Проиграв 1,7 миллиарда, R&F Properties впервые за пять лет понесла убытки. Ло Канжуй: рыночная корректировка еще не завершена, обновление городов — ключевой аспект будущего развития.

Источник изображения: Photo by 图虫创意

«Прошлый год для рынка недвижимости и условий ведения бизнеса был нелёгким: на всех участниках лежит огромное давление, а рост потребительского рынка идёт крайне медленно. Как девелопер, я также ощущаю, что на рынке финансирования сейчас очень трудно привлечь средства, поэтому нужно уделять этому вопросу особое внимание к ликвидности». — так с сожалением отметил Ло Канжуй.

Вечером 26 марта старейшая гонконгско-китайская девелоперская компания Ryacn Properties (00272.HK, далее «Компания»), провела брифинг по результатам за 2025 год. На встрече присутствовали председатель компании Ло Канжуй, заместитель председателя Ло Баоюй, финансовый директор и инвестиционный директор Сун Хаохао, исполнительный директор Ван Инъин, а также исполнительный директор дочерней компании компании — Ryacn New Town Co., Ltd. — Чжан Бинь и другие руководители.

Согласно финансовому отчёту, опубликованному днём 26 марта, в 2025 году выручка Компании составила 4,093 млрд юаней, что на 49,92% меньше в годовом сопоставлении; прибыль, причитающаяся акционерам, составила -1,782 млрд юаней — впервые за последние пять лет компания понесла убыток.

На это финансовый директор и инвестиционный директор Сун Хаохао пояснил, что главной причиной этого убытка стали обесценение оценки арендных объектов, находящихся у компании, а также начисления по обесценению запасов; это не является реальным убытком. Если исключить влияние этих двух факторов, то в 2025 году Компания зафиксировала основную прибыль в размере 397 млн юаней, что на 12% меньше.

Говоря о перспективах, Ло Канжуй считает, что корректировка рынка недвижимости ещё не завершена и, как минимум, сохранится ещё два-три года, а тенденция «достигли дна» также продолжится. Вместе с тем он отметил, что на качественную недвижимость спрос всё ещё есть; обновление городов и реконструкция городских кварталов в черте городов (чэнчжунцунь) станут фокусом дальнейшего развития.

В прошлом году выручка от продажи недвижимости в части объектов составила лишь 500 млн, а на счетах остаётся 17,2 млрд продаж, подлежащих переносу в учёт

Изучив финансовую отчётность, можно увидеть, что «главная причина», из-за которой в 2025 году выручка Компании сократилась почти вдвое, — это заметное уменьшение масштаба выручки от продаж недвижимости.

В 2025 году сумма продаж по объектам недвижимости, признанным выручкой, составила только 499 млн юаней; в 2024 году эта цифра равнялась 4,356 млрд юаней, то есть снижение составило 3,857 млрд юаней. А причина кроется в том, что в 2025 году у компании не было новых завершённых жилых проектов.

Хотя выручка при зачёте поступлений была небольшой, в продажах новостроек Компания показала неплохие результаты. В 2025 году Компания реализовала по договору объём продаж недвижимости в размере 7,916 млрд юаней, из которых продажи жилья составили 7,246 млрд юаней, а продажи коммерческой недвижимости — 670 млн юаней.

Как рассказал исполнительный директор Ван Инъин, в прошлом году по договорам продаж основными источниками были два проекта в Шанхае: «Цуйху Тяньди · Люхэ» и «Ухань Тяньди · Юньи».

В частности, по проекту «Цуйху Тяньди · Люхэ» — виллам и таунхаусам — благодаря их редкости и тому уникальному образу жизни, который они обеспечивают, вновь наблюдался высокий интерес со стороны клиентов с высоким уровнем чистых активов и большое количество намерений оформить покупки: все виллы и таунхаусы, уже получившие разрешение на предварительные продажи, были распроданы; остальные выставленные на продажу виллы смогут быть подписаны после того, как будет одобрено разрешение на предварительные продажи. А «Ухань Тяньди · Юньи», как финальный жилой проект «Ухань Тяньди», после выхода на рынок также демонстрировал сильный импульс продаж. По состоянию на конец 2025 года коэффициент реализации превысил 72%; объём сделок значительно превосходит другие высококлассные жилые проекты в той же городской зоне. В настоящее время проект уже близок к полному завершению продаж.

Ван Инъин сообщил, что по состоянию на конец 2025 года Компания уже зафиксировала объём продаж, подлежащий признанию в качестве официальной выручки, в размере 17,231 млрд юаней; поставки/сдачи будут осуществляться в 2026 году и в последующие годы, и будут признаны в последующей отчётности.

Коммерческая арендная плата растёт уже три года подряд

По сравнению с продажами недвижимости коммерческая арендная выручка — ещё одно ключевое направление бизнеса Компании — выглядит значительно более ярко.

По имеющимся сведениям, в 2025 году в стране в целом рынок офисных зданий и рынок коммерческой розничной недвижимости находились в условиях жёсткой конкуренции. Например, в Шанхае, по данным JLL, в течение года арендная плата за офисы в Шанхае составила 5,2 юаня в день за квадратный метр, что на 11,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года; в сегменте ритейл-помещений аренда в торговых центрах в ключевых районах Шанхая и в неприоритетных районах снизилась соответственно на 4,3% и 6,4% в годовом сопоставлении.

