Финансовый обзор·Годовой отчет丨招商蛇口：Фокус на ключевых городах, достижения в увеличении отраслевого масштаба — результат нелегкой работы

Спросите AI · Как China Merchants Shekou может повысить позиции в рейтинге отрасли, несмотря на сложную ситуацию?

17 марта China Merchants Shekou провела брифинг для инвесторов по итогам за 2025 год. На мероприятии присутствовали председатель правления China Merchants Shekou Чжу Вэнькай, генеральный директор-распорядитель Ние Лимин, заместитель генерального директора У Бинь, заместитель генерального директора Люй Бинь, а также финансовый директор компании и секретарь совета директоров Юй Чжилиян.

Согласно отчетности, в 2025 году China Merchants Shekou в совокупности достигла объема подписных продаж 7,1612 млн кв. м, что на 23,5% меньше в годовом исчислении; выручка составила 154,7 млрд, что на 24,2 млрд меньше; валовая прибыль в годовом исчислении снизилась на 4,8 млрд; также уменьшился инвестиционный доход от компаний, находящихся в совместном управлении, на 2,3 млрд.

На это руководство ответило, что в цифрах основное влияние связано с тремя факторами. Первый — за последние четыре года рынок недвижимости прошел через глубокую корректировку, и прибыль снижалась, причем это было снижение одновременно по объему и по цене. China Merchants Shekou как участник отрасли, конечно, также столкнулась с довольно сильной волатильностью в операционной деятельности. Изменения этих показателей в 2025 году отражают типичный удар по прибыльности компаний на фоне спада в отрасли.

Во-вторых, это начисления по обесценению: China Merchants Shekou последовательно придерживается принципа осторожности, и в 2025 году компания начислила убытки от обесценения более чем на 4 млрд. Третий фактор — амортизация. China Merchants Shekou ведет учет инвестиционной недвижимости по принципу учета по себестоимости; в 2025 году амортизация инвестиционной недвижимости и основных средств составила более 3 млрд. Эти учетные операции оказывают некоторое влияние на прибыль в отчетности компании за текущий период; в долгосрочной перспективе они также помогают укреплять качество активов компании и готовят ее к дальнейшей работе «налегке».

В будущем, с одной стороны, компании придется продолжать нести бремя старых проектов с низкой доходностью и даже появлением убытков; по мере их постепенного переваривания и активизации это будет оказывать влияние на будущую прибыль. С другой стороны, есть и позитивные сигналы: за последние два-три года China Merchants Shekou сосредоточилась на ключевых направлениях, выбирая лучшее из подходящего; также компания инвестировала в ряд хороших проектов, и прибыль будет постепенно признаваться.

В инвестиционной стратегии China Merchants Shekou продолжит сохранять фокус на ключевых регионах и ключевых городах, придерживаться принципа «инвестировать по продажам» (in sync with sales) и тщательно выбирать объекты. Сохраняется курс на развитие за счет внутренних ресурсов: по каждому инвестиционному объекту нужно выбирать лучшее из подходящего. Каждый проект должен соответствовать инвестиционным критериям «шести хороших», чтобы обеспечить эффективное распределение ресурсов. При новых приобретениях земель компания будет еще больше фокусироваться на скорости оборота проектов и на фактическую реализацию доходности. Кроме того, компания в полной мере задействует цифровую систему конкурентного сопоставления, разработанную собственными силами: она позволяет своевременно понимать ситуацию «и себя, и соперника», и при необходимости корректировать стратегию инвестиционной разработки в зависимости от рыночной конъюнктуры и динамики компании. В соответствии с ситуацией на рынке и с поступлением денежных средств компания будет выполнять критерии «трех линий красного предупреждения», при этом поддерживая баланс между масштабом и прибылью.

В 2025 году China Merchants Shekou достигла объема подписных продаж на сумму 196,009 млрд, поднявшись на одну позицию в отраслевом масштабе — до четвертого места.

По мнению руководства, этот результат был достигнут непросто. China Merchants Shekou в таких городах, как Шанхай, Шэньчжэнь, Чэнду, Сиань, Чанша, Нанкин, Чжэнчжоу и еще в общей сложности в десяти городах, вошла в тройку лидеров по совокупным продажам по всем каналам (full coverage). Кроме того, еще в 15 городах компания вошла в топ-5 среди 30 ключевых городов страны. В такой структуре продаж: в прошлом году города, входящие в топ-5 по масштабу продаж компании, все преодолели отметку в 100 млрд. Шанхай — в первую очередь: совокупные продажи по всем каналам превысили 500 млрд, и компания вновь вернула себе первое место в рейтинге рынка Шанхая. Следом идут Пекин с 193 млрд совокупных продаж по всем каналам — впервые попадание в пятерку лидеров на рынке Пекина, а третий — Ханчжоу с 169 млрд; Ханчжоу также впервые в истории разработки компании вошел в топ-4. Эти рынки характеризуются жесткой конкуренцией; получить долю рынка в таких условиях непросто. Это также в основном подтверждает предвидение и правильность стратегии, согласно которой компания делает акцент на ключевых городах. Именно благодаря более прочной базе по фундаментальным показателям и более высокой устойчивости рынков в городах компания может демонстрировать стабильные результаты в условиях отраслевой «зимы».

На 2026 год руководство отметило, что план продаж также будет корректироваться в соответствии с текущей конкурентной картиной по каждому городу, с имеющейся к продаже стоимостью (solvable value), а также с ситуацией по дополнительным поставкам в течение года, чтобы гарантировать, что каждая партия выставления на продажу будет в целом синхронизирована с рыночным ритмом продаж. В целом в 2026 году компания продолжит углубляться в ключевые города, использовать «хорошие дома» и «хороший сервис», чтобы выигрывать у клиентов, применять точные стратегии для прохождения цикла, и «в период стабилизации с остановкой падения и последующим восстановлением» обгонять конкурентов.