Политика и финансы в тандеме: на рынке недвижимости Пекина, Шанхая и Шэньчжэня ощущается тепло и оживление

Корреспондент «Цзэнчжань жибао» Ли Бин, Сюн Юэ

Весенние потоки поднимаются, теплота постепенно передаётся.

В сфере недвижимости «первая линия» «тёплый поток» бьёт ключом, и тенденция к стабилизации рынка становится всё более отчётливой. Сосредоточившись на стратегическом направлении «содействия высококачественному развитию рынка недвижимости», предусмотренном планом «15-й пятилетний план» (XV), и опираясь на развертывание в докладе о работе правительства на 2026 год «с акцентом на стабильность рынка недвижимости», политика и финансовая практика действуют в одном направлении, продолжая активировать рынок «первой линии» и способствуя формированию благоприятного цикла в отрасли недвижимости.

25 февраля 2026 года пять ведомств, включая Комитет по жилищному строительству и управлению городским и сельским строительством Шанхая, опубликовали «Уведомление о дальнейшей оптимизации и корректировке политики в сфере недвижимости в данном городе» (далее — «Уведомление»). По состоянию на 25 марта данная новая политика действует уже ровно 1 месяц. По данным исследовательского института Lianjia в Шанхае, с 1 по 23 марта 2026 года в Шанхае было заключено 22 400 сделок с подержанными квартирами; объём сделок вырос на 11% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Причём дело не только в Шанхае: в настоящее время три города — Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь — также одновременно снизили процентные ставки по ипотечным кредитам на жильё и долю первоначального взноса; меры по принципу «в зависимости от города» полностью внедрены, и соответствующие политики перешли в фазу спокойного наблюдения.

Корреспондент «Сecurities Daily» лично выехал в Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь для проведения полевых исследований, проведя очные беседы с работниками финансовых учреждений, агентами по недвижимости, покупателями жилья и владельцами продаваемых объектов — с представителями различных рыночных участников, чтобы всесторонне выяснить реальную ситуацию на рынке «первой линии». По итогам комплексного опроса видно, что на ключевых районах рынка недвижимости трёх городов уже проявилась тенденция к стабилизации; спрос на жильё для собственных нужд и на улучшение жилищных условий стал сегодня основным движущим ядром рыночных сделок.

Политика и финансы — двойной импульс

Практическое снижение затрат на приобретение жилья

В рамках макрополитического режима Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь разработали в соответствии с местными условиями меры по ослаблению ограничений в сфере недвижимости: от послабления лимитов на покупку до оптимизации политики по коммерческим кредитам и усиления поддержки за счёт жилищных накопительных фондов, чтобы точно удовлетворять обоснованный спрос жителей на жильё и сформировать единое усилие политики.

В упомянутом «Уведомлении» показано, что в семи аспектах политики, включая ограничение на покупку жилья, ипотечные кредиты за счёт жилищного накопительного фонда и персональный налог на недвижимость для личного жилья, проведены оптимизация и корректировки. На этой основе местная политика по кредитованию коммерческой недвижимости далее была оптимизирована. С 16 марта минимальная доля первоначального взноса по ипотечным кредитам на покупку коммерческой недвижимости города Шанхай (включая «коммерческие и жилые помещения») корректирована до значения не ниже 30%.

Руководитель исследовательского подразделения Lianjia в Шанхае Ли Гэнь, отвечая на вопросы корреспондента «Сecurities Daily», сказал: «В настоящее время ежедневный объём просмотров объектов в Lianjia в Шанхае по сравнению с периодом до выхода новой политики вырос на 30%, а ежедневное количество новых клиентов — на 51%. Уверенность клиентов в выходе на рынок заметно повысилась по сравнению с периодом до новой политики; и просмотры, и сделки сейчас крайне активны».

Пекин в свою очередь в 2025 году последовательно опубликовал два документа с уведомлениями о дальнейшей оптимизации и корректировке политики, связанной с недвижимостью. 8 августа 2025 года была смягчена политика лимитов на покупку за пределами пятого кольца: при покупке товарного жилья за пределами пятого кольца (включая строящееся товарное жильё и подержанное жильё) ограничение по числу квартир отменялось. 24 декабря 2025 года Комитет по жилищному и городско-сельскому строительству Пекина и другие ведомства снова опубликовали новую политику в сфере недвижимости: скорректировались сроки уплаты социального страхования или личного подоходного налога при покупке товарного жилья в пределах пятого кольца и за его пределами для семей резидентов, не имеющих местной регистрации; а также в части механизма установления процентных ставок больше не различали первичное жильё и второе жильё.

