Вторичный рынок недвижимости в Шанхае за месяц снова достиг 30 000 сделок после 5-летнего перерыва! Несколько новых жилых комплексов планируют постепенно сокращать скидки

Спустя 5 лет однократные сделки на вторичном рынке недвижимости в Шанхае вернулись к рубежу в 30 000 комплектов в месяц; рынок жилья «золотого марта» уверенно реализует сильный сценарий.

Сделки на вторичном рынке за один месяц превысили 30 000 комплектов; средняя цена на成交 выросла незначительно по сравнению с предыдущим месяцем

Согласно данным центра сделок недвижимости Шанхая «网上房地产», в марте накопленные сетевые подписания (включая коммерческую недвижимость) по вторичным объектам Шанхая составили 31 215 комплектов, что стало самым высоким результатом почти за 5 лет — с марта 2021 года.

Руководитель исследовательского института Lianjia в Шанхае Ли Гэнь заявил, что «малое весеннее тепло» на рынке вторичной недвижимости Шанхая в марте получило полностью соответствующую окраску; данные о сделках подтверждают сильное возвращение рыночной уверенности. Объём сделок на вторичном рынке по всему городу не только вырос на 6% в годовом исчислении относительно марта прошлого года, но и значительно увеличился на 37% по сравнению с январём этого года.

С точки зрения темпов сделок, после выхода новых «Шанхайских семи пунктов» (新“沪七条”) в марте на рынке вторичной недвижимости Шанхая наблюдалась тенденция роста от недели к неделе. С 2 марта по 8 марта количество еженедельных сетевых подписаний по вторичной недвижимости Шанхая составило 5709 комплектов; после перерыва на новогодние праздники рынок постепенно вернулся к нормальному режиму; с 9 марта по 15 марта число сделок за неделю напрямую подскочило до 7233 комплектов, и скорость восстановления заметно ускорилась; всего через неделю, с 16 по 22 марта, объём еженедельных сделок вновь достиг нового пика — 7488 комплектов; с 23 по 29 марта еженедельные сделки дополнительно выросли до 7732 комплектов, и четыре недели подряд фиксировался рост.

Ежедневные сделки также демонстрируют выдающиеся результаты: в течение всего месяца в марте насчитывается 13 дней, когда объём дневных сетевых подписаний по вторичной недвижимости превысил отметку 1000 комплектов; из них в 7 дней дневные сделки превысили 1300 комплектов, а 28 марта был установлен максимум последних 5 лет — 1585 комплектов в день. По данным мониторинга института, такая высокая плотность сделок на этом уровне впервые наблюдается с 2021 года.

Директор исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо отметил, что в марте сделки на вторичном рынке Шанхая превысили 30 000 комплектов, а 28 марта объём дневных сделок составил 1585 комплектов, установив рекорд; это стало ключевым ориентиром восстановления рынка жилья в рамках текущего цикла. По данным мониторинга исследовательского института 58 Anjuke, «в течение 30 дней после внедрения “Ху ци тиао”» среднедневной объём сделок на вторичном рынке Шанхая составил 961 комплект в день, что на 22,9% выше после политики 2024 года (предыдущий раунд политики). Интенсивность «политического импульса» заметно усилилась, а устойчивость «жара» также далеко превзошла предыдущие периоды; еженедельный объём сделок неизменно держался на высоком уровне.

Со стороны цен также проявляются позитивные сигналы стабилизации и восстановления. По данным Института China Index Research, в марте средняя цена на вторичное жильё составила 55 075 юаней за квадратный метр, то есть по сравнению с предыдущим месяцем рост составил всего 0,08%, и тем самым был прекращён длительный период снижения продолжительностью 33 месяца. Кроме того, по данным Lianjia в Шанхае, в качестве опережающего индикатора количество просмотров (带看量) по сравнению с январём выросло на 28%, что обеспечивает сильную поддержку для последующих сделок.

