Игра в «смену ядра» в недвижимости: кто первым перейдет через барьер смены старого и нового?

Каждый раз при переключении очередного цикла рынок не возвращается с тем же обликом. Рынок недвижимости переходит к трансформации и модернизации — где в будущем точки притяжения? В отчёте о результатах за 2025 год компания Longfor Group (龙湖集团) задаёт направление.

В прошлом году Longfor Commercial добавила 13 торговых центров; к концу года количество торговых центров достигло 99. Ожидается, что в 2026 году продолжится ввод ещё 9. В будущем эти 100 с лишним торговых центров как центр потоков Longfor будут стимулировать жизнеспособность и рост операционного бизнеса.

На данный момент два операционных направления — инвестиции в коммерческую недвижимость и управление активами Longfor Commercial — уже выросли до главных драйверов роста и опоры по прибыли для Longfor Group. По мере того как операционный бизнес становится одним из ключевых направлений группы, идущий уже более 20 лет марафон «обновления чипа» Longfor всё ближе подходит к финишу.

Операционный бизнес — как столп и опора

На фоне шторма корректировки рынка недвижимости гигантский корабль Longfor неизменно сохраняет чёткий курс и стабильную скорость.

В 2025 году выручка Longfor Group (00960.HK) составила 1.02B юаней, чистая прибыль — 10,2 млрд юаней. При этом главный акцент по бизнес-яркости по-прежнему приходится на операционный и сервисный бизнес.

В прошлом году выручка от операционных и сервисных услуг Longfor составила 26.77B юаней, установив исторический максимум; доля в выручке достигла 27,5%. А в предыдущие три года этот показатель составлял соответственно 11,7%, 13,8% и 21,0%.

В 2025 году общая валовая маржа по операционному и сервисному бизнесу Longfor Group превысила 50%, ключевая операционная прибыль — 79,2 млрд юаней; суммарная чистая маржа двух сегментов близка к 30%, что демонстрирует выдающуюся способность генерировать прибыль.

Будучи групповой компанией, Longfor помимо девелоперского бизнеса по недвижимости также ведёт два операционных «коридора» — коммерческие инвестиции и управление активами, а также два сервисных «коридора» — услуги по управлению недвижимостью и умное создание. Среди пяти направлений операционное уже стало центром тяжести корпоративного бизнеса.

По состоянию на конец 2025 года в 25 городах, где работает Commercial Investment, Longfor управляет 99 торговыми центрами; заполняемость стабильно держится на уровне 97% и выше. В прошлом году среднедневной поток посетителей Commercial составил 3,79 млн человеко-раз, общий показатель год-к-году вырос на 16%, оборот — 7.92B юаней, год-к-году +17%; арендные доходы год-к-году выросли на 4% до 112,1 млрд юаней.

Longfor Asset Management включает в себя шесть основных направлений: долгосрочные арендные апартаменты «Guanju» (冠寓), активные кварталы «Huan Si» (欢肆), апартаменты сервиса «Xiafei Gongguan» (霞菲公馆), индустриальные офисы «Lan Hai Engine» (蓝海引擎), детско-женская больница «You You Baby» (佑佑宝贝) и здоровое долголетие «Cunshan Wanshu» (椿山万树), обеспечивая полное покрытие сценариев «жить, работать, развлекаться, лечиться, заботиться о здоровье».

По состоянию на конец 2025 года заполняемость проектов в Guanju, работающих более шести месяцев, достигла 95,7%; совершенно новые активные кварталы Huan Si уже официально открылись в 4 городах — Чэнду, Хэфэй, Ханчжоу, Шанхай.

Торговые бренды Tianjie, Guanju, Huan Si и т.п. расцветают в разных точках, делая операционный бизнес столпом и опорой Longfor Group. В 2025 году операционный бизнес, состоящий из коммерческих инвестиций и управления активами, обеспечил арендные доходы 141,9 млрд юаней, что на 1,6% больше, и дал группе стабильный поток денежных средств и поддержку прибыли.

