Годовой отчет Shenyuan Property A: за кулисами убытков — сокращение основной деятельности, критический уровень денежных потоков, высокая нагрузка по погашению долгов

Спросите AI · «Шэнь У Чжи Уань» выходит из убыточности за счет разовых (неповторяющихся) доходов; когда основная деятельность сможет действительно приносить прибыль?

28 марта листинговая компания из госсектора Шэньчжэня «Шэнь У Чжи Уань А» (000011) опубликовала годовой отчет за 2025 год. Согласно отчету, за весь год компания получила выручку от основной деятельности 2,383.51 млн юаней, что на 12.83% меньше, чем годом ранее; чистая прибыль, относимая к акционерам, составила 33.8851 млн юаней, развернувшись из убытка в прибыль, рост — 103.04%. На первый взгляд, этот давний игрок на рынке недвижимости Шэньчжэня вроде бы вышел из провала по результатам. Однако при разборе данных видно, что прибыль компании опирается на разовые прибыли/убытки, а основная деятельность по-прежнему находится в убытках.

Разработка недвижимости резко просела; даже прибыль по показателю «без разовых факторов» остается в минусе

Со стороны выручки «Шэнь У Чжи Уань А» в целом сократила доходы, а дисбаланс в структуре ключевого бизнеса усилился. В 2025 году выручка от девелоперского бизнеса по недвижимости составила лишь 567 млн юаней, что на 43.52% меньше в годовом выражении; доля в общей выручке упала с 36.71% до 23.79%, став главным фактором, тянущим результаты вниз.

Одновременно выручка от бизнеса управления недвижимостью составила 1.637 млрд юаней, увеличившись на 2.68%; доля в общей выручке поднялась до 68.70%, став «базовой опорой» по выручке. Но рост в секторе物业-бизнеса (управление недвижимостью) оказался слабым и не смог компенсировать спад в девелоперском направлении. Бизнес по управлению активами вырос на 31.86%, однако его выручка составила лишь 179 млн юаней, доля — менее 8%, поэтому вклад в общие результаты ограничен.

Кроме того, внереализационные (неосновные) доходы «Шэнь У Чжи Уань А» составили 90.9832 млн юаней, увеличившись на 43.24%. Сжатие основного бизнеса и рост доли неосновных доходов подчеркивают проблемы с непродуманностью бизнес-трансформации компании и недостаток драйверов роста.

Важно, что по итогам 2025 года у «Шэнь У Чжи Уань А» чистая прибыль по показателю «без разовых факторов, относимая к акционерам» по-прежнему остается в убытке. Согласно годового отчету, чистая прибыль без разовых факторов за 2025 год составила -12.3864 млн юаней, что лучше, чем -1.329 млрд юаней в 2024 году, т.е. сокращение убытка — 99.07%.

Разовые (неповторяющиеся) прибыли/убытки стали ключевой опорой прибыльности «Шэнь У Чжи Уань А». В отчете указано, что суммарный результат по разовым (непповторяющимся) факторам в 2025 году составил 46.2715 млн юаней. Из них прибыль от выбытия внеоборотных активов — 38.5386 млн юаней, государственные субсидии — 10.8130 млн юаней; в сумме эти два показателя дают более 90% доли. Именно эта разовая разница принесла компании прибыль на уровне отчетных показателей. Если исключить эту часть неосновных доходов, основной бизнес компании не только не выйдет в прибыль — он, напротив, продолжит быть убыточным, а качество прибыли вызывает сомнения.

Операционный денежный поток под угрозой; долговая нагрузка высока

Еще более серьезной является проблема с денежным потоком «Шэнь У Чжи Уань А». Согласно отчету, в 2025 году чистый денежный поток от операционной деятельности «Шэнь У Чжи Уань А» составил -2.086 млрд юаней, что ухудшилось по сравнению с -1.424 млрд юаней в 2024 году; в годовом выражении падение — 46.49%. Кроме того, за последние три года чистый денежный поток от операционной деятельности этой компании неизменно оставался отрицательным.

Чтобы ослабить давление по средствам, «Шэнь У Чжи Уань А» усилила усилия по привлечению финансирования: в 2025 году чистый денежный поток от финансирующей деятельности достиг 2.811 млрд юаней, увеличившись на 800.02% год к году. Кроме того, с 2023 по 2025 год коэффициент активов и обязательств (asset-liability ratio) компании составлял 72.31%, 78.88% и 79.04% соответственно, находясь на высоком уровне по отрасли. Высокая долговая нагрузка в сочетании с напряженностью по денежному потоку приводит к тому, что риски разрыва/разбалансировки цепочки финансирования продолжают накапливаться.

С точки зрения прибыльности, у «Шэнь У Чжи Уань А» валовая маржа в годовом выражении выросла на 9.40 процентных пункта до 27.11%, однако чистая маржа — лишь 0.20%, почти на грани между прибылью и убытком. Эти цифры отражают сбой в контроле расходов: в 2025 году сумма расходов на продажи, административных расходов и финансовых расходов составила 416 млн юаней; доля «трех видов расходов» в выручке — 17.45%, что на 29.16% больше в годовом выражении. Это существенно «съедает» пространство для прибыли.

Представители рынка отмечают: в условиях глубокой корректировки в отрасли недвижимости одной только ликвидации активов и получения субсидий недостаточно, чтобы поддерживать долгосрочное развитие. В будущем, если компании не удастся стабилизировать девелоперский бизнес по недвижимости, повысить прибыльность основной деятельности и улучшить состояние денежного потока, «оживление» результатов, вероятно, будет трудно поддерживать.

Подготовка материалов: Nandu Bay Finance and Society (南都湾财社), корреспондент Цю Мошань