Обзор годового отчета | Офисные здания сталкиваются с вызовами Инвестиционно-имущественный сегмент Kerry Properties прилагает усилия, чтобы сохранять стабильность

Коммерция Хэб

Хотя рынок продолжает оставаться вялым, команда менеджмента Karrie Construction по-прежнему прилагает усилия, чтобы удерживать уровень заполняемости каждой из своих объектов недвижимости.

На фоне колебаний рыночной конъюнктуры Karrie Construction опубликовала данные о результатах за весь 2025 год.

Согласно материалам, за отчетный период доход Karrie Construction продемонстрировал заметный рост: консолидированная выручка группы достигла 25.02B гонконгских долларов, увеличившись на 17% в годовом исчислении.

Рост в основном обеспечен сегментом продажи недвижимости: в частности, сдача в эксплуатацию пользующихся спросом проектов в Гонконге — Ti Wai, Hai Ying Shan и Lang Tian Feng — привела к увеличению признанной выручки от продаж недвижимости на 28% до 17.67B гонконгских долларов.

В особенности в течение года сильные предпродажи проекта Shanghai Jinling Huating привели к тому, что этот проект в рамках одной площадки обеспечил показатели продаж на уровне 23.61B гонконгских долларов; по итогам года контрактные продажи Karrie Construction подскочили на 175% в годовом исчислении до 34.68B гонконгских долларов.

Однако сильные результаты сегмента девелопмента недвижимости были компенсированы слабостью арендных доходов от инвестиционной недвижимости. В 2025 году сегмент инвестиционной недвижимости стал наиболее подверженным влиянию макроэкономической обстановки и наиболее сложным по результатам среди всех бизнесов Karrie Construction.

За отчетный период выручка по данному направлению снизилась на 3% до 5.19B гонконгских долларов.

Перед лицом продолжающихся вызовов Karrie Construction зафиксировала убыток по неденежной справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, относящийся на компанию, в размере 1.07B гонконгских долларов, что создало давление на показатели прибыли группы. Тем не менее, поскольку резервы под обесценение по девелопменту недвижимости сократились, в итоге базовая прибыль Karrie Construction снизилась на 22% до 2.01B гонконгских долларов, а прибыль, причитающаяся акционерам, составила 938 млн гонконгских долларов, увеличившись на 16%.

Кроме того, сегмент гостиничной эксплуатации демонстрировал стабильность: выручка составила 2.15B гонконгских долларов, лишь немного снизившись на 2% в годовом исчислении; основное влияние оказало сокращение ресторанных доходов. Поскольку валовая маржа сохранялась на стабильном уровне, показатели сегмента составили 708 млн гонконгских долларов.

В целом, 2025 год для Karrie Construction стал годом структурного расхождения. Сегмент девелопмента недвижимости за счет ключевых проектов на материке и в Гонконге обеспечил сильный рост выручки от продаж и существенно улучшил денежный поток группы. «Рыночная реакция на Shanghai Jinling Huating очень воодушевляет нас; этот проект также принес группе весьма значительный денежный поток», — заявил менеджмент.

Karrie Construction также воспользовалась возможностью, чтобы направить значительную часть усилий на улучшение состояния обязательств группы. Согласно материалам, за год процентная ставка по финансированию снизилась с 4,6% до 3,8%, а совокупная стоимость финансирования в годовом исчислении сократилась на 17%, составив 2,22 млрд гонконгских долларов.

По состоянию на конец периода денежные средства и банковские депозиты компании выросли с 11,2 млрд гонконгских долларов на конец 2024 года до 16,1 млрд гонконгских долларов; общий объем банковских кредитных линий, которые не были использованы, увеличился с 26,9 млрд гонконгских долларов до 31,1 млрд гонконгских долларов; имеющихся финансовых ресурсов достаточно, чтобы покрыть общий объем заимствований примерно на 85%.

Для сравнения: общий объем заимствований Karrie Construction снизился с 59,6 млрд гонконгских долларов до 55,8 млрд гонконгских долларов, а величина чистых заимствований — с 48,4 млрд гонконгских долларов до 39,7 млрд гонконгских долларов.

При достаточном уровне денежных средств коэффициент задолженности Karrie Construction снизился с 41,5% до 33,3%. Цель менеджмента — дополнительно снизить коэффициент задолженности к концу 2026 года до уровня ниже 30%.

Однако, как сегмент инвестиционной недвижимости, который долгие годы выступает для группы «стабилизатором», особенно бизнес по офисным зданиям, остается главным источником неопределенности для текущих и будущих результатов. Этот бизнес сталкивается с серьезными проблемами рынка, а арендные поступления демонстрируют снижение.

