Разблокировать препятствия в обмене жильем, снизить давление на молодежь в сфере аренды

Источник: «Молодёжная газета»

В Шанхае реализован первый в городе проект по выкупу и обмену жилья в районе Цзинъань

Решение узких мест при обмене жильём, снижение давления на аренду молодёжи

Журналист Фань Яньпин

Вчера днём в Шанхае первый в городе проект «выкуп и обмен жилья» в районе Цзинъань официально завершил подписание договора. Это означает, что работа по выкупу вторичной недвижимости в Шанхае с использованием её в качестве пилотного жилья для гарантийной аренды (保租房) выходит на практический этап.

Первым получателем по этой модели стал житель района Цзинъань Ши Сянь. Его 40-метровая (кв. м) квартира в комплекте в районе Баошаньлу, приобретённая по цене 2,2 млн юаней, была выкуплена компанией по обеспеченному жилью района. Указанные средства были оформлены как целевой фонд на покупку жилья: в полном объёме они были направлены на приобретение в районе Цзинъань новостройки «Юй Цзинъань» — трёхкомнатной квартиры. На всём пути был реализован замкнутый цикл «старое жильё меняется на новое».

Как сообщается, реализованная первой в Цзинъань инновационная модель — важное исследование Шанхая в области обеспечения жильём и улучшения жизни населения. Она одновременно открывает новый канал для потребностей жителей, ориентированных на улучшение жилищных условий, и предоставляет новый путь для привлечения источников жилья под гарантийную аренду в центральных районах. Журналист «Молодёжной газеты» Фань Яньпин

Процесс обмена

1 Житель подаёт заявку на выкуп

2 Правительство направляет, госкомпании обеспечивают «подушку» (гарантию)

3 Оценка стоимости старого жилья

4 Подписание договора о выкупе

5 Выдача «версии 2» жилищных талонов

6 Выбор объекта жилья

7 Завершение обмена и въезд

Критерии выкупа

Правоустойчивая комплектная (в составе) недвижимость с накопленным объёмом (вторичное жильё) — площадью до 70 квадратных метров и общей стоимостью до 4 млн юаней; приоритет имеют объекты в пределах 3 километров от линии рельсового транзита, а также расположенные рядом с индустриальными парками.

Первый кейс с замкнутым циклом подписания и реализации Госкомпании обеспечивают «подушку», устраняя болевые точки обмена

На площадке подписания Ши Сянь последовательно завершил подписание договора на выкуп имеющегося жилья и договора купли-продажи с компанией по обеспеченному жилью района Цзинъань и с предприятием-разработчиком новостройки. От утилизации/выбытия старого жилья до покупки нового жилья — весь процесс прошёл без разрывов, и он стал первым в Шанхае жителем, получившим выгоду от политики «выкупа и обмена жилья».

«У нас двое детей, прежняя площадь жилья для нас слишком мала». Ши Сянь рассказал журналисту, что объект, который у него выкупили, находится в районе Баошаньлу, в районе Цзинъань. Площадь здания — 40 квадратных метров. Так как это старое жильё, после вывешивания объявления в прошлом году желающих было немного. Узнав об этой новой модели, он подал заявку на оценку по проекту «выкуп и обмен жилья». Общая стоимость выкупа составила 2,2 млн юаней, а весь процесс занял всего один-два месяца — всё прошло очень гладко. Средства были выделены как целевые средства на покупку и могут быть использованы только для приобретения новостроек в пределах района Цзинъань. После неоднократного выбора он остановился на варианте небольшого трёхкомнатного жилья площадью более 100 квадратных метров в проекте «Юй Цзинъань», что реально улучшило жилищные условия.

Разработанная в Цзинъань модель выкупа и обмена жилья — это важный результат пилотной работы по выкупу вторичной недвижимости для использования в качестве гарантийной аренды жилья, стартовавшей в феврале этого года. Районы Цзинъань, Пудун и Сюйхуэй стали первыми зонами, начавшими опережающую практику, а Цзинъань первым завершил подписание первого договора, благодаря чему эта инновационная модель официально вступила в стадию реальной эксплуатации. Реализация модели поручена компании по обеспеченному жилью района Цзинъань как ключевому исполнителю. Модель строго следует принципу «правительство направляет, госкомпании реализуют, рынок осуществляет операции»: объект выкупа сфокусирован на имеющемся жилье внутри района, более старом по возрасту и с преимущественно небольшими планировками. При этом чётко определены критерии выкупа: правоустойчивая комплектная недвижимость площадью до 70 квадратных метров и общей стоимостью до 4 млн юаней; приоритет — объекты в пределах 3 километров от линии рельсового транзита и рядом с индустриальными парками. Жителям при покупке нового жилья в пределах района Цзинъань предъявляется только требование, что объект находится в районе Цзинъань; ограничения по цене не устанавливаются.

