В первом квартале 300 городов было продано земельных участков на сумму 2154 миллиарда юаней, средний уровень переплаты составил 5%

Данные Института China Index Research показывают, что в I квартале (по состоянию на 28 марта) на рынке жилой недвижимости 300 городов было продано на торгах земельных участков на сумму 215,4 млрд юаней при среднем уровне надбавки (премии) 5%. Помимо городов Гуанчжоу, Шанхай, Ханчжоу и других, где на торгах по ключевым земельным участкам уровень надбавки был высоким, в большинстве мест аукционы сохраняли спокойный настрой.

Согласно данным, в I квартале (по состоянию на 28 марта) 300 городов выставили под застройку жилых объектов общей плановой площадью 64,72 млн м², что на 23,8% меньше в годовом выражении; фактически было заключено сделок на 58,93 млн м², что на 25,9% меньше в годовом выражении; сумма поступлений от продажи земельных участков составила 215,4 млрд юаней, что на 45,7% меньше; средний уровень надбавки составил 5,0%.

Институт China Index Research отмечает, что в I квартале темпы предоставления земли местными правительствами в целом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года замедлились. Стратегия продажи земли продолжала ориентир на «сокращение объема при повышении качества»; как объемы выставления, так и масштабы заключенных сделок по земельным участкам под жилье в 300 городах по годовой динамике снизились более чем на 20% каждый показатель.

Что касается городов разных уровней, по данным, в I квартале (по состоянию на 28 марта) рынок земельных участков в городах первого эшелона оставался относительно стабильным: на стороне предложения поддерживался определенный объем, а снижение по площади сделок в годовом выражении составило чуть более 10%. Однако из-за того, что в первом квартале прошлого года в Шанхае и Пекине было больше качественных земельных участков, на фоне высокой базы снижение поступлений от продажи земли в годовом выражении оказалось почти на 50%. Во втором эшелоне, за исключением Ханчжоу и Чэнду, у большинства городов показатели выставления и заключения сделок по жилым землям были невысокими, а снижение поступлений от продажи земли в годовом выражении превысило 60%. В городах третьего и четвертого эшелонов рынок земли продолжал корректировочную тенденцию: и по выставленным, и по заключенным показателям снижение в годовом выражении было близко к 20%.

По уровню «жара» на торгах Институт China Index Research заявляет: девелоперские компании продолжают направлять средства к более определенным по рискам и более качественным активам; ключевые города и качественные земельные участки по-прежнему сохраняют относительно высокий уровень надбавки. В частности, земельный участок «Мачан» в Гуанчжоу, с совокупной ценой 23,6 млрд юаней, обеспечил Гуанчжоу первое место в стране по поступлениям от продажи земли в I квартале.

В частности, 25 февраля земельный участок «Мачан» в Гуанчжоу после 9 часов и 243 раундов торгов был приобретен Guangzhou Yuexiu Land (越秀地产) за 23,604 млрд юаней; уровень надбавки составил 26,6%. Общая цена сделки заняла второе место в истории Гуанчжоу и пятое место по стране; цена по площади жилой застройки составила около 85 тыс. юаней/м², обновив рекорд цены жилой застройки в Гуанчжоу. 13 марта земельный участок под жилье в поселке Сучзин (徐泾镇) района Цинпу (青浦区) в Шанхае был приобретен Green City (绿城) с надбавкой 6,6%; общая цена сделки составила 2,67 млрд юаней; цена по площади застройки — 31972 юаня/м². Этот участок стал единственным по данному выпуску, где сделка была заключена с надбавкой; преимущества локационной стоимости особенно заметны. 6 марта земельный участок под жилье в новом городском районе Чэндун (城东新城) района Шанчэна (上城区) в Ханчжоу после 109 раундов торгов был получен Poly (保利) по общей цене 3,22 млрд юаней и уровню надбавки 51%; цена по площади застройки достигла 44985 юаней/м².

Однако Институт China Index Research указывает, что, помимо высоких надбавок на ключевых участках в Гуанчжоу, Шанхае, Ханчжоу и т.п., рынок земли в большинстве городов по-прежнему работает в «низкой температуре»: на торгах по Гиадао (青岛), Пекину, Фучжоу (福州), Уханю (武汉), Тяньцзиню (天津) земельные участки были проданы по базовой (стартовой) цене. С одной стороны, это связано с замедлением темпов предоставления земли и тем, что в ключевых районах было выставлено относительно мало качественных участков. С другой стороны, девелоперские компании по-прежнему испытывают давление на денежный поток: при покупке земли ставки сильно сосредоточены на участках в ключевых городах с высокой определенностью, а к участкам вне ключевых районов сохраняется осторожность.

На фоне замедления предложения в целом уровень надбавки в 300 городах по-прежнему остается низким. Данные показывают, что в I квартале (по состоянию на 28 марта) средний уровень надбавки по жилым землям в 300 городах составил 5,0%. При этом в январе рынок земли был относительно спокойным; в феврале, благодаря участкам с высокой надбавкой, включая земельный участок «Мачан» в Гуанчжоу, уровень надбавки вырос до 10,7%; в марте по состоянию на 28-е число средняя надбавка составила 3,3%.

Что касается компаний, которые покупают землю, главными покупателями по-прежнему остаются центральные госпредприятия и госпредприятия местного уровня (央国企). Согласно данным, в I квартале (по состоянию на 28 марта) из общей суммы средств, потраченных на покупку земли в 22 городах, доля центральных госпредприятий и госпредприятий местного уровня составила 58%; в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Сямыне (厦门) доля центральных госпредприятий и госпредприятий местного уровня превышала 60%. Доля местных государственных активов (地方国资) составила 26%, что на 5 процентных пунктов ниже, чем за весь 2025 год; доля частных компаний (民企) — 11%, при этом инвестиционная активность была по-прежнему слабой: в некоторых городах, включая Чэнду и Тяньцзинь, часть местных частных девелоперов действовала относительно активнее.

Институт China Index Research считает, что в целом в I квартале рынок земли сохранял характер «сокращения объема при повышении качества» и особенности «точечного высокого ажиотажа», а дифференциация продолжилась. Во II квартале города первого эшелона и сильные города второго эшелона, вероятно, увидят выход на рынок большего количества качественных жилых земельных участков; благодаря качественной локации и улучшенным инженерным коммуникациям это позволит поддерживать «теплоту» рынка земли и стабильные ожидания. В то же время рынок пригородных земель в городах третьего и четвертого эшелонов, а также в городах первого и второго эшелонов по-прежнему будет испытывать давление. Полное оживление рынка земли по-прежнему зависит от реального оживления продаж коммерческого жилья, а также от постоянного восстановления инвестиционной уверенности девелоперских компаний.