Поворотный момент в бизнесе приближается: Country Garden объявляет о «втором старте»

Спрашивать AI · Как реструктуризация долгов помогает Country Garden снизить многомиллиардную задолженность?

21-й век Экономический репортер У Шуинъин

Country Garden опубликовала финансовый отчет за 2025 год. Благодаря выгодам, полученным от реструктуризации долгов, Country Garden стала одним из частных девелоперов, который завершил системную реструктуризацию долгов и вышел на бухгалтерскую прибыль.

Согласно сообщению, в 2025 году Country Garden достигла выручки от операционной деятельности примерно 154,9 млрд юаней, чистой прибыли 1,5 млрд юаней. По продажам на стороне объема: Country Garden обеспечила сумму контрактных продаж по праву участия примерно 33,01 млрд юаней и площадь продаж по праву участия около 4,02 млн кв. м; после реструктуризации долгов процентные обязательства сократились примерно на 105,5 млрд юаней по сравнению с концом 2024 года; по состоянию на конец 2025 года общие активы составили примерно 812,1 млрд юаней, а чистые активы — 44,3 млрд юаней. Кроме того, за период 2025 года было передано в общей сложности около 170 тыс. квартир; за три года с 2023 по 2025 год суммарно было передано почти 1,15 млн квартир.

Последний финансовый отчет Country Garden означает, что ее рассчитанная на три года активная «самоспасительная» работа принесла решающие результаты. Аналитики отмечают, что как ведущий частный девелопер, результаты Country Garden имеют ориентирующее значение для восстановления «дна» в строительной отрасли недвижимости.

Реструктуризация долгов восстанавливает показатели

Согласно финансовому отчету, в 2025 году Country Garden перешла от бухгалтерского убытка к бухгалтерской прибыли. Ключевой движущей силой перехода к прибыли стало системное финансовое восстановление, вызванное тем, что реструктуризация долгов была реализована.

30 декабря прошлого года реструктуризация за рубежом для Country Garden вступила в силу. Было завершено размещение новых долговых обязательств и инструментов капитала. Кроме того, план реструктуризации внутри страны также успешно прошел, он будет запускаться поэтапно — через выкуп денежных средств, а также варианты по акциям и общим необеспеченным требованиям; на данный момент уже запущена программа выкупа денежных средств в пределах лимита 450 млн юаней и ожидается, что она будет завершена в апреле этого года.

Если исключить выгоды от реструктуризации долгов, на операционном уровне Country Garden по-прежнему находится в состоянии периодического убытка; наиболее существенный фактор — обесценение активов в большом объеме, вызванное влиянием общей ситуации на рынке недвижимости. Согласно финансовому отчету, в 2025 году валовой убыток Country Garden составил 170k юаней.

Согласно сообщению, из-за того, что на рынке недвижимости все еще сохраняется неопределенность, Country Garden в течение всего года начислила сумму по запасам (земельные участки, незавершенное строительство) по соответствующим проектам примерно в размере 44,5 млрд юаней. Также, в связи с наложением нескольких неблагоприятных факторов, включая макроэкономическую среду, отраслевую среду и негативное финансовое состояние партнеров, Country Garden дополнительно начислила убытки от обесценения по финансовым активам и финансовым гарантиям в размере 10,5 млрд юаней.

Следует отметить, что операционная прибыль Country Garden в прошлом году тоже вернулась в плюс. В 2025 году операционная прибыль Country Garden составила 43.12B юаней, тогда как в тот же период 2024 года была убыток 19.13B юаней. Возврат в плюс также в основном обусловлен сокращением расходов на финансовые операции.

Аналитики отмечают, что начисление обесценения по запасам и резервов по дебиторской задолженности/взаиморасчетам было выполнено по отдельности, исходя из принципа бухгалтерской осмотрительности. Увеличение валового убытка Country Garden в 2025 году не следует просто трактовать как снижение уровня операционной эффективности; в основном это связано с тем, что компания сделала крупные начисления по обесценению запасов. Если исключить влияние этих обесценений, валовая маржа в отчетности по-прежнему остается положительной.

