Городской рынок недвижимости Гуанчжоу встречает «маленькую весну»: в марте количество зарегистрированных сделок с вторичным жильем превысило 10 000 квартир

Гуанчжоуский рынок недвижимости встретил «весну небольшого подъёма». Согласно последнему раскрытию Гуанчжоуской ассоциации посредников по недвижимости, в марте 2026 года количество подписаний по вторичному жилью в Гуанчжоу составило 10785 сделок, а площадь — 1.05M квадратных метров; по сравнению с предыдущим месяцем соответствующие показатели выросли на 141,38% и 129,52%. Одномесячный объём подписаний впервые уверенно превысил порог в 10 тысяч сделок, установив новый максимум за последние почти 12 месяцев, став ярким сигналом оживления рынка.

За первый квартал подписано более 24 тысяч сделок по вторичному жилью

В период с января по март 2026 года по вторичному жилью Гуанчжоу было подписано 24209 сделок, а подписанная площадь составила 24k квадратных метров. Гуанчжоуская ассоциация посредников по недвижимости проанализировала, что спрос, накопленный до и после праздничных дней по случаю китайского Нового года, был сконцентрированно высвобожден; в дополнение к этому, сочетание таких благоприятных факторов, как резкое увеличение покупок жилья, обусловленных образовательными потребностями, а также удачная сверхприбыльная сделка на торгах земельных участков с качественными лотами, совместно привело к тому, что рынок демонстрирует явно выраженную «весну небольшого подъёма».

Сделки по регионам демонстрируют всесторонний рост. Если смотреть на динамику количества подписаний по сделкам в Гуанчжоу по районам относительно предыдущего месяца, то рост во всех регионах превышает удвоение. В частности, в районе Инчен (增城区) прирост достиг 162,14%; также приросты по нескольким районам, включая Ливань (荔湾区), Байюнь (白云区) и Паньи (番禺区), составили более 150%.

Директор Центра по исследованию жилищной политики Гуанчжоу Тан Чжиюань (唐志渊) сообщил репортёрам, что после Праздника весны в Гуанчжоу объём подписаний по вторичному и первичному жилью уже несколько недель подряд растёт: посещаемость, число просмотров (объектов на показах), объём бронирований и конверсия подписания договоров демонстрируют рост от недели к неделе, а темпы выхода на рынок для покупателей спроса первой необходимости ускоряются.

Структура сделок подчёркивает доминирование спроса «первой необходимости» и «улучшения»

Судя по распределению по ценовым диапазонам площади сделок, для рынка вторичного жилья Гуанчжоу характерна яркая структура спроса: спрос первой необходимости и улучшенный спрос стали основными опорами рынка, причём улучшенный спрос демонстрирует более быстрое высвобождение.

В частности, доля сделок по планировкам 60—90㎡, 90—120㎡ и 120—144㎡ по сравнению с предыдущим месяцем выросла соответственно на 2,29, 0,37 и 0,35 процентного пункта.

При этом доля планировок 60—90㎡ достигла 33,2%, увеличившись на 2,29 процентного пункта относительно предыдущего месяца; в течение уже трёх месяцев подряд она сохраняет первое место — это ключевой выбор для сделок по спросу первой необходимости. Доля планировок 90—120㎡ составляет 30,72%, прибавив 0,37 процентного пункта; это подчёркивает, что основной контингент улучшенного спроса всё ещё предпочитает «сразу перейти к более подходящему варианту», то есть покупку жилья среднего и большего метража. Доля сделок по продуктам уровня «144㎡ и выше» сократилась до 8,78%.

Стабильное выступление рынка спроса первой необходимости стало важной базовой основой оживления рынка недвижимости Гуанчжоу. По данным мониторинга KeRuichi (克而瑞), в 2025 году по Гуанчжоу наибольшую долю в сделках по коммерческому жилью с общей ценой 2—3 млн юаней занимал спрос первой необходимости: за год было заключено 12261 сделка, средняя цена за сделку (средняя цена продажи) составила 2,46 млн юаней. Доля покупателей с бюджетом 2—3 млн юаней в сделках за январь—февраль 2026 года составила 19%, что соответствует доле сделок с этой общей ценой за весь прошлый год.

Ощущение потепления на рынке первого эшелона

Изменения рынка первыми отражаются в непосредственных ощущениях риэлторов и агентов на рынке первого эшелона. «С момента начала марта объём просмотров вторичного жилья заметно вырос по сравнению с февралем, и объём сделок также существенно увеличился. Как раз март — сезон активных сделок по школьным местам (жильё под учебные квоты), многие родители ускоряют шаги по покупке, стараясь уложиться в сроки поступления, поэтому темпы сделок по домам с качественными учебными ресурсами заметно ускорились», — заявил репортёрам руководитель подразделения Паньи платформы какого-то крупного масштаба Ли Тяньчэн (李天成).