Аналитик Института China Index Research по Шанхаю Чжан Сян считает, что за восстановлением рынка жилья Шанхая на этот раз стоят результаты двойного драйва — политики и спроса/предложения. 25 февраля Шанхай ввёл «Ху ци тиао» для точечного высвобождения спроса на покупку; в дополнение к этому в начале февраля в трёх районах Пудун, Сюйхуэй и Цзинъань были запущены пилотные проекты по выкупу вторичной недвижимости. Это дало активам формата «старые, ветхие» (老破小) понятные каналы выхода и ценовые якоря, эффективно стабилизировав рыночные ожидания.

Постоянная оптимизация структуры спроса и предложения также заложила основу для восстановления рынка. По данным мониторинга Института China Index Research, вторичный рынок Шанхая с августа 2025 года вошёл в канал распродажи запасов; к февралю 2026 года объём выставленных на продажу запасов относительно пика на тот момент сократился на 25,7%, а отношения спроса и предложения продолжают улучшаться.

С точки зрения структуры спроса, жильё для «жёсткой потребности» (刚需) остаётся ключевой опорой рынка. По данным Shanghai Zhongyuan Real Estate, пользуются большим спросом входные варианты с общей стоимостью до 3 млн юаней; в марте доля таких сделок постепенно выросла до более чем 70%.

Заместитель директора исследовательского института Yiju Real Estate в Шанхае Янь Юйцзинь считает, что объём сделок на вторичном рынке Шанхая в 30 000 комплектов в целом находится на исторически более высоком уровне. Если опираться на объёмы сделок конца прошлого года и первого квартала этого года, рынок в основном уже стабилизировался — и накопил достаточно потенциального спроса для последующих обменов/переездов (置换) жилья. Если во втором квартале данные по сделкам смогут продолжать удерживаться на высоком уровне — примерно около 25 000 комплектов в месяц — это дополнительно отразит активность рынка сделок.

Ряд проектов нового жилья планирует постепенно сокращать скидки в апреле

Жар на рынке вторичной недвижимости также постепенно передаётся на рынок нового жилья. По данным Shanghai Zhongyuan Real Estate, в марте площадь сделок по новому коммерческому жилью в Шанхае составила 563 000 квадратных метров, что на 251,6% больше по сравнению с предыдущим месяцем, то есть отскок получился беспрецедентно сильным.

С точки зрения региональных показателей: благодаря организации集中推盘 в Линьган (临港) Пудунский округ продемонстрировал крайне заметный объём — площадь сделок составила 229,6 тыс. квадратных метров, почти половина всего объёма по городу; кроме того, Баошань, Цзядин и другие регионы, ориентированные на спрос «жёсткой потребности» и первое улучшение, с площадью сделок более 50 000 квадратных метров каждый стали ключевой опорной силой, обеспечившей всплеск продаж нового жилья.

Аналитик рынка Zhongyuan Real Estate Лю Вэньси считает, что хотя в марте продажи нового жилья не превысили уровень аналогичного периода прошлого года, показатели передней части рынка — такие как поток посетителей/визитов — демонстрируют отличные результаты, и рыночный «жар» сохраняется на высоком уровне. Он указал, что текущие ограничения дальнейшего прорыва по сделкам — это в основном слишком медленный темп предложения и недостаточный объём разовых размещений; при этом новый пакет «Ху ци тиао» оказывает существенный поддерживающий эффект на группы спроса «жёсткой потребности» и на тех, кто впервые улучшает жилищные условия.

С точки зрения рыночной динамики: под влиянием новой политики у множества проектов нового жилья в Шанхае заметно улучшились и поток клиентов, и объёмы сделок. Например, проект Huafa Haishang Duyui (华发海上都荟) в районе Сунцзян Дунцзинь: с марта общий объём визитов составил 2400 групп, заключено 76 сделок, объём сделок — около 3,5 млрд юаней. Ещё один пример — проект Poly・Duhui Hexu (保利・都汇和煦) в районе Миньхан в Шанхае: в первый месяц после внедрения политики поток визитов превысил 2280 групп, заключено 101 сделок, коэффициент конверсии — 20%, и тем самым он стал первым «сотенным лотом» (百单盘) в Шанхае в первый месяц действия новой политики.

