Обмен старой квартиры на новую: первая в Шанхае сделка по «покупке и обмену жилья» — эксперты ожидают, что в этом году к программе присоединится больше городов

Покупка комплекта подержанного жилья и его продажа напрямую компании-платформе, отвечающей за государственные гарантированные жилищные программы, а затем на эти деньги — покупка новой квартиры. Такой формат сделок сейчас становится реальностью в Шанхае.

31 марта в районе Цзинъань был подписан первый в Шанхае контракт по модели «сбор жилья для выкупа и обмена на жилье» («住房收购置换»). Как сообщают в новостях CCTV, г-н Ши, житель, продал находящееся у него в собственности жилье из существующего фонда районной компании по обеспечению жильём, одновременно подписав договор купли-продажи с застройщиком проекта строящегося коммерческого жилья. В результате он за одну операцию полностью завершил обмен по схеме «продажа старой квартиры + покупка новой квартиры».

В рамках этой модели подержанное жилье, которое раньше было разрозненным на рынке, включается в систему государственного выкупа и затем преобразуется в обеспеченное арендное жилье; а потребности в улучшении жилищных условий, которые могли упираться в проблему «старое жилье трудно продать», оказываются «развязаны» в рамках одной и той же сделки.

Первый в Шанхае контракт по модели «сбор жилья для выкупа и обмена на жилье» подписан в районе Цзинъань

На фоне продолжающегося акцента на «оживлении существующего фонда коммерческого жилья» данная модель — от выкупа нового жилья до подержанного жилья — многие опрошенные эксперты рассматривают как важное изменение в инструментах политики. При этом вопросы, связанные с стоимостью финансирования, масштабом выкупа и последующей эксплуатацией, также станут ключевыми факторами того, сможет ли эта модель быть всесторонне внедрена.

Подержанное жилье включают в систему обеспеченного жилья

Открываются новые каналы для обмена

Как сообщают в новостях CCTV, в районе Цзинъань в качестве субъекта реализации выступает районная компания по обеспечению жильём: она выкупает в пределах района готовые в плане прав объекты — комплектные малогабаритные квартиры с приемлемой общей стоимостью. После проведения единой стандартизированной реконструкции все объекты включаются в систему управления обеспеченным арендным жильём на уровне района и сдаются в аренду по стандартам, которые ниже рыночной арендной платы на тех же локациях, таким группам, как новые городские жители, молодые люди и др.

Эта модель открывает для жителей с потребностью в улучшении жилья новый канал обмена: жители могут сначала зафиксировать намерение по покупке нового коммерческого жилья внутри района и условия покупки, а затем подать в районную компанию по обеспечению жильём заявку на выкуп старой квартиры; районная компания выдает жителям «жилищные купоны», предназначенные специально для обмена, чтобы реализовать замкнутый контур обмена: «нормативно урегулировать старое жилье — обеспечить успешную покупку нового».

В период «пятнадцатой пятилетки» район Цзинъань планирует увеличить предложение обеспеченного арендного жилья примерно на 13k (единиц) (комнат). Поскольку район является центром Шанхая и в городских земельных ресурсах ощущается напряженность, традиционная модель уже не позволяет полностью удовлетворить прирост потребностей в обеспеченном арендном жилье; чтобы расширить каналы формирования жилищных источников, район Цзинъань разработал инновационную модель «сбор жилья для выкупа и обмена на жилье», придав новый импульс сбору ресурсов для обеспеченного арендного жилья.

(Материал на фото) Выставочная экспозиция района Цзинъань на 2025 Shanghai International Urban and Building Expo (Shanghai Chengbo), демонстрирующая обновление города, реконструкцию старых домов

На самом деле, эта политика стартовала уже в начале февраля. Как сообщает Синьхуа, 2 февраля в Шанхае началась содержательная реализация работ по выкупу подержанных квартир для проектов обеспеченного арендного жилья. Пилотными районами первой очереди выступают Пудун (Шанхай), Цзинъань и Сюйхуэй.

От нового жилья к подержанному

Фокус политики смещается с контроля прироста на активизацию и оптимизацию существующего фонда**

Появление этой модели — результат продолжения курса жилищной политики последних лет от «прироста» к «существующему фонду».

Вице-президент Шанхайского института исследований недвижимости Yiju Ян Юйцзинь, в интервью корреспонденту Red Star News, отметил: с тех пор как на заседаниях Центральной экономической рабочей конференции 2025 года и многократно в 2026 году в «Докладе о работе правительства» упоминается «активизация существующего фонда коммерческого жилья», фокус политики на рынке недвижимости сместился с простого контроля прироста на активизацию и оптимизацию существующего фонда.

Он указал, что на ранних этапах практика выкупа в основном концентрировалась на выкупе незаселенного нового коммерческого жилья, принадлежащего девелоперам. Однако сейчас, начиная с городов вроде Шанхая, Ханчжоу, Цзинаня, Тайцана (Тайцаня — город Цзянсу) и др., объект выкупа стал распространяться с «запасов нового жилья» на рынок подержанного жилья. Предоставляя старому и обветшавшему подержанному жилью «официальный канал выхода», напрямую активируется цепочка обмена жильем; при этом за счет более низкой стоимости быстро формируются источники обеспеченного жилья в зрелых районах.

