Политика активизируется, первичные потребности выходят на рынок, объем сделок растет, рынок недвижимости в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне встречает «маленькую весну»

Сделки оживились, цены слегка растут: более 60% сделок на сумму ниже 3 млн

Корреспондент газеты «Сэцубао» Чжан Да

Только что прошедший март: объем сделок на рынке вторичного жилья в Пекине заметно вырос. По данным Института исследований Zhongyuan, в марте объем подписаний (онлайн-регистрация/подписание контрактов) по вторичному жилью в Пекине составил 19886 квартир, что на 144,6% больше по сравнению с предыдущим месяцем и на 3,4% выше в годовом исчислении; это самый высокий показатель за последние 15 месяцев.

Несколько риелторов, опрошенных корреспондентом «Сэцубао», заявили, что в последнее время рынок вторичного жилья в Пекине восстанавливается: заметно сократился период экспозиции, а цены немного подросли.

«Недавно восстановилось всё по всему Пекину: объем сделок сильно увеличился. Сейчас многие жилые комплексы находятся в состоянии дефицита предложений. » Сотрудник одного из крупных агентств недвижимости, работающего в филиале в районе Тунчжоу, сказал корреспонденту «Сэцубао»: «Раньше те дешевые хорошие квартиры уже распродали. Сейчас, если регистрируют новую квартиру с обычной планировкой, и только она не на совсем низких этажах и не с совсем плохой планировкой, то цена по сравнению с ценой предыдущей сделки — всего лишь с добавкой примерно в 100–200 тыс. — и ее можно быстро продать».

Сотрудник филиала крупного агентства недвижимости в районе Дунчэн в Пекине сообщил корреспонденту «Сэцубао», что в последнее время довольно много сделок приходится на учебные/районные дома (районные школы).

«У нас в марте подписали 17–18 сделок — это почти вдвое больше, чем раньше». Другой сотрудник филиала агентства недвижимости в районе Фэнтай рассказал корреспонденту «Сэцубао», что в последнее время клиентов стало больше, рынок по объему сделок оживился. Общая цена каждой квартиры выросла незначительно — примерно на 100–80 тыс. (юаней).

Аналитик пекинского подразделения Lianjia, Ленг Хуэй, в интервью корреспонденту «Сэцубао» оценил динамику рынка вторичного жилья Пекина в марте как «очень хорошую»: по объему это максимальный уровень за последние 15 месяцев. По ценам же в целом сохранялась стабильность: по сравнению с периодом в начале года — небольшой рост; тенденция «остановки падения и восстановления» продолжает развиваться благоприятно.

Институт исследований Wo Ai Wo Jia отметил, что 31 марта дневной объем онлайн-оформлений по рынку недвижимости в Пекине достиг 1422 квартир; это установило новый максимум по дневным сделкам за период примерно с апреля 2023 года — за последние три года. Прямо видно, что рынок вторичного жилья Пекина восстанавливается. Более важное — в этот цикл оживления не только обеспечился поступательный рост по объему, но и ценовые показатели синхронно пошли вверх. По данным Государственного статистического управления, в феврале индекс цен на вторичное жилье в Пекине в месячном выражении вырос на 0,3%, первым среди показателей реализовав «остановку падения и восстановление». А по данным сделок Wo Ai Wo Jia: в марте цена за квадратный метр вторичного жилья Пекина продолжила стабильный тренд февраля, сформировав благоприятную схему восстановления «объем растет — цены стабильны».

Относительно причин оживления рынка недвижимости Пекина в марте Ленг Хуэй считает, что основных факторов два: с одной стороны — сезонные причины: после Праздника Весны каждый год наступает период быстрого восстановления рынка, так называемый «теплый весенний пик» («маленький яньчунь»). С другой — поддержка политикой: меры по оптимизации различных политик, введенные в конце декабря прошлого года (например, ослабление ограничений на покупку, оптимизация условий по ипотеке для второй покупки, снижение ставки НДС на прирост стоимости и т.п.), эффективно подняли рыночную уверенность; одновременно они «разбудили» часть спроса на жилье. Эти дополнительные потребности в марте также постепенно конвертировались в реальные сделки.

