Пришла ли «маленькая весна» на рынке недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня? Сделки с вторичным жильем значительно превосходят новые объекты, а срок продажи некоторых «выгодных предложений» сократился до менее чем одной недели.

Март традиционно является традиционным пиковым сезоном для рынка недвижимости; «золото в марте, серебро в апреле» — это напрямую связано с тем, в каком направлении будет развиваться рынок в течение всего года.

В начале 2026 года в Гуанчжоу и Шэньчжэне, вслед за праздничными каникулами по случаю Праздника Весны, сначала сошёл на нет спад по сделкам: число просмотров и объём сделок одновременно начали расти, а теплая динамика на рынке продолжает распространяться.

Корреспондент «Ежедневных экономических новостей» (далее — «корреспондент “毎経记者”») в ходе визитов в некоторые жилые комплексы, а также бесед с офисами риелторов и несколькими исследовательскими организациями узнал, что на этот раз «маленькая весна» в Гуанчжоу и Шэньчжэне уже реально наступила. При этом рыночная логика также претерпела заметные изменения: «бамбуковые предложения» (так называют варианты, когда цена заметно ниже, чем у объектов того же района и того же типа, обладающих высокой соотношением цены и качества), в некоторых популярных кварталах постепенно исчезают, а пространство для торга у выставляющих на продажу собственников также становится меньше.

При этом и в Гуанчжоу, и в Шэньчжэне наблюдается общая лидирующая динамика вторичного жилья: оно стало основной силой, которая оживила «маленькую весну». А на первичном рынке в целом наблюдается сильная структурная дифференциация: с начала этого года предложение первичного жилья в Шэньчжэне по сравнению с прошлым годом сократилось; в Гуанчжоу в центральных районах элитные объекты пользуются сильным спросом и «разлетаются», тогда как проекты для покупателей с обычными запросами всё ещё вынуждены наращивать продажи за счёт уступок. Можно сказать, что расклад сил на рынках первички и вторички поменялся местами: на стороне предложения была перестроена структура — и это является самым ярким отличием нынешней «маленькой весны».

Изображение: офис продаж одного из выставленных на продажу объектов в районе Баоань Синъань, Шэньчжэнь. Источник фото: корреспондент «毎経记者» Чэнь Жунхао.

Вторичное жильё поднимает знамя «маленькой весны»

На этот раз на рынке недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня «маленькая весна» — именно вторичное жильё берет на себя роль главного флага, а фундаментальная логика рынка уже переписана.

С точки зрения данных и ощущения на местах, вторичное жильё задаёт темп восстановления.

Шэньчжэньские вторичные квартиры первыми «взорвали» рынок и стали ключевым двигателем нынешнего возрождения. Мониторинг магазинов LeYouJia показывает: после Праздника Весны объём подписанных сделок по вторичному жилью в квартале относительно предыдущего периода вырос на 132%, установив максимум с конца марта 2024 года. А по состоянию на февраль 2026 года средняя цена сделок по жилой недвижимости на вторичном рынке Шэньчжэня восстановилась до 6,2万 юаней/кв.м.

Источник изображения: исследовательский центр LeYouJia, Шэньчжэнь

Данные исследовательского института KEKE также наглядны: с 2 по 8 марта объём подписанных сделок по вторичному жилью в Шэньчжэне по сравнению с предыдущими периодами резко увеличился на 118%; 8 марта дневной объём сделок достиг нового максимума почти за год, и при этом рост продолжался две недели подряд.

Кроме того, параллельно восстанавливались рыночные настроения. По данным последнего мониторинга, опубликованного Шэньчжэньским исследовательским институтом KEKE: в феврале этого года количество объявлений о продаже вторичного жилья в их партнёрских магазинах по сравнению с тем же периодом прошлого года снизилось на 3,3%; случаи нелогичных вынужденных распродаж заметно сократились, и рынок постепенно вошёл в благоприятный коридор «ожидания усиливаются — предложение оптимизируется — цены стабилизируются».

