Вторичный рынок недвижимости в Шанхае за месяц снова достиг 30 000 сделок после 5-летнего перерыва! Несколько новых жилых комплексов планируют постепенно сокращать скидки

Спустя 5 лет однократные продажи на вторичном рынке недвижимости в Шанхае вновь вернулись к порогу в 30 000 сделок за месяц, а майнстрим на рынке недвижимости в период «золотого марта» уверенно материализуется.

Помесячный объем сделок на вторичном рынке превысил 30 000, цены по сделкам в месячном выражении незначительно выросли

По данным официального сайта Пекинской биржи операций с недвижимостью Шанхая «Онлайн-Недвижимость», в марте совокупное количество сетевых подписаний (включая коммерческую недвижимость) по вторичному рынку Шанхая составило 31215 единиц, что сразу установило максимум за почти 5 лет с марта 2021 года.

Ответственный за исследования в Lianjia Research Institute Шанхая Ли Гэнь заявил, что в марте «небольшая весна» на вторичном рынке жилья Шанхая выглядит очень убедительно, а данные сделок подтверждают мощное возвращение рыночной уверенности. Объем сделок на всем городском вторичном рынке не только вырос на 6% год к году по сравнению с мартом прошлого года, но и существенно увеличился на 37% по сравнению с январем этого года.

С точки зрения темпов сделок, после того как были введены новые «Семь статей» Шанхая, в марте вторичный рынок жилья Шанхая демонстрировал тенденцию к росту неделя за неделей. С 2 по 8 марта еженедельные сетевые подписания по вторичному рынку Шанхая составили 5709 комплектов; рынок постепенно возвращался к норме после перерыва на праздники по случаю Нового года. С 9 по 15 марта недельный объем сделок напрямую подскочил до 7233 комплектов, а скорость восстановления рынка заметно ускорилась. Всего через неделю, с 16 по 22 марта, еженедельный объем снова установил новый максимум — 7488 комплектов. С 23 по 29 марта еженедельный объем дальнейший поднялся до 7732 комплектов, и четыре недели подряд фиксировался рост.

Показатели по однодневным сделкам также впечатляют: в течение всего марта было 13 дней, когда дневной объем сетевых подписаний по вторичному жилью превысил порог в 1000 комплектов; из них в 7 дней дневные сделки превысили 1300 комплектов, а 28 марта было зафиксировано 1585 комплектов по дневным сделкам — пик за последние 5 лет. По данным мониторинга со стороны организаций, такая плотность сделок на высоком уровне впервые появилась с 2021 года.

Директор исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо отметил, что в марте объем сделок на вторичном рынке жилья Шанхая превысил 30 000 комплектов, а 28 марта дневной объем сделок — 1585 комплектов — обновил максимум; это стало ключевым ориентиром восстановления рынка недвижимости в данном цикле. По данным мониторинга 58 Anjuke Research Institute, после внедрения «Семи статей» Шанхая за 30 дней среднедневной объем сделок на вторичном рынке жилья в Шанхае составил 961 комплект, что на 22,9% выше после политики 2024 года (предыдущего раунда политики). Интенсивность политики в виде импульса существенно усилилась, а продолжительность «жара» намного превзошла период до этого: еженедельные сделки все время держались на высоком уровне.

Со стороны цен также поступили позитивные сигналы о стабилизации и возвращении к росту. Данные China Index Research Institute показывают, что средняя цена вторичного жилья в марте составила 55 075 юаней за квадратный метр, что в месячном выражении незначительно увеличилось на 0,08%, тем самым завершив длительный период снижения продолжительностью 33 месяца. Кроме того, данные Lianjia в Шанхае показывают: как опережающий индикатор количество просмотров (просмотровые заявки) по сравнению с январем выросло на 28%, что обеспечивает сильную поддержку для последующих сделок.

Аналитик China Index Research Institute по Шанхаю Чжан Сян считает, что за восстановлением рынка недвижимости Шанхая на этот раз стоит результат двустороннего драйва — политики и спроса/предложения. 25 февраля Шанхай внедрил «Семь статей» для точного высвобождения спроса на покупку жилья; в дополнение в начале февраля в районах Пудун, Сюйхуэй и Цзинъань были запущены пилотные проекты по выкупу вторичного жилья. Это обеспечило «старому ветхому» жилью четкие каналы выхода и ценовой якорь, эффективно стабилизировав рыночные ожидания.

Постоянное улучшение структуры спроса и предложения также заложило основу для восстановления рынка. Данные мониторинга China Index Research Institute показывают, что вторичный рынок жилья Шанхая с августа 2025 года вошел в канал распродажи запасов; к февралю 2026 года объем размещенных на продажу запасов по сравнению с пиковым периодом сократился на 25,7%, а отношения спроса и предложения продолжают улучшаться.

С точки зрения структуры спроса, жилье для тех, кто в первую очередь ориентирован на «первичную потребность» (жилье для удовлетворения базового спроса), по-прежнему является ключевой опорой рынка. Данные China Lianheng Real Estate в Шанхае показывают, что первоклассные предложения с общей стоимостью до 3 миллионов юаней пользуются наибольшей популярностью; в марте доля сделок постепенно поднялась до более чем 70%.

Вице-президент Shanghai Yiju Real Estate Research Institute по Шанхаю Ян Юэцзин считает, что в целом объем сделок на вторичном рынке жилья Шанхая в 30 000 комплектов находится на уровне, который скорее выше среднего исторического. Судя по объему сделок в конце прошлого года и в первом квартале этого года, рынок в целом уже «удержал» стабильность, а также накопил много потенциального спроса для последующих обменов/замены жилья. Если данные по сделкам во втором квартале смогут продолжать оставаться на высоком уровне — примерно на уровне 25 000 комплектов в месяц — это еще раз будет отражать активность рыночных сделок.

