Положительные сигналы продолжаются! Рынок недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня готовится к «маленькой весне», количество подписанных сделок в Шэньчжэне достигло рекордного за год уровня

Источник：证券时报网 作者：吴家明

Ранней весной в марте рынок недвижимости часто испытывает волну оживления настроений «золото в марте, серебро в апреле»; станет ли предстоящая весенняя «малая ясность» в этом году на рынке недвижимости ожидаемо реальностью — именно на этом сосредоточено внимание рынка.

В связи с этим корреспондент побывал на рынке в Гуанчжоу и Шэньчжэне и обнаружил: на фоне стабилизации и последующего роста данных по сделкам всё больше покупателей начинают восстанавливать ожидания относительно рынка недвижимости, и «малая ясность» уже созревает.

Рациональные цены и продукты на месте — ключ к успеху

«Под влиянием высокоценной сделки с участком в районе тяньхэской зоны города Гуанчжоу —马场地块 — в последнее время и количество просмотров, и объём сделок пошли вверх. В прошлые выходные проект принял почти 150 групп клиентов; компания, чтобы поддержать „малую ясность“, непосредственно предоставила скидки по цене». Об этом корреспонденту заявил маркетинговый менеджер одного из проектов новой жилой недвижимости в районе Тяньхэ — 富北片区 г. Гуанчжоу. Кроме того, по неполной статистике, только в начале марта во всём Гуанчжоу более 30 проектов новостроек либо вывели новые продукты, либо усилили продвижение.

В последние дни получивший широкую известность участок 马场地块 в Тяньхэ был продан за общую сумму 236 млрд юаней; его приобрела полностью принадлежащая越秀集团 дочерняя компания 广州越诚达有限公司, ставка премии составила 26.6%. По мере продвижения планирования участка рыночная переоценка постоянно повышает стоимость земли в ключевых районах. Недавно рынок элитного жилья в Гуанчжоу снова всколыхнулся. Согласно рыночной информации, 保利玥玺湾 заключил сделку по квартире с строительной площадью 670 квадратных метров: общая цена сделки — 1.87 млрд юаней, что эквивалентно примерно 280 тыс. юаней за квадратный метр. Корреспондент также взял комментарии у сотрудников маркетинговых подразделений нескольких девелоперских компаний: элитные продукты, расположенные в Гуанчжоу — такие как большие квартиры-«плоские» форматы и виллы, — в последнее время также имеют записи о сделках.

Отдел исследований и развития 广州中原 прогнозирует: после праздника по случаю Весеннего фестиваля новые объекты будут выходить на рынок концентрированно; благодаря «красным объектам» (红盘), которых несколько, с высокой вероятностью рынок получит «первый успех на входе в сезон». Ожидается, что в марте—апреле наступит новая волна концентрированных открытий продаж; эти проекты в основном расположены в центральных городских районах, ставка сделана на улучшенные продукты, и они обладают определённой силой убеждения рынка, способны подтолкнуть восстановление сделок. Одновременно несколько руководителей маркетинга проектов новостроек в Гуанчжоу заявили корреспонденту, что при ценообразовании проекты будут ещё ближе к реальному уровню цен сделок на рынке. Сейчас только рациональные цены и продукты «на месте» заставят покупателей выходить на рынок.

Уверенность начинает восстанавливаться

А в Шэньчжэне рынок вторичного жилья, похоже, более оживлён, чем рынок новостроек. На прошлой неделе объём подписанных сделок по вторичному жилью в сети магазинов 深圳乐有家 вырос в месячном сопоставлении на 132%, установив максимум с конца марта 2025 года; а объём просмотров вторичного жилья достиг и вовсе наивысшей отметки с середины октября 2024 года.

Согласно также опубликованным Шэньчжэньской исследовательской инстанцией 贝壳最新监测数据, в феврале этого года объём листингов (выставления на продажу) вторичного жилья в её партнёрских магазинах был на 3.3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. «Этот, казалось бы, незначительный процент изменения в определённой степени отражает то, что рыночная уверенность постепенно усиливается, а явление нерациональных вынужденных распродаж сокращается». Об этом заявил глава Шэньчжэньской исследовательской инстанции 贝壳 肖小平. Ожидается, что это изменение поможет рынку недвижимости Шэньчжэня войти в благоприятный коридор «оптимизация предложения — укрепление ожиданий — стабилизация цен». Это означает, что рынок выходит из той прошлой ситуации, когда продавцы спешили обналичить средства и покинуть рынок, создавая давление «избытка предложения и спроса»; листинговые предложения становятся более рациональными, что даёт более здоровую основу для формирования дна и последующего подъёма. Кроме того, по ценам: помимо того, что средняя цена сделок два месяца подряд прекращала падение и возвращалась к стабильности, средние цены в листингах в «горячих» кварталах вторичного жилья также начали немного расти.

