Группа Country Garden завершила реструктуризацию долгов и вышла на прибыль, долг с процентами сократился более чем на 1000 миллиардов юаней

Газетчик из Securities Times Ли Инцюань

В ночь на 30 марта годовой отчет China Evergrande Group (02007.HK) за 2025 год официально был опубликован. После глубоких корректировок в отрасли в 2025 году China Evergrande Group достигла выручки 1548,9 млрд юаней, чистой прибыли, относимой к акционерам материнской компании, в размере 32,6 млрд юаней, став одним из частных девелоперов, которые первыми завершили системную реструктуризацию долгов и вышли на прибыль на балансе.

Если смотреть на финансовые отчеты China Evergrande Group за последние четыре года, 2025 год также является самым результативным. В 2022 году годовой отчет впервые с момента выхода на биржу зафиксировал убыток: чистый убыток, относимый к акционерам материнской компании, составил 60,52 млрд юаней; затем в 2023 и 2024 годах убытки составили соответственно 1784,00 млрд юаней и 328,35 млрд юаней. Превращение убытка в прибыль — безусловно, хороший признак улучшения в финансовом плане.

Сокращение процентных обязательств на 1 трлн

Перечисляя финансовый отчет China Evergrande Group за 2025 год, «реструктуризация долгов» несомненно является ключевым словом №1.

В своем объявлении China Evergrande Group также указала, что главная причина перехода от убыточности к прибыльности в данном периоде — получение неденежной прибыли, отраженной в ходе завершения реструктуризации долгов.

В 2025 году China Evergrande Group с максимальной силой продвигала работу по реструктуризации долгов как внутри страны, так и за рубежом. В частности, схема реструктуризации внешнего долга примерно на 17,7 млрд долларов США была одобрена Высоким судом Гонконга и вступила в силу 30 декабря 2025 года; новый долг и инструменты капитала завершили выпуск. Реструктуризация в стране также прошла успешно: по порядку будет запущен выкуп наличными, варианты с акциями и обычными необеспеченными требованиями (general bond creditors). В настоящее время уже запущена процедура выкупа наличными с лимитом 4,5 млрд юаней; компания ожидает завершить ее в апреле этого года.

В отличие от распространенных практик пролонгации долга, ключевая операция в данной реструктуризации — урегулирование существующих долгов путем выпуска обязательных конвертируемых облигаций на общую сумму до примерно 13 млрд долларов США и капитализации в виде не более 15,5 млрд акций, с последующим существенным сокращением общей суммы долга.

По состоянию на конец 2025 года общие обязательства China Evergrande Group составили 7679 млрд юаней, что по сравнению с 9846 млрд юаней на конец 2024 года означает значительное сокращение на 2167 млрд юаней. Среди них процентные обязательства на конец 2025 года составили 1480 млрд юаней, что по сравнению с 2535 млрд юаней на конец 2024 года меньше на 1055 млрд юаней, при снижении на 42%.

«Это очень позитивный сигнал». Вице-президент Института исследований недвижимости Shanghai E-House, Ян Юечинь, отметил: «Согласно отчету, эти данные тесно связаны с бухгалтерским эффектом от реструктуризации долгов. Реструктуризация позволила компании перейти к прибыльности на балансе. Это оказывает положительное влияние на операцию на рынке капитала, повседневное ведение бизнеса и имидж компании».

Однако, если исключить влияние прибыли от реструктуризации, China Evergrande Group в 2025 году все равно зафиксировала убыток. «Это в основном связано с отраслевым влиянием: давление на уровень валовой маржи девелоперского бизнеса, а также дальнейшее создание резервов под обесценение ряда активов и объектов недвижимости». — заявила China Evergrande Group.

China Evergrande Group оценивает ежегодный размер списаний/резервов под запасы (земельные участки, строящиеся проекты), связанные с текущими проектами, примерно в 445 млрд юаней. Кроме того, с наложением множества неблагоприятных факторов, включая макроэкономическую обстановку, отраслевую обстановку и отрицательное финансовое состояние партнеров, China Evergrande Group создала убытки от обесценения по финансовым активам и финансовым гарантиям на сумму 105 млрд юаней.