Несколько новых проектов недвижимости планируют постепенно сократить скидки начиная с апреля

Жаркий вторичный рынок постепенно передается и на рынок новых объектов недвижимости. Данные Shanghai Zhongyuan Real Estate показывают, что в марте площадь сделок по новым коммерческим жилым объектам в Шанхае составила 560,3 тыс. кв. м, что в месячном выражении резко увеличилось на 251,6%; сила отскока беспрецедентна.

По региональным показателям: благодаря стимулированию развернутых продаж в Линьгане (Linhai) сделки в Пудуне высвобождаются особенно заметно — площадь сделок составила 229,6 тыс. кв. м, почти половина от общего объема по всему городу. Кроме того, такие ориентированные на первичный спрос и на первое улучшение (первая модернизация) районы, как Баошань и Цзядин, обеспечили площади сделок свыше 50 тыс. кв. м, став основной поддерживающей силой для всплеска сделок по новым объектам.

Аналитик по рынку Zhongyuan Real Estate Лу Вэньси считает, что хотя в марте объем сделок по новостройкам не превысил уровень того же периода прошлого года, показатели на передней части воронки — например, количество посетителей — демонстрируют отличные результаты, а рыночная «температура» продолжает оставаться высокой. Он указал, что медленный темп поставок и недостаточный объем разовых размещений являются главными факторами, ограничивающими дальнейший прорыв по сделкам; при этом новый пакет «Семи статей» оказывает заметное стимулирующее воздействие на группы первичного спроса и тех, кто впервые улучшает жилье.

С точки зрения рыночных показателей, под влиянием новых норм у ряда проектов новостроек в Шанхае заметно улучшились как поток клиентов, так и объем сделок. Возьмем, например, Huafa Haishang Du Hui, расположенный в районе Сунцзян Дунцзин. В марте общий объем визитов по проекту составил 2400 групп, число сделок — 76 комплектов, а сумма сделок — около 350 миллионов юаней. Кроме того, возьмем пример Poly Dehui Yuxu, расположенного в районе Миньхань Чжуцяо в Шанхае: в первый месяц после внедрения новых норм общий объем визитов по проекту превысил 2280 групп, число сделок — 101 комплект, коэффициент конверсии — 20%, и он стал первым «сотенным» проектом в Шанхае за первый месяц действия новых норм.

В то же время проекты улучшительного типа также показывают неплохие результаты. По имеющейся информации, проект Jianfa Haichen в районе Яньпу Синьцзянвань: в марте объем визитов превысил 1500 групп, число сделок — 39 комплектов, и он занял первое место по сделкам в районе Яньпу в марте и в первом квартале. Сообщается, что на данный момент проект уже выпустил к продаже продукты «хаипай» (в стиле шанхайской местной традиции) — таунхаусы (дуплексы) площадью около 230 кв. м, а также частично пользующиеся активным спросом — таунхаусы (квартиры в формате частных домов) площадью около 105 кв. м.

Отдельно стоит отметить: по мере восстановления рынка начинают проявляться сигналы о сужении скидок и стабилизации цен на рынке новостроек. В частности, Poly Duihui Yuxu ранее официально объявил, что начиная с 9 марта цены продаж по лотам таунхаусов на всем фронте будут повышены на 0,5%; а с 23 марта скидки будут дополнительно ужесточены. Также стало известно, что такие проекты, как Jinhai Yunshu, Huafa Haishang Du Hui, Yi Jiang Zhen Di и т.п., также планируют в апреле постепенно сократить скидки.

По мнению аналитика China Index Research Institute по Шанхаю Чжан Сяна, в настоящее время структурная дифференциация на рынке жилья Шанхая все еще остается очевидной: отдельные качественные продукты новостроек получают высокое признание и уходят с рынка быстрее; однако в некоторых дальних пригородных районах по-прежнему существует определенное давление распродажи.

Кроме того, данные о продажах ведущих девелоперов, отслеживаемые China Index Research Institute, показывают: в первом квартале этого года суммарный объем продаж 30 крупнейших девелоперов Шанхая составил 76,91 миллиарда юаней, а площадь продаж — 1,101 миллиона кв. м. Среди них China Resources Land возглавил рейтинг по сумме продаж с 11,57 миллиарда юаней, а за ним следуют China Merchants Shekou и Poly Development.

Лу Вэньси отметил, что ажиотаж на вторичном рынке жилья в марте взрастил большое количество потенциальных покупателей новых объектов. В дальнейшем продавцы вторичного жилья с высокой вероятностью выйдут на рынок, чтобы приобрести новостройки, что обеспечит сильную поддержку продажам в апреле. По мере того как поставки в апреле продолжат поступать в достаточном объеме, рыночные сделки будут еще больше прорываться, а «жар» неизбежно превзойдет март.

Исполнительный вице-президент Shanghai China Index Research Institute Чэн Юй считает, что исходя из показателей рынка в марте, политика уже в первом приближении активировала рыночный спрос: первыми восстановились сделки на вторичном рынке, а затем заметно выросли продажи новостроек. В перспективе: если сохранится текущий рыночный настрой, Шанхай сможет поддерживать высокую активность в условиях «небольшой весны». Однако нужно обратить внимание на то, что стабилизация рынка будет постепенным процессом, а ее устойчивость зависит от фактического восстановления ожиданий жителей относительно доходов и ожиданий по ценам на жилье.

（Источник: The Paper）