Yuexiu Property опубликовала показатели за 2025 год: финансовая безопасность и стабильность, доля продаж в ключевых городах первого и второго уровня превышает 85%

Корректировка на рынке недвижимости по-прежнему продолжается.

В период «14-й пятилетки» количество девелоперов с оборотом в триллион юаней сократилось с 43 до 10; исчезает эффект масштаба, ужесточаются условия финансирования, а со стороны спроса сохраняется постоянное давление — логика отрасли, опиравшаяся на ускоренный оборот и экспансию за счет левереджа, была полностью переписана.

На этой фазе «расчистки» цикла быстро увеличивается разрыв между компаниями: одни девелоперы уходят со «стола», другие вынужденно сокращаются, а немногие компании в условиях встречного ветра совершают скачок в позиции.

Guangzhou Yueshou Property (00123.HK) как раз относится к последним.

31 марта компания Guangzhou Yueshou Property раскрыла результаты за завершающий год периода «14-й пятилетки». Из отчетности следует, что в 2025 году компания достигла договорной выручки от продаж в размере 106.21B юаней. В списке продаж Hurun (полный охват) ее место поднялось с 37-го в 2021 году до 9-го в стране, и она стала одной из компаний с самым большим ростом рейтинга в ходе текущей корректировки отрасли.

Когда поклонение масштабу уходит в прошлое, рынок недвижимости входит в более фундаментальное соперничество — соперничество за стратегическую устойчивость, за инвестиционную дисциплину и за запас финансовой безопасности на случай неблагоприятных условий. Поэтому эта отчетная ведомость Guangzhou Yueshou Property приобретает еще более сильную значимость как выборка: в период низкой точки цикла — какие типы девелоперов действительно способны пройти цикл?

Председатель и исполнительный директор Guangzhou Yueshou Property Линь Чжаоюань (слева вторая), заместитель председателя, генеральный менеджер и исполнительный директор Чжу Хуиcун (справа вторая), совместный генеральный менеджер и исполнительный директор Цзян Гочжун (слева первая), финансовый директор Цэн Чжичао (справа первая)

Закрепить основу премии продукта

В условиях циклических колебаний отрасли чаще всего ломается не масштаб, а стратегия компании. На пресс-конференции по результатам Линь Чжаоюань, председатель и исполнительный директор Guangzhou Yueshou Property, однозначно заявил: компания неизменно придерживается долгосрочной стратегии «четырех хороших предприятий» — «хороший продукт, хорошее обслуживание, хороший бренд, хорошая команда».

Именно под руководством долгосрочной стратегии у Guangzhou Yueshou Property появляется более четкое направление: не полагаться на рост, стимулируемый ценой и масштабом, а перейти к логике роста с акцентом на силу продукта и силу бренда.

Это изменение прежде всего отражается на продуктовой стороне. В начале 2025 года Guangzhou Yueshou Property первой отреагировала на политику Министерства жилищного строительства «хорошие дома» и запустила концепцию «4X4 хорошего продукта», проведя системную перестройку — от дизайна продукта, функций пространства до сценариев образа жизни.

Непосредственный результат этой системы — переосмысление ценовой структуры. В 2025 году средняя договорная цена продаж компании достигла 36000 юаней за квадратный метр, увеличившись на 23%.

В текущей рыночной среде рост средней цены сам по себе является способом отбора по силе. За прошедший год два эталонных проекта в Пекине и Shanghai (翡翠云悦府) — Beijing и Yueshou (Yuewang Yuyun?) — соответственно обеспечили продажи 95 млрд и 9.5B юаней, а средняя цена продаж превысила 100k юаней за квадратный метр. Успешная конверсия элитных продуктов означает, что сила продукта начинает напрямую конвертироваться в премию бренда и показатели продаж.

В то же время на фоне углубляющейся дифференциации рынка Guangzhou Yueshou Property продолжает усиливать стратегию присутствия в ключевых городах. В 2025 году шесть главных городов — Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Ханчжоу и Чэнду — обеспечили Guangzhou Yueshou Property 85,6% всех продаж. Среди них Гуанчжоу реализовал продажи на 100k юаней, заняв TOP2 в отрасли; Пекин превысил 29.1B юаней и также вошел в TOP2; Шанхай — 30B юаней, TOP7 в отрасли.

Менять дисциплину на определенность

Если сила продукта определяет, продается ли хорошо, то инвестиционные и финансовые возможности определяют, сможет ли компания продолжать продавать.

В текущем цикле проблема некоторых девелоперов была не на стороне продаж, а на стороне приобретения земли и со стороны денежных средств — несбалансированность. Стратегия Guangzhou Yueshou Property как раз заключается в активном сокращении темпа и повышении качества.