«С момента начала марта наиболее заметно оживление сделок в качественных районах с хорошими школьными учебными заведениями; затем идут варианты вторичного жилья с низкой общей ценой и высокой нормой возврата арендной платы». Об этом сказал Чэнь-менеджер, опытный агент района 园岭 в Футяне г. Шэньчжэнь. «В настоящее время изменения в ценах сделок незначительные: по-прежнему основной подход — менять цену на объём, но цены на жильё после нескольких лет снижения; с этого года всё больше покупателей начинают восстанавливать уверенность в рынке недвижимости. Например, после праздников клиентов, которые сами активно связывались, чтобы договориться о просмотре, стало больше, чем в прошлые годы».

«После Лунного Нового года рынок недвижимости Шэньчжэня быстро восстановил темп сделок, скорость реакции лучше, чем в предыдущие годы. По нашим подсчётам, в этом году скорость появления новых объектов на рынке новостроек ниже, чем в прошлом; в этом году жилищных проектов новостроек, получивших разрешения на предварительную продажу, всего 9, а за тот же период прошлого года было 12 проектов. Поэтому в этом году рынок новостроек Шэньчжэня будет трудно создать эффект масштаба. А рынок вторичного жилья — наоборот — сохраняет состояние достаточного предложения при низких ценах; поэтому атмосфера сделок явно лучше, чем на рынке новостроек». Так прокомментировал корреспонденту директор национального исследовательского центра 美联物业 何倩茹. «Кроме того, с точки зрения ожиданий по политике: дальнейшее ослабление политики ограничения покупки в Шэньчжэне также, скорее всего, станет событием вероятного сценария».

Ещё нужно приложить усилия с разных сторон

По мнению главного исследователя Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун 李宇嘉, показатели рынка недвижимости Гуанчжоу—Шэньчжэнь в последнее время хорошие. «Во-первых, вторичное жильё лучше, чем новостройки: новостройки с „точками концентрации спроса“ ограничены отдельными районами; во-вторых, в динамике добавленных листингов вторичного жилья темп месячного роста снижается, а в годовом сопоставлении сокращается — это показывает, что рыночные эмоции и ожидания улучшаются; в-третьих, ранее рынок вторичного жилья демонстрировал устойчивое улучшение, в определённой степени это стимулировало спрос „продай старое — купи новое“, и рыночный цикл начал выправляться».

Он ожидает, что март — традиционный сезон активных продаж: товарные сделки с коммерческой недвижимостью будут достаточно оживлёнными, включая возврат в город после праздников, бракосочетания, поиск работы, потребности в учебных местах и т. п. При этом девелоперы ради стремления к «первому успеху по результатам» также будут выпускать продукты с высокой ценностью. Местные органы власти в политике тоже будут совершать действия: например, в последнее время достаточно часто вводятся меры вроде жилищного фонда 公积金 и субсидий на покупку; в марте сформируется «небольшой пик» рынка недвижимости, но по структуре сделок доминируют всё ещё объекты в низкой ценовой категории.

Согласно мнению исследовательского института 中国指数研究院, исходя из данных ценового индекса «сотни городов» (百城价格指数) в системе индексов китайской недвижимости: с начала 2026 года падение цен на вторичное жильё в сотне городов в месячном сопоставлении последовательно сокращается; динамика цен на жильё демонстрирует определённые позитивные изменения. В будущем, по мере того как больше городов будут дополнительно продвигать внедрение политики до нужной степени, рыночную «малая ясность» стоит ожидать.

Ли Юцзя считает: чтобы пройти путь от поиска дна к стабилизации на дне и укрепить основу, всё ещё требуется совместная работа многих сторон. На уровне отрасли речь идёт о содействии торговому обороту между первичным и вторичным жильём, продолжении снижения издержек сделок, очистке торговой среды и порядка и т. д. А на уровне фундамента (базы) — о восстановлении уверенности жителей в аспектах занятости, доходов и ожиданий.

(Редактор：文静)

Ключевые слова：

                                                            楼市