В рынке недвижимости Гуанчжоу наблюдается «маленькая весна» с «двумя горячими концами»

Источник: Guangzhou 新快报

                                    ■На рынке новых жилых объектов в Гуанчжоу лучше всего продаются объекты общей стоимостью свыше 30 млн юаней, а также продукты в ценовом диапазоне 1–2 млн юаней.                                    

Высококлассные жилые объекты стоимостью 30 млн юаней и выше разбирают нарасхват, спрос 1–2 млн юаней занимает 30% — дома в промежуточной ценовой категории выглядят «неудобно»

В Гуанчжоу наблюдается «малый весенний подъем»: в марте продажи новых домов заметно выросли, и картина рыночной дифференциации становится еще более явной. С одной стороны, сегмент элитного жилья общей стоимостью свыше 30 млн юаней очень горячий: то и дело появляются крупные сделки в проектах с виллами класса люкс. С другой стороны, объекты спроса 1–2 млн юаней общей стоимости за счет высокой цены-качества обеспечивают более чем 30% доли рынка. По мнению представителей отрасли, рынок сейчас демонстрирует характерные черты «двух концов горячо», а чтобы понять, сможет ли рынок новых домов действительно стабилизироваться и начать восстанавливаться, еще нужно наблюдать, смогут ли продажи на последующих ключевых этапах, таких как «Майские праздники» и «Октябрьские праздники», продолжаться.

Продажи новых домов стоимостью свыше 30 млн юаней в годовом исчислении выросли на 170%

В качестве индикатора рыночного направления сегмент элитного жилья в ходе этой «малой весенней волны» особенно выделяется. Согласно данным CRI (Кэ Жуй), в первом квартале 2026 года (по состоянию на 15 марта) в Гуанчжоу было заключено 333 сделки по коммерческой недвижимости на сумму свыше 10 млн юаней, и 114 сделок по высококлассному жилью на сумму свыше 20 млн юаней, рост составил 44%. В том числе в сегменте общей стоимостью свыше 30 млн юаней было заключено 73 сделки, что на 170,4% больше, чем за тот же период прошлого года; темпы роста обгоняют Пекин и Шанхай.

Отдел исследований Zhongyuan Development (Гуанчжоу) указывает, что в ходе «малого весеннего подъема» восстановление в сегменте элитного жилья началось первым. В центре города несколько эталонных проектов элитного жилья демонстрируют сильные результаты: например, проекты Poly Yue Xi Wan, Pengrui 1, Xinghewan Peninsula, Poly Tian Yao, Pearl River Tian Yue и др. — все они заключали крупные сделки, заметно поднимая атмосферу и уверенность в продажах на рынке центра города.

Как стало известно корреспонденту New Express (新快), в первом квартале 2026 года Poly Yue Xi Wan оформила предварительные бронирования на сумму 6 млрд юаней. В этом проекте 1-этажный дополнительный запуск (1栋加推) сразу принес 2 млрд юаней; максимальная цена сделки достигла 280 тыс. юаней/㎡, а средняя цена по сравнению с первым открытием выросла примерно на 17%. Pengrui 1 за один день продала 2 квартиры площадью около 750㎡ (большие планировки); каждая квартира имела общую стоимость более 200 млн юаней. Пять участников (номер 5) в Xinghewan Peninsula: 4 объекта «топовая роскошь» (顶奢复式), общая сумма сделок достигла 718,7 млн юаней.

Под влиянием аукционного ажиотажа вокруг земельного участка Ma Chang в районе Чжуцзяньсиньчэн, с марта количество посетителей проекта Poly Tian Yao, находящегося примерно в 2 км от земельного участка Ma Chang, заметно увеличилось. Руководитель по проекту сообщил корреспонденту New Express, что в марте среднее число запросов в неделю достигало 243 групп — это на 113% больше, чем в феврале; у части клиентов сроки завершения сделки сократились до двух-трех дней. Также в составе клиентов прослеживается тенденция к диверсификации: помимо местных покупателей из среды людей с высокой чистой стоимостью, привлекается много состоятельных покупателей из Шэньчжэня, Дунгуаня и даже северо-восточных регионов. «Один клиент — финансовый специалист, работающий в Чжуцзяньсиньчэн; он интересовался тем, как были заплачены большие цены за земельный участок Ma Chang, поэтому начал обращать внимание на наш проект. После того как он ознакомился с планом реконструкции в районе Ююаньцунь, он признал уникальность проекта и его соотношение цена-качество; сделку завершили за 3 дня».