Сконцентрированное выход на рынок «первичного спроса, который должен обязательно купить» стало важной опорой в рамках этого «маленького яньчуня». По данным Wo Ai Wo Jia: в марте доля сделок по вторичному жилью в Пекине на сумму до 3 млн приходилась на 66,3% от общего объема вторичных сделок в тот же период, в годовом выражении — рост на 19,1%. Низкозатратные (по цене) объекты стали основным драйвером сделок.

Сможет ли «маленький яньчунь» на рынке вторичного жилья Пекина продолжиться? Начальник отдела первичного анализа Zhongyuan Real Estate Чжан Дэвэй считает, что исходя из будущих тенденций после «маленького яньчуня» в марте в апреле—мае ожидается инерционный спад по сделкам; дальнейшее развитие рынка по-прежнему будет зависеть от тренда политики.

В перспективе Институт исследований Wo Ai Wo Jia считает, что рынок недвижимости уже прошел глубокую корректировку за последние несколько лет. В условиях развертывания центрального курса «сфокусироваться на стабилизации рынка недвижимости» он уже вступает в новый этап. Пекин как мегаполис 1-й линии имеет хорошие базовые показатели города; ожидается продолжение режима «остановки падения и восстановления», что поможет рынку недвижимости Пекина развиваться стабильно и здорово.

Несколько показателей особенно яркие: «Семь статей Хуанпу» активируют рынок недвижимости

Корреспондент газеты «Сэцубао» Чэнь Юкан

Под влиянием поддержки политики «Семь статей Хуанпу» и эффекта традиционного пикового сезона, опубликованных 25 февраля, рынок недвижимости Шанхая уже вошел в стадию «формирования основания и стабилизации». И вместе с тем наступил «маленький яньчунь» рынка недвижимости в марте. Только что прошедший март: цены на вторичное жилье в Шанхае демонстрировали «остановку падения и подъем», а объем сделок на вторичном рынке на промежуточном этапе достиг рекордного уровня за несколько лет.

По данным Кэруй, в марте объем сделок по вторичному жилью в Шанхае превысил 30 тыс. единиц — это можно назвать «золотым мартом». По состоянию на 29 марта объем сделок по вторичному жилью обновлял рекорды три недели подряд: объем подписаний на текущей неделе достиг 7732 квартир — это самый высокий недельный показатель за последние пять лет. В частности, 28 марта (в субботу) подписали 1585 единиц — это обновило рекорд по количеству сделок в субботу и по дневным объемам за последние пять лет; 29 марта (в воскресенье) подписали 1442 единицы — обновлен рекорд по объему сделок в воскресенье за последние пять лет.

Помимо резкого роста количества сделок, в Шанхае также прекратилось падение цен и начался отскок — появилось важное сигнальное движение «рост объема и цен одновременно». По данным Института исследований Zhongzhi: в марте средняя цена вторичного жилья в листингах в Шанхае в месячном выражении выросла, завершив предшествовавшую непрерывную тенденцию снижения в течение 33 месяцев.

1 апреля днем корреспондент «Сэцубао» прибыл в центр сделок с недвижимостью района Пудун Шанхая. Хотя в тот день был рабочий день, в зале регистрации сделок с недвижимостью на 3-м этаже всё равно было очень шумно и многолюдно: покупатели, риелторы, владельцы жилья и другие участники постоянно курсировали. На большом экране было видно, что как выданные номера на оформление, так и число обработанных заявок в тот день превышали 900.

Риелтор Лю, сопровождавший клиента для оформления, сказал корреспонденту «Сэцубао»: «С середины марта центр регистрации почти всегда в таком оживленном состоянии. После того как на практике заработала новая политика “Семь статей Хуанпу”, многие клиенты, которые раньше были “зажаты” из‑за статуса или ипотечных условий, начали действовать».

