Роскошные элитные дома в Гуанчжоу и Шэньчжэне стоимостью свыше 30 миллионов юаней, рост сделок более 100%, обогнали Пекин и Шанхай

记者|陈荣浩

编辑|程鹏廖丹杜恒峰校对|段炼

Конец первого квартала 2026 года близится, на рынке люксовых домов в четырех городах первой линии — Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне — наблюдается заметная «перестройка» структуры, а тенденция к расслоению на рынке становится все более выраженной.

Согласно данным Centaline/Кэруй, по состоянию на 22 марта, в городах первой линии продажи высококлассного жилья с общей стоимостью свыше 30 млн юаней по результатам подписания контрактов (net signing) в годовом исчислении выросли на 14%, пройдя самостоятельный сценарий вопреки общему тренду; при этом продажи коммерческого жилья с общей стоимостью свыше 10 млн юаней в годовом исчислении снизились на 37% (без учета апартаментов гостиничного типа), а динамика рынка жилья среднего и премиального сегмента и рынка «пентхаусов/топового жилья» кардинально различается.

В частности, рынок люксовых домов в Гуанчжоу и Шэньчжэне переживает всплеск по объему предложения: годовой темп роста по продажам и там, и там одновременно превысил 100%, при этом темпы значительно обогнали Пекин и Шанхай. По состоянию на 22 марта, в Шэньчжэне было продано 12 комплектов люксовых объектов стоимостью свыше 100 млн юаней, что уже приближает общий объем продаж за весь прошлый год — 13 комплектов; Гуанчжоу, в свою очередь, породил топовый объект с ценой 280 тыс. юаней/м² и общей стоимостью 187 млн юаней, обновив рекорд по цене за единицу на элитное первичное жилье в Гуанчжоу за последние два года.

Темпы роста продаж люксового жилья в Гуанчжоу и Шэньчжэне превысили 100%

Опережение Пекина и Шанхая

Корреспондент 《Ежедневных экономических новостей》 обратил внимание: с начала года на рынке люксовых домов в городах первой линии тоже стали отчетливо проявляться признаки расслоения. Конкретно: охлаждение продаж элитного жилья уровня «свыше 10 млн юаней», тогда как рынок «топового жилья» стоимостью свыше 30 млн юаней идет вверх вопреки тенденции; разница в темпах роста продаж между городами заметно увеличивается.

Согласно данным Centaline/Кэруй, по состоянию на 22 марта четыре города первой линии с общей стоимостью свыше 10 млн юаней всего заключили сделки по 3044 объектам коммерческого жилья, что примерно на 37% меньше, чем за тот же период 2025 года.

Но после повышения порога общей стоимости до 30 млн юаней рыночная динамика напрямую развернулась: суммарные продажи элитного жилья в этом ценовом сегменте в четырех городах первой линии составили 548 объектов, что на 14% больше в годовом выражении, став одним из немногих растущих сегментов на рынке недвижимости.

С точки зрения городских результатов абсолютными лидерами стали Гуанчжоу и Шэньчжэнь: темпы роста продаж в обоих городах превысили 100%, значительно обогнав Пекин и Шанхай.

Показатели Шэньчжэня выглядят особенно впечатляюще: по состоянию на 22 марта накопленные продажи люксовых домов стоимостью свыше 30 млн юаней составили 168 объектов, что на 154,55% больше в годовом выражении; среднедневные продажи — 2,07 объекта, что на 132,6% выше, чем среднедневные 0,89 объекта в прошлом квартале четвертого квартала. Следом идет Гуанчжоу: по состоянию на 20 марта накопленные продажи составили 73 объекта, годовой рост — 128,13%, среднедневные продажи — 0,90 объекта; по сравнению с прошлым кварталом четвертого квартала рост оказался вдвое.

Шанхай по-прежнему является «сдерживающим фактором» по совокупному объему сделок с люксовым жильем стоимостью свыше 30 млн юаней: с 229 объектами он занимает первое место, однако из-за двойного влияния сокращения предложения и высокой базы прошлого года в годовом выражении продажи снизились на 27,99%; среднедневные продажи по сравнению с прошлым кварталом четвертого квартала снизились на 28,9%, а потенциал роста несколько ослаб. В Пекине было продано 78 объектов, рост — 20% в годовом выражении, но среднедневные продажи меньше 1 объекта, и по силе роста они сильно уступают Гуанчжоу и Шэньчжэню.