Как сообщили корреспонденту из нескольких государственных крупных банков, на текущий момент ипотека по коммерческой недвижимости в Пекине определяется с базой по LPR на срок 5 лет и более (3,50%). Многие банки фактически применяют процентную ставку, которая в среднем составляет около 3,05%. Проведённые расчёты показывают: например, при покупке второй квартиры в пределах пятого кольца — кредит 1 млн, погашение равными основными суммами в течение 30 лет — по сравнению с 3,45% до 24 декабря 2025 года, после введения новой политики ежемесячный платёж может снизиться более чем на сотню, а совокупная сумма выплат по кредиту — сэкономить несколько десятков тысяч.

Шэньчжэнь с 6 сентября 2025 года применяет меры по оптимизации и корректировке политики в сфере недвижимости, включая оптимизацию политики по ипотечным кредитам на личное жильё. При этом по коммерческим кредитам больше не различаются «первая» и «вторая» покупка жилья.

«С прошлого года города первой линии плотно выпускали меры по снижению доли первоначального взноса, понижения процентных ставок по кредитам, оптимизации ограничений на покупку и ограничения по кредитам. Это эффективно снижало порог для покупки жилья жителями и сформировало сильный пакет финансовой поддержки, который способствует предельному восстановлению рыночных настроений». Генеральный менеджер отдела индексов исследовательского института China Index, Цао Цзинцзин, в интервью корреспонденту «Сecurities Daily» отметил: «По сути причина в двух моментах. С одной стороны, новая политика дала эффект и действительно подстегнула высвобождение потенциального спроса на покупку жилья. С другой стороны, цены на качественные сегменты в ведущих городах постепенно приблизились к разумному уровню. Сейчас рынок демонстрирует очевидную структурную дифференциацию: в качественных проектах в центральных районах высокая активность сделок, а давление складских запасов в удалённых пригородных зонах всё ещё сохраняется».

Сочетание целой серии мер политики плюс наделение финансами всё больше усиливает активность рынка недвижимости в городах первой линии. 16 марта Государственное статистическое управление опубликовало данные о динамике цен продажи 70 крупных и средних городов на товарное жильё за февраль: показали, что снижение цены на 70 городах от месяца к месяцу продолжало сокращаться.

Согласно данным Государственного статистического управления, в феврале в городах первой линии цена на продажу нового товарного жилья от месяца к месяцу, которая в прошлом месяце снижалась на 0,3%, перешла к уровню «без изменений». При этом в Пекине и Шанхае рост составил по 0,2%, в Гуанчжоу — без изменений, а в Шэньчжэне — снижение на 0,3%. Цена на продажу вторичного жилья в городах первой линии от месяца к месяцу снизилась на 0,1%, причём темп снижения сократился на 0,4 процентного пункта по сравнению с прошлым месяцем; в Пекине и Шанхае рост составил соответственно 0,3% и 0,2%.

«С объективной точки зрения, на рынке недвижимости городов первой линии уже проявились позитивные результаты, особенно корректировка цен и высвобождение эффекта политики; уже сформировался очень хороший комплексный эффект». Заместитель директора исследовательского института Yiju в Шанхае Ян Юйцзин сказал корреспонденту «Сecurities Daily»: «По рынку недвижимости Шанхая в данном раунде рост объёма сделок обусловлен не одним-единственным фактором, а результатом наложения нескольких позитивных факторов. Во-первых, политика продолжает высвобождать выгоды, а финансовая поддержка осуществляется точечно, “капельным орошением”, внося на рынок мощный импульс. Во-вторых, корректировки цен выполнены на месте, доверие постепенно восстанавливается. В-третьих, потенциальный спрос объективно существует».

Посредники «оживают»

Свидетельство тёплого настроя на рынке первой линии

«Цветы к солнцу и деревья легко превращают весну в весну», — именно наиболее чутко воспринимают тепло рынка труда посредники по сделкам с недвижимостью в городах первой линии. Под действием новой политики активность сделок на рынках недвижимости Пекина, Шанхая и Шэньчжэня заметно выросла.

«В семь утра поел три яйца, и был занят до восьми с лишним вечера». Личный опыт продавца первичного жилья в Пекине Ли Кая (псевдоним) ярко демонстрирует рыночную оживлённость после внедрения новой политики. Он признался: «Лишь в субботу за один день я закрыл 7 сделок по подписанию, даже обед приходилось заранее заказывать». Ситуация Ли Кая — не исключение, а типичное явление среди агентов по недвижимости в трёх городах Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь.