Согласно отчетности, в 2025 году объем долевых инвестиций компании составил 22.2B юаней; средняя маржа премии при приобретении земли — около 9,3%, что заметно ниже среднего уровня TOP10 девелоперов. При этом компания сосредоточила инвестиции в высокой степени в шести ключевых городах — Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Ханчжоу, Чэнду — доля составила 96,3%.

В инвестиционной стратегии руководство Guangzhou Yueshou Property четко выдвинуло цель «инвестировать, чтобы стабилизировать, стабилизировать развитие», и в соответствии с изменениями рынка активно корректирует темп.

По состоянию на конец 2025 года общий земельный банк компании составил 18,55 млн квадратных метров, при этом доля городов первого и второго уровней — 94,4%; в структуре прироста земельных резервов доля городов первого уровня повысилась до 67,7%, а качественные земельные участки создают стабильную поддержку для будущих продаж.

На финансовой стороне Guangzhou Yueshou Property формирует более надежный запас безопасности. Показатели «трех красных линий» постоянно сохраняются в «зеленой зоне»: обязательства и активы после исключения авансовых поступлений — 65,5%; коэффициент чистого кредитного плеча — 54,9%; отношение денежных средств к краткосрочным обязательствам — 1,7 раза; на конец периода денежные средства составили 24.4B юаней; чистый приток денежных средств от операционной деятельности за год — 139,4 млрд юаней.

В сфере финансирования средневзвешенная процентная ставка по займам снизилась до 3,05%, что на 44 базисных пункта меньше в годовом исчислении, и компания поддерживает рейтинги Standard & Poor’s и Fitch на уровне инвестиционного класса, дополнительно укрепляя преимущества по ресурсам.

Показатели прибыльности также демонстрируют устойчивость. В 2025 году компания получила операционную выручку 13.94B юаней, чистую прибыль после налогообложения 17,8 млрд юаней, что на 21,4% больше. На фоне того, что валовая маржа в отрасли в целом находится под давлением, компания за счет контроля затрат по всей цепочке последовательно снижает коэффициент расходов, обеспечивая стабильность уровня прибыльности.

«Одна основа и две опоры» открывают новый цикл

Когда отрасль переходит в фазу низкого роста, колебания единственного девелоперского бизнеса все сильнее усиливаются; Guangzhou Yueshou Property начинает искать более стабильную структуру, продвигая модернизацию бизнес-модели.

В годовом отчете Guangzhou Yueshou Property заявляет о необходимости сформировать бизнес-комбинацию «одна основа и две опоры»: основной бизнес — жилищная разработка, одновременно развивать коммерческую эксплуатацию, услуги по управлению недвижимостью и бизнес по управлению застройкой (代建), создавая многообразную экосистему с взаимной синергией.

В 2025 году все бизнес-сегменты Guangzhou Yueshou Property обеспечили рост качества и темпов. Они не только обеспечивают стабильный денежный поток, но и формируют синергию с жилищным основным бизнесом, повышая общую устойчивость к рискам.

Одновременно получение проектов-эталонов усиливает средне- и долгосрочные возможности Guangzhou Yueshou Property. В начале 2026 года Yueshou Group за 23,6 млрд юаней приобрела участок земли в месте пересечения трех крупнейших CBD в Гуанчжоу — Чжуцзяньсиньчэн — Финансовый город — Пачжоу — «Конюшенная» (马场) земля. Как ожидается, в проект будет привлечен премиальный коммерческий сегмент (уже заключен договор с SKP), а также элитные отели и здания класса A для офисов — проект рассматривается как одна из ключевых редких активов в центре Гуанчжоу.

В отраслевом цикле, где идет де-левередж и де-эффект масштаба, Guangzhou Yueshou Property получает более высокую определенность благодаря более устойчивому стратегическому темпу, более осторожным инвестиционным решениям и более строгой финансовой дисциплине.

Цикл в конечном счете закончится, но пройти его способен не «случай», а накопленные годами ключевые возможности. Когда отрасль возвращается к здравому смыслу и к цене, отражающей возможности, Guangzhou Yueshou Property делает «стабилизацию» новой конкурентной стеной.

(Редактор: Дун Пинпин)

     【Заявление об отказе от ответственности】Данная статья выражает только личные взгляды автора и не связана с компанией Hexun. Площадка Hexun сохраняет нейтралитет в отношении утверждений, мнений и оценок, изложенных в материале, и не предоставляет каких-либо прямых или подразумеваемых гарантий относительно точности, надежности или полноты содержащихся в нем сведений. Пожалуйста, читатели используйте материал исключительно как справку и несите полную ответственность самостоятельно. news_center@staff.hexun.com

Пожаловаться