Распределение продаж люксового жилья уровня «свыше 100 млн юаней» еще лучше отражает силу Гуанчжоу и Шэньчжэня: в этом ценовом сегменте их прямое преимущество над Пекином и Шанхаем стало очевидным. По состоянию на 22 марта в Шэньчжэне было продано 12 объектов люксового жилья стоимостью свыше 100 млн юаней, при этом 10 из них — с лота Zhongxin City Kai Xin Yue Wan, и 2 — с Houhai Yunxi Garden (后海沄玺花园). Зарегистрированная средняя цена в Zhongxin City Kai Xin Yue Wan достигла 24,4 тыс. юаней/м², установив новый максимум средней цены на люксовое жилье в Шэньчжэне за последние годы.

Centaline/Кэруй отмечает: по состоянию на 20 марта в Гуанчжоу было продано 7 объектов люксового жилья уровня «свыше 100 млн юаней», из которых 5 — из проекта Poly Yue Xi Bay. В начале марта: один из объектов этого проекта с ценой 280 тыс. юаней/м² и общей стоимостью 187 млн юаней пока не был включен в продажи по подписанию контрактов (net signing), и в дальнейшем он еще больше поднимет показатели сделок по люксовому жилью Гуанчжоу в сегменте «свыше 100 млн юаней».

С точки зрения рыночной динамики в первом квартале этого года проекты ведущих девелоперов в Гуанчжоу демонстрируют относительно сильные показатели. 26 марта, как сообщил корреспонденту «Ежедневных экономических новостей» инсайдер из Poly Development, несколько высококлассных жилых проектов в их зоне «Чжуцзяньсиньчэн — МаЧан» в последнее время привлекают высокую заинтересованность: «вновь разожглась» популярность «Золотого треугольника» «ЧжуЦзиньПа» в центральном районе Гуанчжоу.

«С марта по настоящее время рыночные показатели Poly Tian Yue сильные: эффект “маленькой весны” заметен; совокупное число визитов превысило 650 групп, а результаты продаж составили 10 сделок в день и 20 сделок за неделю; по состоянию на сегодня сумма сделок уже превысила 5 млрд юаней». Как сообщили журналисту со стороны проекта Poly Tian Yue.

广州豪宅保利天奕项目现场 图片来源：受访者供图

«Увеличение сделок (продаж) с люксовым жильем, по крайней мере на уровне цены за единицу, имеет позитивное значение для стабильности цен в краткосрочной перспективе. Конечно, эффект зависит от того, можно ли продвигать обновление предложения — в части продуктовых характеристик, инфраструктуры и т.д., создавать качественные дома и активировать спрос». Так проанализировал Ли Юцзя, главный исследователь Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун.

Однако Ли Юцзя также отметил: поскольку рынок люксовых домов по своей природе довольно нишевый, а в текущих рынках нового и вторичного жилья доминируют сделки с низкой общей стоимостью, вклад сделок по люксовому жилью в общий стимул для рынка недвижимости ограничен — к этому вопросу нужно относиться с осторожностью.

Гуанчжоу и Шэньчжэнь: предложение по рынку люксовых домов сосредоточенно наращивают

То, что рынок люксовых домов в Гуанчжоу и Шэньчжэне смог обеспечить темп роста свыше 100% и лидировать среди городов первой линии, в определенной степени также связано с концентрированными поставками люксовых проектов в обоих городах.

Корреспондент «Ежедневных экономических новостей» выяснил: в конце 2025 года рынок люксовых домов в Шэньчжэне уже столкнулся с «всплеском» предложения. Houhai Yunxi Garden (后海沄玺花园), Zhongxin City Kai Xin Yue Wan, Houhai Zhaoshang Xi, а также четыре эталонных проекта — LianTai Chao Zong Wan — суммарно 668 единиц жилья были сосредоточенно выведены на рынок; общий объем предложения по стоимости составил несколько сотен миллиардов юаней.

