Обзор годового отчета: сохранение традиций, инновации и рост стоимости, China Overseas Land and Investment Limited отвечает качеством управления

2025年，中国房地产行业仍处于深度调整阶段，新建商品房销售面积同比下降8.7%、房地产开发投资下降17.2%。中央及地方陆续出台了一系列鼓励旅游业发展的政策措施，为行业持续发展提供了有力支撑。

在此背景下，华侨城A（000069.SZ）2025年业绩虽呈现阶段性承压态势，营业收入与归母净利润同比减少，但将其置于市场环境的宏观视角下审视——经营性现金流同比增长133.13%实现逆市翻盘、文旅营收占比大幅提升、“好房子”产品落地成效显著，一系列积极表现，是企业的战略定力与市场化、专业化、体系化能力的客观展现。

Финансовая подушка безопасности продолжает усиливаться: улучшение и денежного потока, и структуры долга в двух направлениях

В условиях колебаний результатов на промежуточных этапах именно финансовое здоровье компании стало ключевым фокусом внимания рынка. 华侨城A неизменно придерживается операционной нижней границы принципа «деньги — превыше всего», последовательно совершенствуя финансовую систему с помощью системных мер «стабилизация денежных средств, контроль долгов, снижение затрат» и закладывая прочный фундамент устойчивого развития компании, передавая рынку сильный сигнал уверенности.

Многомерными усилиями формируется надежная «линия безопасности» для средств. Операционный чистый денежный поток остается положительным уже три года подряд и продолжает существенно расти — это наиболее наглядное отражение финансовой устойчивости 华侨城A. В 2025 году у 华侨城A операционный чистый денежный поток составил 12.5B юаней, что на 133.13% больше в годовом исчислении. В основе этих результатов — результат двойных усилий и взаимного усиления в модели «двойной движущей силы» туризма и недвижимости. С одной стороны, туристско-культурный сегмент ориентируется на рыночный спрос, постоянно продвигая апгрейд предложения продуктов, выступая стабильным «якорем» для денежного потока; ее собственные парки и достопримечательности опираются на тематические сезонные фестивали, чтобы непрерывно повышать привлекательность для повторных посещений, а также посредством технологического обеспечения эффективно стимулируют вторичное потребление, глубоко раскрывая потенциал рынка и активируя рыночную жизненность. С другой стороны, девелоперский сегмент, сфокусировавшись на создании продуктов, маркетинговом ускорении реализации и повышении сервиса, активно повышает уровень профессионализма и становится ключевым «источником образования денежных потоков». Компания, исходя из особенностей разных городов и разных проектов, разрабатывает дифференцированные маркетинговые планы, ускоряет возврат средств; сильная рыночная конкурентоспособность качественных проектов эффективно обеспечивает стабильное и достаточное поступление денежных средств.

Оптимизация долга снижает «стоимостную линию» ведения бизнеса. Постоянная оптимизация структуры долга также дополняет улучшение денежных потоков в условиях неблагоприятной конъюнктуры, совместно формируя финансовый запас прочности. По состоянию на конец 2025 года общий объем процентных обязательств 华侨城A составил 118.5B юаней, из которых доля средне- и долгосрочных займов — 69%, а краткосрочное давление по погашению долгов эффективно снижается, при этом структура сроков задолженности становится более рациональной. Особенно важно отметить, что средняя стоимость финансирования компании имеет тенденцию к снижению год за годом, а преимущество низкой стоимости финансирования становится более заметным. Это преимущество обусловлено не только кредитным доверием, подкрепленным статусом государственной корпорации (央企) у контролирующего акционера 华侨城集团, но и тем, что компания точно и своевременно использует окна финансирования и активно развивает многообразные каналы привлечения средств, эффективно уменьшая влияние финансовых расходов на прибыль и снижая нагрузку для долгосрочного развития компании.

Туристско-культурный основной бизнес: повышение качества и эффективности, мультидвигатели для роста ценности

Следуя тренду модернизации потребления в сфере туризма и культуры, 华侨城A точно уловила возможности восстановления внутреннего и международного туристского рынка и продолжает добиваться прорывов по направлениям туристско-культурной интеграции, технологического обеспечения, международного обмена и «экспорта управления». В 2025 году компания суммарно приняла 79.70 млн туристов и реализовала туристско-культурную выручку в размере 21.37B юаней, что подтверждается конкретными данными и демонстрирует сильную жизнеспособность туристско-культурного бизнеса.

