Не зацикливайтесь только на Alibaba и интернет-знаменитостях! Волна «богатства» с помощью роботов вызывает «маленькую весну» на рынке недвижимости Ханчжоу?

宇树科技 недавно подала заявку на IPO, но еще более заслуживают внимания другая группа цифр: программа долевого стимулирования охватывает более 10% сотрудников. Раньше интернет-крупные компании и блогеры-инфлюенсеры разгоняли рынок недвижимости Ханчжоу двумя волнами. Теперь пришли «новые богачи» — роботы. Рынок недвижимости Ханчжоу претерпит новые изменения?

Автор статьи — финансовая колонка «Финансовые сплетни», приглашенный автор: У Хао

· · ·

Недавно в одном офисном здании в районе Бинцзян в Ханчжоу 480 молодых людей еще не осознавали, что их собственное благосостояние их коллег уже тихо выросло до уровня в миллионы.

宇树科技 недавно подала заявку на IPO. В проспекте показано: выручка 1,7 млрд, чистая прибыль 600 млн. Но еще более стоит обратить внимание на другой набор цифр: долевое стимулирование охватывает более 10% сотрудников.

Это означает, что как минимум 48 человек в скором времени станут миллионерами. Хотя оценка в последнем раунде финансирования составила 12,7 млрд, инвесторское сообщество в целом ожидает: после выхода на биржу рыночная капитализация, вероятно, сможет пойти штурмом рубежа в 1 трлн.

Это не какая-то PPT-сказка про «создание богатства», это реальный проспект на деньги.

Раньше интернет-крупные компании и блогеры-инфлюенсеры разгоняли рынок недвижимости Ханчжоу двумя волнами. Теперь пришли «новые богачи» — роботы. Рынок недвижимости Ханчжоу претерпит новые изменения?

Чтобы выяснить, насколько велика энергия у этой «новой волны богачей-роботов», восьмая (автор) отдельно связалась с посредником Лао Ваном из Бинцзяна, консультантом по недвижимости Сяо Чэном из Цяньцзян Сицюйчэна, одним инвестором Лао Чжаном, который вложился в несколько компаний в сфере hard tech, и еще одним V-блогером Лао Чжао, который специализируется на консультациях по элитной недвижимости — и хорошо побеседовала с ними.

/ Большой капитал от корпораций и инфлюенсеры «сметают товар»,

две «жесткие разгонные» волны рынка недвижимости Ханчжоу /

История начинается с двух волн: интернет-крупных компаний и стриминговых блогеров.

Первая: 2014 год, когда Alibaba вышла на биржу, «групповые покупки айтишников» в Бинцзяне

Первым я нашел Лао Вана. Он занимается риелторством в Бинцзяне более десяти лет. В его телефонной книге лежит несколько рядов пометок вроде «Alibaba P7», «Alibaba P8». Мы встретились в Starbucks неподалеку от правительства района Бинцзян, и он, указывая за окно, сказал: «Посмотри на эту дорогу: на юг — Alibaba, на север — NetEase. Ты не видел ту сцену в 2014-м».

«Перед IPO Alibaba что значило Бинцзян? Это когда ты переправляешься через реку, чтобы ходить на работу — все считали это “не то”. С продажами было плохо». — сказал Лао Ван. «Тогда в центральной зоне Бинцзяна, например, такие места как Rainbow City, Qianjiang Bay Garden, — продавались примерно по 20 с лишним тысяч за квадрат и при этом продавались тяжело. В нашем офисе самый печальный месяц: за месяц открыли всего две сделки аренды».

«Как только пошли новости о листинге — будто посыпалось как из рога изобилия». — сказал Лао Ван. «Самое дико — это “group buying” — групповые покупки. Самая жесткая сделка, через которую я проходил: коллега из подразделения B2B Alibaba, в команде 7–8 человек, они все согласовали и прямо “упаковали” два блока в одном здании. Не покупка одной квартиры — а все скооперировались, договорились с девелопером о групповой цене и целиком купили один блок».

