Шанхай, март: 31k сделок с вторичным жильем. Количество новых сделок выросло на 101,9% по сравнению с предыдущим периодом.

Цайлианшэ 1 апреля, новости (репортёр Ван Хайчунь) Объём сделок на вторичном рынке жилья в Шанхае в марте пробил отметку 30k единиц.

Согласно данным, которые сегодня обнародовала Lianjia Shanghai, в этом году в марте по всему Шанхаю объём сделок на вторичное жильё достиг 31k единиц. Это не только на 6% больше, чем в марте прошлого года, но и существенно выше, чем в январе этого года, рост составил 37%.

Чжан Бо, директор Института исследований 58 Anjuke, сообщил: «По данным мониторинга на его платформе, после реализации политики “Шанхайских семи положений” (沪七条) прошло 30 дней — среднедневочный объём сделок на вторичном рынке жилья в Шанхае составил 961 единицу. По сравнению с периодом после политики 2024 года (прошлой волной политики) показатель существенно вырос на 22,9%. Интенсивность “политического импульса” значительно усилилась, а длительность “жара” также заметно превосходит прежний период; еженедельный объём сделок неизменно удерживался на высоком уровне».

«Наиболее заметный рост теплоты наблюдается в таких районах Шанхая, как Чжанцзян, Цзядиньский новый город, а также в некоторых улучшающих сегментах внутри кольцевой автодороги. Эти районы быстро приходят в норму. Основными драйверами выступают смягчение политики, высвобождение спроса на улучшение жилья, дефицит ключевых активов и восстановление рыночных ожиданий; средства и теплота продолжают устойчиво концентрироваться в ключевых городах», — отметил Чжан Бо.

Помимо объёма сделок, на ценовой стороне также проявляются позитивные сигналы стабилизации и восстановления вторичного рынка жилья в Шанхае. Данные Lianjia Shanghai показывают: в марте индекс цен на вторичное жильё вырос на 1% в месячном выражении. При этом количество просмотров (как опережающий индикатор) по сравнению с январём увеличилось на 28%, что обеспечивает сильную поддержку для последующих сделок.

«По мере стабилизации объёма сделок котировки продавцов становятся более устойчивыми, а пространство для торга заметно сужается. Например, в Шанхае пространство для торга по вторичному жилью сократилось с прежних 5%–8% до 2%–3%; в отдельных локациях в центральных районах по некоторым объектам даже наблюдалось небольшое повышение цены», — сказал Чжан Бо.

По мнению Ли Гэня, руководителя исследовательского института Lianjia Shanghai, «весенний пик» на вторичном рынке жилья Шанхая в марте получился действительно «полноценным», и данные по сделкам уже подтверждают сильное возвращение рыночной уверенности.

«Эти данные в полной мере показывают, что точечные меры новой политики “Шанхайских семи положений” действительно сыграли стимулирующую роль. Новая политика рынка недвижимости, принятaя в Шанхае в феврале, задействовала множество измерений — от оптимизации ограничений на покупку до снижения транзакционных издержек. Это эффективно разорвало цепочку, связанную с обменом жилья, и высвободило спрос на жильё как “обязательное” (rigid), так и “для улучшения” (improved). Последующее “разгорание” политики влило в рынок ликвидность, поддерживая устойчивое продвижение вторичного рынка жилья Шанхая к восстановлению по траектории “рост объёмов и цен одновременно”, шаг за шагом переходя в благоприятный цикл», — заявил Ли Гэнь.

Помимо рынка вторичного жилья, на рынке новостроек Шанхая также заметны признаки оживления.

Согласно данным, мониторируемым Институтом China Index (中指院), в марте этого года площадь, приходящаяся на сделки по товарному жилью в Шанхае (без учёта обеспечительного/гарантированного жилья), составила 30k кв. м; в месячном выражении это на 88,7% больше, чем в феврале. Количество сделок составило 2270 квартир, что на 101,9% больше в месячном выражении. В накопительном итоге за январь–март этого года площадь сделок по товарному жилью в Шанхае (без учёта обеспечительного/гарантированного жилья) составила 31k кв. м, а число сделок — 5616 квартир.

На уровне политики с февраля этого года в Шанхае активно и в большом объёме выпускались позитивные меры для рынка недвижимости. В начале февраля пилотный выкуп вторичного жилья для целей обеспечительной аренды стабилизировал ожидания рынка; 25 февраля были опубликованы «Шанхайские семь положений» по рынку недвижимости (沪七条): сократили ограничения на покупку жилья, оптимизировали механизмы ипотечного кредита через фонд公积金, усовершенствовали политику по налогу на недвижимость. В результате порог покупки жилья был снижён в нескольких измерениях, а разумный спрос на жильё был высвобожден.

Генеральный заместитель управляющего компании Института China Index в Шанхае, Чэн Юй, считает, что по результатам выступления рынка Шанхая в марте политика уже предварительно активировала спрос; первыми к росту вернулись сделки на вторичное жильё, а сделки по новостройкам также заметно восстановились. Если текущая ситуация на рынке продолжится, Шанхай сможет и дальше сохранять высокий уровень активности в рамках «весеннего пика».

«В этом году “весенний пик” в Шанхае выглядит более “полным”, однако “весенний пик” этого года носит скорее структурный характер: вторичное жильё восстанавливается сильнее, чем новостройки. Это не означает повсеместный общий рост цен. А в масштабах всей страны может возникнуть дифференцированная картина: вероятно, “ядерные” районы первого эшелона и сильных “вторых эшелонов” первыми сформируют дно и начнут стабилизироваться, тогда как в городах третьего и четвертого уровней процесс “нащупывания дна” ещё продолжается», — отметил Чжан Бо.

«Текущая ситуация — это не просто разовый краткосрочный импульс. Это скорее сигнал того, что ключевые города формируют дно и стабилизируются. При этом по всей стране рынок ещё не развернулся полностью. В целом сейчас сформировалась доминирующая модель, при которой вторичное жильё в ключевых городах задаёт общий фон. В дальнейшем рынок новостроек имеет шанс воспользоваться разомкнутой цепочкой обмена с вторичным жильём и выйти на улучшение», — добавил Чжан Бо.

Чэн Юй подчеркнул, что важнее всего следить за тем, что стабилизация рынка будет постепенным процессом, а её устойчивость зависит от реального восстановления ожиданий жителей относительно доходов и ожиданий относительно цен на жильё. Для девелоперов в условиях углубления структурной дифференциации необходимо сосредоточиться на ключевых локациях и придерживаться продуктового подхода, разрабатывая действительно хорошие объекты жилья, которые отвечают потребностям рынка; только так можно получить инициативу на следующем этапе рыночного цикла.