Объем сдачи за три года — почти 1,15 млн квартир

Обеспечение сдачи объектов по-прежнему остается важной работой China Evergrande Group. В 2025 году компания суммарно завершила поставку жилья примерно в 170 тыс. квартир, суммарная площадь поставки — около 1982 млн кв. м, затронуты 204 города. С 2023 по 2025 год суммарный объем поставок — почти 1,15 млн квартир; объем поставок стабильно занимает первое место в отраслевом рейтинге.

За последние три года China Evergrande Group практически перераспределила все ресурсы, сосредоточив их на задаче «обеспечения поставок квартир». При этом темпы вывода новых проектов на продажу в определенной степени тоже были затронуты. Согласно годовой отчетности, сумма продаж по договорам участия в 2025 году составила около 330,1 млрд юаней, а площадь продаж по участию — около 402 млн кв. м.

Хотя давление на всю отрасль недвижимости сохраняется, China Evergrande Group продолжает оставаться с высокой влиятельностью в своей основной базе — провинции Гуандун. Например, по рынку Шаогуань в 2025 году по данным по всем каналам China Evergrande Group с выручкой от продаж 21,46 млрд юаней заняла первое место среди местных девелоперских компаний.

С начала 2026 года на рынке недвижимости в целом также появились признаки восстановления. По данным Кайюань (CRIC), в рейтингах по сумме продаж по долевым правам и по площади сделок китайских девелоперов за период с января по февраль 2026 года China Evergrande Group в обоих рейтингах входит в топ-10.

Генеральный директор China Evergrande Group, Чэн Гуаньюй, заявил, что март—апрель этого года станут важным «окном наблюдения», и потребовал, чтобы все сотрудники развернули планирование вокруг ключевых этапов «Действия „Весенний гром“» в марте—апреле, системно продвигая работу по продажам.

Старший аналитик Института China Index Meng Xinzeng считает, что с входом в 2026 год на уровне политики были переданы четкие сигналы «стабилизации ожиданий». В начале года уже внедрены несколько конкретных мер, включая продление политики возврата налогов при покупке жилья, продление сроков кредитов для проектов из «белого списка» и структурное снижение процентных ставок, поддержку обновления городов и т.д. Цель — совместно усилить эффект на стороне спроса и на стороне финансирования, повысив доверие рынка. В целом, политика в сфере недвижимости вступила в новый этап с целью «стабилизировать ожидания и сократить время корректировки».

Восстановление легковесного бизнеса

Securities Times обратил внимание: на фоне давления на девелоперский основной бизнес с высокой долей активов, легковесный бизнес компании China Evergrande Group, представленный такими направлениями, как управление «под контролем» и управление строительством, а также коммерческое управление, показывает заметную тенденцию к восстановлению.

В «золотую эпоху» отрасли недвижимости бизнес по управлению под контролем и строительству под управлением обеспечивал относительно невысокую доходность и скорее был маргинальным. Сейчас же он стал важным источником «кроветворения» для China Evergrande Group.

«По состоянию на декабрь 2025 года Phoenix Zhituo суммарно взяла в работу более 200 проектов по управлению под контролем и строительству под управлением; суммарная площадь управления — почти 20 млн кв. м. На текущий момент проектов по управлению под контролем около 20, площадь проектов под управлением в разработке — около 3 млн кв. м, а стоимость выставленных на продажу ресурсов — примерно 300+ млрд юаней; охвачено 20 городов по всей стране». — рассказал представитель Phoenix Zhituo.

Помимо управления под контролем, другой легковесный бизнес China Evergrande Group — коммерческое управление (商管) — также достиг позитивного прогресса за последние более чем год-полтора.