«Откуда у них столько денег?»

«Alibaba вышла на IPO — сколько у P7 и P8 появлялось за одну ночь: состояния в сотни миллионов и до десятков миллионов? Плюс тогда кредитная политика была мягче: первый взнос 30% — и все. Процентная ставка тоже могла быть со скидкой. Те, у кого смелости больше, брали в долг все, что могли. Потом плечо поднимали до упора». — вспоминал Лао Ван.

Лао Ван рассказывал: был один Alibaba P9. Тогда он обналичил акции на более чем 8 млн, и сразу купил три квартиры: одну для себя и две для инвестиций. «Смотри сейчас — эти три квартиры: если сложить их рыночную стоимость, будет минимум 50 млн».

Лао Ван указал на несколько кварталов за окном: «Посмотри сейчас в центральном Бинцзяне — в тех кварталах, где рост был самый резкий, например, Liu’an Xiaofeng, Binjiang Jinmao Fu, Xiaofeng Yin Yue — тогда их тоже “разметали” люди Alibaba. Те, кто купил тогда, сейчас минимум в 5–6 раз дороже. Эти айтишники — первая волна “королей спекуляции недвижимостью” в Ханчжоу. Они вложили реальные деньги, и они задали негласное правило рынку недвижимости в Ханчжоу: где находится промышленность — там и вершина цен на жилье».

Вторая: набег блогеров-инфлюенсеров «сметает товар», «миф о покупке за наличные» в Qianjiang Century City

Если айтишники — это «group buying», то блогеры — это «сметание товара».

Я нашел консультанта по недвижимости Сяо Чэна из Qianjiang Century City. Он лично пережил ту самую сумасшедшую волну 2020–2021 годов. Мы встретились в чайной рядом с Qianjiang Century Park, и когда он рассказывал те дни, в голосе все еще была легкая растерянность.

«В те два года чувствуешь, что деньги — это не деньги». — сказал Сяо Чэнь. «Особенно те, кто стримит и продает с полок: ребята 95-х и 00-х, в шлепках приходят. Смотреть квартиры? Нет такого. Заходишь в офис продаж — первая фраза: “По этой планировке — на каком этаже еще есть? Беру”. Вторая фраза: “За наличные. Как быстрее всего оформить документы?”»

Сяо Чэнь сказал, что у него раньше был клиент — владелец MCN-организации. Он привел нескольких топ-блогеров и за один раз купил 8 квартир, объединив их под рабочую студию. За наличные, более двухсот миллионов, и ни разу не моргнул. Был и еще один случай: девушка-блогер тогда была всего 23 года. Она приехала на Porsche 911, посмотрела макет застройки полчаса и сразу забронировала одну большую квартиру, более 30 млн, — деньги за наличные пришли на счет.

«Те сумасшедшие блогеры, которые тогда покупали жилье, — их квартиры теперь все еще на месте? Они заработали или проиграли?»

Сяо Чэнь криво улыбнулся: «Те, кто купил раньше, — да, заработали. Но многие вошли в самый пик. В первой половине 2021 года в Yihao Yuan Qianjiang Century City самая высокая цена сделки доходила до 120 000 за квадрат. А сейчас по той же планировке цена сделок — около 80 000–90 000».

Он добавил: если учесть стоимость капитала и налоги, то те, кто погнался за ценой, возможно, сейчас все еще в минусе. Богатство инфлюенсеров приходит быстро и уходит так же быстро. За последние два года эффект стриминговых бонусов сошел на нет, и у некоторых доходы резко рухнули по типу “обрывом”. «Я слышал, что несколько блогеров, которые тогда покупали, сейчас находятся на грани принудительной продажи недвижимости по решению суда. Эта волна — “дикая, да правда дикая”, но и “пустая, да правда пустая”».

Первая волна — от айтишников, вторая — от блогеров, третья — от роботов. А какой будет следующая схема?