В любом случае, как когда-то крупнейший по масштабам частный девелопер, достижение Country Garden перехода от убытка к прибыли является для текущей рыночной среды позитивным сигналом. Это указывает на возможный переломный момент на финансовом уровне, а также может укрепить доверие рынка к восстановлению кредитоспособности и возрождению операций частных девелоперов.

Пересборка баланса

Реструктуризация долгов дала Country Garden не только восстановление финансовой отчетности; ее показатели по задолженности также существенно улучшились. По мере того как реструктуризация долгов была реализована, Country Garden добилась тройного улучшения по масштабам долгов, срокам и стоимости финансирования, что стало ключевым поворотом на финансовом уровне — от «снижения рисков» к «структурному апгрейду».

С точки зрения структуры обязательств, общий масштаб обязательств Country Garden значительно сократился. Согласно сообщению, по состоянию на конец 2025 года общие обязательства Country Garden составили 767,9 млрд юаней — против 984,6 млрд юаней на конец 2024 года, снижение составило 216,7 млрд юаней. Нужно отметить, что из них состоит статья «контрактные обязательства» — в отрасли недвижимости она имеет особый характер: это деньги, полученные заранее за жилье, но еще не признанные как выручка. В дальнейшем по мере передачи квартир это можно будет списать на выручку, а не является реальными обязательствами, требующими выплаты наличными.

Еще более заслуживает внимания заметное снижение процентных обязательств. Согласно сообщению, по состоянию на конец 2025 года процентные обязательства Country Garden составили 148 млрд юаней — по сравнению с 253,5 млрд юаней на конец 2024 года, резкое снижение на 105,5 млрд юаней, что соответствует падению на 42%.

Помимо значительного сокращения объема обязательств, Country Garden за счет планов реструктуризации долгов внутри и за рубежом существенно оптимизировала структуру задолженности и стоимость финансирования. Сроки зарубежных долгов Country Garden после реструктуризации были продлены до максимума 11 лет, а стоимость финансирования по большей части новых долговых инструментов существенно снизилась до 1%-2,5%. Такая серия корректировок сформировала долговую структуру «низкие проценты + долгий срок», дав Country Garden ключевое окно для того, чтобы в ближайшие пять лет продолжать действовать в нормальном режиме.

В отличие от части проблемных девелоперов, Country Garden до сих пор может сохранять чистые активы в положительной величине — это также относительно редкий показатель. Согласно финансовому отчету, по состоянию на конец 2025 года совокупный масштаб активов Country Garden составил 812,1 млрд юаней, а чистые активы — 44,3 млрд юаней. Как сообщают лица, близкие к Country Garden, в дальнейшем еще будет небольшое количество обязательств, которые в ходе исполнения конверсионных обязательств по принудительной конверсии перейдут в статью капитала, тем самым дополнительно увеличив чистые активы.

Ожидание прихода переломного момента в операциях

Помимо реструктуризации долгов, крупнейшая хорошая новость для Country Garden в 2025 году — это то, что ей удалось благополучно пройти пик сдачи/передачи объектов.

Согласно сообщению, в 2025 году Country Garden суммарно завершила сдачу примерно 170 тыс. квартир, суммарная площадь сдачи составила около 19,82 млн кв. м, включая 204 города в 28 провинциях. За три года с 2023 по 2025 год суммарный объем сдачи составил почти 1,15 млн квартир. Как сообщают в компании, в течение последних трех лет Country Garden почти все ресурсы направляла на задачу «гарантировать поставку (保交房)», что в определенной степени ограничило темп вывода новых проектов на продажу.

Кроме того, хотя масштаб продаж сложно сравнивать с пиковым периодом, за счет масштаба и базы, накопленных годами углубленной работы, а также фундамента в отраслях/рынках нижних уровней, торговая платформа Country Garden все же демонстрирует устойчивость. В 2025 году сумма контрактных продаж с правом участия Country Garden составила примерно 33,01 млрд юаней, а площадь продаж с правом участия — около 4,02 млн кв. м.

