Более 60 новых политик по жилищным накопительным фондам были введены на местах в первом квартале. Изменилась ли тенденция на рынке недвижимости?

В разных регионах новые правила по жилищным накопительным фондам (公积金) активно внедряются, становясь важным рычагом для стабилизации рынка недвижимости.

С 1 апреля в Ханчжоу официально вступили в силу новые правила по公积金: существенно повышен максимальный размер кредита из公积金 до 1,8 млн юаней. 31 марта на острове Хайнань уточнили: вкладчики могут изымать средства公积金, чтобы поддержать покупку детьми первого жилья для семьи. 24 марта в Чэнду было опубликовано решение о поэтапной отмене ограничения на количество раз получения кредита из公积金; если у вкладчика на его имя нет незакрытых кредитов из公积金, он может подать заявку. 25 февраля Шанхай увеличил максимальную сумму кредита из公积金 со 1,6 млн юаней до 2,4 млн юаней; в сочетании с надбавочной (up-lift) политикой максимальная сумма, которую можно получить, составляет 3,24 млн юаней……

По данным Института исследований China Index, в первом квартале различные провинции и города страны (включая уезды) выпустили более 60 нормативных актов, связанных с公积金; это составляет почти 38% от общего числа упоминаний политик по недвижимости в разных местах, и стало ключевым направлением усилий по оптимизации политики в сфере недвижимости. Повышение лимитов по кредитам, оптимизация признания количества кредитных обращений, расширение сферы снятия и использования средств, совершенствование политики по внесениям — основные направления оптимизации новых правил по公积金 в различных регионах. Кроме того, в первом квартале многие регионы, ориентируясь на такие цели, как активизация спроса на покупку жилья, распродажа складских запасов и вовлечение в оборот имеющихся ресурсов, также сосредоточились на оптимизации ограничительных мер, выдаче субсидий на покупку жилья, совершенствовании сопутствующих политик по городскому обновлению, а также на оптимизации мер, связанных с обеспечительным жильём; соответствующие документы были опубликованы примерно 100 раз.

Благодаря двойному эффекту «поддержки политиками» и восстановлению рынка после Праздника Весны, в марте ключевые города демонстрировали краткосрочный поворот к улучшению по сделкам. По данным Cəera (克而瑞), площадь сделок по новым домам в 50 ключевых городах в марте выросла до 11 млн кв. м, что на 89% больше по сравнению с предыдущим месяцем. Данные China Index, в свою очередь, показывают: в марте 20 городов по вторичному жилью заключили 148 тыс. сделок, что на 119% больше по сравнению с прошлым месяцем; после Праздника Весны объём сделок по вторичным квартирам уже 5 недель подряд рос по сравнению с предыдущей неделей. Однако в настоящее время рынок недвижимости в целом по-прежнему находится в стадии корректировки, и различия между городами разного уровня проявляются особенно заметно.

По мнению опрошенных экспертов, на стороне спроса в дальнейшем в разных местах ожидается усиление поддержки семей на этапе первой свадьбы и первых рождений, а также семей с несколькими детьми; продолжится углубление реформы системы公积金, и в ключевых городах есть шанс, что и дальше будут оптимизироваться ограничительные политики.

Новые правила по公积金 внедряются серийно

Недавно в Ханчжоу официально были выпущены новые правила по公积金 «Восемь пунктов Ханчжоу (杭八条)», охватывающие сразу несколько направлений: повышение максимального размера кредита и коэффициентов, увеличение надбавок к лимиту по кредиту, оптимизацию признания количества кредитных заявок, добавление поддержки для оплаты покупочного налога на сделку с недвижимостью (契税) из средств公积金 и снятия средств на оплату物业费, ослабление ограничений по времени снятия средств при покупке или строительстве жилья, а также расширение сферы межпоколенческой взаимопомощи для семейного извлечения средств. Сила мер и масштаб охвата в этих правилах особенно выделяются.

Согласно новым правилам, максимальный лимит кредита из公积金 в Ханчжоу повышается со 1,3 млн юаней до 1,8 млн юаней: при этом отдельный работник может получить максимум 900 тыс. юаней. Одновременно коэффициент расчёта допустимой суммы кредита для работника корректируется с 15 раз на 20 раз. Также добавлены случаи увеличения лимита на 20% для семей новых граждан (新市民) и молодых людей. Для семей с несколькими детьми коэффициент увеличения лимита повышается с 20% до 50%. Преференция по увеличению лимита не ограничена количеством раз; для разных типов увеличения можно выбрать максимальную комбинацию, а максимально возможный суммарный процент увеличения составляет 70%, что достигает 3,06 млн юаней.

