Обзор годового отчета | Zhangjiang Hi-Tech: зажат между технологическими инвестициями и денежным давлением

Согласно Guan Dian, в 2021 году Чжанцзянь Гаокэ поставила задачу в разгар волны трансформации отрасли: перейти от продвижения внутри компании к трансформации в холдинговую группу по инвестициям в технологический сектор. Основной бизнес сосредоточен в сфере интегральных схем, одновременно компания разворачивает направления биомедицины и искусственного интеллекта, а также ведёт соответствующие проекты в области промышленных инвестиций, управления пространствами и экосистемных услуг.

В объявлении это называют «целевой задачей плана на 14-ю пятилетку».

Прошло 5 лет, и Чжанцзянь Гаокэ уже находится в финальном году, когда данная целевая задача должна быть выполнена.

В 2025 финансовом году Чжанцзянь Гаокэ добилась выручки от основной деятельности 41,82 млрд юаней, что на 110,85% больше год к году; это в основном связано с признанием дохода от продаваемого в аренду жилья и доходов от подтверждения доходов от офисных пространств промышленного назначения, реализуемых в аренду. Общая прибыль составила 12,67 млрд юаней, что на 0,56% меньше год к году. Прибыль, относящаяся к материнской компании, составила 9,86 млрд юаней, что на 0,38% больше год к году. Чистая прибыль после вычета разовых прибылей и убытков составила 9,07 млрд юаней, что на 2,2% меньше год к году.

По состоянию на конец 2025 года общие активы Чжанцзянь Гаокэ выросли с 59,402 млрд юаней до 63,109 млрд юаней.

С точки зрения темпов разработки: в 2025 году в стадии строительства находилось в общей сложности 6 объектов, суммарная общая строительная площадь — около 1,34 млн кв. м. За весь год был введён в строительство 1 новый проект, общая строительная площадь — 27 тыс. кв. м. В течение года было завершено строительство по 3 проектам, суммарная общая строительная площадь — около 500 тыс. кв. м.

За рост выручки вдвое

В этом году ключевым направлением деятельности Чжанцзянь Гаокэ по-прежнему была бизнес-модель промышленных пространственных объектов: выручка за год составила 4,159 млрд юаней, что на 112,12% больше, чем в 2024 году; выручка от сферы услуг составила лишь 8,8287 млн юаней, но также выросла примерно на 43,79% по сравнению с 2024 годом.

Однако из-за того, что в этом году себестоимость операционной деятельности значительно выросла, валовая маржа по указанному бизнесу оказалась под влиянием: первая снизилась на 7,88 процентного пункта, вторая — на 28,11 процентного пункта.

«Операционные затраты увеличились на 150,46% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; основная причина в том, что в текущем периоде увеличилась выручка от продажи промышленных пространственных объектов, а соответствующим образом возросла и списываемая себестоимость продаж». Так заявила Чжанцзянь Гаокэ.

Как стало известно, сегмент себестоимости продаж Чжанцзянь Гаокэ главным образом включает: затраты на оплату труда персонала, расходы на посреднические организации, расходы на сбытовые услуги, расходы на агентирование по привлечению клиентов, а также расходы на рекламу и амортизацию. По данным годового отчёта, изученного через Industrial and Science Technology Chain, среди указанных расходов, за исключением расходов на сбытовые услуги, наблюдался значительный рост, что привело к тому, что общие сбытовые расходы почти удвоились — с 57,8585 млн юаней в 2024 году до 95,6104 млн юаней.

В сфере девелоперского бизнеса Чжанцзянь Гаокэ также в основном делает ставку на продажи, а темпы разработки временно замедлились. В течение 2025 года не было сформировано никаких дополнительных запасов под новые проекты недвижимости. Площадь нового строительства в девелоперском бизнесе составила 0,27 тыс. кв. м, площадь завершённых проектов — 50,8 тыс. кв. м. При этом завершённые проекты в четвертом квартале составили 40,5 тыс. кв. м.

В 2025 году девелоперский бизнес Чжанцзянь Гаокэ обеспечил контрактные объёмы продаж 21,85 тыс. кв. м и договорную выручку от продаж 2,99 млрд юаней, что на 228,3% больше, чем в 2024 году; в то же время общий доход от арендной платы от девелоперского бизнеса составил 1,17 млрд юаней, что на 11,49% больше год к году.

В выручке от продаж в девелоперском бизнесе включена сумма по сделке, распределённая на обязательства по исполнению, которые ещё не выполнены (или выполнены частично). Проще говоря, это — сумма по контрактам, уже подписанным компанией Чжанцзянь Гаокэ, но выручка по которым ещё не была признана; она составляет примерно 293 млн юаней.