Longfor Tianjie — почему становится всё жарче по мере открытия?

В 2003 году первый проект коммерческого направления Longfor — Beicheng Tianjie (北城天街) — открылся в районе Гуаньиньцяо (观音桥) в Чунцине, в CBD. Тогда, возможно, это была лишь попытка Longfor в период подъёма отрасли диверсифицировать размещение активов.

Позже Tianjie от Longfor один за другим стали запускаться, быстро задавая лидирующие позиции в коммерции для городов «первых эшелонов». Убедившись в результате, Longfor постепенно сделала коммерцию одним из главных направлений долгосрочной стратегии: каждый год 10% поступлений от продаж откладывались в стоимость удерживаемых объектов недвижимости.

Сегодня, по мере того как отрасль недвижимости корректируется, фокус рынка смещается с краткосрочной разработки недвижимости и продаж жилья на операционный и сервисный бизнес, который способен стабильно генерировать доход и прибыль в долгую. Операционный бизнес во главе с Tianjie от Longfor стал одной из ключевых опор бизнеса Longfor.

В 2025 году, из‑за корректировок рынка недвижимости, темпы открытия новых коммерческих проектов на рынке снизились. Но Commercial Longfor по‑прежнему сохраняла стабильную скорость расширения: в прошлом году, как и планировалось, были добавлены 13 операционных торговых центров; такие флагманские проекты, как Wuhan Binjiang Tianjie (武汉滨江天街) и Chongqing Jiang’an Tianjie (重庆江岸天街), сразу стали новыми городскими ориентирами коммерции в своих регионах.

По состоянию на конец 2025 года Commercial Longfor суммарно управляет 99 торговыми центрами, охватив 25 городов по всей стране; количество партнёрских брендов — более 7400, из них более 400 — стратегические партнёры.

Кроме того, в отношении ряда ведущих проектов, включая Chongqing Beicheng Tianjie (重庆北城天街), Suzhou Shishan Tianjie (苏州狮山天街) и Beijing Changying Tianjie (北京长楹天街), проводятся реконструкция и модернизация: обновление оборудования, переделка внутреннего пространства, обновление брендовых линеек и т.д., чтобы усилить долгосрочную конкурентоспособность проектов.

Так как же, в эпоху, когда ИИ-виртуальные миры перехватывают внимание пользователей, а e-commerce и быстрая розничная торговля делают покупки достаточно удобными, Tianjie Longfor как представитель офлайн-сценариев потребления продолжает сохранять привлекательность — открывай один, и он становится хитом; продолжай открывать — и «всё время будет гореть»?

На данный момент новое поколение Longfor Tianjie создаёт «расслабленность» коммерческого пространства за счёт лесного стиля во внутреннем дворе, объединяет пространства для жизни — например, парк и специализированные продовольственные рынки — с торговыми центрами, превращая коммерческий комплекс из простого «места для покупок» в «узел городской жизни».

Экономика первых точек — важный способ, с помощью которого Commercial Longfor повышала привлекательность в последние годы. Для открытия каждого нового Longfor Tianjie доля первых точек является ключевым KPI. На примере Wuhan Binjiang Tianjie, открытого в 2025 году, доля городских первых точек и флагманских магазинов достигает 40%.

Кроме того, Commercial Longfor создаёт оригинальные IP, такие как «Праздник ярмарки Tianjie», «Сезон радостных распродаж Tianjie», «Весёлый сезон Tianjie», «Сезон пробуждения весны» (醒春季) и т.п., и продолжает взаимодействовать с потребителями. В частности, «Весёлый сезон Tianjie» уже проводится девять сезонов подряд; в конце 2025 года состоялся его самый новый выпуск: он объединяет романтическую рождественскую вечеринку, супер-распродажу в конце года и сюрпризную вечеринку на стыке года, связывая почти сотню торговых центров по всей стране.