Затем корреспондент «Сэцубао» отправился в поселок Бэйцай. Поселок расположен между внутренним и средним городским кольцом в Пудуне Шанхая: в районе представлены разные типы жилья — «первичный спрос», улучшение, жилье среднего и высокого класса и т.д., и он долгое время был одним из наиболее популярных сегментов в Пудуне. «Поток клиентов у нас в целом довольно стабилен по сравнению с некоторыми популярными районами внутри кольца. Днем после того как мы провели просмотр одной группы клиентов, они собирались посмотреть двухкомнатную квартиру примерно за 4 млн. Клиентам показалось, что цена всё еще слишком высока, и они хотят посмотреть еще. » Один из руководителей отдела продаж по вторичному жилью, работающий в Бэйцае уже 8 лет, сказал корреспонденту «Сэцубао». «Целевая аудитория района Бэйцай в основном — офисные сотрудники из окрестностей и клиенты, улучшающие условия. После введения новой политики консультации действительно выросли, но скорость реальных сделок существенно не увеличилась. Владельцы держат цену твердо, торговое пространство не такое большое, как в начале года, но и у покупателей в целом сохраняется ожидательная позиция. По данным видно, что общий объем сделок по всему городу действительно вырос, но по ощущениям нашей части рынка это идет медленно “по цепочке”. Возможно, к апрелю станет заметнее, насколько стало жарко».

В рамках этого «маленького яньчуня» на рынке недвижимости Шанхая основной движущей силой для покупки являются клиенты с обязательным спросом. По расчетам нескольких сторонних организаций: в марте доля сделок по вторичному жилью в Шанхае с общей стоимостью до 3 млн превысила 60%. В первой половине месяца доля таких сделок превышала 70%.

Аналитик Института Zhongzhi по Шанхаю Чжан Сянь сказал корреспонденту «Сэцубао»: «“Семь статей Хуанпу” точно высвободили спрос на покупку жилья. Плюс пилот по выкупу вторичного жилья в районах в начале февраля дал “старым, изношенным” активам четкий выходной канал и ценовой якорь. Это эффективно стабилизировало рыночные ожидания».

Взгляд в будущее: заместитель директора Института исследований Eju по недвижимости в Шанхае Ян Юцзинь заявил, что активность клиентуры обязательного спроса создаст предпосылки для «продать старое и купить новое» в сегменте улучшенного спроса. Ожидается, что в ближайшие несколько месяцев “жар” рынка расширится и распространится дальше; спрос в сегментах улучшения среднего и высокого класса и на рынке элитного жилья получит поддержку. В целом по вторичному рынку ожидается позитивная динамика: «сначала растет объем сделок, затем мягко подтягиваются цены, а в дальнейшем объем растет и цены стабилизируются».

Активный выход клиентов обязательного спроса на рынок: сейчас всё еще идет «переваривание запасов»

Корреспондент газеты «Сэцубао» Ли Инцюань

В первом квартале рынок вторичного жилья Гуанчжоу демонстрирует тенденцию к оживлению.

31 марта Ассоциация посредников по недвижимости Гуанчжоу опубликовала статистику. Согласно данным за март 2025 года (статистический период 26 февраля — 25 марта), по вторичному жилью в Гуанчжоу было всего подписано 10866 сделок, а площадь составила 108,47 тыс. кв. м. В месячном выражении это рост на 73,08% и 74,34% соответственно. За первый квартал: всего подписано 27182 сделки и 271,90 тыс. кв. м, что в годовом исчислении означает рост на 19,80% и 19,57% соответственно.

По районам: в марте во всех административных районах Гуанчжоу число подписаний в месячном выражении выросло в разной степени. В частности, прирост по Байюньскому району, Цзэнчээнскому району и Цунхуаскому району составил 93,82%, 86,59% и 85,60% соответственно — они занимают лидирующие позиции. Даже в районе Наньша, где рост был минимальным, в месячном выражении прирост составил 41,24%.

1 апреля корреспондент «Сэцубао» на месте посетил несколько офисов посредников по недвижимости в районе Тяньхэ в Гуанчжоу. Поскольку это был рабочий день, клиентов, пришедших смотреть квартиры и оставлять запросы, было немного: в основном заезжали единичные клиенты. Несколько посредников сообщили корреспонденту «Сэцубао», что на прошлых выходных объем работы по просмотрам был довольно большим, а объем сделок по сравнению с предыдущими двумя месяцами заметно увеличился.

Один из опытных посредников на платформе посредничества в Гуанчжоу Юфэн (裕丰) предоставил корреспонденту «Сэцубао» набор данных. В качестве примера — участок Чанцсиньлу района Тяньхэ: в марте объем сделок по вторичному жилью был почти равен сумме за январь—февраль.

