Уникальная специализация и двойной драйвер для превосходной экосистемы: China Overseas Land & Investment нацелен на «Пятнадцатую пятилетку», движется к статусу мировой ведущей компании в сфере недвижимости | Глубокий анализ годового отчета

В 2025 году рынок недвижимости по-прежнему находится в ключевом периоде глубокой корректировки и перестройки структуры, а процесс очистки отрасли продолжает углубляться. Девелоперы повсеместно сталкиваются с целым рядом вызовов, включая сужение маржинального пространства. Стабильное ведение бизнеса становится главной «крепостью» для прохождения цикла. На этом фоне China Overseas Land & Investment (C овер) с помощью осторожной стратегии развития, прочных возможностей в области продуктовых и сервисных решений и устойчивого финансового контроля представляет высококачественный отчет, сочетающий потенциал роста и устойчивость.

31 марта China Overseas Land & Investment (C овер) опубликовала отчет о результатах за 2025 год: за весь год компания достигла выручки 1680.9 млрд юаней (далее — все в юанях), операционная прибыль составила 208.1 млрд юаней, валовая рентабельность — 15.5%. В отчетном периоде прибыль, относящаяся к акционерам, составила 126.9 млрд юаней, а базовая прибыль, относящаяся к акционерам, — 130.1 млрд юаней.

В условиях жесткой рыночной конкуренции China Overseas Land & Investment (C овер) укрепляет преимущества ведущего девелопера: две подряд победы в продажах по доле, три подряд победы в инвестициях и приобретении земли, демонстрируя позицию «двойного лидера» и подтверждая отраслевой принцип «сильные становятся еще сильнее». Согласно отчету, в 2025 году компания реализовала контракты на сумму 2512.3 млрд юаней, продажи по доле — снова №1 в отрасли. За весь год сумма новых инвестиций в землю составила 1186.9 млрд юаней, а сумма приобретений земельных участков по доле — 924.2 млрд юаней; третий год подряд это самый высокий показатель в отрасли, что закладывает прочную основу для будущего роста.

(слева направо) заместитель председателя г-н Го Гуанхуэй, председатель г-н Ян Цзяньго, управляющий директор г-н Чжан Чжичхао

На пресс-конференции по выпуску результатов председатель совета директоров г-н Ян Цзяньго заявил, что в 2025 году China Overseas Land & Investment (C овер) сохранила самые устойчивые финансовые показатели и прибыльность, ведущую в отрасли. В будущем China Overseas Land & Investment (C овер) реализует стратегическую бизнес-структуру «One Specialty, Dual Engines, Excellent Ecology» — «одна специализация, два двигателя, лучшая экосистема». «Одна специализация» — это фокус на основной магистрали: разработке и операционному управлению недвижимостью. «Два двигателя» — это баланс аренды и продаж: усиление двухколесного привода из жилищной разработки и коммерчески ориентированного бизнеса. «Лучшая экосистема» — развитие экосистемного бизнеса вверх и вниз по цепочке, такого как управление цепочкой поставок, планирование и дизайн, цифровые технологии, девелопмент силами подрядчика (разработка под управление), на платформе разработки и операционного управления недвижимостью; это позволит усилить конкурентоспособность бизнеса основной магистрали и сформировать замкнутый цикл преимуществ и возможностей «вся цепочка поставок + лучшая экосистема» в сценариях.

Двойной драйв продуктовых сервисов: эффект в глубокой проработке ключевых городов

Сбытовые результаты напрямую отражают рыночную конкурентоспособность компании. В 2025 году, когда на стороне спроса отрасли восстановление еще продолжается, China Overseas Land & Investment (C овер) благодаря точной стратегии городского размещения и надежным возможностям продуктовых и сервисных решений смогла добиться лидерских сбытовых результатов в отрасли.

Согласно отчету, в 2025 году выручка от бизнеса девелопмента недвижимости China Overseas Land & Investment (C овер) составила 1567.7 млрд юаней. Годовой объем продаж по контрактам недвижимости составил 2512.3 млрд юаней, что снова обеспечило ей 1-е место в рейтинге продаж по доле среди девелоперов. Соответствующая площадь продаж — 1056 млн кв. метров.

По данным China Index Research Institute, в 2025 году общий объем продаж по доле 100 крупнейших девелоперов по масштабу в годовом выражении снизился примерно на 18.4%, а число девелоперов уровня «триллион» дополнительно сократилось до 10. В период корректировки отрасли China Overseas Land & Investment (C овер) сохранила продажи по доле вопреки тренду, вновь став №1, что наглядно демонстрирует ее рыночную конкурентоспособность.

