Vanke в 2025 году ожидает выручку в 233,4 миллиарда юаней, борьба с рисками все еще продолжается

Журналист интерфейсных новостей | Ван Юхань

Вечером 31 марта Vanke раскрыла годовой отчет за 2025 год. Согласно отчетности, выручка компании за весь год составила 2334,3 млрд юаней, что на 32,0% меньше в годовом исчислении; чистая прибыль, относящаяся к владельцам, составила -885,6 млрд юаней, убыток в годовом выражении увеличился на 78,98%; сумма контрактных продаж — 1340,6 млрд юаней, что на 45,5% меньше; за весь год компания завершила работы по сдаче более 117 000 квартир.

В годовом отчете «К акционерам» руководство Vanke откровенно признает: «В 2025 году на деятельность компании повлияли многочисленные факторы в совокупности; операционные результаты далеки от ожиданий акционеров, а сумма убытков по сравнению с 2024 годом еще более увеличилась. В связи с этим руководство компании приносит искренние извинения всем акционерам». При этом руководство также заявляет: «Для того чтобы разрешить бремя и проблемы, сформировавшиеся в результате прежней модели развития „высокая долговая нагрузка, высокая оборачиваемость, высокий леверидж“, потребуется время».

Хотя результаты компании глубоко погрязли в убытках, в прошедшем году Vanke продолжала активные шаги по снятию рисков. За счет вовлечения в оборот имеющихся ресурсов, сделок по крупным активам и финансовой поддержки со стороны крупнейшего акционера Shenzhen Metro Group, Vanke за весь год завершила погашение публичного долга на 332,1 млрд юаней, в общей сложности вовлекла в оборот стоимость активов на 338,5 млрд юаней, а начиная с ноября прошлого года компания уже последовательно запустила переговоры по пролонгации трех траншей публичных облигаций и получила их одобрение.

Результаты под давлением

С точки зрения структуры выручки, девелоперский бизнес как ключевой сегмент Vanke обеспечил выручку 1906,5 млрд юаней за весь год, что на 36,7% меньше; это стало основной причиной снижения выручки, доля составила 81,7%. Выручка от property service демонстрировала относительно стабильные показатели: она составила 355,2 млрд юаней, что на 7,2% больше, доля — 15,2%.

Сильное давление испытывает и сегмент продаж. В 2025 году Vanke достигла объема продаж 10,25 млн кв. м, а сумма продаж составила 1340,6 млрд юаней; снижение в годовом выражении в обоих показателях превысило 40%.

Что касается убытков по результатам, в финансовом отчете Vanke привела четыре объяснения: во-первых, существенно сократился масштаб расчетов по девелоперским проектам, а валовая маржа по-прежнему остается на низком уровне. Прибыль от расчетов в основном относится к проектам, проданным в 2023 и 2024 годах, а также к запасам готового жилья, которые в 2025 году были «переварены». Затраты на получение земли по этим проектам были высокими, а фактическая ситуация с продажами не дотянула до ожиданий.

Во-вторых, компания добавочно сформировала резервы под кредитные обесценения и обесценение активов. Как раскрыто в отчете, в 2025 году Vanke в сочетании с рыночной конъюнктурой и фактической ситуацией по проектам дополнительно создала резервы на обесценение запасов на 208,3 млрд юаней, а суммарные потери от обесценения активов достигли 219,3 млрд юаней, что на 205,9% больше в годовом выражении. Даже если исключить влияние обесценения, в течение всего года компания все равно зафиксировала крупномасштабный операционный убыток.

В-третьих, часть операционных видов бизнеса после вычета амортизации и амортизационных отчислений в целом ушла в убыток, а также часть финансовых инвестиций по неродственным направлениям дала убытки. В-четвертых, цены по некоторым сделкам с крупными активами и по сделкам с долями капитала оказались ниже балансовой стоимости.

Давление по обслуживанию долга все еще сохраняется

В финансовом плане: по состоянию на конец 2025 года процентные обязательства Vanke в сумме составили 3584,8 млрд юаней, из них процентные обязательства, подлежащие погашению в течение одного года, — 1605,6 млрд юаней, что составляет 44,8%. Компания располагает денежными средствами в размере 672,4 млрд юаней, что ниже уровня на начало года. Коэффициент чистого долгового бремени вырос до 123,5%, что на 42,9 процентных пункта больше, чем на конец 2024 года; коэффициент соотношения активов и обязательств — 76,9%.

С точки зрения отчета о движении денежных средств: чистый денежный поток от операционной деятельности за весь год составил -9,9 млрд юаней; чистый отток денежных средств по финансовой деятельности — 249,2 млрд юаней, что отражает наличие у Vanke по-прежнему значительного давления со стороны ликвидности.

Перед лицом долгового давления крупнейший акционер Vanke — Shenzhen Metro Group — продолжает играть ключевую роль поддержки. В отчете указано, что на дату раскрытия информации о докладе Shenzhen Metro Group уже в общей сложности предоставила Vanke акционерные займы на 335,2 млрд юаней; процентные ставки по займам и ставки по залогу/передаче в обеспечение также лучше, чем рыночные общепринятые условия.

Стоит отметить, что начиная с ноября 2025 года Vanke последовательно запустила процедуры переговоров по пролонгации двух траншей среднесрочных векселей «22 Vanke MTN004» и «22 Vanke MTN005», а также корпоративного долга «H1 Vanke 02» (изначально «21 Vanke 02»). На дату раскрытия годового отчета соответствующие предложения по пролонгации были одобрены путем голосования на собрании держателей облигаций; это также является важным поворотом в управлении долгом на публичном рынке у Vanke.