Заместитель директора Управления по управлению недвижимостью (фанъюань) района Цзинъань Хэ Чжиюн рассказал, что по сравнению с традиционной моделью обмена жильём «сначала продай — потом купи» эта инновационная модель точно устраняет ключевые болевые точки жителей при обмене. Традиционный обмен не только занимает длительный период, но и сталкивается с проблемами непрозрачности котировок и неопределённости процедуры сделки. В результате жители часто оказываются в ситуации «не могу продать старое жильё — значит не могу купить новое». В модели выкупа и обмена жилья госкомпания обеспечивает выкуп старого жилья. Процедура открыта и прозрачна, а действия эффективны, удобны и быстры. Жители могут сначала зафиксировать намерение по новостройке в районе Цзинъань и условия покупки, затем подать заявку на выкуп старого жилья. После этого компания по обеспеченному жилью района оформляет целевой жилищный талон для обмена, реализуя замкнутый цикл «нормативная утилизация/обработка старого жилья — успешная покупка нового жилья».

Гарантия работы за счёт диверсифицированных средств закрытие дефицита гарантийной аренды в центральных районах

Успешная реализация и дальнейшее продвижение модели выкупа и обмена жилья невозможны без совершенствования системы финансовых гарантий. А после выкупа старое жильё, после реконструкции, полностью включается в систему гарантийной аренды — это также эффективно заполняет пробелы в обеспечении гарантийной арендой в центральных районах Шанхая, обеспечивая двустороннюю поддержку «улучшение жизни населения + жилищное обеспечение».

Хэ Чжиюн рассказал, что чтобы обеспечить достаточность средств для выкупа и контролировать издержки, в районе Цзинъань специально создан многоисточниковый фонд. Он формирует рыночную систему финансирования по схеме «монетизируемые средства на строительство (долевое участие) + собственные средства предприятий + банковский кредит». При этом Китайский строительный банк предоставляет проекту целевую финансовую поддержку, тем самым страхуя работу по выкупу и обмену жилья на уровне финансирования.

В части баланса среднесрочных и долгосрочных средств проект использует механизм благоприятного цикла «вклад — эксплуатация — возврат/обратное финансирование». Денежные средства, вложенные во выкуп старого жилья, будут возвращаться в рамках целевого механизма за счёт долгосрочных арендных доходов от гарантийного арендуемого жилья. При этом арендные доходы целиком направляются на возврат издержек и на последовательное развитие проекта. Это одновременно гарантирует устойчивую эксплуатацию со стороны исполнителя и даёт модели выкупа и обмена жилья способность к самофинансированию (самовоспроизводству ликвидности), снижая зависимость от единственного источника — бюджетных средств — и обеспечивая долгосрочную рыночную бесперебойную работу.

Исполнительный директор компании по обеспеченному жилью района Цзинъань «Жачэбэй» (闸北保障房公司) Цзян Янь заявил, что после выкупа имеющееся жильё, после унифицированной стандартизированной реконструкции и улучшений компанией по обеспеченному жилью района Цзинъань и после доработки функций для комфортного проживания, будет полностью включено в систему гарантийной аренды жилья на уровне района. По цене ниже рыночной аренды в той же локации оно будет целенаправленно обеспечивать потребности в аренде новых горожан, молодёжи и других групп. Первый выкупленный объект по адресу Баошаньлу расположен в самом центре ключевой зоны внутри кольцевой автодороги Шанхая. Здесь выражены преимущества локации: рядом находятся станции линий 3/4/8 (рельсовый транзит), до близлежащих торговых районов можно дойти пешком, инфраструктура для повседневной жизни полностью укомплектована. Площадь 40 квадратных метров точно соответствует потребностям молодёжи в аренде; после реконструкции объект станет качественным жильём для гарантийной аренды в центральных районах.