Глубокая проработка туристско-культурной интеграции: практики многообразных форматов «туризм+». 华侨城A внедряет разнообразные форматы «旅游+IP», «旅游+演艺», «旅游+节庆», «旅游+非遗» и др., привлекая известные IP, включая «超级飞侠»; обновляет и ставит премьеры авторских шоу, таких как 《龙凤舞中华》, а также выводит на рынок такие тематические фестивали, как 2025 华侨城旅游狂欢节, охватывающие все времена года, тем самым продвигая итерации туристско-культурных продуктов и обновление потребительского опыта. Такие парки и достопримечательности, как 深圳锦绣中华·中国民俗文化村, 山西永济鹳雀楼普救寺, делают акцент на культуре древних построек и фольклорных впечатлениях, достигая двойного результата — роста количества посетителей и укрепления рыночной репутации.

Усиление технологического обеспечения: переосмысление новых сценариев иммерсивного опыта. Применяя передовые технологии, включая AR, VR, дроны и технологию «голого глаза» (裸眼3D), 华侨城A создала новые иммерсивные и высоко-интерактивные сценарии потребления. В парке 奇幻度假区 в 襄阳 华侨城 представлено объединенное представление «烟花×7D光影×无人机», обеспечивающее потрясающий визуальный опыт; технологическая платформа 花橙科技 использует решения «云原生» и «AI原生» для оптимизации сервиса на всем пути — от бронирования и посещения до потребления — что вносит сильную технологическую поддержку в обновление креативности туристско-культурного контента и усиление опыта посетителей.

Укрепление международных обменов: двунаправленное усиление «приезжайте к нам» и «выезжайте за рубеж». Опираясь на двойной цикл — внутренний и международный, 华侨城A глубоко развивает рынок въездного и выездного туризма и активно продвигает взаимное познание и обмен цивилизациями. Во въездном туризме 华侨城A через создание ряда высококачественных продуктовых линеек для въездных туров, демонстрирующих традиционную китайскую культуру, активно согласовывает сотрудничество с зарубежными туристическими группами и принимающими компаниями на местах, привлекая больше иностранных туристов в Китай. Глобальный топ-инфлюенсер «甲亢哥» провел 6-часовый прямой эфир без сценария в 深圳 欢乐海岸, 欢乐港湾 и 世界之窗: количество просмотров в сети превысило 30 млн, соответствующий контент поднялся в топ интернет-горячих поисковых запросов, и парки 华侨城A стали популярными точками для фото/посещений среди въездных туристов. В выездном туризме, выступая одной из первых в Шэньчжэне компаний, получивших авторизацию Государственного управления по туризму (国家旅游局) на организацию выездных туров, 华侨城旅行社 глубоко привязывает свою работу к инициативе «Пояс и путь» (一带一路), делая качество сервиса ядром, формируя нишевую схему обслуживания «углубление в Юго-Восточной Азии + мировые топовые продукты», и продолжает расширять пространство для международного рынка.

Продвижение управленческого «экспорта»: расширение прибыльного пространства в сегменте легких активов. В 2025 году 华侨城A продолжала расширять услуги операционного управления легкими активами: компания 欢乐谷 выступила как «легкий актив» в роли строителя (代建) парка 清水公园 в городе 温州; компания 旅发 заключила контракты на 7 рыночных проектов, включая проекты в 浙江 衢州 и 安徽 祁门, используя модель управленческого экспорта для создания новых точек роста прибыли.

Девелоперский сегмент: таргетированное прорывное решение, политика «好房子» поддерживает высококачественное развитие

На фоне перехода рынка недвижимости от расширения масштаба к повышению качества 华侨城A продолжает улучшать качество продуктов и впечатлений от проживания, ориентируясь на «оживление запасов и улучшение прироста». Посредством апгрейда продуктов, точного инвестирования и повышения качества сервиса компания реализует стандарты «好房子», демонстрируя ответственность и готовность к действиям со стороны государственной корпорации.

Апгрейд продуктов: стандарты «好房子» задают определение качественного проживания. В 2025 году впервые «好房子» была включена в отчет о работе правительства. 华侨城A быстро отреагировала: при ключевых требованиях «безопасность, комфорт, экология (зеленость), интеллектуальность» компания завершила построение технической продуктовой системы «好房子» «четырех ядер, десяти двухмерностей, сорока двух оптимизаций» (四核、十二维、四十二优). Стандарты «好房子» и требования «делать лучше прирост» были глубоко интегрированы: за счет продуктов высокого качества компания формирует ядро ценности прироста. 重庆华侨城·熙宸 получила награду за выдающиеся работы на первом в Чунцине конкурсе дизайна «好房子». 成都华侨城·熙成里 через оптимизацию дизайна навесных (полуоткрытых) этажей для общих клубов (架空层会所), света в цокольных/подземных гаражах и др. элементов, а также через реализацию проектов, дополнительно повысила эффект представления продукта в реальных условиях. 武汉云囍公馆, концептуально используя «городской сад “столетний Уханьский сталелитейный завод (武钢), десять дворов для жизни” (百年武钢，生活十坊)», создает среду, в которой проживающие как будто погружаются в повседневную жизнь.

