Рынок за последние 3 года достиг максимальной "жаркости" — сможет ли эта тенденция продолжиться в апреле?

«Жэньминьши-таймс» репортёр У Цзяминь

«Сегодня я оформляю сделки по перерегистрации права собственности для трёх пар клиентов. В прошлом месяце я и моя рабочая команда часто задерживались допоздна. На мой взгляд, весенний „небольшой разгон“ на рынке недвижимости в этом году — самая „бурная“ ситуация за последние три года». 1 апреля, в то время как центр регистрации недвижимости района Лоху города Шэньчжэнь только что открылся, репортёр «Секьюритиз Таймс» встретил Сяо Ли, которая помогала клиентам заполнять документы. Так она и сказала. Сяо Ли работает в крупном агентстве недвижимости в Шэньчжэне, она специально отвечает за оформление сделок по передаче недвижимости и связанных с этим процедур.

Прошедший март с его „небольшим весенним разогревом“ рынок недвижимости Шэньчжэня показал неплохой результат. По данным аналитического центра Le Youjia, в марте общий объём подписаний по первичному и вторичному жилью в Шэньчжэне составил 7898 единиц, что на 117% больше в помесячном сравнении и является самым высоким значением за последние 11 месяцев. В частности, по всему городу совокупный объём подписаний по предварительной продаже и текущей продаже первичного жилья составил 2827 единиц, что на 118% больше в помесячном сравнении; подписаний по вторичному жилью — 5071 единица, что на 117% больше в помесячном сравнении. Если смотреть на более близкие к текущему рынку данные по просмотрам и заключениям сделок, то в магазинах Le Youjia объём просмотров вторичного жилья достиг нового максимума за последние 5 лет, причём он на 17% выше пика октября 2024 года. Объём подписанных сделок по вторичному жилью вырос на 244% в помесячном сравнении и также находится на исторически высоком уровне.

В одном из выставленных на продажу новых жилых проектов в районе Лоху репортёр «Секьюритиз Таймс» встретил покупателя, который только что заключил сделку: после того как в короткий срок были быстро завершены сделки по двум рассматривавшимся ею вторичным вариантам, она столь же решительно приняла меры и быстро определилась с новым жильём. По её мнению, глубокая корректировка цен в сочетании с сохраняющейся средой низких процентных ставок приводит к тому, что текущие издержки владения и долгосрочная ценность недвижимости заново переоцениваются.

В ходе посещений различных районов Шэньчжэня репортёр «Секьюритиз Таймс» выяснил, что в новом сегменте жилья в качестве точки притяжения выступают элитное жильё и объекты для улучшения жилищных условий, тогда как среди вторичного жилья основную роль в сделках играют варианты с невысокой общей стоимостью. По данным аналитического центра Le Youjia, доля сделок по вторичному жилью со стоимостью ниже 3 млн юаней выросла с 21,8% в прошлом марте до 31,5% в этом марте. Директор Института исследований Ke Shell в Шэньчжэне Сяо Сяопин отметил: покупатели жилья с низкой общей стоимостью в основном делятся на две категории — клиенты с насущной потребностью в самообеспечении жильём и осторожные небольшие инвесторы.

«Что касается вторичного жилья, то по консультированиям и по объёму сделок максимальные показатели у вариантов ниже 3 млн юаней». Об этом репортёру «Секьюритиз Таймс» заявил один из опытных руководителей агентства недвижимости в районе Мэйлинь в Футяне: «Жар на рынке вторичных квартир Шэньчжэня держится ещё и за счёт ценового фактора, и обмен ценой на объём продаж остаётся предпосылкой оживления торговли на вторичном рынке. Понимание и приемлемость цен у клиентов с насущной потребностью по-прежнему невысокие, а ожидания продавцов и покупателей ещё нужно дополнительно укреплять».

Многие участники отрасли считают, что рынок недвижимости Шэньчжэня уже вышел на волну „в сезон не затухая“, которая началась ещё до Весеннего праздника, и продолжение рыночного тепла в апреле особенно важно. Если удастся сохранить этот уровень ажиотажа в Шэньчжэне и даже в других ключевых городах, это поможет улучшить рыночные ожидания.

«Начиная с конца 2025 года, несколько проектов элитного жилья в заливе Шэньчжэньского залива активно продавались, а в последнее время цены на вторичном рынке в ключевых районах стабилизировались. Это принесло рынку позитивный сигнал и показывает, что ключевые районы уже завершили формирование „дна“. Если такая ситуация сможет продолжиться, то в целом по рынку Шэньчжэня есть шанс завершить формирование „дна“ к 2026 году». Так в интервью указал Чжоу Шаовэй, старший исследователь аналитического центра Shenzhen Zhongyuan.

Ли Юцзя, главный исследователь Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун, отметил: сможет ли последующая динамика цен на жильё сохранить тенденцию к стабилизации, во-первых, зависит от того, сможет ли поддерживаться объём сделок по вторичному жилью; особенно после того как будут исчерпаны предложения по низким ценам, активируется ли торговля жильём в средне- и высокоценовых сегментах; во-вторых, сможет ли торговля вторичным жильём по низким ценам стимулировать замещение „продай старое — купи новое“, „продай меньше — купи больше“, то есть сформировать благоприятный потребительский цикл; в-третьих, сможет ли новое жильё на уровне продукта реализовать комплексное высокое качество, тем самым стимулируя спрос клиентов на покупку жилья, связанный с повышением уровня потребления.