Когда наступает ночь, в одном из агентств недвижимости в районе Сичэн Пекина всё ещё горят яркие огни; три кабинета для подписания договоров полны до отказа. На стенах развешаны множество поздравительных плакатов и благодарственных вымпелов, присланных владельцами объектов и покупателями; зона печати постоянно выпускает договоры по сделкам — повсюду чувствуется атмосфера занятости. Агент по вторичному жилью в Пекине Чжан Ли (псевдоним), отвечая на вопросы журналиста, рассказал, что звонки с консультациями и запросами на просмотры идут один за другим. По её словам, в последнее время заметно увеличились запросы клиентов на организацию просмотров, выставление объектов на продажу владельцами, а также спрос на консультации по политике; новости о сделках внутри филиала постоянно «пролистываются» на экране. Уже 14 марта в течение одного дня объём сделок по району превысил 170 сделок; при этом в 4 крупных сегментах было заключено более 5 сделок, а в 9 сегментах — по 4 сделки.

За тысячи километров, в Шанхае, агентства по недвижимости также крайне заняты. Агент Чэнь Цзюнь (псевдоним) даже в 21:00 продолжает отвечать клиентам на запросы о просмотрах. Он отметил: «С начала года темп рынка заметно ускорился; количество консультаций и просмотров постоянно растёт. В день, когда “Уведомление” вступило в силу, коллеги по отрасли быстро разобрались в нём, разъяснили и распространили информацию. Объём запросов клиентов ещё больше увеличился, и в особенности активны сделки по высокоэффективным по цене объектам в пределах среднего кольца».

По данным, предоставленным корреспонденту «Сecurities Daily» агентом одной платформы по сделкам с недвижимостью, только 14 марта в этот день объём сделок по подержанным квартирам на платформе в Шанхае превысил 1400 квартир.

За всей этой занятостью стоит активное изменение подхода со стороны агентского бизнеса. В ходе визитов корреспондент обнаружил, что многие агентские точки усилили обучение по политике, чтобы гарантировать, что агенты точно понимают самые свежие меры, и уверенно владеют ключевыми вопросами, включая долю первоначального взноса и корректировку ставок по ипотеке. Образ занятых агентских сотрудников в сфере недвижимости стал самым прямым и наглядным комментарием к тому, что рынок недвижимости начал оживать.

У каждой из сторон сделки — свои соображения

Помощь стабильному развитию цепочки поставок отрасли

Ключевые дивиденды новой политики рынка недвижимости приносят пользу не только покупателям жилья, но и глубоко затрагивают всю экосистему рынка недвижимости, наполняя отрасль сильным импульсом к формированию благоприятного цикла. Со стороны политики — точечное осуществление мер и «усиление за счёт каждого города» для укрепления стабильной основы; со стороны финансов — точечная поддержка «капельным орошением» и активные действия для формирования общей силы, что помогает отрасли устойчиво двигаться к высококачественному развитию и обеспечить благоприятную «замкнутую цепочку» для экосистемы рынка недвижимости.

Ощущения покупателей из категории спроса для собственного проживания таковы: стало больше «доступных» квартир. Житель Пекина Ли Хуэй, который начал смотреть квартиры с начала 2025 года, колебался из-за ограниченного бюджета. Раньше он мог позволить себе только однокомнатную квартиру, но после выхода новой политики теперь может купить небольшую двухкомнатную; в ближайшее время планирует принять решение о покупке.

Работающий в Шанхае Лью Хун из района Минхань также признаёт: «Среди моих коллег и друзей, не имеющих шанхайской регистрации, в последнее время чаще обсуждают тему жилья. Сейчас политика даёт хорошие стимулы: некоторые друзья тоже постепенно присматриваются и смотрят подходящие объекты».

Улучшение жилищных условий для группы «улучшенного спроса» опирается на «ветер» политики. Разблокирование потребности в обмене жилья не только активирует складские запасы, но и повышает ликвидность рынка, содействуя формированию благоприятного цикла «продать старое — купить новое» в экосистеме рынка недвижимости. В Шэньчжэне Ван Цзунсю планирует приобрести подержанную квартиру, и он говорит: «Пока я наблюдаю; в основном это связано с потребностью улучшить условия. Я хочу обменять и купить жильё в ключевых районах. Для меня это можно считать стабильной стратегией распределения активов».