Согласно данным Centaline/Кэруй, в четвертом квартале 2025 года площадь предложения люксового жилья в Шэньчжэне стоимостью свыше 30 млн юаней выросла в годовом выражении в 1,3 раза; по состоянию на 22 марта 2026 года в этом ценовом сегменте предложение приближается к 50 тыс. м², тогда как в аналогичный период прошлого года было нулевое предложение. Большой объем добавленного предложения постепенно трансформировался в подписания контрактов (net signing) в течение первого квартала.

«Если вспомнить прошлые показатели сделок по рынку люксовых домов, то в 2024 году тоже наблюдался похожий тренд: тогда продажи люксового жилья стоимостью свыше 30 млн юаней в 30 ключевых городах по годовым темпам выросли на 65%, проявилась характерная черта “чем дороже — тем больше покупают”. И к 2026 году этот тренд все еще продолжается: в секторе покупки жилья сегментом людей с высоким уровнем дохода общая сумма покупки продолжает подниматься вверх». Так 26 марта утром проанализировали специалисты Центра глубокой консультации Centaline/Кэруй · Purui Shuzhi (普睿数智) в разговоре с корреспондентом.

По сравнению с тем, что на рынке люксовых домов в Шэньчжэне в конце прошлого года ускорение предложения началось уже тогда, в Гуанчжоу темп предложения по рынку люксовых домов ускорился ближе к концу марта. Согласно мониторингу данных по региону Guangbof (普睿广佛) от 3-го квартала, начиная с конца марта темпы получения разрешений на продажи и выхода в продажу по объектам в Гуанчжоу заметно ускорились; ожидается, что в марте по всему городу около 28 популярных объектов, находящихся в продаже, будут дополнительно выведены на рынок.

Стоит отметить, что большинство люксовых проектов, которые сейчас выводятся в Шэньчжэне на рынок, расположены в центральных районах — на ключевых локациях.

Например, Houhai Yunxi Garden (后海沄玺花园) находится в традиционном районе люксового жилья Шэньчжэня: до Shenzhen Bay 1 (深圳湾1号) всего около 400 метров. Этот участок был приобретен альянсом CR Land + China Overseas (华润+中海) по цене 18,512 млрд юаней; после 295 раундов торгов ставка/премия составила 46,31%, а цена за площадь этажа превысила 70 тыс. юаней/м². При повторном дополнительном запуске 22 марта квартиры 216 м² и 408 м² уровня «свыше 100 млн юаней» были распроданы «под ноль» напрямую. За четыре месяца после выхода на рынок оборот продаж превысил 239 млрд юаней.

В Гуанчжоу: в феврале 2026 года земельный участок в МаЧан был продан за 23,604 млрд юаней, премия — 26,6%, а цена за площадь этажа превысила 80 тыс. юаней/м². Это также подстегнуло восстановление вторичных продаж элитного жилья в районе Чжуцзяньсиньчэн (珠江新城).

Согласно данным, опубликованным Отделом исследований и развития Zhongyuan (广州中原研究发展部) в начале марта этого года, вторичный рынок элитного жилья в Чжуцзяньсиньчэн уже непрерывно 8 недель демонстрирует ситуацию «и объем, и цена растут»; в январе было заключено 83 сделки. По другим данным, февраль относится к традиционному периоду затишья, и объем вторичных подписаний по сетям (net signing) в районе Чжуцзяньсиньчэн также достиг 60 сделок.

«После продажи участка МаЧан владельцы люксового жилья в районе Чжуцзяньсиньчэн явно стали придерживать предложение (惜售)». Вечером 26 марта один из посредников в Чжуцзяньсиньчэн в разговоре с корреспондентом «Ежедневных экономических новостей» сказал: после торгов участок, по оценкам участников, продается по цене “на уровне окупаемости” примерно 160 тыс. юаней/м² — фактически это «ценовой пол» для центрального района Чжуцзяньсиньчэн. Но цены сделок у соседних «топовых» объектов на вторичном рынке (侨鑫汇悦台, 凯旋新世界 и т.п.) в целом находятся на уровне 170 тыс.~300 тыс. юаней/м²; в сравнении с «ценой на муку» (обычно имеется в виду стоимость приобретения земли) здесь неожиданно проявляется лучшая рентабельность.

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова:

                                                            Люксовое жилье
                                                            Рынок недвижимости