В головном регионе Country Garden, в Гуандуне, у нее по-прежнему сохраняется влияние на рынке. Возьмем для примера Шаогань: с тех пор, как в 2006 году началось размещение, Country Garden суммарно разработала более 30 крупных жилых сообществ; проекты охватывают три городских района и семь уездов. В 2025 году Country Garden с объемом продаж 17.7B юаней стала «королем продаж» в Шаогане.

В заявлении Country Garden указано, что 2026 год — это год старта «15-й пятилетки (十五五)», а также самый ключевой год для группы, чтобы перейти от «гарантировать поставку (保交房)» к нормальной операционной деятельности. Компания всесторонне усилит такие ключевые работы, как «высококачественная передача объектов, урегулирование рисков, восстановление задолженности и финансовых обязательств, а также устойчивое ведение деятельности».

Как считают лица, близкие к Country Garden, с периода «небольшой теплой весны (小阳春)» в этом году, в том числе в Пекине, Шанхае и других первичных городах, наблюдается раннее восстановление. Это доказывает, что реальные потребности в жилье с жестким спросом и улучшением действительно постоянно существуют. Восстановление рынка в первичных городах стало явным сигналом стабилизации рынка. Под воздействием «двойного резонанса» — рыночного дна и поддержки со стороны политики — точка перелома в восстановлении базовых показателей Country Garden почти синхронно проявилась вместе с циклическим поворотом в общем рыночном фоне. Ожидается, что это ускорит переход к новому этапу, где «стабилизация» является центральным акцентом.

«Единое тело + две крыла» ускоряет трансформацию

На фоне нового отраслевого цикла Country Garden ускоряет стратегическую трансформацию: с помощью «единого тела и двух крыльев» компания перестраивает логику роста, и ее развитие «легкоактивного» бизнеса постепенно показывает эффективность.

С 2021 года Country Garden заранее разместила стратегию «единое тело + две крыла»: основой является девелопмент недвижимости, а две новые бизнес-направления — технологическое строительство и управление/строительство «под ключ (代管代建)» — призваны придать новый импульс росту показателей.

Как одно из «двух крыльев», Tengyue Janke Group сосредоточилась на строительной отрасли более 40 лет. Она включает четыре ключевых сектора: строительные работы, аренду, отделку жилья и робототехническое направление. Бизнес охватывает 26 провинций и городов Китая, а также зарубежные рынки, включая Малайзию; число накопленных строительных проектов превышает 4000.

Среди них, принадлежащая компании Bozhilin (博智林) разрабатывает около 50 видов строительных роботов. На данный момент 28 видов строительных роботов уже внедрены в коммерческие применения. Услуги интеллектуального строительства в Китае обеспечили полное покрытие всех 34 региональных административных единиц уровня провинции/штата. Роботы охватывают 13 рынков по всему миру более чем в 1600 проектах. По состоянию на текущий момент накопленная поставка превышает 5000 единиц, площадь применения — более 40 млн кв. м. В представлении о доле в роботизированном рынке компании работают с превосходными результатами.

Как другое «крыло», компания Phoenix Zhituo Construction Management (凤凰智拓建管公司) обслуживает различные типы клиентов, включая государственные органы, компании по городским инвестициям (城投公司), компании по управлению активами (资管公司) и др. Она охватывает жилую недвижимость, городскую инфраструктуру, площадки промышленных/парковых баз, а также зарубежные проекты и предоставляет услуги по управлению/строительству «под ключ» на заказ. Накопленный объем принятых проектов по управлению/строительству превышает 200, а накопленная управляемая площадь — почти 20 млн кв. м.

Взирая на будущее, в финансовом отчете Country Garden указано, что компания будет перенимать опыт «атаки ради гарантированной поставки объектов», продвигать всеобъемлющий переход операционной деятельности, постепенно возвращаясь к нормальной операционной деятельности, поддерживать положительный поток операционных денежных средств и в конечном итоге добиться двойного положительного результата по совокупному денежному потоку и прибыли компании. «Штаб-квартира и региональные подразделения будут действовать совместно: через совершенствование механизмов мы системно улучшим команды талантов, заново сформируем ключевую способность проходить через циклы, будем на практике изучать путь второй предпринимательской попытки и гарантировать, что все меры будут реализованы на деле — “сделать так, чтобы одно стало результатом за одно (一成一)”.”»