Согласно финансовому отчёту, в 2025 году Компания получила арендную выручку и связанные доходы (включая совместные предприятия и ассоциированные компании) в размере 3,625 млрд юаней, что на 2% больше; при этом рост сохранялся уже третий год подряд. В том числе арендная плата и связанные доходы по объектам в Шанхае — основной «домашний» регион — составили 2,826 млрд юаней, то есть 78% от общей арендной выручки, что на 3% больше.

Среди множества проектов арендная плата и связанные доходы по «Хуншоучан», открывшемуся в конце сентября 2023 года, выросли на 49% в годовом сопоставлении — в основном за счёт роста уровня совокупной загрузки/комплексной аренды офисного комплекса. А арендная плата и связанные доходы по «Шанхай Тяньди» выросли на 14% — в основном благодаря открытию «Dongtai Li». Арендная плата и связанные доходы по проекту «Паньлун Тяньди» выросли на 7%.

Однако в условиях жёсткой рыночной конкуренции Компания также не смогла избежать влияния. В своём финансовом отчёте компания также указала, что в 2025 году арендные ставки по продлениям контрактов как по ритейл-объектам, так и по офисам демонстрировали снижение.

Относительно операционной стратегии Компании в коммерческом сегменте на 2026 год исполнительный директор Ryacn New Town Чжан Бинь заявил, что сегмент ритейла будет продолжать повышать фундаментальные показатели, такие как выручка и поток клиентов, используя многовариантные инновационные подходы, обеспечивая совместную выгоду арендаторов. Например, в Шанхае можно опираться на потоки внешних посетителей для создания дифференцированных преимуществ в ритейле, а также продолжать выпуск контента культурных впечатлений, соответствующего особенностям «Тяньди», чтобы стимулировать рост ценности и состава арендаторов. Что касается офисного сегмента, то в качестве первоочередной задачи будет повышаться уровень заполняемости: с помощью гибких стратегий аренды и услуг высокого качества, включая индивидуальную отделку, устойчивые решения для офиса и подобные сервисы, будет усиливаться конкурентоспособность, а также будет продолжаться расширение за пределы базовых площадей за счёт дополнительных услуг с добавленной стоимостью.

Лёгкие активы — дополнительный акцент на обновлении городов

Просмотр прошлых финансовых отчётов показывает, что в последние годы земельные запасы Компании в своём основном регионе — Шанхае — быстро сокращались. По состоянию на конец 2025 года общая площадь объектов, доступных для сдачи в аренду и для продажи, по проектам в Шанхае, находящимся в стадии разработки и в дальнейшем развитии, составила 169 000 кв. м; при этом по состоянию на конец 2020 года этот показатель равнялся 2,08 млн кв. м, то есть за последние пять лет уменьшение составило более 1,9 млн кв. м.

В части расширения проектов «стратегия лёгких активов» стала выбором Компании. На этом брифинге руководство также прямо признало, что в текущей рыночной среде стратегия лёгких активов позволяет сбалансировать вложения Компании в средства и капитал, и одновременно поддерживать её позитивное расширение по масштабу.

В 2025 году результаты Компании в развитии лёгких активов тоже можно назвать впечатляющими. В течение периода компания успешно добавила два проекта лёгких активов: это проект высококлассного жилья «Юнсиньли» внутри района «Шиньтяньди» в Шанхае и проект реконструкции городского квартала в черте города (чэнчжунцунь) «Шанхай Саньлинь» в районе Пудун в Шанхае. При этом фактическая доля участия в первом проекте составляет 15%, а во втором — 13,26%.

Как сообщила Ван Инъин, «Юнсиньли» будет разрабатываться и управляться с использованием бренда «Цуйху Тяньди». В настоящее время работа по переселению и размещению жителей в проекте полностью завершена; планируется начать строительные работы официально в первой половине текущего года, а общий ввод/готовность проекта ожидается к 2031 году. Что касается проекта «Саньлинь», то, как ожидается, он будет готов к 2035 году.

Согласно последнему финансовому отчёту, по состоянию на конец 2025 года общее количество проектов в портфеле лёгких активов увеличилось до 4; общий масштаб строящихся и находящихся в планировании объектов составляет по жилью 1,22 млн кв. м и по коммерции 291 000 кв. м.

Как известно, 4 проекта лёгких активов, развиваемые Ryacn, происходят из обновления городов и реконструкции городских кварталов в черте города (чэнчжунцунь). Отвечая на это, исполнительный директор Компании Ван Инъин объяснил, что в последние годы правительство усиливает темпы продвижения реконструкции чэнчжунцунь; в 2025 году власти Шанхая также выпустили новый трёхлетний план обновления городов и чётко указали, что в 2026 году будет запущен план по комплексной реконструкции чэнчжунцунь для ускорения высококачественного развития города. В такой ситуации реконструкция чэнчжунцунь стала точкой приложения усилий для обновления городов.

«„Паньлун Тяньди“ — один из хорошо известных успешных примеров реконструкции чэнчжунцунь в Шанхае: он не только улучшил состояние городской среды в районе, но и эффективно способствовал процветанию региональной экономики. Успех этого проекта в полной мере подтверждает выдающиеся способности Ryacn в области реконструкции чэнчжунцунь — и это также вселяет в нас уверенность в перспективы таких аналогичных проектов, как „Саньлинь Тяньди“, „Чжаолу Тяньди“ и других». — сказала Ван Инъин.

Огромный объём новостей и точная аналитика — всё в приложении Sina Finance APP