«Данная часть средств в основном поступает по проектам жилой недвижимости, которые уже предзабронированы (pre-sold), но ещё не достигли условий передачи; как ожидается, после того как условия передачи, предусмотренные контрактом, будут выполнены и клиент получит контроль над товаром, в течение будущего 1 года вышеуказанные средства будут отражены как выручка от продаж». То есть на данный момент у Чжанцзянь Гаокэ остаются почти 300 млн юаней по продажам недвижимости, которые смогут быть завершены по переходу в выручку только к 2026 году.

По аренде и арендуемому жилью: 30 декабря ранее Чжанцзянь Гаокэ опубликовала объявление о том, что компания или назначенный субъект намерены принять участие во внесении инвестиций в центр управления предприятием Jianghe Yaoxen (общество с ограниченной ответственностью — LLP). Размер средств, привлекаемых этим партнёрством, не превышает 700 млн юаней; компания как партнёр с ограниченной ответственностью обязуется внести (принять к уплате) не более 140 млн юаней.

Согласно объявлению, инвестиционная стратегия партнёрского предприятия чётко определена: сосредоточить инвестиции в гарантируемое арендное жильё (保障性租赁住房) научного городка Чжанцзянь и другие соответствующие требованиям государственные остаточные активы. Вклад планируется осуществлять посредством создания новых проектных компаний с целью приобретения, увеличения капитала или передачи акций и т.п., чтобы за счёт приобретения и оживления объектов, а также их операционного управления повышать стоимость активов, способствовать трансформации государственных предприятий и наращивать стоимость активов. Основные пути выхода включают выпуск публичных паевых инвестиционных трастов REITs, REITs между учреждениями, REITs-подобные инструменты, а также передачу подходящим субъектам и т.п.,

Чжанцзянь Гаокэ заявила, что, являясь главным операционным субъектом научного городка Чжанцзянь, участие в этих инвестициях позволит привлечь социальный капитал и инновационные финансовые инструменты, оживить имеющееся в регионе арендное жильё под гарантированную аренду и государственные остаточные активы, повысить ликвидность активов и содействовать трансформационному развитию компании.

Хотя в 2025 году Чжанцзянь Гаокэ уже вошла в сегмент гарантированного арендуемого жилья, ключевая инвестиционная логика всё равно ориентирована на технологические форматы деятельности.

«Тех-инвестбанк» — скрытая тревога

За неделю до публикации годового отчёта Чжанцзянь Гаокэ вложила средства ещё в одну технологическую компанию.

Согласно объявлению Чжанцзянь Гаокэ, 24 марта 2026 года её полностью принадлежащая дочерняя компания Shanghai Zhangjiang Haocheng Venture Capital Co., Ltd. планирует выступить в качестве партнёра с ограниченной ответственностью, внести 100 млн юаней собственных средств для участия в инвестициях в партнёрство с ограниченной ответственностью по венчурным инвестициям в отрасль искусственного интеллекта Shanghai Lihe Suanxin (общество с ограниченной ответственностью — LLP). Доля участия составит 10% от целевого размера фонда.

Согласно данным, целевой размер этого фонда составляет около 1 млрд юаней, срок — 5 лет инвестиционного периода + 5 лет периода управления выходом + 2 года периода продления. Управляющим фондом выступает Lihe Kedi Private Equity Fund Management (Shenzhen) Co., Ltd.; среди других основных инвесторов — Shanghai Guotou Xian-Dai Artificial Intelligence Private Investment Fund Partnership (LLP) и Shanghai Pudong Leading Area Investment Center (LLP) и т.п.

Как сообщается, этот фонд в основном инвестирует в области, связанные с искусственным интеллектом. «Эта инвестиция благоприятствует тому, чтобы сыграть роль инвестиционного связующего звена фонда: посредством связки „привлечение — инвестирование — инкубация“ продвигать создание инновационной экосистемы индустрии искусственного интеллекта в Пудуне».

По состоянию на конец 2025 года совокупный объём инвестиций Чжанцзянь Гаокэ составил 10,6 млрд юаней. Из них: 59 проектов прямых инвестиций на сумму 5,3 млрд юаней; участие в 31 фонде, сумма подписанных к внесению обязательств — 5,3 млрд юаней.

По направлениям инвестиций Чжанцзянь Гаокэ предпочитает отрасль интегральных схем, объём инвестиций — 3,043 млрд юаней. Кроме того: биомедицина — 1,347 млрд юаней, новая энергетика — 2 млрд юаней, аэрокосмическая сфера — 150 млн юаней, интеллектуальное производство — 273 млн юаней.

У Чжанцзянь Гаокэ, которую называют «тех-инвестбанком», ещё 28 сентября 2024 года уже было создано и инициировано партнёрство по венчурным инвестициям «Shanghai Zhangjiang Suiyue Venture Capital Partnership (LLP)»; в мае 2025 полностью принадлежащая дочерняя компания Shanghai Zhangjiang Haocheng Venture Capital Co., Ltd. также приняла участие в инвестициях в фонд по отрасли интегральных схем Yuanhe Puhua (LLP).

