Обзор годового отчета | Трудности у Evergrande Property в процессе «деконцентрации» от Evergrande

观点网：группа Evergrande 25 августа 2025 года официально была исключена из листинга Гонконгской фондовой биржи, однако дебиторская задолженность, из‑за которой возврат средств становится еще сложнее, продолжает оказывать постоянное негативное влияние на Evergrande Property; «де-Эверграндизация» стала одной из задач, которую уже невозможно обойти.

Результаты за 2025 год, опубликованные Evergrande Property 27 марта, показывают, что в 2025 году общая динамика в целом имела слабый рост: на фоне того, что материнская компания «тянет назад», а также в период корректировки отрасли物业管理, подобный результат уже можно считать непростым.

Согласно данным, в 2025 году Evergrande Property достигла выручки примерно 13,678 млрд юаней, что на 7,2% больше в годовом выражении; в основном это связано с ростом управляемых площадей и улучшением сбора по базовым услугам物业.

По состоянию на конец 2025 года управляемые площади составляли около 601 млн м²; в течение года суммарно было подписано новых контрактов на третьи площади примерно 45 млн м². Годовая выручка по договорам при насыщении составила более 1,1 млрд юаней, увеличившись на 7,3%. Среди них уровень входа новых проектов — 92,1%, что быстро обеспечило денежный поток и прибыль.

Давление на прибыльность — улучшение денежных средств

Выручка растет год к году, но прибыльность находится под давлением.

В отчетном периоде валовая прибыль Evergrande Property составила около 2,505 млрд юаней: зафиксирован рост на 2,5% в годовом выражении; валовая маржа снизилась с 19,2% в 2024 году до 18,3%; чистая прибыль — около 1,009 млрд юаней, что на 2,2% меньше год к году; прибыль, относящаяся владельцам компании, — около 987 млн юаней, что на 3,4% меньше год к году.

Падение прибыли в основном обусловлено ростом себестоимости продаж, резким сокращением доходов от услуг для не-обладателей собственности增值服务, а также исключением доходов от пустующих объектов物业, связанных с аффилированными сторонами.

Согласно отчету, в 2025 году себестоимость продаж Evergrande Property составила 11,173 млрд юаней, что на 8,3% больше год к году; доходы от услуг增值服务 для не-обладателей собственности сократились с 97,615 млн юаней за прошлый год до 28,483 млн юаней, снижение составило 70,8%.

В соответствии с принципом осторожности, в течение года Evergrande Property исключила из расчетов доходы от услуг по управлению пустующими объектами物业, связанными с аффилированными сторонами, примерно на 510 млн юаней; а также по третьим клиентам с существенно выросшим кредитным риском не подтверждала соответствующие доходы при просрочке платежей.

По этой части в отчете Evergrande Property в разделе «Риск существенных убытков, которые невозможно возместить» указано следующее: «Учитывая, что группа China Evergrande Group находится в процессе ликвидации, руководство группы оценивает перспективы получения экономических выгод от China Evergrande Group как неблагоприятные и существует высокая степень неопределенности… Группа ожидает, что сумма доходов от услуг за год, закончившийся 31 декабря 2025 года, составит около 510,060,000 юаней. Группа не признает доходы в отношении этих услуг по управлению недвижимостью, которые она поставляет, а также будет, в соответствии с соответствующими законами и применимыми соглашениями, предпринимать разумные меры для взыскания причитающейся дебиторской задолженности с соответствующих сторон, активно защищая интересы группы».

Тональность уже обозначена, но сможет ли соответствующий доход быть возвращен так, как планируется — по‑прежнему неизвестно. Потому что, судя по опубликованным ранее данным, обязательства China Evergrande достигают 2,4 трлн юаней, тогда как чистые активы составляют -644,2 млрд юаней? — компания находится в состоянии серьезной? недостаточности активов для покрытия обязательств?.

Хотя средства в крупных объемах остаются невозвращенными, денежный поток Evergrande Property все же демонстрирует улучшение.

В отчете отмечается, что начиная с 2021 года из‑за незаконного вывода крупных сумм со стороны аффилированных сторон и других проблем Evergrande Property столкнулась с огромным операционным давлением. Перед лицом вызовов Evergrande Property глубоко продвигала масштабную трансформацию операций: под руководством управленческой команды компания скорректировала структуру бизнеса, усилила контроль за оборотными средствами и повысила операционную эффективность, успешно устранив риски; денежный поток компании становится все более устойчивым, а операционное положение продолжает улучшаться.

