Только что заметил кое-что интересное на рынке недвижимости Луисвилля. Два местных инвестора, Майк Гориус и Кевин Харт, довольно откровенно объясняют, почему они кардинально меняют свою стратегию после успешных сделок более чем 50 сделок в прошлом году.

Вот что привлекло мое внимание: эти парни фактически сохранили количество сделок почти одинаковым по сравнению с прошлым годом — 54 сделки в 2025 против 52 в 2024 — но при этом почти удвоили свой доход. Говорим примерно о $500k до миллиона. Как им это удалось? Они стали больше вкладываться в каждую отдельную сделку, а не гоняться за объемом. Это довольно умный поворот.

Но что действительно важно, так это их планы на 2026 год. Они фактически отходят от стратегии перепродажи домов, которая их и начала. По словам Гориуса, если ремонт не приносит исключительной прибыли, он просто перестает иметь смысл. Рынок изменился. С сентября запасы недвижимости в Луисвилле выросли с примерно 2500 домов до почти 3900. Продажа недвижимости занимает в три раза больше времени — иногда дома висят на рынке неделями или месяцами. Это жестко для традиционных инвесторов, которые нуждаются в быстрых сделках.

Харт отметил важный момент: если вы переплачиваете за объект, ожидая множество предложений за несколько дней, то теперь ваш дом может простаивать неделями, а вы будете терять деньги на содержание. Нужно точно определить цену покупки с первого дня, а это гораздо сложнее в медленном рынке.

Что же тогда делать? Они делают ставку на метод BRRRR в 2026 году. Для тех, кто не знаком, метод BRRRR — это Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat — покупаете, ремонтируете, сдаете в аренду, рефинансируете, чтобы вернуть большую часть или всю начальную инвестицию, сохраняя актив. Это принципиально отличается от перепродажи, потому что вы не зависите от быстрой продажи.

Харт отметил риски — нужно, чтобы ваши расчеты действительно работали, и всегда есть шанс, что затраты на ремонт превысят ожидания или оценки окажутся ниже. Но у метода BRRRR есть то, чего нет у перепродажи: предсказуемость. Вам не нужно переживать, что дом застрянет на рынке, пока вы платите проценты. Вы завершаете ремонт, находите арендатора, рефинансируете — и больше не волнуетесь о конкретной сделке.

Самое интересное — их взгляд на долгосрочную стратегию. Гориус сказал, что даже если сделка по методу BRRRR в первый год кажется неидеальной, со временем все встанет на свои места. Если изначально вы получаете отрицательный денежный поток — например, $100 в месяц — со временем арендная плата растет. Тогда этот $100 убыток превращается в точку безубывальности, а потом — в прибыль. Со временем вы переходите от убытка в $100 в месяц к заработку в $100. Это построение богатства, а не быстрые деньги.

Это умная адаптация к условиям рынка. Метод BRRRR поощряет терпение и долгосрочное мышление вместо попыток быстрого заработка, что особенно актуально, когда нельзя полагаться на быстрые перепродажи. Интересно наблюдать, как опытные инвесторы делают такой стратегический поворот.