Источник изображения: исследовательский институт KEKE

«Сейчас сильнее всего возвращаются к спросу качественные объекты в школах, а также варианты с низкой общей ценой и высокой нормой арендной доходности. Например, в нашем районе — учебный объект начального отделения “Liyuan” (Лиюань) в базовом кампусе. Как, например, трёхкомнатная квартира 83 кв.м в “Yuanling Garden”: поскольку она привязана к базовому кампусу “Liyuan” и средней школе “Hongling”, после праздников консультаций и сделок стало заметно больше, чем до праздников». Так 14 марта днём в Шэньчжэне, в районе Футянь — Лиюаньская зона — рассказала корреспонденту «毎経记者» опытный посредник Лю Аньин.

Лю Аньин отметила, что сейчас скорость сделок по «бамбуковым предложениям» на вторичном рынке сжалась до относительно короткого цикла; даже некоторые «бамбуковые предложения» на вторичке продаются менее чем за неделю после размещения. «Возьмём для примера проект “Hanlingyuan” в Футяне: это примерно 108 кв.м большая трёхкомнатная квартира. Общая цена, по которой собственники выставляют объекты, в основном составляет выше 8,2 млн юаней; при пересчёте это примерно 7,74万 юаней/кв.м. Если некоторые собственники срочно продают, размещая цену 7,55 млн юаней, то сделка, в основном, возможна примерно в течение одной недели». — сказала Лю Аньин.

Публикации с информацией о листингах некоторых вторичных объектов в районе Лоху, сектор “Cuizhu”. Источник изображения: корреспондент «毎経记者» Чэнь Жунхао.

Фактически подобная ситуация существует и в районе Лоху Шэньчжэня. Поскольку после роста сделок на вторичном рынке у собственников, выставляющих объекты, настроение стало более стабильным: они больше не спешат продавать, а пространство для торга заметно сократилось.

В качестве примера — квартира, которую корреспондент посещал в конце прошлого года, расположенная в районе Лоху, квартал “Cuizhu Yuan”, площадью 47,84 кв.м. До этого собственник выставлял её за 2,45 млн юаней; посредник сообщил, что минимально цену можно опустить до 2,30 млн. Но в марте этого года посредник сказал корреспонденту, что минимальная выкупная цена этого объекта для собственника составляет 2,37 млн юаней.

Вторичный рынок Гуанчжоу тоже столкнулся с сильным отскоком.

По данным платформы KEKE: 8 марта в Гуанчжоу было заключено 247 сделок по вторичному жилью в день, что на 25,4% больше относительно предыдущего периода; на прошлой неделе (с 2 по 8 марта) суммарный объём сделок составил 849 объектов, что на 118,8% больше относительно предыдущего периода. После праздников сосредоточенный спрос на возвращение в города был высвобожден концентрированно; количество просмотров, организуемых посредниками, продолжало расти. Индекс менеджеров Ассоциации риелторов Гуанчжоу за март в квартальном выражении вырос существенно: на 43,5 пункта до 71,78; у отрасли уверенность в «маленькой весне» достаточно высока.

По мнению Ли Юцзя (李宇嘉), главного исследователя Центра по исследованию жилищной политики провинции Гуандун, в Гуанчжоу и Шэньчжэне проявляется общая ключевая характеристика: «вторичное жильё лучше, чем первичное». Снижается объём новых выставленных на продажу объектов на вторичке по сравнению с прошлым годом, рыночные настроения продолжают улучшаться, что также подстёгивает спрос на обмен «продать старое — купить новое»; рыночный круг постепенно становится более проходимым.

Шао Сяопин (肖小平), директор исследовательского института KEKE в Шэньчжэне, выразил похожую точку зрения: он считает, что на этот раз потепление — это не краткосрительный «пульс политики», а результат синхронного взаимодействия трёх факторов: оптимизация политики, восстановление уверенности и концентрированное высвобождение спроса на проживание. При этом вторичное жильё продолжает наращивать объём продаж, а первичный рынок также движется вверх — это делает основу «маленькой весны» более прочной.

На первичном рынке разворачивается структурная динамика

В отличие от полной «жаркой» ситуации на вторичке, на первичном рынке Гуанчжоу и Шэньчжэня не наблюдается общего роста цен; вместо этого это типичная «структурная динамика».

Например, в Гуанчжоу рынок элитного жилья последовательно обновляет рекорды сделок, что одновременно повышает интерес к просмотрам на соседних рынках первичного жилья. В феврале участок в районе Тяньхэ в Гуанчжоу был продан за 23,604 млрд юаней, уровень премии составил 26,60%; при пересчёте цена жилья по проданным площадям составляет около 8,55万 юаней/кв.м, установив новый максимум для Гуанчжоу по цене за метраж.

