Вторичный рынок: сделка за 3 дня «молниеносная»
Новый проект объявил о повышении цен
Рынок недвижимости Шанхая: тенденция «маленькой весны» становится все яснее

Источник: Shanghai Securities News 作者: Zhang Liang

До конца «полного месяца» после внедрения новых мер по недвижимости в Шанхае «Семь пунктов» осталось совсем немного. В последнее время корреспондент Shanghai Securities News провёл выезды и исследование и обнаружил: на рынке вторичного жилья сделки резко наращиваются, по ряду показателей зафиксирован новый максимум на данном этапе; рынок первичного жилья также переживает умеренное восстановление, и некоторые проекты, воспользовавшись ситуацией, объявили о повышении цен, подкрепив это реальными действиями, чтобы выразить оптимистичные ожидания относительно динамики рынка. Все эти признаки указывают на то, что благодаря точечной поддержке новой политики «Семь пунктов» рынок недвижимости Шанхая демонстрирует тенденцию «рост объёма при стабилизации цен», а «небольшая весенняя распродажа» в марте становится всё более очевидной.

Рост рыночной активности заметно повысился

21 марта, неподалёку от станции метро Юцяо в районе Пудун Шанхая, риэлтор рассказал корреспонденту: «Ситуация с продажами на рынке сейчас хорошая. За прошедшую неделю в районе Юцяо, в жилом комплексе Jiedi International City, продалось три квартиры; я также помог провести одну сделку, и сейчас клиент внёс депозит». Он сказал: «После новой политики продажи действительно оживились: некоторые квартиры продаются уже через три дня после выставления. Снизилось пространство для торга по вторичному жилью, и у собственников заметно уменьшилась тревожность из‑за трудностей с продажей».

В тот же день в Центре сделок с недвижимостью района Пудун Шанхая царил поток людей. По состоянию на 11:00 на больших экранах в зале регистрации недвижимости и сделок было видно: количество окон — 55, выданных талонов — 671, на данный момент принято в обработку 541. Сотрудники сообщили корреспонденту: в субботу и воскресенье все окна центра работают в полном режиме, и в день можно обработать примерно 1300 талонов. После введения новой политики почти полностью сняты ограничения на покупку и продажу за пределами внешнего кольца; людей стало особенно много. Кроме того, 3‑й и 4‑й месяцы сами по себе — сезон пиковых сделок на рынке недвижимости, так что большое количество людей вполне нормально.

С момента вступления в март рынок вторичного жилья в Шанхае быстро набирает обороты, по ряду показателей достигнут новый максимум на данном этапе. Данные онлайн-платформы «Ведомости по недвижимости» показывают, что 9–15 марта 2026 года вторичное жильё в Шанхае суммарно продано 7233 квартиры, что на 26,69% больше, чем 5709 квартир неделей ранее, и также стало новым недельным максимумом с 2021 года. При этом 14 марта (в субботу) было заключено 1472 сделки; до однодневного показателя 15 марта 2025 года — 1473 — осталось всего 1 квартира. Если добавить 15 марта 2026 года (в воскресенье) — 1390 сделок, то за два выходных дня всего продано 2862 квартиры, что обновило рекордные пиковые значения по выходным за последние пять лет для вторичного жилья Шанхая.

По мнению руководителя исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо, «подскок» объёма сделок с вторичным жильём в Шанхае в рамках этой волны можно понимать как сигнал о тенденциозном возврате к оживлению. По данным о поведении пользователей в онлайн-сервисе Anjuke: в неделю, когда новые меры были внедрены, число пользователей, которые сами инициировали микрочат, выросло на 144,7% в месячном/недельном сравнении (week-on-week?), число инициаторов выросло на 133,7% в сравнении с предыдущей неделей, а число пользователей, оставивших телефонный контакт, выросло ещё больше — на 251,8%; коэффициент оставления телефона при микрочате повысился на 50,5%, и эта восходящая тенденция сохранялась и продолжалась в середине марта.