Благодаря операционным стратегиям, таким как обновление сценариев, экономика первых точек, инновации контента и т.д., поток людей и арендные доходы Commercial Longfor стабильно растут, развиваясь в надёжный источник стабильного вклада в выручку, прибыль и денежный поток группы.

Внутреннее ядро сменилось — заново осмыслите Longfor

По мере того как Commercial Longfor выходит в число ведущих брендов в сфере коммерческого управления в Китае, операционный бизнес становится для группы драйвером роста и источником прибыли; Longfor с помощью более чем 20 лет работы прошла почти весь марафон по смене внутреннего ядра.

Longfor в прошлом развивалась главным образом с упором на девелоперский бизнес, а сегодня развивается одновременно в трёх направлениях — девелопмент, операционный бизнес и сервисы. В экосистеме «Один Longfor» такие «коридоры», как коммерческие инвестиции, сервисы управления недвижимостью и умное создание, глубоко координируются, совместно наделяя пространство возможностями, создавая ценность для клиентов и обеспечивая потребителям более качественный коммерческий опыт, формируя уникальную комплексную конкурентоспособность.

Независимо от того, как меняются краткосрочные колебания рынка, Longfor по‑прежнему твёрдо продолжает инвестировать. В 2026 году Commercial Longfor добавит 9 новых проектов, 5 «тяжёлых» и 4 «лёгких» (5重4轻), которые будут расположены в ключевых городах первого и второго эшелонов, включая Пекин, Ханчжоу, Чэнду, Чанша и др.

Ранее Longfor ставила цель: к 2028 году выручка от операционного и сервисного бизнеса превысит выручку от девелопмента недвижимости.

По мере углубления процесса «смены чипа» меняется и восприятие Longfor Group со стороны рынка. В октябре 2025 года в отчёте о рейтинге Moody’s для Longfor Group методология рейтинга была пересмотрена: с жилищного строительства и девелопмента недвижимости на REITs и другие объекты коммерческой недвижимости.

Фактически многие девелоперские компании давно осознали ценность операционного и сервисного бизнеса, но компаний, которые при этом неизменно удерживают курс и ритм, продолжают инвестировать и получают результат, крайне мало.

В 2025 году новые земельные резервы Longfor в основном находятся в таких городах первого эшелона, как Шэньчжэнь, Шанхай, Сучжоу, Чэнду, Чунцин, Гуйян и др. После быстрой распродажи в течение многих лет земельный резерв компании снизился до 22,35 млн кв. м, а средняя себестоимость — 4132 юаня за 1 кв. м.

После успешного прохождения пикового периода обслуживания и погашения долгов в 2025 году общая сумма комплексных заимствований Longfor Group составила 14.19B юаней, что на 23.51B юаней меньше, чем на конец прошлого года; денежные средства на руках — 29.2B юаней; доля, причитающаяся акционерам компании, — 162.81B юаней; коэффициент чистого долга — 52,2%; средняя стоимость финансирования снизилась до годовой процентной ставки 3,51%, а средний срок кредитных договоров был увеличен до 12,12 лет.

По мере быстрого выбытия запасов недвижимости и продолжающегося снижения долговой нагрузки группы влияние бизнеса недвижимости на Longfor Group будет становиться всё меньше. Проявление сильных сторон операционного бизнеса будет становиться всё более заметным; его ценность внутри системы Longfor будет всё ярче выделяться.

Заново осмыслить Longfor действительно требует времени. Но можно предположить: в ходе этой крупной трансформации рынка недвижимости Longfor наверняка окажется той, которой удастся успешно пройти через цикл.

В будущем Longfor продолжит углублять синергии трёх направлений — девелопмента, операционного и сервисного бизнеса. Опираясь на стабильный денежный поток и точки контакта, создаваемые операционным бизнесом, она будет возвращать выгоду девелопменту через усиление продуктовой конкурентоспособности и точные инвестиции; одновременно, с помощью сервисного бизнеса она будет укреплять доверие клиентов и совместно формировать ориентированную в будущее устойчивую экосистему развития.