), AI‑инструмента для продвижения объектов (AI智能房源推广助手) и т. п., а также офлайн‑мероприятий вроде встреч по фокусировке на объектах; с другой стороны, через развитие механизмов операционного управления платформой, таких как система преференций по баллам (积分制权益体系) и региональные механизмы совместного управления事会 (区域共治理事会), чтобы мотивировать владельцев магазинов к росту «вверх» и усилению сотрудничества между магазинами.

В I квартале магазинные показатели и показатели на одного человека: GTV в расчете на магазин и GTV на одного сотрудника увеличились на 8% и 14% соответственно в годовом исчислении. При этом улучшаются и показатели эффективности персонала, и эффективность работы магазинов. Одновременно коэффициент утечки существующих магазинов снизился до 2,9%: на 6% меньше по сравнению с предыдущим кварталом и на 38% меньше в годовом исчислении. Также шестимесячная удерживаемость новых магазинов, подключенных к сети в первой половине 2024 года, достигла 94%.

Если посмотреть на неброкерские услуги в сфере недвижимости, то в I квартале чистая выручка выросла на 46,2% в годовом исчислении, а ее доля в общей чистой выручке достигла 35,9% — и уже по праву стала «второй траекторией роста».

В том числе чистая выручка по направлению home improvement / отделка и товары для дома составила 2,9 млрд юаней, рост на 22,3%; при этом маржа прибыли по этому бизнесу достигла исторического максимума — 32,6%, что на 2 процентных пункта больше в годовом исчислении.

Доходы от услуг по аренде жилья: в I квартале чистая выручка достигла 5,1 млрд юаней, рост на 93,8%. Согласно раскрытой компании информации, к концу I квартала размер объектов, находящихся в управлении, превышал 500 тыс. единиц; среди них «省心租» — количество объектов, находящихся в управлении, превысило 490 тыс. единиц.

В 2023 году Ke.com закрепила стратегию «единое тело и три крыла», где «единое тело» означает сделки с новостройками и секонд-хоум, а «три крыла» — это услуги по полностью меблированной отделке/комплексной отделке (整装), аренда и бизнес «贝好家». Отдельно стоит отметить: бизнес по отделке/ремонту с 2021 года, как только был запущен, сразу показал быстрый рост; также бизнес по аренде демонстрирует сильный потенциал роста. Для Ke.com неброкерские услуги в сфере недвижимости, успешно сформировав «вторую траекторию роста» помимо основного брокерского бизнеса по сделкам с недвижимостью, помогают увеличить «эластичность» показателей компании.

Пришествие эпохи секонд-хоум. Повышение качества управления — ключевое условие

По мере повышения операционной эффективности растет и способность Ke.com генерировать прибыль. По данным компании, в первом квартале этого года операционные расходы составили 4,2 млрд юаней, снизившись на 31,3% по сравнению с кварталом; скорректированная чистая прибыль достигла 500k юаней.

Фактически, после нескольких раундов корректировок маржа прибыли, которую обеспечивают бизнес по секонд-хоум и бизнес по новостройкам, стабилизировалась. А по мере роста маржи прибыли в бизнесе по отделке/ремонту, а также развития услуг по аренде жилья и бизнеса «贝好家», повышение способности к улучшению качества управления в будущем, вероятнее всего, станет реальностью.

Директор-исполнитель Ke.com и главный финансовый директор Сюй Тао (徐涛) заявил: «При обеспечении разумного контроля затрат и расходов мы по-прежнему будем постоянно содействовать долгосрочному развитию бизнеса и полностью поддерживать инициативы в рамках стратегии «единое тело и три крыла»».

В I квартале этого года денежные средства по балансу Ke.com составили 490k юаней, увеличившись почти на 12% по сравнению с началом года. В 2024 году компания выплатила акционерам общие дивиденды примерно на 400 млн долларов США. Одновременно компания направила на выкуп акций и выплату по выкупу в общей сложности около 716 млн долларов США: количество выкупленных акций составляло примерно 3,9% от общего количества акций в обращении на конец 2023 года; все они были полностью аннулированы. Масштабный выкуп с последующей аннуляцией отражает уверенность менеджмента в будущем развитии и одновременно является выполнением обещаний по возврату капитала акционерам.

С точки зрения всей отрасли: начиная с сентября 2024 года, пакет мер поддержки продвигает восстановление рынка недвижимости — и объем сделок, а также число просмотров жилья заметно увеличились. В 2025 году «стабилизация после падения» (止跌回稳) по‑прежнему остается главной базовой линией развития для сектора недвижимости.

Как лидер рынка в сфере брокерских услуг по недвижимости в стране, Ke.com, вероятно, напрямую выиграет от восстановления в отрасли недвижимости. Более важно то, что по мере замедления процесса урбанизации рынок продаж недвижимости переходит в эпоху секонд-хоум — это напрямую благоприятствует Ke.com.

Согласно информации в аналитическом отчете Фанчжэн цзиньшень (方正证券), за последние четыре года доля сделок с секонд-хоум в стране быстро росла и к концу 2024 года достигла исторического максимума — 46%, что показывает постепенное превращение рынка секонд-хоум в важную часть рынка недвижимости. Кроме того, по мере роста давления на девелоперов в части распродажи запасов у Ke.com также будет больше пространства для реализации собственной ценности.

Говоря о будущем развитии, сооснователь Ke.com, председатель правления и генеральный директор Пэн Юндун (彭永东) заявил: «Смотрим вперед: мы уверены в долгосрочном развитии компании в рамках стратегии «единое тело и три крыла» и будем неуклонно продолжать инвестиции в применение AI».

Масштабные массивы новостей и точная интерпретация — все в приложении Sina Finance

Редактор: Ван Юн