Корреспондент в последние дни выезжал в Центр сделок с недвижимостью района Миньхан Шанхая. Сотрудник сказал корреспонденту: «После выхода новой политики количество жителей, которые приходят с консультациями и для оформления переуступки прав собственности, заметно увеличилось; иногда в выходные почти не найти свободного места, чтобы сесть».

«По рынку вторичного жилья в марте — увеличение объёма сделок характеризуется быстрыми темпами, стремительным “входом” спроса и широкой охватностью. Резкое повышение рыночной активности — результат наложения нескольких факторов: продолжающегося высвобождения политических льгот, того, что корректировки цен на место пришли и доверие постепенно восстанавливается, а также того, что соотношение спроса и предложения разворачивается в обратную сторону», — заявил заместитель директора Института исследований недвижимости E-Ju Shanghai Янь Юйцзинь.

По сравнению с «взрывным ростом объёма» на рынке вторичного жилья рынок первичного выглядит более умеренно, но и там появляются позитивные сигналы.

В последние дни корреспондент, посещая отделы продаж некоторых новых проектов в районах Путо, Цзядин и Миньхан, увидел, что в будние дни тоже приходят покупатели посмотреть объекты. Продавец проекта China Overseas·Huan Yu Jiu Zhang в районе Путо сказал корреспонденту: «В выходной день количество клиентов, пришедших напрямую на первое знакомство, уже приближается к 150 группам. Продавцам не хватает времени на обработку входящих заявок, даже времени на подробный разговор с клиентами часто катастрофически мало». Продавец проекта Shidai Zhicheng в районе Цзядин сообщил корреспонденту, что после новой политики сделки по проекту по сравнению с тем же периодом января удвоились. А продавцы проекта Poly·Duhui и проекта Xuxi в районе Чжуцяо Миньхан раскрыли корреспонденту: 21 марта в день было заключено 16 сделок; после введения новой политики проект уже накопил 85 сделок по доступным объектам, а начиная с 23 марта проект запустит второй раунд повышения цен.

По статистике Института China Index Research: 9–15 марта 2026 года в Шанхае продажи новостроек коммерческого жилья составили 220 тыс. квадратных метров, что на 62% больше, чем неделей ранее, и стало новым недельным максимумом с начала 2026 года.

Аналитик рынка компании Shanghai Zhongyuan Real Estate Лоу Вэньси считает, что «Семь пунктов» (沪七条) применяет точечные меры с нескольких сторон — снижение ограничений по запрету на покупку жилья, оптимизация политики ипотечных кредитов из фонда公积金, совершенствование политики налогообложения на индивидуальную недвижимость — и тем самым эффективно активирует потенциальный спрос на рынке. Резкий рост числа сделок на вторичном рынке — это и результат одновременного высвобождения накопленного ранее спроса, и отражение того, что политика значительно укрепила доверие к рынку. А стабильное восстановление рынка первичного жилья и действия некоторых проектов по повышению цен дополнительно подтверждают улучшение ожиданий: у покупателей растёт готовность выходить на рынок, а девелоперы демонстрируют всё больше уверенности в том, куда пойдёт рынок в дальнейшем.

Покупатели «первой необходимости» доминируют

Следует обратить внимание: недавнее оживление рынка недвижимости Шанхая в основном обусловлено концентрированным высвобождением жёсткого (необходимого) спроса на покупку, а структура сделок по вторичному жилью демонстрирует выраженную тенденцию в сторону низких общих сумм. Во время выездов и исследований многие риэлторы сообщили корреспонденту: «Сейчас, когда рыночная активность выросла, скорость сделок по вторичному жилью с общей стоимостью около 3 млн юаней заметно увеличилась. Достаточно, чтобы цена была близка к цене недавно проданных квартир во (в том же) жилом комплексе — и такую сделку заключить обычно проще».