Как сообщается, целевой объём средств, привлекаемых данным фондом, достигает 2 млрд юаней; Shanghai Zhangjiang Haocheng Venture Capital Co., Ltd. как партнёр с ограниченной ответственностью обязуется внести около 100 млн юаней.

В области инвестиций в полупроводники Чжанцзянь Гаокэ также сделала ставки на несколько компаний через дочерние структуры и фонды, в которых у неё доля участия.

В сентябре 2025 года через дочернюю компанию Shanghai Zhangjiang Haocheng Venture Capital Co., Ltd. была инвестирована сумма 223 млн юаней в Shanghai Micro Electronics Co., Ltd., при этом доля владения в Shanghai Micro Electronics Co., Ltd. составила 10,779%.

Кроме того, Чжанцзянь Гаокэ через Shanghai Yuanjie Intelligent Technology Equity Investment Fund Partnership (LLP) опосредованно владеет примерно 18% акций компании ZhiMi Auto; также инвестировала в AI- и робототехнические компании, такие как Black Sesame Intelligent, Denglin Technology, Taimi Robotics и т.п.

На совещании по третьему кварталу 2025 года (трёхквартальный отчёт) руководство Чжанцзянь Гаокэ особо упомянуло, что в плане ключевой индустриальной инвестиционной деятельности компания будет строить инвестирование по модели «прямые инвестиции + фонды».

Отсюда следует, что компании вроде Yuncong Technology, Yingjixin (защита прав), Zhenqu Technology, Weijie Chuangxin и т.п. фактически являются компаниями, на которые Чжанцзянь Гаокэ сделала ставку через прямые инвестиции. Их бизнес включает несколько областей, в том числе интеллектуальные датчиковые чипы, силовые полупроводники и др.; также часть компаний инвестируется через собственные фонды компании — например, 2025年11月 через фонд с долей участия Zhangjiang SuiFeng Fund были инвестированы в компанию коммерческой аэрокосмической отрасли — Blue Arrow Aerospace.

Судя по траектории инвестиций Чжанцзянь Гаокэ, в 2025 году были достигнуты инвестиционные сделки с несколькими компаниями. Однако по данным годового отчёта за 2025 год фактически также существует определённое краткосрочное давление по погашению обязательств.

Согласно годовым отчётным данным, сумма краткосрочных займов Чжанцзянь Гаокэ составляет около 8,608 млрд юаней, что на 254,65% больше год к году. Налоги к уплате (应交税费) увеличились на 47,92% по сравнению с началом периода; в основном это связано с ростом налога на прибыль, подлежащего уплате по итогам периода, а также земельного налога на прирост стоимости и налога на недвижимость на конец периода.

В том числе краткосрочные займы, которые должны быть погашены в течение 6 месяцев, составляют около 4,831 млрд юаней; краткосрочные займы, подлежащие погашению в течение 1 года, — около 3,959 млрд юаней. На текущий момент денежные средства Чжанцзянь Гаокэ составляют около 3,855 млрд юаней.

Кроме того, в отчётном периоде другие кредиторские счета (other payables) Чжанцзянь Гаокэ увеличились на 74,46% по сравнению с началом периода; а недолговые обязательства (не текущие обязательства) к погашению в течение одного года увеличились на 37,95% по сравнению с началом периода, поскольку обязательства по выпущенным облигациям, подлежащим погашению в течение года, продолжают накапливаться.

«В последние годы компания замедлила темпы получения новых проектов и сосредоточилась на операционном управлении имеющимися проектами, из-за чего ежегодные вложения в текущие запасы строительных проектов и платежи по остаткам после завершения строительства постепенно сокращаются. Одновременно, опираясь на промышленную сервисную систему „tоу — зхао — фу — фу — янь“ (投招孵服研), компания строит свою деятельность вокруг цепочки создания ценности научно-технологической инновации».

Как заявила Чжанцзянь Гаокэ, чтобы справляться с будущими операционными рисками, компания сотрудничает с различными финансовыми институтами для формирования REITs различных категорий и расширяет каналы выхода по недвижимости; по инвестиционным проектам на зрелой стадии ведутся переговоры о выходе через разные пути, а также продолжается изучение инструментов финансирования на внутреннем и внешнем рынках капитала и денежного рынка, усиление привлечения финансирования с целью снижения стоимости фондирования и обеспечения долгосрочной стабильности финансов компании.

Отказ от ответственности: содержание и данные данной статьи подготовлены Guan Dian на основе публичной информации и не являются инвестиционным советом; перед использованием, пожалуйста, проверьте.

Огромный поток новостей, точная интерпретация — всё в приложении Sina Finance APP