Одновременно неплохо проявили себя и проекты улучшенного типа. По имеющимся сведениям, проект Jianfa Haichen (建发海宸) в новом городском районе Янпу Синьцзянван (杨浦新江湾城): в марте объём визитов превысил 1500 групп, количество сделок — 39 комплектов, и он занял первое место по продажам в Янпу в марте и в первом квартале. Сообщается, что на данный момент проект выпустил продукты «海派叠墅» площадью около 230 квадратных метров, а также часть таунхаусов (洋房) площадью около 105 квадратных метров пользуется горячим спросом.

Стоит также отметить, что по мере восстановления рынка начинают проявляться сигналы сужения скидок и стабилизации цен на рынке нового жилья. В частности, Poly・Duhui Hexu ранее официально объявил, что с 9 марта цены продаж на таунхаусы по всем позициям будут повышены на 0,5%; с 23 марта будет дополнительно ужесточена скидочная политика. Также известно, что такие проекты, как Jin Hai Yun Shu (金海雲墅), Huafa Haishang Duyui (华发海上都荟), Yi Jiang Zhen Di (壹江臻邸) и др., планируют в апреле постепенно сокращать скидки.

По мнению аналитика Института China Index Research по Шанхаю Чжан Сяна, в настоящее время сохраняются явно выраженные черты структурного расслоения рынка жилья в Шанхае: отдельные высококачественные продукты нового жилья имеют высокую степень признания и быстро проходят распродажу; но в удалённых пригородных регионах по-прежнему существует определённое давление по распродаже.

Кроме того, данные продаж лидирующих девелоперов, отслеживаемые Институтом China Index Research, показывают: в первом квартале текущего года суммарные продажи топ-30 девелоперов в Шанхае составили 76,91 млрд юаней, а площадь продаж — 1,101 млн квадратных метров. Среди них China Resources Land (华润置地) возглавляет список по сумме продаж с 11,57 млрд юаней; затем следуют China Merchants Shekou (招商蛇口) и Poly Development (保利发展).

Лю Вэньси отмечает: ажиотаж по сделкам на вторичном рынке в марте вырастил большое количество потенциальных покупателей нового жилья; в дальнейшем, с высокой вероятностью, продавцы на вторичном рынке выйдут на рынок и приобретут новое жильё, обеспечив сильную поддержку продажам в апреле. По мере того как в апреле предложение будет продолжать своевременно поступать, объём сделок рынка будет ещё больше прорываться; уровень «жара» неизбежно превысит март.

Генеральный директор по исполнительным вопросам (常务副总经理) Института China Index Research по Шанхаю Чэн Юй считает, что исходя из показателей рынка в марте, политика уже на первом этапе активировала рыночный спрос: восстановление началось с вторичного рынка, а продажи нового жилья заметно пошли вверх. В перспективе, если удастся сохранить текущие рыночные настроения, Шанхай сможет удерживать высокую активность в рамках «малого весеннего тепла». Однако важно обратить внимание: то, что рынок стабилизируется, будет постепенным процессом; его устойчивость зависит от фактического восстановления ожиданий жителей по доходам и ожиданий по ценам на жильё.

Источник статьи: The Paper (澎湃新闻)

Предупреждение о рисках и условия освобождения от ответственности

        На рынке есть риски, инвестируйте осторожно. Эта статья не является персональной инвестиционной рекомендацией и не учитывает особые инвестиционные цели, финансовое положение или потребности отдельных пользователей. Пользователи должны оценить, соответствуют ли любые мнения, взгляды или выводы, изложенные в статье, их конкретным обстоятельствам. В случае инвестирования ответственность несёт инвестор.