Городской рынок недвижимости Гуанчжоу встречает «маленькую весну»: в марте количество зарегистрированных сделок с вторичным жильем превысило 10 000 квартир

Гуанчжоуский рынок недвижимости вошёл в «малую весну» с ростом продаж. Согласно последнему раскрытию Гуанчжоуской ассоциацией посредников по недвижимости, в марте 2026 года число подписаний по вторичному жилью в Гуанчжоу составило 10785 сделок, а площадь — 1,0533 млн квадратных метров; по сравнению с предыдущим месяцем показатель соответственно вырос на 141,38% и 129,52%. За один месяц объём подписаний разом преодолел порог в 10 тысяч сделок, установив новый максимум продаж за последние почти 12 месяцев, став наглядным сигналом оживления рынка.

Подписания по вторичному жилью в I квартале превысили 24 тыс. сделок

В период с января по март 2026 года вторичное жильё Гуанчжоу всего было подписано в количестве 24209 сделок, а площадь подписаний составила 2,4242 млн квадратных метров. Гуанчжоуская ассоциация посредников по недвижимости проанализировала, что спрос, накопленный до и вокруг Праздника Весны, был сконцентрированно реализован; в сумме с благоприятными факторами, такими как резкий рост покупок, обусловленных потребностями в образовании, а также успешная передача лотов на рынке земельных аукционов с более высокими премиями за качественные участки, рынок в целом демонстрирует явно выраженную ситуацию «малой весны».

Сделки по регионам демонстрируют повсеместный устойчивый рост. Судя по данным о числе подписаний в каждом районе Гуанчжоу в помесячном сравнении, рост во всех районах превысил удвоение. В частности, в районе Иньчэн прирост достиг 162,14%, а такие районы, как Ливань, Байюнь и Паньюй, также показали прирост более 150%.

Директор Центра исследований жилищной политики Гуанчжоу Тан Чжиюань рассказал журналистам, что после Праздника Весны в Гуанчжоу объёмы подписаний по вторичному и первичному жилью уже несколько недель подряд растут; объём визитов, число просмотров с подбором объектов, объём бронирований и конверсия в подписание контрактов демонстрируют тенденцию к росту неделю за неделей, а темп выхода на рынок покупателей, ориентированных на базовые потребности, ускоряется.

Структура сделок подчёркивает доминирование спроса «просто чтобы жить» и «улучшение»

Судя по распределению объёма сделок по диапазонам площади, у рынка вторичного жилья Гуанчжоу ярко выражены особенности структуры спроса: доминируют базовый спрос и спрос на улучшение, при этом спрос на улучшение демонстрирует более быстрые темпы высвобождения.

В частности, доля сделок по планировкам 60—90 м², 90—120 м² и 120—144 м² в помесячном сравнении выросла соответственно на 2,29, 0,37 и 0,35 процентных пункта.

В том числе планировки 60—90 м² занимают 33,2% и по сравнению с предыдущим месяцем прибавляют 2,29 процентных пункта; уже третий месяц подряд они стабильно удерживают первое место, оставаясь ключевым выбором для покупателей с базовой потребностью. Доля планировок 90—120 м² составляет 30,72%, в помесячном сравнении она выросла на 0,37 процентного пункта; это подчёркивает, что основная масса спроса на улучшение всё ещё склоняется к формату «сразу перейти на более комфортный вариант» — к средним и большим квартирам. А доля сделок по элитным продуктам площадью свыше 144 м² снизилась до 8,78%.

Стабильная динамика базового рынка стала важной базой для оживления рынка недвижимости Гуанчжоу. Данные мониторинга Kairui показывают, что в 2025 году на рынке товарного жилья Гуанчжоу общий диапазон цены 2 млн — 3 млн юаней являлся основным интервалом сделок для покупателей с базовой потребностью: за весь год было заключено 12261 сделка, при этом средняя цена сделки за комплект составила 2,46 млн юаней. Доля сделок среди покупателей с бюджетом 2 млн — 3 млн юаней в январе—феврале 2026 года составила 19%, что совпадает с долей сделок по этому ценовому диапазону за весь прошлый год.

Ощущение потепления в «первых» рынках

Изменения рынка в первую очередь отражаются в личных ощущениях у брокеров и агентов первичного звена рынка недвижимости. «С момента середины марта объёмы просмотров вторичного жилья по сравнению с февралем выросли заметно, а объёмы сделок также существенно повысились. Как раз на март приходится пиковый сезон сделок с домами для учёбы в школе, и многие родители подстраиваются под сроки поступления и ускоряют шаги по покупке; сделки с приоритетными образовательными ресурсами идут гораздо быстрее». Руководитель отдела сегмента Паньюй на крупной платформе Ли Тяньчэн сообщил журналистам.

