Положительные сигналы продолжаются! Рынок недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня готовится к «маленькой весне», количество подписанных сделок в Шэньчжэне достигло рекордного за год уровня

Источник: 证券时报网 作者: 吴家明

Ранней весной, в марте, рынок недвижимости часто переживает волну оживления настроений «золото в марте, серебро в апреле»; станет ли «весеннее потепление» в сфере недвижимости действительно своевременным — это тоже стало фокусом внимания рынка.

На этот счет корреспондент побывал на местах в Гуанчжоу и Шэньчжэне и выяснил: за тем, что статистика по сделкам стабилизируется и начинает расти, все больше покупателей начинают восстанавливать ожидания относительно рынка, и «весеннее потепление» уже зреет.

Ключевыми являются разумные цены и наличие подходящих продуктов

«Под влиянием недавней дорогой сделки по участку в районе тяньхэ马场 в Гуанчжоу в последнее время и количество просмотров, и объем сделок пошли вверх. Прошлые выходные проект принял почти 150 групп клиентов; чтобы поддержать ‘весеннее потепление’, компания напрямую дала ценовую скидку». Так маркетинговый менеджер одного нового жилого проекта из района Тяньбэй в Гуанчжоу заявил корреспонденту. Согласно неполной статистике, только в начале марта в целом по Гуанчжоу более 30 новых жилых проектов либо вывели продукты на рынок, либо добавили продвижение.

Недавно столь заметный участок马场 в Тяньхэ был продан общей стоимостью 23,6 млрд юаней; его выкупила Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., 100%-ная дочерняя компания Yuesheng Group, при наценке в размере 26,6%. По мере продвижения планирования участка рыночная переоценка постоянно повышала ценность земли в центральных районах. В последнее время столичный рынок элитного жилья в Гуанчжоу вновь всколыхнул волну. По рыночной информации, Polo Yuesiwan заключил сделку по одному объекту площадью 670 кв. м: общая цена сделки — 187 млн юаней, что соответствует цене примерно 280 тыс. юаней за кв. м. Корреспондент также взял интервью у маркетинговых подразделений нескольких девелоперских компаний: элитные продукты — большие квартиры в едином блоке и виллы, находящиеся в Гуанчжоу, — в последнее время также имеют записи о сделках.

Отдел исследований и развития China Vanke? (Guangzhou Zhongyuan) в прогнозе указывает: после праздников по случаю Нового года новые проекты будут концентрированно выходить на рынок. Под влиянием нескольких «красных» (пользующихся высоким спросом) объектов рынок, вероятнее всего, получит «крепкий старт»: ожидается, что в период с марта по апрель наступит раунд концентрированных открытий продаж. Большинство этих проектов расположены в центральных городских районах, ориентированы на улучшенные (upgraded) типы жилья и обладают определенной рыночной притягательностью, благодаря чему есть шанс на оживление сделок. Одновременно, несколько руководителей по маркетингу новых жилых проектов в Гуанчжоу сообщили корреспонденту: при ценообразовании проекты будут еще более плотно ориентироваться на реальный уровень сделок, существующий на рынке. Сейчас на рынок готовы выходить лишь тогда, когда цены разумны и продукты на месте.

Уверенность начала восстанавливаться

А в Шэньчжэне, похоже, вторичный рынок жилья более оживлен, чем рынок новостроек. На прошлой неделе объем подписанных договоров по вторичному жилью в сети магазинов Le Youjia в Шэньчжэне в помесячном сравнении вырос на 132% и достиг максимального значения с конца марта 2025 года; при этом количество просмотров вторичного жилья также стало самым высоким, начиная примерно с середины октября 2024 года.

Согласно также последним данным мониторинга, опубликованным Shenzhen Beike Research Institute: в феврале этого года объем предложений вторичного жилья в магазинах-партнерах по сравнению с тем же периодом прошлого года снизился на 3,3%. «На первый взгляд изменение на столь небольшую долю процента в определенной степени отражает то, что рыночная уверенность постепенно усиливается, а явления нерациональных вынужденных распродаж сокращаются». Так заявил Цзю Сяопин (肖小平), генеральный директор Shenzhen Beike Research Institute. Ожидается, что это изменение поможет перевести рынок недвижимости Шэньчжэня в доброкачественный цикл «оптимизация предложения — укрепление ожиданий — стабилизация цен». Это означает, что рынок постепенно выходит из давления «предложения больше спроса», которое возникало из-за того, что продавцы в течение определенного времени спешили обналичить и уйти с рынка; выставленные на продажу объекты становятся более рациональными, что создает более здоровую основу для закладки дна и последующего восстановления рынка. Кроме того, по ценам, помимо того что средняя цена сделок подряд два месяца перестала падать и стабилизировалась, средние цены на горячих жилых кварталах на вторичном рынке также начали понемногу расти.