По состоянию на конец отчетного периода денежные средства и их эквиваленты Evergrande Property составили около 4,19 млрд юаней, что примерно на 55,3% больше год к году. Более важно то, что чистые оборотные активы увеличились примерно на 5,538 млрд юаней по сравнению с концом 2021 года и вернулись до порядка 875 млн юаней, успешно перейдя из отрицательной зоны в положительную.

Четыре блока: вход и выход

Выручка Evergrande Property в основном формируется за счет четырех направлений бизнеса; разнородное выступление блоков, возможно, также отражает направление стратегических корректировок.

Во‑первых, в сфере услуг物业管理 по «базовой части» Evergrande Property в 2025 году достигла выручки примерно 11,498 млрд юаней, что составляет 84,1% от общей выручки; рост составил 7,6% год к году.

В частности, доходы от базового物业管理 составили около 11,47 млрд юаней, рост — 8,3%; это результат увеличения управляемых площадей и эффективности стратегии «сбор оплаты через услуги». Доходы от услуг增值服务 для не-обладателей собственности сократились с 97,62 млн юаней за прошлый год до 28,48 млн юаней, падение составило 70,8% в годовом выражении; это напрямую связано с спадом в отрасли недвижимости и сворачиванием бизнеса аффилированных сторон.

Во‑вторых, услуги生活社区 как «двигатель роста»: в отчетном периоде выручка составила около 1,009 млрд юаней, рост — 10,7%. В том числе: доход от услуг «на дом» с фокусом на потребности владельцев жилья — почти 100 млн юаней, что на 39,9% больше год к году; доходы в размере около 150 млн юаней, расширенные за счет спроса на системы питьевой воды прямого водоснабжения и зарядку новой энергетики, — рост 36,8%; всесторонне развернутые услуги community tourism: число клиентов за год превысило 90 тысяч человеко-посещений, обеспечив выручку свыше 40 млн юаней, став новым драйвером роста.

В‑третьих, услуги по управлению активами внесли устойчивый вклад в рост выручки: за год получен доход около 798 млн юаней, рост — 2,7%. В годовом отчете Evergrande Property отмечает, что, опираясь на ресурсы сообщества, компания углубляет направление сделок по аренде и продаже жилья; за весь год общий объем содействующих сделок превысил 6,9 млрд юаней, а доход — более 1 млрд юаней, рост составил 42,1%.

По сравнению с указанными тремя направлениями, выручка от услуг community operations за год составила около 373 млн юаней, снижение — 1,9% год к году. Evergrande Property считает, что услуги community operations относятся к циклически испытывающим давление направлениям, и в основном на них влияет внешняя рыночная среда: сокращаются потребности в продвижении маркетинга со стороны торговцев и запрос на сотрудничество по площадкам.

С точки зрения текущего бизнеса очевидно, что Evergrande Property в значительной степени вышла из «связанных сделок».

По структуре источников дохода доля доходов от третьих сторон уже достигает 99,8%, а доля доходов от аффилированных сторон — лишь 0,2%. В течение года было подписано новых контрактов на третьи площади суммарно примерно 45 млн м²; годовая выручка при насыщении по договорам составила более 1,1 млрд юаней, рост — 7,3% год к году; уровень входа новых подписанных проектов в 2025 году достиг 92,1%.

Среди новых подписанных проектов годовая выручка при насыщении по проектам нежилого назначения — примерно 880 млн юаней, доля — около 80%; в том числе: годовая выручка при насыщении по направлению рельсового транспорта — около 100 млн юаней, рост — 248,6%, что позволило успешно внедрить проекты‑образцы, такие как сервисные зоны скоростных автомагистралей в Фуцзяни и Гуйчжоу; годовая выручка при насыщении по направлениям «больницы» и «школы» — около 170 млн юаней, рост — 54,0%, успешно внедрены репрезентативные проекты, включая Нинбо University of Science and Technology? и Вторую народную больницу города Цзиндэчжэнь? …

Есть еще задачи, требующие решения

На фоне улучшения результатов Evergrande Property все еще сталкивается с множеством вызовов.

Во‑первых, риск аффилированных сторон продолжает передаваться по цепочке. В объявлении прямо указано, что проблемы аффилированных сторон повлияли на конверсию некоторых проектов и прибыльность соответствующих бизнесов, а также ограничили развитие бренда и расширение рынка.