При признании «количества кредитных заявок» «杭八条» уточняют: когда семья работника покупает первое или второе жильё для проживания и подаёт заявку на кредит из公积金, если жильё, приобретённое ранее с использованием кредита公积金 по имевшемуся объекту, уже продано, соответствующее число кредитных обращений может быть уменьшено.

Глава исследовательского института Beike в Ханчжоу (杭州贝壳研究院院长) Шангуань Цзян, отвечая корреспонденту издания 21世纪经济报道, сказал: «Согласно данным платформы Beike в Ханчжоу, с начала прошлого года около 29,8% единичных сделок купли-продажи жилья используют кредит из公积金; при этом доля сделок, где используется только кредит из公积金, выросла с 6,6% в январе прошлого года до текущих 10,7%. По объёму подписанных сделок с начала этого года доли сделок в пределах 2 млн юаней и в пределах 3 млн юаней составляют 57,5% и 76,9% соответственно. После внедрения новых правил, в будущем большинство семей в Ханчжоу смогут существенно снизить давление на средства при покупке жилья за счёт использования кредита из公积金».

Расширение сферы снятия и использования средств公积金 — ещё один важный акцент данных новых правил в Ханчжоу. К ним добавляется поддержка для снятия средств公积金 на оплату покупочного契税, а также оплата物业费 для жилья для проживания в Ханчжоу. Это также впервые, когда物业费 включили в перечень расходов, по которым можно извлекать средства公积金. Кроме того, сфера межпоколенческой взаимопомощи при извлечении средств расширяется: ранее она была ограничена ближайшими родственниками покупателя в прямой линии, а теперь распространяется на супруга вкладчика (两方父母等) — точнее, на супруга, родителей с обеих сторон, детей и их супругов.

Шангуань Цзян считает, что данные новые правила по公积金 в Ханчжоу отражают точечную поддержку для различных типов потребностей в жилье, особенно фокусируясь на ключевых группах спроса — молодёжь, желающих обустроиться, а также на покупатели «первой необходимости» (刚需) и «первоначального улучшения» (刚改). На ключевом этапе «небольшой весенний подъём» (小阳春) введение этой политики в сочетании с существующими в Ханчжоу различными послабляющими мерами будет способствовать дальнейшему высвобождению разнообразного спроса на покупку жилья.

«杭八条» как типичный представитель новых правил по公积金 в последнее время, имеет сильное демонстрационное значение по силе мер и широте охвата. Согласно данным China Index, в первом квартале этого года в различных регионах страны было опубликовано более 60 нормативных актов, связанных с公积金; среди всех типов политик по недвижимости доля этих мер самая высокая. При этом примерно половина мер была запущена именно в марте. Повышение лимитов по кредитам из公积金, оптимизация количества извлечений по кредитным сделкам, расширение сферы снятия и использования — стали главными акцентами оптимизации политики в разных местах.

Новые правила разных регионов продолжают развиваться. Так, 25 февраля Шанхай увеличил максимальный лимит кредита из公积金 со 1,6 млн юаней до 2,4 млн юаней; в сочетании с политикой увеличения надбавок максимальная сумма кредита может достигать 3,24 млн юаней. 24 марта Чэнду поэтапно отменил ограничения на количество кредитов из公积金: при отсутствии незакрытых кредитов из公积金 на счетах вкладчика можно подать заявку. 31 марта на Хайнане уточнили: вкладчики могут изымать средства公积金 для поддержки детей при покупке первого жилья для семьи.

«Изменение политики по公积金 уже стало прямым и эффективным инструментом, с помощью которого регионы поддерживают группы с потребностями первой необходимости (刚需) в снижении расходов на покупку жилья и стабилизации рыночных ожиданий; особенно заметен эффект поддержки именно для группы刚需». Так заявил Чжан Бо, глава исследовательского института 58安居客, корреспонденту издания 21世纪经济报道.

Помимо поддержки покупок жилья, регионы также продолжают расширять сценарии использования公积金.