«С момента начала марта наиболее очевидно восстановилась активность сделок по качественным жилью в районах с хорошими школами; затем — по вторичному жилью с низкой общей ценой и высокой нормой возврата от аренды». Так говорит Чэнь-менеджер, опытный агент из района Юаньлинь в Футяне, Шэньчжэнь. «Сейчас изменения цены сделок незначительны: обмен ‘ценой ради объема’ по-прежнему остается основным подходом, но рынок пережил несколько лет снижения цен — и теперь, начиная с этого года, у большего числа покупателей начинает восстанавливаться уверенность в рынке недвижимости. Например, после праздников клиентов, которые сами активно связываются, чтобы посмотреть жилье, стало больше, чем в прошлые годы».

«После Китайского лунного Нового года рынок недвижимости Шэньчжэня быстро вернулся к темпу сделок; скорость реагирования лучше, чем в прошлые несколько лет. По нашим подсчетам, в этом году скорость появления новых объектов на рынке новостроек ниже, чем в прошлом: с начала этого года новые жилые проекты, получившие разрешения на предварительные продажи, составляют всего 9, тогда как в тот же период прошлого года — 12 проектов. Поэтому в этом году рынок новостроек Шэньчжэня трудно сформировать масштабный эффект. В то же время вторичный рынок — наоборот — сохраняет ситуацию с достаточным количеством объектов и низкими «ценовыми ямами», поэтому атмосфера для сделок явно лучше, чем на рынке новостроек». Так заявил Хэ Цяньжу (何倩茹), директор национального исследовательского центра United Properties, корреспонденту: «Кроме того, с точки зрения ожиданий по политике, дальнейшее ослабление политики ограничения покупок в Шэньчжэне — событие с высокой вероятностью».

Еще нужно, чтобы одновременно усиливались многие стороны

С точки зрения Ли Юцзя (李宇嘉), главного исследователя Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун, недавние результаты рынков в Гуанчжоу и Шэньчжэне довольно хорошие. «Во-первых, вторичный рынок лучше, чем рынок новостроек: горячие точки рынка новостроек ограничены отдельными районами. Во-вторых, темпы прироста новых листингов вторичного жилья по сравнению с прошлым месяцем снижаются, а в годовом выражении — уменьшаются; это показывает, что рыночные настроения и ожидания улучшаются. В-третьих, на протяжении предыдущего периода вторичный рынок демонстрировал устойчивое улучшение, в определенной степени оно подталкивало спрос на ‘продать старое — купить новое’, и рыночный цикл начал немного оживляться».

Он ожидает, что март — традиционный сезон активных продаж. В том числе после праздников возвращение в город, свадьбы, поиск работы, потребности, связанные с получением образования (учебные места), — сделки по коммерческой недвижимости в целом будут достаточно активными. Одновременно девелоперы, стремясь обеспечить «открытие продаж с сильным стартом», также будут выпускать продукты с хорошей ценностью. Местные органы власти также могут предпринимать шаги по политике: например, в последнее время довольно часто появляются меры вроде льгот по жилищному фонду (公积金) и субсидий на покупку; в марте это сформирует для рынка недвижимости небольшой «пик». Однако по структуре сделок по-прежнему доминируют объекты с низкими ценовыми уровнями.

Институт China Index Research считает: исходя из данных China Real Estate Index System — индекса цен по сотне городов — с начала 2026 года снижение цен на вторичное жилье по сравнению с предыдущим месяцем в 100 городах продолжает сокращаться. Динамика цен на жилье демонстрирует определенные позитивные изменения. В будущем, по мере того как больше городов будут дальше продвигать реализацию политики на должном уровне, сценарий «весеннего потепления» заслуживает ожиданий.

Ли Юцзя полагает, что чтобы дойти от поиска дна до стабилизации на дне и закрепить фундамент, все еще требуется совместное усиление со стороны многих сторон. На уровне отрасли это включает содействие циклу сделок между первичным и вторичным жильем, дальнейшее снижение издержек на сделки, очистку торговой среды и порядка. А на уровне базовых факторов — восстановление уверенности жителей в таких аспектах, как занятость, доходы и ожидания.

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова:

                                                            Рынок недвижимости