Конкретные последствия включают: по дебиторской задолженности торгового характера с аффилированными сторонами и прочей дебиторской задолженности были начислены резервы под обесценение в полном объеме; а также из‑за того, что в прошлом аффилированные стороны продвигали владельцам жилья финансовые продукты, что могло быть связано с некоторыми дочерними компаниями и сотрудниками компании, и из‑за таких вопросов, как обещания по плате за услуги物业, которые не были выполнены в ходе акций по продвижению недвижимости аффилированных сторон, напрямую снизилась готовность владельцев к оплате взносов и усложнился возврат дебиторской задолженности.

Во‑вторых, давление на возврат дебиторской задолженности. Согласно годовому отчету, по состоянию на конец 2025 года дебиторская задолженность торгового характера Evergrande Property составляла около 2,651 млрд юаней, структура сроков задолженности неудовлетворительная, при этом доля задолженности со сроком более 1 года превышает 40%.

В‑третьих, неопределенность возмещения убытков по существенным потерям. В отношении инцидента с принудительным исполнением залога по депозитам на сумму до 13,4 млрд юаней в 2021 году компания, хотя и получила часть вступивших в силу решений в пользу, в объявлении признается: «ограничения, связанные с текущим состоянием China Evergrande и соответствующих лиц, несущих ответственность, означают, что сумма, которую группа сможет взыскать в качестве возмещения этих потерь, по‑прежнему имеет существенную неопределенность».

Потенциальная смена контролирующего контроля — также серьезная проблема. В объявлении раскрывается, что ликвидаторы China Evergrande и CEG Holdings все еще ведут переговоры с соответствующими участниками тендеров о продаже принадлежащих им акций Evergrande Property. Ликвидация контролирующего акционера может привести к изменению контролирующего контроля компании, что может повлиять на стабильность операционной команды компании.

Помимо внутренних проблем, отраслевое общее давление также создает «перетягивание» для Evergrande Property: корректировка рынка upstream недвижимости, продолжающийся рост жестких затрат, повышение уровня потребностей владельцев жилья и другие вызовы — все это также проверяет качество прибыльности и способность к устойчивому развитию.

Перед лицом многочисленных трудностей стратегия Evergrande Property состоит в том, чтобы двигаться по трем направлениям: качество, технологии и рыночная ориентация.

Согласно годовому отчету, компания выстроила три основных линии — «обновление внешнего вида объектов и помещений, стандартизация стандартов услуг, налаживание коммуникации на нулевой дистанции». Параллельно применяются программа «обновление дома» (家园焕新), итерации стандартизированной системы услуг и механизмы регулярной коммуникации с владельцами. Кроме того, компания продолжает оптимизировать нормативы управления общественными доходами, придерживаясь принципа «прозрачно и ясно, с соблюдением требований и корректным использованием», стремясь восстановить доверие между компанией и владельцами.

В сфере технологий цифровая трансформация — частотное слово в годовом отчете Evergrande Property. Как сообщается, компания уже создала интегрированную платформу, охватывающую все сценарии物业 services. Эти приложения уже охватывают более 90% управляемых площадей. На этой основе компания также создала технологическую сервисную компанию: внутренние системы были стандартизированы и переосмыслены в формате продуктов; в качестве поддержки для внешних клиентов в первый год уже подписано около 150 компаний внешних услуг物业.

В части расширения рынка придерживаются принципа «качество важнее масштаба»: опираясь на бренд‑стратегию «1+4+N», компания глубоко развивает высокоценные сегменты, такие как больницы, школы, индустриальные парки, рельсовый транспорт и т.д. В новых подписанных проектах за год доля годовой выручки при насыщении по нежилым проектам составляет около 80%; среди них годовая выручка по направлению рельсового транспорта по сравнению с прошлым годом выросла примерно на 248,6%, по направлениям больниц и школ — примерно на 54,0%. Одновременно компания осторожно корректирует низкокачественные и низкоэффективные проекты.

Слишком много и слишком тяжкое «историческое бремя», оставшееся от прошлого: проложить путь «де-Эверграндизации» — возможно, сейчас это и есть наиболее оптимальное решение, которое Evergrande Property способна найти.

Дисклеймер: содержание и данные в данной статье整理ованы Guan Dian в соответствии с общедоступной информацией и не являются инвестиционной рекомендацией; перед использованием пожалуйста проверьте.

Огромный объем новостей и точная интерпретация — все в приложении Sina Finance APP