Данные платформы Beike подтверждают активность на рынке первого эшелона. С тех пор как начался март, количество людей, которые еженедельно смотрят квартиры на вторичном рынке Гуанчжоу, сохраняется на уровне более 20 тысяч человеко-раз в неделю. Однако в настоящее время срок сделки для большинства объектов по-прежнему составляет 200—300 дней. В марте средняя цена сделок по вторичному жилью в Гуанчжоу составила 2.09M元/平方米; число новых объявлений, появившихся в этом месяце, — 17289 комплектов.

«Сейчас цены выставленных на продажу собственниками относительно устойчивы, и уже не происходит резкого снижения цен. После предыдущей корректировки многие вторичные квартиры уже обладают ценовой привлекательностью. Ли Тяньчэн сказал: «Пользуясь ‘весной небольшого подъёма’ на рынке недвижимости, мы также активно сводим тех, кто смотрит квартиры, и собственников, чтобы достигать сделок. Судя по прошлому опыту, после периода пиковой концентрации сделок в марте и апреле на рынке недвижимости Гуанчжоу последующие операции могут перейти в фазу сезонного спада на рынке сделок с недвижимостью».

Вторичное жильё оживает лучше, чем новостройки

На этот раз оживление рынка недвижимости Гуанчжоу имеет характерную особенность: показатели вторичного жилья заметно лучше, чем у новостроек. Главный научный сотрудник Центра по исследованию жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя (李宇嘉) сообщил репортёрам, что в марте сделки по вторичному жилью в Гуанчжоу превысили 10 тысяч, тогда как сделки по новостройкам — около 6000; объём сделок по вторичному жилью примерно вдвое превышает объём новостроек, при этом чётко выражены особенности рынка, где доминируют спрос первой необходимости и спрос на улучшение.

Вторичный рынок также показывает рост доли сделок с жильём крупной площади. Ли Юцзя считает, что этот признак означает восстановление спроса «продать старое и купить новое», что имеет позитивное значение для содействия циклу сделок на рынке недвижимости.

Он проанализировал, что в апреле, когда ранее низкоценовые сделки на вторичном жилье будут полностью высвобождены, часть собственников, вероятнее всего, после продажи вторичной квартиры перейдёт на рынок новостроек, либо выберет покупку более просторного и более качественного вторичного жилья. Активные сделки по вторичному жилью, как ожидается, смогут дополнительно подтолкнуть спрос на новостройки и на вторичный рынок для улучшения. Кроме того, в текущей ситуации активность сделок на рынке сочетается с признаками стабилизации цен — это важно помогает стабилизировать ожидания рынка и сформировать общее понимание того, что циклы сделок «продать старое и купить новое» и «продать меньшее и купить большее» будут поддерживаться активностью сделок и приведут к стабилизации цен.

Относительно тенденции рынка недвижимости Гуанчжоу во второй половине года Ли Юцзя считает, что сейчас рынок всё ещё находится на стадии поиска дна; для перехода от поиска дна к фактическому достижению дна нужен процесс. Основные причины включают несколько факторов: во-первых, ежемесячный объём выставляемых объявлений по вторичному жилью всё ещё выше объёма фактических сделок, то есть предложение на рынке ещё достаточно; во-вторых, явления выставления на продажу с понижением цен всё ещё встречаются относительно широко, и общие договорённости о полном устойчивом уровне цен пока не сформировались; в-третьих, на рынке новостроек в разных секторах выделяется проблема конкуренции однотипных предложений — ситуация с большим объёмом предложения пока не получила заметного облегчения: при этом скорость распродажи проектов более высокого качества замедляется, а в некоторых проектах в пригородах и дальних пригородах основной способ реализации всё ещё заключается в промо-акциях.

Ли Юцзя заявил, что ключ во второй половине года заключается в том, сможет ли рынок вторичного жилья продолжать сохранять активность, тем самым эффективно стимулируя циклы сделок «продать старое и купить новое» и «продать меньшее и купить большее», чтобы активность сделок привела к стабилизации цен — это должно стать общим пониманием на рынке. Кроме того, каждый административный район и каждый сектор должны в соответствии с ситуацией по темпам реализации объектов корректировать разумно порядок новых продаж и темпы ввода в строй новостроек, чтобы смягчить проблему избыточного однотипного предложения, избегать недобросовестной конкуренции между девелоперами и ценового «перекручивания», и тем самым продвигать стабильное и здоровое развитие рынка недвижимости.

(редактор：Вэньцзин)

Ключевые слова：

                                                            Рынок недвижимости
                                                            Рынок недвижимости Гуанчжоу