Корреспондент недавно посетил филиал риэлторской компании, расположенный на Hongsong Road в районе Миньхан Шанхая. Директор Лю Янъян сказал корреспонденту: «Новая политика вступила в силу всего несколько дней — и нам уже удалось успешно довести одну сделку до результата. Клиент начал смотреть квартиры ещё с начала февраля; в итоге он окончательно остановился на однокомнатной квартире с общей стоимостью 1,86 млн юаней».

«Если посмотреть на наш район, то больше всего пользуются спросом квартиры небольших площадей», — проанализировал Лю Янъян. С одной стороны, общая стоимость квартир небольших размеров относительно ниже и соответствует бюджету покупателей, которым нужно жильё первой необходимости. С другой стороны, пока квартиры малой площади не заключат сделку, у прежнего собственника не появляется ни средств, ни мотивации для обмена на квартиру большей площади, и именно это приводит к повышению оборота на рынке улучшенных (upgrading) предложений.

По данным Института China Index Research: в период с января по февраль 2026 года в Шанхае заключено почти 17 тыс. сделок по вторичному жилью с общей стоимостью ниже 3 млн юаней, что на 25,2% больше, чем год назад; на их долю приходится 56,1% от общего объёма сделок с вторичным жильём за тот же период, то есть на 6 процентных пунктов больше, чем в 2025 году. Эта структурная перемена отражает то, что в результате продолжающегося ранее снижения цен большее число объектов попало в сегмент низкой общей стоимости. Преимущество вторичного жилья по соотношению цена/качество постепенно проявилось; по мере высвобождения благоприятных политических факторов усилилось стремление на рынок у группы покупателей с жёстким спросом, которые ранее наблюдали со стороны. Это, в свою очередь, привело к увеличению объёма сделок по объектам с низкой общей стоимостью.

Эта тенденция сохранилась и в марте. Данные мониторинга компании Lianjia в Шанхае показывают: с момента после Китайского Нового года до 19 марта 2026 года доля сделок по вторичному жилью с общей стоимостью ниже 3 млн юаней превысила 60%, что на 4 процентных пункта выше, чем до Китайского Нового года.

Чжан Бо рассказал корреспонденту: «По данным сделок Шанхая жёсткий спрос остаётся ключевой опорой, а улучшающие потребности сильнее заметны в том, как они тянут цены вверх. С точки зрения регионов: в центральных районах высокая заинтересованность в улучшенных объектах; в пригородных районах политика с льготами оказывает ещё более выраженное стимулирующее воздействие. В центральных районах — таких как Сюйхуэй, Цзинъань, Чаннин — улучшенные объекты площадью свыше 144 квадратных метров принимают больше спроса среднего и высокого сегмента. В пригородных секторах — таких как Баошань, Сунцзян, Миньхан — квартиры для жёсткого спроса площадью 90 квадратных метров и ниже покрывают большой объём “выплеснувшегося” (излишнего) спроса. Стимулирующий эффект политики для районов за пределами внешнего кольца особенно заметен: ажиотаж при поиске жилья вырос более чем на 17% по сравнению с первой половиной месяца до праздника».

«Сейчас основной “хотспот” сделок по вторичному жилью в Шанхае всё ещё концентрируется в сегментах жёсткого спроса и “жёсткого плюс улучшение” в зоне за внешним кольцом и между средним и внешним кольцом. Сможет ли рынок продолжить такое оживление, дальше будет зависеть от ситуации с торговлей жильём с общей стоимостью от 5 млн до 8 млн юаней», — сказал Янь Юйцзинь. По закономерностям работы цепочки обмена (продажа старого — покупка нового), активность покупателей с жёстким спросом создаёт предпосылки для того, чтобы улучшательные потребности могли реализовать сценарий «продать старое и купить новое». Особенно в связи с тем, что в последнее время новостей о небольшом росте цен стало больше, и ожидательное настроение по спросу на обмен также ослабевает. Ожидается, что в конце марта и в последующие месяцы сделки по объектам среднего и высокого сегмента с улучшенными параметрами и на рынке особняков (haovo) тоже могут быть поддержаны: тогда рыночная активность расширится и распространится.

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова:

                                                            Недвижимость Шанхая