/ «Создание богатства» роботами,

почему они способны сильнее разгонять цены на жилье? /

Инвестор Лао Чжан уже несколько лет сосредоточен на сегменте hard tech. Он инвестировал в несколько робототехнических компаний в Ханчжоу.

Мы встретились в тихом кафе рядом с Xixi Wetland. Он был с рюкзаком, очень скромно одет, но когда речь заходила об отрасли, в глазах появлялся свет.

«Богатство айтишников — это зарплата, накопленная по крупицам. Богатство инфлюенсеров — это поток внимания. А новый класс богачей-роботов — это энергия, которая вызревает в технологиях». — Лао Чжан сказал прямо. «Один Alibaba P8 и один ключевой инженер Xushu. Кто более вероятно купит в Ханчжоу квартиру стоимостью выше 15 млн?»

По мнению Лао Чжана, ключевое преимущество «новых богачей-роботов»:

более крупный масштаб, более “твердые” деньги и более стабильный спрос.

Он достал телефон и сказал: у Xushu 480 сотрудников, средний возраст 28–30 лет. Большинство — магистры и доктора из Zhejiang University, Harbin Institute of Technology, Shanghai Jiao Tong и т.д. — настоящие технические элиты. Их структура богатства не строится на зарплате, копящейся шаг за шагом; оно формируется через ценность долей, возникшую из технологических барьеров. Это богатство более сосредоточенное, чем зарплаты айтишников; и более устойчивое, чем поток внимания у инфлюенсеров.

Далее Лао Чжан посчитал мне: Alibaba при выходе на IPO создала волну миллионеров, но это был взрыв «гиганта». А сейчас в Ханчжоу — коллективная атака “маленьких гигантов”. Xushu — лишь одна из «шести маленьких драконов» Ханчжоу; есть также Yunshenchu, Qiangnao Technology, Chengtian Technology, Di Xin Technology и т.д. Суммарно в этих компаниях работает более 3000 человек. В ближайшие 2–3 года в сфере hard tech Ханчжоу как минимум 3–5 компаний выйдут на IPO. Это означает, что Ханчжоу добавит как минимум несколько сотен, а возможно и тысячу с лишним покупателей с состоянием на уровне “десятков миллионов” в категории 10 млн.

«Это не история одной-двух компаний, это подъем целой группы». — сказал Лао Чжан.

В конце он рассказал историю:

«Я знаком с инженером из Xushu, поколение 90-х, родом из Аньхоя. Он сказал мне: его самое большое желание — купить в Бинцзяне большой дом и перевезти родителей сюда. Когда компания выйдет на IPO, первое дело — пойти купить жилье». — сказал он. «Технические элиты действительно идут обустраиваться, а не “разгонять” жилье ради спекуляции».

/ «Небольшая весна» уже пришла,

а новые богачи из hard tech уже заранее заходят на рынок /

Известный в кругу риелторский KOL Лао Чжао — руководитель одной из компаний по консультациям по элитной недвижимости в Ханчжоу. По Бинцзяну и Future Science City он может нарисовать карту, даже закрыв глаза.

Сначала Лао Чжао рассказал мне о маленькой весне на рынке недвижимости Ханчжоу в этом году.

«В этом году “маленькая весна” пришла раньше обычного. Обычно активность стартует в марте-апреле, а в этот раз — уже с середины февраля. В феврале по всему Ханчжоу количество сделок с вторичными квартирами составило более 4500, что на 30% больше, чем за тот же период прошлого года. Из них в центральной зоне Бинцзяна — 47 сделок, что на 18 больше, чем в тот же период прошлого года».

«Самое заметное изменение в чем?» — спросил я.

«Изменилась структура». — сказал Лао Чжао. «В прошлом году “маленькую весну” поддерживали в основном объекты под спрос первичного жилья (для тех, кто покупает “впервые”), квартиры за 3–4 млн продавались лучше всего. В этом году иначе: по цене 10 млн и выше элитные квартиры. Их доля сделок выросла с примерно 30% прошлого года до 45%. И у покупателей этих элитных квартир есть общий признак — сотрудники компаний hard tech».