Точное инвестирование: двойная линия — осторожное приобретение земли и гибкий маркетинг. На рынке земли 华侨城A фокусируется на центральных городах и городских агломерациях, выстраивая размещение в высокоуровневых городах. В 2025 году компания участвовала в аукционах по таким земельным участкам, как 重庆 沙坪坝 小龙坎 и 深圳 福田 梅林街道, и успешно получила земельный участок 重庆 沙坪坝 小龙坎, реализовав первый вхождения 华侨城 в Чунцин проект жилья четвертого поколения — 华侨城·熙宸. С момента первого открытия 30 сентября 2025 года по проекту накопленные продажи составили около 438M юаней.

На стороне реализации/раскупки 华侨城A вырабатывает дифференцированные стратегии под разные города и разные проекты, и результаты заметны. Во 佛山 顺德 天鹅堡 вторая очередь по объему продаж за год заняла место в первой пятерке в 佛山市. В 武汉 青山 红坊 объединенном проекте площадь продаж заняла место в первой пятерке по 武汉市, а по объему продаж и площади — первое место по 青山区. В 无锡 雲湖 别院 по объему продаж за год — место в первой тройке по 无锡市. При оживлении запасов компания следует логике развития «запасы — это и есть прирост»: обеспечивая оживление запасов за счет качественного прироста и создавая новую ценность через повышение эффективности операционного управления активами. В 2025 году успешная передача/выкуп накопленных запасов проектов в 广州 и 武汉 позволила не только избежать риска несбыта при девелопменте, но и освободить ресурсы для фокусировки на высокоуровневых городах, запустив благоприятный цикл «запасы ведут к приросту».

Повышение сервиса: итерационное обновление от «строим дома» к «создаем жизнь». Опираясь на 30-летнюю практику услуг городской жизни, 华侨城A в 2025 году запустила новый бренд городских услуг — 华·城服 — с стратегическим позиционированием «укрепление городской культуры и услуг новой природы жизни» (涵养人文城市 服务新质生活). Компания формирует модель услуг города в масштабе всей территории. Бренд 华·城服 охватывает пять ключевых сценариев: школы, парки/зоны достопримечательностей, площадки (场馆), больницы, муниципальные общественные объекты (市政公建), создавая систему комплексных услуг операционного управления полного цикла высокого качества. За счет профессиональных и системных возможностей в городских услугах 华侨城A вносит новый импульс для высококачественного развития девелоперского сегмента. Одновременно компания фокусируется на апгрейде сервисов для элитного жилья, реализуя бренд услуг для элитных сообществ — «云赏»: «качество, удовольствие, общение, интеллектуальность» (品质、愉悦、社交、智慧) — как ключевое ядро. На основе эффекта демонстрации эталонных проектов компания обеспечивает всестороннее повышение качества сервиса. Благодаря прочным возможностям в сервисе, устойчивому расширению рынка и многообразной схеме создания добавленной стоимости, за отчетный период 华侨城服务 заняла 28-е место в рейтинге «2025 China Property Service Strength Top 100 Companies (2025中国物业服务力百强企业)».

Благодаря преимуществам, таким как статус государственной корпорации, стратегическая раскладка и устойчивость бизнеса, 华侨城A обеспечила постоянную оптимизацию финансовой и бизнес-структуры. По мере постепенного высвобождения эффекта государственной политики для рынка недвижимости и дальнейшего повышения спроса на потребление в сфере туризма и культуры, брендовая энергетика, операционные возможности и репутация продуктов, накопленные 华侨城A, будут преобразовываться в устойчивую движущую силу дальнейшего развития компании, открывая новый путь.

(Редактор: 董萍萍 ）

     【Дисклеймер】Данная статья отражает только личные взгляды автора и не имеет отношения к 和讯网. Сайт 和讯 сохраняет нейтралитет в отношении сделанных в статье утверждений и оценок; сайт не предоставляет никаких явных или подразумеваемых гарантий относительно точности, надежности или полноты содержащегося содержания. Пожалуйста, читателям следует рассматривать материал только как справку и нести полную ответственность самостоятельно. Почта：news_center@staff.hexun.com