Генеральный менеджер отдела проектов Guangzhou Zhongyuan Real Estate Huang Tao проанализировал, что: «Покупательская аудитория элитного жилья меньше зависит от экономических циклов. Кроме того, у многих элитных проектов сильная продуктовая составляющая, поэтому восстановление на рынке идет в первую очередь». Эксперт по исследованиям рынка недвижимости Дэн Хаочжи сказал корреспонденту New Express: «Это связано с тем, что богатство новых отраслей высоко концентрируется у лидирующих компаний и у небольшого числа людей. По мере дальнейшего ускорения развития высокотехнологичных отраслей общее количество таких клиентов с высокой чистой стоимостью будет продолжать расти, а значит будет расти и спрос на элитное жилье».

«Два конца горячо»: состоятельные скупают, а спрос первой необходимости поднимается — каждый выбирает нужное

На фоне бурного роста рынка элитного жилья так же горяч и сегмент спроса первой необходимости: объекты в ценовом диапазоне 1–2 млн юаней за счет высокой цены-качества стабильно занимают основную долю сделок, формируя вместе с рынком топовых вилл/люксовых домов структуру «двух концов горячо».

Данные Pulin Guangfo (普睿广佛) показывают: в первом квартале этого года (с 1 января по 15 марта) среди продаж первичного жилья в Гуанчжоу количество подписаний (net签) по квартирам спроса первой необходимости в сегменте 1–2 млн юаней составило 3080 единиц, доля рынка — 35%. Это означает, что из каждых трех людей, которые покупают жилье в Гуанчжоу, один выбирает этот ценовой диапазон.

Район Инчэнчэн становится главным плацдармом для сделок по спросу первой необходимости в Гуанчжоу. Как район с самым большим объемом продаж первичного жилья в городе, в Инчэнчэн ежегодно продаваемые новые дома в основном составляют примерно четверть — пятую часть всех продаж по городу. В первом квартале этого года было продано 1536 объектов стоимостью 1–2 млн юаней — ровно около половины от общего числа сделок по городу в этом ценовом сегменте. Средняя стоимость одной квартиры в этом сегменте составляет 1,3239 млн юаней/кв. При этом близкие к городскому центру улицы Юннин и город/поселок Синьтань благодаря высокой цене-качества стали наиболее подходящими вариантами для покупателей спроса первой необходимости.

Даже в центральных районах Гуанчжоу и в близлежащих пригородах в этом ценовом диапазоне все еще есть небольшое число вариантов. Например, в Северных четырех городах/поселках района Байюнь, в Цзычэнском (知识城) сегменте района Хуанпу, в сегменте Шици (石碁) района Панью — все продаются проекты, подходящие под этот бюджет.

За этим явлением стоит высокая концентрация покупательной способности на рынке. Дэн Хаочжи отмечает: «Текущая ситуация на рынке похожа на 10 лет назад: доминируют клиенты с максимально “жесткими” потребностями первой необходимости. Их волнует в первую очередь: “могу ли я себе это позволить”. Поэтому в качестве приоритетных выбираются компактные продукты, которые строго контролируют общую стоимость. Именно поэтому у этих продуктов первыми появляются признаки дефицита спроса и, возможно, они первыми столкнутся с ростом цен».