31 марта региональный центр управления жилищными公积金 провинции Аньхой при органах центрального подчинения выпустил новые правила, где уточняется: поддерживается снятие средств公积金 для оплаты物业费, личных расходов на реконструкцию жилья в рамках городского обновления, покупочного契税, а также на специальный фонд для ремонта жилого фонда; кроме того, расширяется диапазон снятия средств公积金 при тяжёлых заболеваниях. Новые правила по公积金 в Чэнду усилили поддержку для изъятия средств при тяжёлых заболеваниях: вкладчик (сам), супруг, родители и дети, у которых диагностировано тяжёлое заболевание, могут подать заявку на снятие со своего счёта公积金 всей доступной суммы для оплаты медицинских расходов; при этом частота извлечения не ограничивается. Параллельно также поддерживается извлечение средств公积金 для покупки парковочных мест; максимальная общая сумма на каждое парковочное место не должна превышать 100 тыс. юаней.

Чжан Бо отметил, что внедрение политики по公积金 в ключевых городах будет играть более крупную роль в восстановлении рыночных ожиданий, в переводе покупателей от режима ожидания к активному выходу на рынок, а также в повышении рыночной активности. С макроэкономической точки зрения оптимизация политики по公积金 на примере Ханчжоу по сути означает запуск системной реформы системы жилищных накопительных фондов в новом цикле рынка недвижимости. Политика ускоряет переход к модели «снимать и покупать совместно» и к обеспечению проживания на протяжении всего жизненного цикла. Параллельно продвигаются меры по расширению сценариев извлечения, взаимопомощи между родственниками,全国通办 (обработка по всей стране) и расширению охвата для людей с гибкой занятостью при внесении средств.

Сделки в ключевых городах: рост по сравнению с предыдущим месяцем

Включая политики, связанные с公积金, в первом квартале разные регионы выпустили около 160 мер по рынку недвижимости. Помимо политик по公积金, важными направлениями оптимизации в этом году также являются оптимизация ограничительных мер, выдача субсидий на покупку жилья, продвижение строительства «хорошего жилья» («好房子»), ускорение городского обновления и т.д.

В части оптимизации ограничительных мер 25 февраля Шанхай опубликовал документы, дополнительно сократив требования к социальному страхованию или подоходному налогу для жителей, не имеющих шанхайскую прописку, чтобы купить жильё в пределах внешнего кольца (外环) в Шанхае: срок должен быть сокращён до более чем 1 года. Одновременно поддерживается покупка ещё 1 квартиры в пределах внешнего кольца для соответствующих условий жителей без шанхайской прописки при выполнении критериев. Также уточняется, что лица, соответствующие требованиям и имеющие Шанхайский документ о проживании (居住证), могут покупать жильё в Шанхае. Внедрение этой меры напрямую расширяет масштаб группы спроса на жильё в пределах внешнего кольца Шанхая, способствуя более точному высвобождению спроса на покупку жилья.

В части выдачи субсидий на покупку жилья в последнее время в шести районах Ханчжоу — Гуншу, Сяошань, Юйхань, Линьпин, Цяньтан и Линьань — активно вводятся субсидии на покупку жилья или субсидии по схемам «покупка жилья + потребительские ваучеры». Максимальная сумма субсидии — 100 тыс. юаней за комплект жилья; в некоторых районах дополнительно накладываются скидки при коллективных покупках. С начала этого года в Нанкине также уточнили базовые нормы субсидий «талант-ваучер на жильё» (人才房票): обладатели диплома колледжа и выше могут получить субсидии, а величина субсидии варьируется от не менее 30 тыс. юаней до не менее 150 тыс. юаней. На этой основе районы дополнительно усиливают размер субсидий.

Кроме того, в этом году многие города ускоряют внедрение сопутствующих политик городского обновления: в ряде мест публикуются средне- и долгосрочные планы действий по городскому обновлению или пятилетние специальные программы. Генеральный менеджер отдела индексов и исследований Института China Index Цао Цзинцзин сказал корреспонденту 21世纪经济报道: «Внедрение этих сопутствующих политик поможет снизить порог входа для компаний-разработчиков, упростить процедуры утверждения, ускорить реализацию проектов городского обновления и, тем самым, ещё больше активировать жизнеспособность развития городов».