На встрече с инвесторами руководство Vanke также оценило текущую долговую ситуацию компании: «Под влиянием многочисленных факторов как внутри, так и снаружи компания в текущих условиях по-прежнему находится в крайне сложной обстановке». Руководство признает, что в прошлом ей не удалось своевременно выйти из инерции расширения «высокой долговой нагрузки, высокой оборачиваемости, высокого левериджа», возникли такие проблемы, как «раздробленное распределение инвестиций, чрезмерное развитие по множеству направлений, высокая зависимость от финансирования со стороны штаб-квартиры», что создало огромные трудности для работы по снижению рисков.

Что касается графика погашения на 2026 год, Vanke сообщила, что в течение года все еще подлежит погашению общий объем публичного долга 146,8 млрд юаней, из них период с апреля по июль — пик погашений; сосредоточенный к погашению долг составляет около 112,7 млрд юаней. Vanke заявляет, что будет придерживаться откровенного и прагматичного подхода и тесно общаться с кредиторами: «Умоляем все стороны продолжить оказывать понимание, поддержку и терпимость, предоставляя компании время и пространство для урегулирования рисков».

Помимо опоры на вливания со стороны крупнейшего акционера, Vanke также активно занимается самоспасением различными способами. В части вовлечения активов в оборот: в течение 2025 года компания завершила 31 сделку по крупным активам, включая офисы, коммерческую недвижимость, апартаменты, отели и т.д.; общая сумма подписанных контрактов составила 113 млрд юаней, а поступления от вовлечения в оборот — 57,5 млрд юаней. Посредством вовлечения в оборот имеющихся ресурсов — добавленная и оптимизированная мощность — 338,5 млрд юаней.

Операционный бизнес в целом относительно стабилен

В сравнении со снижением традиционного девелоперского бизнеса, операционный сервисный бизнес Vanke сохраняет траекторию роста. В 2025 году выручка по этому типу бизнеса во всех разрезах составила 580,1 млрд юаней, а доля в общей выручке еще выросла.

В частности: Wanwu Cloud (万物云) обеспечила операционную выручку 373,6 млрд юаней (включая доходы от предоставления услуг группе Vanke), рост в годовом выражении — 2,5%. В отчетном периоде Wanwu Cloud завершила более 300 проектов по повышению эффективности «蝶城»; масштабное применение AI-умных агентов способствовало снижению административных расходов на 10,1%.

Операционный бизнес долгосрочной аренды апартаментов «Bo’yu» (泊寓) управляет 270,2 тыс. комнатами, из них открыто 197,8 тыс.; коэффициент арендуемости — 95,4%, из них 132 тыс. комнат включены в сегмент обеспеченного арендного жилья; в части коммерческой разработки и эксплуатации: коммерческие проекты под управлением Yinch Li (印力) обеспечили общую арендуемость 94,5%, Shanghai Qianwan Yinch Li MEGA успешно открылась, став новым ориентиром на уровне города; в логистическом складском бизнесе выручка составила 42,8 млрд юаней, рост — 8,0%, в том числе доходы от холодовой цепи выросли на 25,5%.

«Каждый из операционных сервисных бизнесов компании уже относительно независим и получил преимущества в масштабе и бренде», — рассказал об этом руководство Vanke на встрече с аналитиками.

Кроме того, в части финансирования Vanke за весь год привлекла 280 млрд юаней нового финансирования и рефинансирования (без учета акционерных займов). Совокупная стоимость капитала по запасному финансированию составила 3,02%, что на 85 базисных пунктов ниже, чем на конец прошлого года.

Однако структура запасов по-прежнему создает давление для Vanke. По состоянию на конец 2025 года стоимость запасов Vanke составляет 3737,4 млрд юаней, из них готовые продукты девелопмента (готовое жилье) — 1144,5 млрд юаней, доля — 30,6%.

Фокус на снижении рисков и развитии

Перед лицом 2026 года в годовом отчете Vanke предложила сфокусироваться на двух ключевых темах: «снижение рисков» и «развитие». С одной стороны, компания твердо продолжит политику городской и бизнес-фокусировки: решительно выйдет из городов и бизнесов с неудовлетворительной перспективой развития, слабой способностью приносить прибыль и тяжелым историческим бременем; проведет перестройку инвестиционного механизма, сосредоточившись на ключевых городах, основных сегментах и преимуществах продуктовой линейки.

С другой стороны, компания будет продолжать последовательно повышать способность к продуктам и сервисам, ориентируясь на требования к «хорошим домам»: соединить продуктовую, строительную, сдачную и сервисную компетенции. Одновременно компания будет изучать инновации в моделях бизнеса, предоставляя высококачественным корпоративным клиентам услуги по эксплуатации недвижимости на всем протяжении жизненного цикла и по всей цепочке.

В части технологического внедрения компания Vanke далее планирует всесторонне продвигать применение AI-технологий на всех этапах девелопмента и эксплуатации недвижимости, ускоряя формирование системы «большого членства» и систем корпоративных клиентов, чтобы обеспечить точный захват клиентов.

Отвечая на вопрос о повышении оценки (оценочной стоимости), руководство Vanke откровенно заявило, что результаты курса акций «действительно не были удовлетворительными с начала 2025 года до настоящего момента» и что компания не смогла обеспечить инвесторам идеальную отдачу.

Руководство считает, что восстановление оценки требует совместного продвижения за счет урегулирования долгов, оптимизации структуры активов и обязательств, стабилизации девелоперского бизнеса и существенного улучшения прибыльности. В будущем компания будет продолжать отсоединение бизнеса и активов, степень стратегической синхронизации которых с компанией ниже, и дополнительно оптимизировать денежные потоки и структуру активов и обязательств.