Анализ кейсов, приведенный Ян Юйцзином, показывает, что сейчас во многих местах уже проводятся подобные поиски. Например, в таких районах Шанхая, как Пудун, Цзинъань, Сюйхуэй, районные компании по общественной аренде выкупают малогабаритные подержанные квартиры для обеспеченного арендного жилья; в Цзянсу — город Тайцан — через модель «старое в обмен на новое» государственные предприятия выкупают старое жилье и используют его для обеспеченного жилья или жилья для талантов; в Чжэцзяне, Ханчжоу, районе Футянь, а также в районе развития Цзинаня в провинции Шаньдун — местами тоже продвигают реализацию политики за счет увязки выкупа подержанного жилья с обменом на новое.

В опубликованном Институтом China Index Research докладе «Итоги и прогнозы тенденций развития рынка недвижимости Китая за 1 квартал 2026 года» отмечается, что в 2026 году в разных местах продолжат продвигать выкуп существующего коммерческого жилья, при этом выкуп подержанного жилья станет重点. В докладе говорится, что в Пудуне, Цзинъане и Сюйхуэе Шанхая уже ведутся соответствующие пилоты; ожидается, что больше городов последуют примеру, чтобы ускорить утилизацию запасов подержанного жилья.

Активизация цепочки обмена

Сможет ли модель масштабироваться — проверка на способность к финансированию и эксплуатации

Ян Юйцзинь считает, что текущая практика выкупа подержанного жилья для использования в обеспеченном жилье демонстрирует несколько заметных характеристик. С одной стороны, стандарты выкупа становятся более детальными и привязанными к локациям: в отличие от выкупа нового жилья, где акцент делается на «целом здании, которое не продано», при выкупе подержанного жилья больше внимания уделяется «соответствию локаций» и «практичности планировки». Одновременно замкнутый финансовый контур и глубокая привязка к финансовым инструментам обеспечивают «сцепление» выкупа подержанного жилья с активизацией рынка нового жилья. Роль местных госпредприятий (платформ городского инвестирования) также меняется: от традиционной роли «поставщика земли» к роли «стабилизатора рынка» и «оператора жилищных ресурсов».

По мнению Яна Юйцзиня, для семей жителей эта политика может существенно снизить «риск обмена» для улучшения жилищных условий, активировать цепочку «продал — купил», особенно помочь решить проблему резкого роста объявлений о продаже подержанных квартир в ряде городов за последние два года, что способствует стабилизации ожиданий ключевой группы участников рынка.

Глава отдела по шанхайским данным Института China Index Research Чжан Вэньцзинь также отметила: с одной стороны, это действие эффективно поддерживает расширение предложения обеспеченного арендного жилья, оптимизирует региональное распределение и структуру планировок, снижает расходы на проживание для новых городских жителей и молодежи, повышая привлекательность для талантов. С другой стороны, за счет государственного выкупа подержанного жилья из существующего фонда становится благоприятнее стабилизировать баланс спроса и предложения по сделкам с подержанным жильем и ожидания по ценам, снять давление запасов и одновременно активизировать «вытеснение» запасов нового жилья; это эффективно способствует формированию схемы «аренда + покупка».

Однако с точки зрения условий реального продвижения также существуют соответствующие ограничения.

Институт China Index Research в упомянутом докладе отмечает: использование специальных целевых облигаций для выкупа существующего коммерческого жилья — важный способ продвижения распродажи запасов; по неполной статистике, с 2025 года в ряде регионов, включая Чжэцзян, Шаньдун, Хунань и др., последовательно выпущены в общей сложности более 13k юаней специальных облигаций для выкупа существующего коммерческого жилья, при этом общий темп выпуска остается относительно медленным. Высокая стоимость финансирования — один из важных факторов, влияющих на проведение работ по выкупу.

С точки зрения эксплуатации ранее в интервью корреспонденту Red Star News главный научный сотрудник Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя заявил: подержанные квартиры, выкупленные в центральных районах, с уже зрелой инфраструктурой и с преимуществом в доступности для поездок на работу, после вторичной отделки, если арендная плата будет подходящей, непременно будут пользоваться спросом. Но со стороны предложения масштабная модель «тяжелых активов» с крупными вложениями капитала трудна для расширения по объему; далее многое будет зависеть от того, как пойдет аренда после выкупа, а также от арендной отдачи и т.д.

Ян Юйцзинь также отметил, что эта модель столкнется с целым рядом проблем и вызовов: давление на устойчивость финансирования, обеспечение справедливости оценки (оценочной стоимости) и профилактика морального риска, а также эффективность последующей эксплуатации и др.

Судя по первому подписанному контракту в Шанхае (Цзинъань), выкуп подержанного жилья для обеспеченного арендного жилья уже перешел от этапа политических экспериментов к реальному практическому исполнению. В сообщении CCTV говорится, что эта модель предоставляет тиражируемый и расширяемый пилотный опыт для формирования обеспеченного арендного жилья и улучшения жилищных условий.

Ян Юйцзинь рассказал корреспонденту, что ожидается: в этом году в этот процесс войдет больше городов, а масштабы выкупа могут быть дополнительно расширены. Давление на предложение на рынке подержанного жилья при этом будет снижаться, а также это поможет регионам активно изучать механизмы взаимной увязки сделок с первым и вторым рынком жилья — это даст важные подсказки для оптимизации системы и продуктов обеспеченного жилья.

Корреспондент Red Star News Лю Ясинь, репортаж из Пекина

Редактор Чжан Сюнь Проверка Жэнь Чжицзянь