Под воздействием целой серии политик после Праздника Весны во многих местах рынок жилья демонстрирует тенденцию к улучшению. По данным комитета по строительству и жилищному хозяйству Пекина (北京市住建委), в марте объём подписанных онлайн-сделок по вторичному жилью в Пекине составил 19 886 квартир: +144,6% к предыдущему месяцу, +3,4% к тому же периоду прошлого года, достигнув самого высокого уровня за последние почти 15 месяцев. По данным исследовательского института Lianjia в Шанхае, в тот же период количество сделок по вторичному жилью в Шанхае составило 31 тыс. квартир: +37% по сравнению с январём этого года и +6% год к году.

В более широком масштабе, по данным China Index, 20 городов, за которыми ведётся основательный мониторинг по вторичному жилью: в марте было совершено 148 тыс. сделок, а после Праздника Весны объём сделок по вторичному жилью уже 5 недель подряд растёт по сравнению с предыдущей неделей; объём сделок в 4-й неделе марта (23 марта — 29 марта) достиг нового недельного максимума с 2025 года. Рынок новостроек также выглядит впечатляюще: по данным Cəera (克而瑞), площадь сделок по новым домам в 50 ключевых городах в марте выросла до 11 млн кв. м, что на 89% больше по сравнению с предыдущим месяцем.

Однако резкий рост сделок в марте по сравнению с предыдущим месяцем также связан с тем, что во время февраля рынок ощущал влияние более спокойного периода из‑за Праздника Весны. В настоящее время рынок недвижимости в целом всё ещё находится на стадии корректировки. Согласно данным China Index, по ключевым 30 городам площадь сделок по новым домам в марте упала на 7% год к году, а в первом квартале — на 21% год к году; по 20 городам количество сделок по вторичному жилью в марте снизилось на 2,5% год к году, а в первом квартале — на 4,1%. База для восстановления рынка ещё требует дальнейшего укрепления, а стабилизация рынка нуждается в постоянной поддержке со стороны политики.

В отчёте о работе правительства за этот год чётко указано: нужно приложить усилия для стабилизации рынка недвижимости. Принимать меры в зависимости от города для сдерживания увеличения предложения, снижения запасов и обеспечения более качественного предложения; изучить пути вовлечения в оборот имеющихся в запасе товаров-объектов недвижимости в нескольких каналах; поощрять выкуп складских (имеющихся) объектов недвижимости, приоритетно используемых для обеспечения жильём. Углублять реформу системы жилищных公积金. А также разворачивать планы по оптимизации предложения обеспечительного жилья, продвижению строительства «хорошего жилья», урегулированию рисков долгов предприятий в сфере недвижимости и развитию новой модели развития недвижимости и др.

Чжан Бо считает, что в краткосрочной перспективе у ограничительных политик в городах первого эшелона всё ещё есть пространство для оптимизации; они, вероятно, будут гибко корректироваться в привязке к рыночным сделкам и прогрессу снижения запасов (去化) — в вопросах ограничения покупки (限购), ограничения кредитования (限贷), ограничения на продажу (限售) продолжат точечное «ослабление». Также местные власти будут пользоваться ключевыми потребительскими окнами, такими как период «майских праздников» (五一), чтобы сосредоточенно наращивать силу мер. В сочетании с промо-акциями и льготными предложениями застройщиков это сформирует эффект синергии между политиками и рынком. Одновременно меры правительства по выкупу складских запасов объектов недвижимости и продвижению программы «обмен жилья старое на новое» (住房“以旧换新”) будут ускоренно внедряться: с одной стороны, это эффективно «переварит» запасы и оптимизирует структуру спроса и предложения; с другой — выстроит цепочку обращения между вторичным и новым жильём, на практике стабилизируя рыночные ожидания и повышая доверие к покупке жилья, чтобы способствовать скорейшему стабилизированному росту рынка.

Взгляд на период «15-5» (十五五)曹晶晶 считает: сочетание жилищной политики с демографической политикой станет важным направлением; семьи на этапе первой свадьбы и первых рождений, а также семьи с несколькими детьми могут стать ключевыми группами для приоритетной поддержки. Оптимизация политики по公积金 всё ещё остаётся важным рычагом усиления жилищной гарантии; на стороне предложения политики будут продолжать подход «сдерживать рост запасов, снижать запасы и обеспечивать более качественное предложение», а сопутствующие меры вроде вовлечения запасов, городского обновления и т.п. вероятно будут внедряться быстрее.

(Автор: Ли Ша; редактура: Ли Бо, Чжэн Вэй)

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова:

                                                            公积金