«Март — это первый месяц после февральских праздников по случаю Праздника Весны, эффект “маленького яньчуня” довольно заметен, а активность клиентов с обязательным спросом растёт». Так сказал вышеупомянутый посредник. «По ценам общий уровень сделок стабилизировался: нет слишком заметного роста или падения. За последние два года цены на жилье в Гуанчжоу снижались довольно существенно, накопленный объем выставлений всё еще высок. Резкое повышение цены может привести к потере покупателей. Сейчас всё еще стадия “переваривания” (рассасывания) запасов (по вторичному жилью)».

Корреспондент «Сэцубао» на платформе вторичного жилья Beike видит, что на данный момент количество листингов вторичного жилья на платформе в Гуанчжоу всё еще превышает 140 тыс. лотов. По ценам: по данным Института Tianxia (房天下研究院), в марте средняя цена листинга вторичного жилья в Гуанчжоу составила 30162 юаня за кв. м, в месячном выражении — снижение на 0,60%.

Агент Hengjun Real Estate Е Гэцянь заявил, что сейчас у покупателей сохраняется ожидательная позиция; у части клиентов есть настрой «искать выгодные предложения (淘笋)», из‑за чего темпы выхода на рынок замедлились. По мере того как направление политики станет еще яснее, плюс улучшение рыночной среды, уверенность клиентов, как ожидается, постепенно восстановится.

Агент Дэшэн (德晟) Liu Te yi сказал, что в марте шаги выхода на рынок у групп с жестким спросом — подготовка к браку, поступление в школу и т.п. — ускорились; при этом у части владельцев, поскольку они держали объявления долго, меняется настроение, и они готовы предоставить определенное торговое уступочное пространство, чтобы как можно быстрее довести сделки по имеющимся у них объектам.

Согласно данным о некоторых сделках по Гуанчжоу за март, показанным на Beike, у большинства объектов срок сделки составляет 200—300 дней и даже больше.

Главный исследователь Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя сказал корреспонденту «Сэцубао», что после того как рынок вторичного жилья в начале пережил резкое снижение цен, существует запрос на стабилизацию и возврат. «Многие объекты по цене достигли уровня примерно до 2017 года — это стало доступным для новых городских жителей и молодых людей по их платежеспособности. Поэтому возник пик сделок по вторичному жилью в марте».

Что касается устойчивости этого «маленького яньчуня», по мнению рыночного исследовательского подразделения Ассоциации посредников по недвижимости Гуанчжоу, поскольку рынок в скором времени столкнется с традиционным межсезоньем в апреле, плюс ранее накопленный жесткий и улучшенный спрос уже частично был высвобожден концентрированно, сейчас потенциальные покупатели обычно считают, что при выборе объектов существует большое пространство для сравнения; поэтому цикл принятия решений удлиняется, а темпы выхода на рынок немного замедляются. Из‑за этого “задел” для роста сделок выглядит недостаточно сильным; ожидается, что в апреле на рынке вторичного жилья активность сделок снизится.

Рынок самый «оживленный» за последние 3 года: сможет ли сохраниться ажиотаж в апреле?

Корреспондент «Сэцубао» У Цзямин

«Сегодня я оформляю документы по передаче прав собственности для трех пар клиентов. В прошлом месяце я и моя рабочая команда часто задерживались допоздна. На мой взгляд, “маленький яньчунь” в этом году — это самая “живая” ситуация за последние 3 года». 1 апреля, сразу после открытия Центра регистрации недвижимости района Лоху в Шэньчжэне, корреспондент «Сэцубао» увидел, как сотрудница по имени Сяо Ли заполняет документы для клиентов. Она сказала так. Сяо Ли работает в крупном агентстве недвижимости в Шэньчжэне и отвечает за оформление передач прав собственности и связанные с этим процедуры.