China Overseas Land & Investment (C овер) заявляет, что лидерские сбытовые показатели в отрасли обеспечены двумя стратегиями развития: во-первых, компания максимально сосредоточивается на крупных городах первой категории с более высокой безопасностью и большей определенностью, а также использует структурные возможности в других ключевых городах. Во-вторых, группа через «хорошие продукты и хорошее обслуживание» повышает свою долю рынка.

Согласно отчету, в 2025 году China Overseas Land & Investment (C овер) в Гонконге и в пяти городах — Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь — достигла объема контрактных продаж 1254.4 млрд юаней, что составляет 57.3% от совокупного объема контрактных продаж. В частности, в Пекине контрактные продажи составили 502.6 млрд юаней, в Гонконге — 222.3 млрд юаней; впервые объем продаж поднялся до 5-го места на рынке Гонконга.

Кроме того, в 2025 году China Overseas Land & Investment (C овер) первой выпустила систему «China Overseas Good Home LivingOS», полностью внедрив стандарты строительства «хорошего дома». Так, в Пекине Wanji Jiuxu, в Шанхае Yun Di Jiuzhang и другие первые проекты «China Overseas Good Home» вышли на рынок и хорошо распродаются. Параллельно компания продолжает совершенствовать клиентскую платформу обслуживания «China Overseas · Счастливая семья», повышая качество опыта на протяжении всего жизненного цикла клиентов. China Overseas активно выполняет обещание «Выбирайте надежно — China Overseas»; в течение года в срок и с надлежащим качеством было поставлено более 46,000 квартир, а показатель своевременности поставки достиг 100%.

Стабильный рост продаж и улучшение рыночной репутации поддержали лидирующую в отрасли способность группы собирать платежи. В 2025 году China Overseas Land & Investment (C овер) получила денежные поступления от продаж в размере 1704.9 млрд юаней. В частности, поступления от продаж в Пекине превысили 300 млрд юаней, а в Шанхае и Шэньчжэне — соответственно более 200 млрд юаней.

Благодаря достаточному объему поступлений группа получила надежную финансовую поддержку для инвестиций в землю, сформировав благоприятный цикл «продажи — поступления — приобретение земли». Согласно отчету, в 2025 году China Overseas Land & Investment (C овер) получила 35 участков земли, общий объем добавленных запасов по строительной площади составил 499 млн кв. метров, а по доле — 445 млн кв. метров. Общая сумма закупок земли — 1186.9 млрд юаней, а сумма закупок земли по доле — 924.2 млрд юаней; добавленная сумма приобретений земли сохранилась на уровне №1 в отрасли. При этом доля суммы покупок земли по доле в Гонконге и пяти городах — Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь — составляет около 73.9%, что подчеркивает преимущество структуры по объемам поставок.

Согласно данным CECRE (Кэ Жуй), в 1 квартале 2026 года China Overseas обеспечила контрактные продажи на сумму 515.1 млрд юаней, что на 11% больше; продажи по доле продолжают стабильно удерживать 1-е место в отрасли.

Коммерческая эксплуатация: повышение качества и эффективности, успешный листинг REITs открывает новый этап для asset management

В то время как бизнес девелопмента развивается стабильно, China Overseas Land & Investment (C овер) продолжает активное развитие сектора коммерческой недвижимости, ориентированного на эксплуатацию: с помощью более тонкого управления активируется ценность активов; благодаря проектам-образцам усиливается влияние бренда; и, кроме того, успешный листинг коммерческих публичных REITs стал ключевым прорывом в бизнесе управления активами, способствуя дальнейшему углублению конфигурации «жилье + коммерция» с двойным приводом.

Согласно отчету, в 2025 году доход от коммерческой недвижимости China Overseas составил 72 млрд юаней. Из них доход от офисных помещений — 34.7 млрд юаней, доход от торговых центров — 23.9 млрд юаней, доход от арендного жилья на длительный срок — 3.5 млрд юаней, доход от отелей и другой коммерческой недвижимости — 9.9 млрд юаней.

Отдельно стоит отметить, что в 2025 году впервые доход от коммерческой недвижимости China Overseas обеспечил полный охват общих процентных расходов компании. Это означает, что ее бизнес, ориентированный на владение активами, уже обладает самостоятельной способностью «генерировать денежный поток»; стабильные денежные потоки могут покрывать финансовые издержки, открывая компании новое пространство для роста прибыли.

По имеющимся сведениям, в 2025 году China Overseas в Пекине, Нанкине, Шанхае и Шэньчжэне в сумме ввела в эксплуатацию шесть объектов коммерческой недвижимости с добавленным общим эксплуатационным строительным объемом на 280 тыс. кв. метров. Среди них коммерческий комплекс Beijing Zhonghai Da Jixiang стал новой достопримечательностью для отдыха и потребления внутри второй кольцевой дороги Пекина.