На другой стороне рынка — в сегменте вторичного жилья — настроения собственников тоже отражают эту дифференциацию. Гражданка Хуан рассказала корреспонденту New Express, что изначально планировала продать в районе Ливань в Гуанчжоу квартиру с одной спальней и гостиной в формате “старенькое и маленькое” («老破小»). Однако в процессе просмотра покупатель сильно понизил предложенную цену; в итоге цена сделки оказалась намного ниже ее психологического уровня. После взвешивания она решила отказаться от продажи и, сделав жилью простую повторную отделку, использовать его для сдачи в аренду.

Хуан Тао заявил, что сейчас соотношение цена аренды/цена продажи в Гуанчжоу скорректировано до 2%–3%. В некоторых сегментах вторичные цены корректируются сильнее, чем ожидал рынок; в сочетании с контролем предложения первичного жилья вероятность значительной корректировки цен на жилье невелика. «Многие собственники вторичного жилья, после того как их цены постоянно прижимают, предпочитают сдавать в аренду, но не продают себе в убыток. А поскольку Гуанчжоу — город первого уровня, спрос на жилье постоянно существует: меняется лишь выбор момента покупки. Сейчас объем корректировки цен относительно невелик, потому что в прошлом году уже была сделана значительная корректировка», — сказал он.

Прямо в отрасли говорят: в этом году рынок недвижимости в Гуанчжоу с высокой вероятностью пойдет по траектории «L»

Многие представители отрасли считают, что «разрыв» и дифференциация рынка «малого весеннего подъема» в будущем сохранится. «Сейчас весь рынок все еще находится в процессе “проработки дна”. По мере того как дифференциация на рынке становится все более очевидной, пока что быстрее идут продажи лишь у элитного жилья или у дешевых проектов с очень высокой ценой-качеством», — анализирует Хуан Тао. «На данный момент средняя цена новых домов в Гуанчжоу — “4万+” (40 тыс.+). Есть продукты с ценой выше 50 тыс. юаней/㎡, но при этом они не дотягивают до уровня элитного жилья; из-за ожесточенной конкуренции скорость продаж у них относительно медленная.

По мере того как в конце марта девелоперы заметно ускоряют график вывода продукции на рынок, с двух сторон — спроса и предложения — начинается одновременное усиление. Согласно мониторингу Pulin Guangfo, данные показывают: в последние три недели объем сертификатованных к продаже товарных домов по всему городу продолжал расти. По состоянию на 22 марта в городе было 18 сессий вывода новинок, общий объем — 2043 квартиры; показатель значительно вырос на 251% по сравнению с периодом с января по февраль. Такой энтузиазм со стороны предложения дает импульс для продолжительной работы рынка в апреле.

Относительно ситуации после «малого весеннего подъема» Дэн Хаочжи указал, что драйвер этой волны не начался в марте: цены на вторичное жилье в Гуанчжоу уже с ноября 2025 года были относительно стабильными. «Рынок уже достиг дна — по меньшей мере это “платформа промежуточного дна”, но вероятность траектории “L” больше, чем вероятность “V”. Я ожидаю, что далее объем сделок на рынке будет оставаться на относительно высоком уровне; в целом цены будут стремиться к стабильности, а в отдельных районах даже может быть небольшое повышение. С одной стороны, жилищная политика в целом сохраняет относительно мягкий тон; с другой стороны, часть инвесторов целится в доходность от сдачи недвижимости в аренду и выходит на рынок. Сейчас в некоторых сегментах доходность уже достигает 3%–4%, что намного выше, чем доходность банковских срочных депозитов. А недвижимость в центральных районах сочетает ценность и для проживания, и для инвестиций, поэтому она больше всего пользуется доверием рынка», — сказал он.

Хуан Тао, в свою очередь, прогнозирует, что в этом году общие результаты рынка недвижимости не будут хуже, чем в 2025 году, но настоящее полноценное восстановление, вероятно, произойдет только в следующем году. «Если показатели продаж в ключевые горячие сезоны — в мае, сентябре и октябре — смогут соответствовать ожиданиям рынка, это подтвердит, что рынок устойчиво восстанавливается», — сказал он.

■Корреспондент New Express Хэ Лоши Текст/Фото