2 марта в Гуанчжоу, в районе Чжуцзянсиньчэн, на территории “Poly Yuexi Bay” (保利玥玺湾) лот — дуплекс на верхнем этаже площадью 670 кв.м — был продан за 187 млн юаней, что соответствует примерно 28 тыс. юаней/кв.м; это обновило рекорд цен местного «первоклассного» элитного жилья. 9 марта на “Galaxywan Peninsula No. 5” в течение одного дня было совершено 4 сделки с «премиальными» дуплексами, общая сумма составила 7,187 млрд юаней; ажиотаж на элитное жильё в центральном районе достиг беспрецедентного уровня.

Если по сравнению с цепочкой новых максимумов в сегменте элитных домов, то рынок первичного жилья под обычный спрос наоборот демонстрирует более заметную тенденцию «снижение цены ради ускорения продаж».

Посредник по недвижимости Ло Цзяминь (罗家敏) сообщил корреспонденту: «Сейчас многие проекты для обычного спроса в Гуанчжоу используют способы скидок и специальные предложения по цене, чтобы привлечь покупателей; “если не уступать, то продавать, похоже, не очень получается”».

«Например, в “Huangpu Galaxywan Banshan” (黄埔星河湾半山) цена на необустроенное жильё напрямую была скорректирована до 1,9万 юаней/кв.м и выше, и ещё предложили три варианта — с черновой отделкой, с базовой отделкой и с дорогой отделкой, чтобы перехватить спрос. Для “Liwan New World · Tianfu” (荔湾新世界・天馥) скидка по ограниченному по времени предложению напрямую составляет до 8,6折, а минимальная цена — до 3,8万 юаней/кв.м». — сказал Ло Цзяминь. «Сейчас рынок довольно реалистичен: если не выставлять “единую фиксированную цену” со специальным предложением и не закреплять скидки на практике, то даже при большом количестве смотрящих продать будет сложно».

Данные из отдела исследований Centaline в Гуанчжоу: по состоянию на конец февраля 2026 года узкий объём запасов по всему городу составил 14,164 млн кв.м, что на 0,13 млн кв.м меньше, чем в январе. Поскольку в феврале основные районы столкнулись с повсеместным сокращением новых поступлений, первичный рынок в основном работает на переваривание существующих запасов; объём запасов слегка снизился и уже в течение 4 месяцев показывает снижение.

А на первичном рынке Шэньчжэня, начиная с 2026 года, наблюдается заметное замедление «ритма предложения». По статистике U-Mi物业 (美联物业), с начала этого года в Шэньчжэне всего 9 жилых проектов получили разрешение на предварительные продажи, что намного меньше 12 проектов за тот же период прошлого года.

И именно из-за того, что темп выхода новостроек на рынок довольно медленный и сложно сформировать масштабный эффект от одновременного старта, общий объём сделок на первичном рынке напрямую оказался заметно ниже, чем на вторичном. Поэтому рынок выглядит как структурное оживление: в центральных сегментах растут объёмы, цены в целом стабильны; в районах с обычным спросом используется подход «цена ради объёма».

По данным Centaline: по состоянию на 12 марта, в Шэньчжэне общий накопленный объём сделок по коммерческим жилым объектам составил 964 сделки, а по вторичному жилью общий накопленный объём переоформлений составил 1703 сделки.

Некоторые проекты в Шэньчжэне публикуют концентрированные рекламные постеры с информацией о горячих продажах в марте

Хотя у корреспондента заметно, что сделки по первичному жилью в Шэньчжэне слабее, чем на вторичном, но после начала марта многие проекты один за другим публиковали постеры с горячими продажами: например, “鸿荣源观城” в Лунхуа продал 41 квартиру за два дня 7–8 марта; “远洋城·城铭家园” оформил 39 броней на прошлой неделе; “中建鹏宸云筑” за одну неделю распродал 32 объекта и т.д.

«По мере того как качественные земельные участки, которые были выставлены на аукцион в 2025 году в ключевых городах, постепенно выходят на рынок, а также по мере усиления промоушена со стороны некоторых девелоперов, ожидается, что в марте спрос сможет постепенно высвободиться. При этом “маленькая весна” в ключевых городах всё ещё заслуживает ожиданий». — так анализирует Институт China Index (中指研究院).