Соответствующий ответственный по коммерческому управлению China Evergrande Group сообщил, что с 2024 года по настоящее время коммерческое управление компании добавило 231 тыс. кв. м площади управления. В том числе бренд долгосрочной аренды квартир «碧家公寓» (Bijiа Apartment) добавил более 2400 новых объектов, а управляемый масштаб приближается к 30 тыс. квартир.

«Если рассматривать долгосрочную аренду квартир, то сейчас практически все отдельные проекты находятся в прибыльном состоянии. В будущем мы не будем уделять главный приоритет количеству проектов, а больше будем обращать внимание на то, „можем ли мы постоянно хорошо вести каждый проект“, последовательно повышая возможности системного операционного управления». — заявил этот ответственный.

«Второе предпринимательство» в процессе

В ноябре 2025 года, после закрепления итогов реструктуризации долгов, председатель правления Ян Хуэйян впервые выдвинула концепцию «второго предпринимательства». «Прохождение реструктуризации — это признание компании со стороны кредиторов в отношении будущего. Это предоставит компании более свободное пространство для восстановления нормальной деятельности. Дальше нужно системно продвигать переходный этап: „переход“ — это не только одно преобразование, но и „второе предпринимательство“ China Evergrande Group». — сказала Ян Хуэйян.

В марте этого года China Evergrande Group провела ежемесячное совещание по управлению, и термин «переход» снова был упомянут. Ян Хуэйян сказала: «С марта 2025 года мы стали выходить наружу. Благодаря общению с коллегами в отрасли и представителями других отраслей мы глубоко изучаем новые модели развития в условиях изменений в отрасли. И, опираясь на приоритет обеспечения поставок квартир, на необходимость реструктуризации долгов и на опору на обеспечение „основного субъекта“, мы подготовились к ключевому переходному этапу на 2026 год».

В 2026 году Ян Хуэйян охарактеризовала как «самый ключевой год перехода China Evergrande Group от обеспечения поставок квартир к нормальной операционной деятельности». Ян Хуэйян прямо заявила: «Только при надежном внедрении всех работ в 2026 году мы сможем заложить прочную основу для качественного развития в последующие 3—5 лет и осуществить второе развитие China Evergrande Group».

Недавно ходили рыночные слухи о том, что China Evergrande Group якобы «массово отозвала уволенных сотрудников». Ранее корреспондент Securities Times сообщал со ссылкой на информацию от China Evergrande Group: «Метод управления повторным наймом/привлечением уволенных работников» долгое время существует внутри компании; каждый год он пересматривается в зависимости от текущей ситуации с политиками. Последний пересмотр произошел в январе этого года — это не новая политика. Также, согласно информации, полученной репортером, в последнее время China Evergrande Group временно не проводит каких-либо «массовых» наборов или наборов, сконцентрированных на конкретном одном бизнес-направлении; в основном это закрытие вакансий на нормальные должности.

Ян Юечинь отметил: «Данный шаг имеет показатели-ориентиры. Это сигнал того, что после глубоких корректировок в компании ее операционный фокус произошел с реальными изменениями. Компания уже восполняет силы для текущего бизнеса и постепенно переходит к этапу реконструкции „восстановления операций“».

Согласно годовой отчетности China Evergrande Group за 2025 год, по состоянию на конец 2025 года общее число сотрудников компании составило 14,1 тыс. человек, что на примерно 3,8 тыс. меньше по сравнению с 17,9 тыс. человек на середину 2025 года.

Кроме того, согласно результатам корректировок, объявленным MSCI, China Evergrande Group была официально включена в индекс MSCI China Small Cap Index и вступила в силу 27 февраля; 20 марта China Evergrande Group была включена в серию глобальных фондовых индексов FTSE Russell — FTSE Russell Global Equity Index Series (в рамках этой серии) — и вступила в силу. По состоянию на 21 марта доля материковых инвесторов, владеющих China Evergrande Group через Stock Connect (港股通), поднялась до 17,7%, увеличившись на 2,4 процентного пункта с 15,3% на конец 2025 года.