На внутреннем рынке, на который Karrie Construction делает ставку, по мере ввода в эксплуатацию Hangzhou Karrie City, Tianjin Karrie Center Phase II и Shenzhen Qianhai Karrie Center Phase III общая площадь инвестиционной недвижимости в портфеле увеличилась с 10.84M кв. футов до 13.33M кв. футов.

Увеличение площади инвестиционной недвижимости обычно означает рост регулярных доходов, но важно учитывать, что инвестиционная недвижимость, принадлежащая Karrie Construction, — это «ведущая» категория офисных зданий. Общая площадь офисных зданий в целом превышает 50% от общей площади всего портфеля инвестиционной недвижимости, и в текущей рыночной ситуации это, напротив, создает определенное препятствие росту показателей.

За весь 2025 год инвестиционная недвижимость Karrie Construction на материке обеспечила консолидированную арендную выручку в размере 1.36B гонконгских долларов, что на 1% меньше в годовом исчислении.

По сегментам: ритейл стал единственным направлением с положительным ростом — консолидированная арендная выручка по нему увеличилась на 2% до 2.19B гонконгских долларов; арендная выручка по апартаментам составила 351 млн гонконгских долларов, снизившись на 3% в годовом исчислении; консолидированная арендная выручка по офисным зданиям также сократилась на 3%, составив 7.57M гонконгских долларов.

Хотя рынок продолжает оставаться вялым, команда менеджмента Karrie Construction по-прежнему прилагает усилия, чтобы удерживать заполняемость по всем объектам недвижимости. С другой стороны, причина заключается в том, что расположение объектов недвижимости, принадлежащих Karrie Construction, весьма удачное: все они находятся в центральных районах соответствующих городов. Например, Shanghai Jing’an Karrie Center расположен над станцией метро Jing’an Temple в деловом квартале Nanjing West Road.

«На данный момент в части аренды офисных зданий в целом видно, что лишь по аренде знаковых зданий в центральных районах наблюдается определенное улучшение; остальные офисные здания по-прежнему сталкиваются с более существенными рыночными проблемами», — отметил менеджмент.

По состоянию на конец периода общая заполняемость офисных зданий Karrie Construction на материке сохранялась на уровне 90%; два сегмента — ритейл и апартаменты — показали повышение в разной степени, а по состоянию на конец периода у обоих показатели составили 92%.

Ключевые объекты недвижимости, такие как Shanghai Jing’an Karrie Center (95%), Shanghai Pudong Karrie City (96%), Hangzhou Karrie City (92%), Beijing Karrie Center (87%), Shenzhen Karrie Plaza (92%), Shenzhen Qianhai Karrie Center Phase I и Phase II (89%) и другие, сохраняют высокие уровни заполняемости.

С учетом перспектив, поскольку в прошлом Karrie Construction сохраняла достаточно активную инвестиционную стратегию, в ближайшие годы компания по-прежнему планирует ввод в эксплуатацию и запускать в использование значительные объемы инвестиционной недвижимости.

Согласно раскрытию информации, в ближайшие несколько лет Karrie Construction планирует добавить в портфель инвестиционной недвижимости около 4.43M кв. футов полезной площади за счет проектов смешанного назначения в таких городах, как Shanghai (Pudong, Huangpu), Wuhan, Shenyang и др. Офисные здания по-прежнему будут доминировать: общая площадь составит 4,428 млн кв. футов, а площадь ритейла — 2.91M кв. футов.

Среди этого, Shanghai и Wuhan — оба города, где в последние несколько лет наблюдался довольно большой объем предложения офисных зданий. Непрерывный ввод этой волны объектов может вызвать определенные скрытые риски в части аренды у Karrie Construction.

Тем не менее, менеджмент Karrie Construction также соответствующим образом подготовлен психологически: компания продолжает продлевать аренду с арендаторами «синих фишек» и «краснофишек», чтобы противостоять давлению со стороны замедляющейся фазы рынка и обеспечить долгосрочную стабильность регулярных доходов.

Соответственно, Karrie Construction в определенной степени замедлила темпы ввода последующих проектов.

Например, предполагаемое время ввода в эксплуатацию проекта многофункционального назначения Huangpu Jinling Road в Shanghai, которое по прогнозу на 2024 год должно было начинаться с 2027 года поэтапно, было изменено: теперь ввод планируется начинать с 2029 года. Для проекта многофункционального назначения второй очереди в Wuhan (Wuhan Karrie Center) предполагаемое время ввода, которое по прогнозу на 2024 год должно было начинаться с 2030 года поэтапно, также было изменено: теперь ввод планируется начинать с 2031 года.

Согласно материалам, оба этих проекта имеют большой объем офисных зданий и задействуют общую площадь застройки 3.52M кв. футов.

Огромные объемы новостей и точные разборы — всё в приложении Sina Finance APP