Кроме того, в 2025 году China Overseas достигла важного прорыва в области управления активами в секторе коммерческой недвижимости, успешно завершив сборку платформы коммерческих публичных REIT. 31 октября 2025 года REIT China Overseas Commercial успешно был размещен на Шэньчжэньской фондовой бирже. China Overseas заявляет, что это важная стратегическая мера по содействию высококачественному развитию операционного бизнеса, реализовав замкнутый капиталов цикл всего жизненного периода «инвестирование — финансирование — строительство — управление — выход», тем самым заложив прочный фундамент для дальнейшей трансформации в business по управлению активами (asset management).

Представители отрасли отмечают: на фоне общей тенденции в секторе недвижимости — перехода от девелопмента к управлению активами — успешный листинг коммерческих REITs China Overseas не только открыл канал выхода и приращения стоимости для коммерческих активов, но и сформировал отраслевой эталон для секьюритизации операционных активов. Это предоставляет девелоперам воспроизводимый опыт для изучения модели asset management с легкими активами и высокой оборачиваемостью.

Финансовый «зеленый коридор»: устойчивое сопровождение, лидерство ESG и кредитных рейтингов

Благодаря точной стратегической раскладке, надежным возможностям продуктовых и сервисных решений и осторожным принципам развития China Overseas поддерживает здоровую структуру финансов, значительный денежный резерв и стоимость финансирования ниже отраслевой, обеспечивая согласованное развитие операционной деятельности и устойчивости.

По данным, в 2025 году China Overseas обеспечила чистый приток денежных средств от операционной деятельности в размере 167.3 млрд юаней, сохраняя положительный приток много лет подряд. На конец периода наличные составляли около 1036.3 млрд юаней, то есть 11.3% от общей суммы активов. По объему наличных и обеспеченности денежными средствами компания стабильно удерживает самый высокий уровень в отрасли.

Кроме того, компания держит линию безопасности и активно ищет возможности роста: все показатели остаются на лидирующих в отрасли позициях, продолжая находиться в «зеленой зоне» (green tier). По состоянию на конец 2025 года коэффициент активов и обязательств China Overseas составляет 54.1%, а совокупный кредит и займы — 2,473.8 млрд юаней. В том числе кредиты и займы, подлежащие погашению в течение года, составляют 423.2 млрд юаней, что соответствует 17.1% от общей суммы.

В то же время China Overseas, опираясь на двойные платформы внутреннего и внешнего финансирования, гибко использует различные финансовые инструменты и рационально выстраивает финансирование. Финансовый отчет показывает, что в 2025 году China Overseas получила внутреннее и внешнее финансирование на 543.8 млрд юаней. В течение года средняя стоимость финансирования снизилась до 2.8%, а стоимость финансирования находится в самом низком диапазоне в отрасли.

Благодаря устойчивым финансам China Overseas продолжает удерживать ведущие позиции по кредитным рейтингам в отрасли. Это единственная публичная компания девелопера на материке, которая получила рейтинги «A-» от двух из трех международных рейтинговых агентств S&P Global, Moody’s и Fitch, что отражает высокое признание международными рейтинговыми институтами перспектив устойчивого и стабильного развития China Overseas.

Нужно указать, что в области устойчивого развития рейтинговые результаты China Overseas продолжают улучшаться. Оценка по устойчивому развитию Hang Seng (恒生可持续发展评级) поднялась с A+ до уровня AA-, компания продолжает входить в состав индекса устойчивого развития Hang Seng (Hang Seng Sustainable Development Index) — сохраняя статус единственного вошедшего девелопера на материке; оценка по корпоративной устойчивости S&P Global Corporate Sustainability Assessment выросла с 61 до 69 с существенным скачком и сохраняет 1-е место среди девелоперов на материке; компания впервые была включена в «S&P Global 2025 Sustainability Yearbook» и осталась единственной вошедшей девелоперской компанией на материке; ESG-риск-показатель Mornings tar (Sustainalytics) — лучший среди девелоперов на материке, а глобальная позиция среди участвующих девелоперских компаний поднялась с верхних 10% до верхних 3%; рейтинг ESG MSCI (MSCI) сохраняется на уровне категории A.

В преддверии периода «15-й пятилетки» (十五五) г-н Ян Цзяньго заявил, что China Overseas будет стремиться стать лидером китайской отрасли недвижимости и добиваться создания компании мирового класса. Усилия будут направлены на достижение целей «трех лидеров развития»: «лидер среди компаний по качеству и удовлетворенности клиентов»; «лидер среди компаний по эффективности и ценности бренда»; «лидер, практикующий новую модель развития в сфере недвижимости».