Эта модель также решает ключевую проблему в сборе источников для гарантийной аренды в центральных районах. С начала «14-й пятилетки» (十四五) Шанхай уже обеспечил 477 000 комплектов (47,7万套) жилья под гарантийную аренду, превысив целевые показатели. Однако 80% такого жилья расположено за пределами внешнего центрального кольца (中环), а доля жилья под гарантийную аренду в городской центральной части недостаточно высока. Для качественной гарантийной аренды жилья в центральных районах, таких как Хуанпу, Цзинъань, Сюйхуэй, характерна ситуация «на одну квартиру много желающих». Как район, являющийся частью городской центральной части, Цзинъань испытывает дефицит земельных ресурсов, и традиционная модель строительства нового гарантийного арендуемого жилья уже не может полностью удовлетворить растущий спрос. А использование выкупленного вторичного жилья для гарантийной аренды стало ключевым путём эффективного расширения ресурсной базы. Как сообщается, в период «15-й пятилетки» (十五五) район Цзинъань планирует дополнительно обеспечить порядка 13 000 комплектов (1.3万套) гарантийного арендуемого жилья. Модель выкупа и обмена жилья станет важным инструментом для достижения этой цели, точно отвечая ключевым запросам новых горожан и молодёжи по принципу «работа-учёба дома и жильё рядом» (職住平衡).

Создание доступных по цене для молодёжи

пространств высококачественного комфортного проживания

Модель выкупа и обмена жилья, реализованная в Цзинъань, в среде специалистов рынка называют «жилищным талоном версии для повышения уровня», однако по своей сути она отличается от ранее опробованной в Шанхае системы жилищных талонов. Это новое исследование по вовлечению и оживлению рыночных ресурсов старого (имеющегося) жилья, а также важная мера по повышению эффективности распределения городских жилищных ресурсов.

Ключевая ценность модели в том, чтобы эффективно вовлекать в оборот старое имеющееся жильё на рынке, которое имеет слабую ликвидность, и достигать целей «оживить запасы, оптимизировать прирост». Такие объекты часто трудно реализовать на рынке из-за возраста дома, типа планировки и других факторов. Но при использовании подхода с направлением со стороны правительства и выкупом со стороны госкомпаний это жильё превращается в качественное гарантийное арендуемое жильё. Так достигается как «обновление ценности» имеющихся объектов, так и более разумное использование жилищных ресурсов в центральных районах, в корне повышая эффективность распределения городских жилищных ресурсов.

По сравнению с новым гарантийным арендным жильём, реконструкция выкупленного имеющегося жилья в качестве гарантийного арендуемого имеет заметное преимущество — более короткий срок обеспечения. По данным, новый объект гарантийной аренды обычно требует 2~3 лет строительного цикла, а после выкупа имеющегося жилья стандартизированную реконструкцию и ввод в эксплуатацию можно завершить всего за 3~6 месяцев. Это существенно сокращает время эффективного обеспечения гарантийной аренды и позволяет быстро закрывать дефицит в центральных районах. Компания по обеспеченному жилью района Цзинъань выполнит профессиональную реконструкцию всех выкупленных объектов, унифицированно включит их в систему эксплуатации гарантийной аренды жилья и будет обеспечивать работу с использованием доступной для населения аренды и качественных услуг, формируя для молодёжи доступные по цене и высококачественные условия для проживания, способствуя высококачественному развитию сферы жилищного обеспечения.

Соответствующие ведомства района Цзинъань заявили, что, взяв за точку старта подписание первого договора, они продолжат постоянно оптимизировать соответствующие политики по выкупу и обмену жилья, уточнять процедуры сделок, а также усиливать продвижение и внедрение этой модели. Реализация в Шанхае первого проекта по выкупу и обмену жилья в Цзинъань предоставляет не только новый вариант для жилищных улучшений жителей района Цзинъань, но и практический образец, который можно тиражировать и продвигать при построении системы высококачественного жилищного обеспечения в Шанхае. В дальнейшем, по мере совершенствования модели, всё больше жителей будут получать выгоды от политики. А всё больше качественного гарантийного арендуемого жилья будет появляться в центральных районах. Это поможет Шанхаю решить проблему сбора источников гарантийной аренды в центральных районах и найти новый путь для удовлетворения потребностей жителей в улучшении жилищных условий, содействуя более высококачественному слиянию городского жилищного обеспечения и развития жизни населения.

■03