Данные платформы Beike подтверждают активность в «первых» сегментах рынка. С начала марта число людей, которые еженедельно смотрят квартиры, по вторичному жилью Гуанчжоу сохраняется на уровне более 20 тысяч человеко-раз в неделю. Однако в настоящее время цикл заключения сделок по большинству объектов всё ещё составляет 200—300 дней. В марте средняя цена сделок по вторичному жилью в Гуанчжоу составила 2,09 тыс. юаней/м²; количество новых объявлений о продаже за месяц — 17289 объектов.

«Сейчас цены выставления у собственников относительно устойчивы, и крупного снижения цен уже не происходит. После корректировок на раннем этапе у многих объектов вторичного жилья уже сформировалась хорошая цена-качество». Ли Тяньчэн говорит: «Пользуясь «малой весной» на рынке недвижимости, мы также активно сводим покупателей и собственников для достижения сделки. По опыту прошлых лет, после периода плотных сделок на рынке недвижимости Гуанчжоу в марте и апреле дальнейшие операции, вероятно, перейдут в фазу сезонного спада активности сделок».

Вторичное жильё оживает лучше, чем новостройки

На этот раз оживление рынка недвижимости Гуанчжоу имеет характерную черту: вторичное жильё демонстрирует заметно более сильные показатели по сравнению с новостройками. Главный научный сотрудник Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя рассказал журналистам: «В марте число сделок по вторичному жилью в Гуанчжоу превысило 10 тысяч, а по новостройкам — около 6000; объём сделок по вторичному жилью примерно вдвое больше, чем по новостройкам, и особенно очевидна характеристика, что доминируют базовый спрос и спрос на улучшение».

Доля сделок с квартирами большего метража на вторичном рынке повысилась. Ли Юцзя считает, что этот признак означает восстановление спроса «продать старое и купить новое», что играет положительную роль в содействии циклу сделок на рынке недвижимости.

Он также проанализировал, что в апреле, поскольку ранние сделки по вторичному жилью с низкой общей стоимостью были в значительной степени высвобождены, часть собственников, скорее всего, после продажи вторичного жилья перейдёт в рынок новостроек; либо выберет покупку вторичного жилья большей площади и более высокого качества. Ожидается, что активность сделок по вторичному жилью сможет ещё сильнее поддержать спрос на новостройки и на вторичное жильё для улучшения. Кроме того, на текущем рынке активность сделок усиливается одновременно с признаками стабилизации цен; это важно, чтобы стабилизировать ожидания рынка и сформировать рыночное согласие относительно того, что цикл сделок «продать старое и купить новое» и «продать небольшое и купить большее» позволит закрепить стабилизацию цен.

Что касается траектории рынка недвижимости Гуанчжоу во второй половине года, Ли Юцзя считает, что сейчас рынок всё ещё находится на стадии прощупывания дна, и от прощупывания до касания дна требуется определённый процесс. Существуют несколько основных факторов: во‑первых, ежемесячный объём выставленных на продажу объектов вторичного жилья по‑прежнему выше, чем объём фактических сделок, поэтому предложение пока достаточно; во‑вторых, явления выставления с понижением цены у собственников встречаются довольно широко, и ещё не сформировано общее согласие о полном укреплении цен; в‑третьих, в сегменте новостроек в каждой зоне выражена проблема конкуренции однотипных проектов, а текущее положение с большим объёмом предложения пока не получило заметного улучшения; среди высококачественных проектов скорость распродаж замедляется, а в части объектов в ближней и дальней пригородной зоне их реализация по‑прежнему в основном опирается на промоакции.

Ли Юцзя отметил, что ключ во второй половине года заключается в том, сможет ли рынок вторичного жилья продолжать сохранять активность и тем самым эффективно поддержать цикл сделок «продать старое и купить новое» и «продать небольшое и купить большее», сделав активность сделок фактором, который закрепит стабилизацию цен — это должно стать общим пониманием рынка. При этом всем административным районам и сегментам необходимо, исходя из оборачиваемости имеющихся объектов, разумно регулировать темпы продажи и начала строительства новостроек, чтобы снять проблему избыточного однотипного предложения, не допустить неблагоприятной конкуренции между девелоперами и ценовых «гонок», и обеспечить стабильное и здоровое развитие рынка недвижимости.

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова：

                                                            Рынок недвижимости
                                                            Рынок недвижимости Гуанчжоу