Прошедший только что март «маленького яньчуня» в Шэньчжэне принес хорошую “сдачу”. По данным исследовательского центра Le Youjia, общий объем подписаний по новому и вторичному жилью в Шэньчжэне в марте составил 7898 квартир, что на 117% больше в месячном выражении — это максимум за последние 11 месяцев. В том числе по всему городу: суммарный объем подписаний по предреализации и реализации новых объектов составил 2827 единиц, что на 118% больше в месячном выражении; по вторичному жилью — 5071 квартира, что на 117% больше в месячном выражении. Если смотреть более “в реальном времени” по данным просмотров и подписаний: объем просмотров в филиалах Le Youjia по вторичному жилью достиг нового рекордного уровня за последние 5 лет — он на 17% выше пика октября 2024 года. Объем подписаний по вторичному жилью в месячном выражении вырос на 244% и также находится на исторически высоком уровне.

В одном из выставленных на продажу проектов нового жилья в районе Лоху корреспондент «Сэцубао» встретил покупательницу, которая только что подписала сделку: после того как быстро продали две подобранные ею ранее квартиры вторичного жилья, на которые она смотрела, она также решительно предприняла меры и быстро определилась с новой квартирой. По ее мнению, из‑за глубокой корректировки цен и сохраняющейся среды низких ставок по ипотеке стоимость владения недвижимостью и ее долгосрочная ценность переоцениваются.

Во время обходов по разным районам Шэньчжэня корреспондент «Сэцубао» обнаружил, что в новом жилищном сегменте горячей точкой стали объекты в категории элитного жилья и улучшенные варианты, а в сделках по вторичному жилью основным драйвером стали объекты с низкой общей стоимостью. По данным исследовательского центра Le Youjia: доля сделок по вторичному жилью с общей ценой до 3 млн выросла с 21,8% в марте прошлого года до 31,5% в марте этого года. Директор исследовательского института Beike Shenzhen Сяо Пин указал, что покупателей низкой общей цены обычно можно разделить на две категории: те, кто покупает для собственного проживания (жесткий спрос), и те, кто делает небольшие, более осторожные инвестиции.

«По вторичному жилью по консультациям и по объему сделок самые высокие показатели — у объектов с общей ценой до 3 млн». Старший менеджер одного из агентств в районе Футянь, участок Мэйлин, сказал корреспонденту «Сэцубао»: «“Жар” вторичного рынка в Шэньчжэне держится в значительной степени за счет ценовой поддержки. “По цене для объема” (以价换量) остается предпосылкой оживления рынка вторичного жилья. При этом готовность клиентов с жестким спросом принимать цены всё еще не высока, и ожидания между владельцами и покупателями требуют дальнейшего усиления».

Многие представители индустрии считают, что рынок недвижимости Шэньчжэня уже вышел из периода “не сезонно” до начала праздника Весны, хотя обычно сезон бывает слабым. Поэтому особенно важна продолжительность активности рынка в апреле. Если в Шэньчжэне и даже в других ключевых городах ажиотаж удастся сохранить, это поможет улучшить рыночные ожидания.

«С конца 2025 года несколько проектов элитного жилья в районе Шэньчжэнь-Бэй (Shenzhen Bay) демонстрировали активные продажи, а также стабилизация цен на вторичное жилье в ближайших ключевых районах подает рынку позитивные сигналы: это показывает, что ключевые районы уже завершили формирование основания. Если такая ситуация сможет продолжаться, то весь рынок Шэньчжэня имеет шанс в 2026 году завершить “формирование основания”». Старший исследователь исследовательского центра Zhongyuan в Шэньчжэне Цзоу Шаовэй сказал в интервью.

Главный исследователь Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя отметил, что сможет ли после этого сохраняться стабилизация цен на жилье — зависит от трех моментов. Во‑первых: от того, сможет ли поддерживаться объем сделок по вторичному жилью; особенно после того как “уйдет” предложение по низким ценам, нужно активировать сделки по объектам в средне- и высокоценовом сегменте. Во‑вторых: сможет ли рынок вторичного жилья с низкими ценами стимулировать замещение «продай старое — купи новое», «продай маленькое — купи больше» и тем самым создать спрос на обмен, то есть обеспечить благоприятный потребительский цикл. В‑третьих: сможет ли новое жилье на стороне продукта достичь комплексного высокого качества, чтобы стимулировать спрос клиентов на покупку в рамках апгрейда потребления.

(Редактор: Вэнь Цзин)

Ключевые слова:

                                                            Рынок недвижимости