Лао Чжао объяснил: Xushu в Бинцзяне — крупнейшее географическое преимущество. Большинство сотрудников этих робототехнических компаний уже привыкли к жизненному кругу Бинцзяна. Их первый выбор — точно центральная зона Бинцзяна.

Он рассказал мне конкретный случай: «У меня на руках есть клиент — инженер поколения 90-х. У него есть опционы компании. Если считать по оценке последнего раунда, его состояние уже довольно впечатляющее. А если после IPO еще “подрастет” рыночная капитализация, то миллиард — не мечта».

Лао Чжао сказал, что в прошлом месяце он только что внес депозит: в Бинцзяне сетевой/инфлюенсерский проект площадью 169 кв. м, общая стоимость 16,5 млн, и это по-прежнему был полный расчет за наличные. Лао Чжао сказал: «Я спросил его: “А ты не хочешь подождать, пока IPO состоится?” Он сказал одну фразу, и я помню ее до сих пор: “Когда выйдет IPO, все будут смотреть на квартиры в Бинцзяне — и тогда это уже будет не по такой цене. Сейчас покупать — значит ловить низ. Покупать после IPO — значит гнаться за ростом”.»

Лао Чжао показал мне набор ключевых данных по рынку недвижимости Бинцзяна:

В феврале в центральной зоне Бинцзяна у объектов стоимостью 10 млн и выше количество просмотров было вдвое больше, чем в январе; при этом сотрудники компаний hard tech занимали более 40%.

По мнению Лао Чжао, у покупателей из этой группы есть несколько общих характеристик:

Во-первых, они не особо чувствительны к цене, но предъявляют крайне высокие требования к качеству. Им нужны квартиры в центральной зоне Бинцзяна, с хорошим качеством, хорошей управляющей компанией и хорошим “клубным” окружением.

Во-вторых, способ оплаты очень прямолинейный. В-третьих, у них высокая уверенность в будущем: они не боятся ежемесячных платежей по ипотеке.

Поговорив о Бинцзяне, я снова спросил про Future Science City. Это была главная арена для предыдущей интернет-мифологии в Ханчжоу. Там цены на жилье пережили “качели”, и сейчас они все еще находятся в низком уровне.

«Ситуация в “Weike” (未科) не совсем такая, как в Бинцзяне». — сказал Лао Чжао. «В прошлые годы цены в “Weike” были разрезаны пополам. Главная причина — интернет-льготы/бонусы достигли пика. Но в этом году “маленькая весна” тоже двинула рынок в “Weike”: в феврале было заключено более 30 сделок, что на 10 больше, чем в тот же период прошлого года. Однако объектов стоимостью 10 млн и выше всего 3 сделки — это несопоставимо с Бинцзяном».

Он показал мне набор данных: в 2021 году на пике «три брата Weike» продавались по цене 80 000–90 000. Сейчас откат до 40 000–50 000 — и рынок уже вернулся на уровень 2018 года. В то же время падение цен в центральной зоне Бинцзяна было всего около 20%. Почему? Потому что Бинцзян имеет жесткую поддержку индустрии и населения, а у “Weike” поддержка — пока что основная движущая сила все еще интернет.

Так значит сейчас — время “покупать на дне”?

Лао Чжао сказал одну простую истину:

«Для тех, кто покупает, чтобы жить самим, цены в “Weike” действительно вытеснили большую часть пузыря. Но подумай: ты ставишь на то, что в будущем все “поднимется”, или просто хочешь купить подешевле? Если ты веришь, что Ханчжоу сможет перейти к hard tech, то “Weike” сейчас может быть окном возможностей. Но условие такое: тебе нужно выдержать, ждать и иметь терпение».

Лао Чжао считает: для обычных людей нужно быть осторожными и покупать только по средствам.

Эта статья отражает только личные взгляды автора и не является инвестиционной рекомендацией.

Обложка создана с помощью AI

Огромный поток новостей, точные разъяснения — все в приложении Sina Finance APP