В соответствии с тем, что покупатели активно выходят на рынок, настроение продавцов также претерпевает тонкие изменения под влиянием новой политики. Для продавцов с потребностью в обмене это новая политика стала активным стимулом к реакции: пользуясь оживлением рынка, они намеренно выставляют объекты на продажу и умеренно идут на снижение цены, чтобы как можно скорее продать объекты и завершить обмен. Но также есть часть продавцов, которые выставляют объекты на продажу лишь для того, чтобы получить деньги и уйти с рынка, тем самым обогащая структуру предложения на рынке.

Корреспондент «Сecurities Daily» ранее сопровождал покупателя Чжан Цзюня на переговорах по предполагаемой сделке с подержанной квартирой. Указанная цена объекта составляла 5,28 млн юаней. Перед переговорами посредник сообщил, что исходя из психологической цены владельца сделка могла бы состояться с ценой ниже 5 млн юаней. Однако в ходе переговоров позиция владельца заметно изменилась: проявилось «продавать не спеша» (не желая уступать), он чётко заявил, что не будет продавать, если цена ниже 5 млн юаней. За менее чем час переговоров договорённости достигнуть не удалось. Вместе с тем эмоции некоторых владельцев, связанные с «нежеланием продавать», с другой стороны отражают, что уверенность рынка постепенно восстанавливается.

Чжан Ли сказала корреспонденту: «Объём сделок по моему участку действительно вырос, но общей тенденции к повсеместному росту цен нет: только цены на качественные объекты в отдельных ключевых районах демонстрируют умеренную восходящую динамику».

В целом видно, что после внедрения новой политики активность рынка недвижимости в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне продолжает расти. Будь то обмен жилья, реализация или наблюдение, рыночные участники ищут оптимальное решение в соответствии со своими потребностями. Такое разнообразие моделей поведения рынка совместно формирует здоровую и упорядоченную экосистему рынка недвижимости; а рост активности и рациональное возвращение к сделкам дополнительно закрепляют тенденцию к стабилизации рынка.

По мнению Цао Цзинцзин, эта оптимизация политики в данном раунде имеет признаки «меры в зависимости от города, точечное капельное орошение». Посредством согласованной работы по смягчению требований к праву на покупку в разных градациях и снижению стоимости финансирования реально снижен порог для приобретения жилья жителями.

Ещё более важно то, что в качестве одной из ключевых опор, поддерживающих стабилизацию и восстановление рынка недвижимости, последующая стабилизация на рынке первой линии будет продолжать высвобождать позитивные сигналы рынку, способствуя укреплению всей основы рынка недвижимости.

«Текущая стабилизация рынка первой линии оказывает позитивное влияние на верхние и нижние уровни цепочки отрасли. Например, на примере Шанхая: на рынке подержанных квартир в ключевых районах сделки продолжают оставаться активными, напрямую подталкивая последующие направления потребления, такие как ремонт, домашняя мебель и бытовая техника». Ян Юйцзин отметил: «Когда рынок недвижимости развивается в позитивную сторону и улучшается финансовое положение компаний, плюс повышается спрос людей на жильё высокого качества, это также будет формировать больше спроса на рынке для новых сфер вроде AI и роботов».

Старший научный сотрудник Института исследований Сучжэн-банка Ду Цзюань сказала: «Цепочка в сфере недвижимости длинная: от строительных материалов на верхнем уровне до отделки и бытовой техники на нижнем. Стабилизация рынка недвижимости — это не только “прогрев” рыночных сделок, но и оживление всей цепочки отрасли и импульс для потребления. Такие многомерные позитивные отклики постоянно совершенствуют экосистему рынка недвижимости и формируют благоприятный цикл: “рынок стабилизируется — цепочка отрасли оживает — потребление повышается — экосистема оптимизируется”».

Для покупателей Ду Цзюань предлагает: во-первых, удовлетворить потребность в жилье; во-вторых, рассмотреть покупательную способность — главное действовать по средствам и усиливать осознание защиты прав; в-третьих, обратить внимание на дополнительные расходы — нужно всесторонне организовать средства; в-четвёртых, своевременно следить за новой политикой, чтобы воспользоваться соответствующей поддержкой.

Двойное приложение усилий со стороны политики и финансов не только эффективно снижает порог для покупки жилья жителями, но и играет важную роль в смягчении давления на ликвидность застройщиков и в стимулировании восстановления цепочек отрасли в сегменте недвижимости и на уровне «вверх-вниз». Это закладывает устойчивую основу для благоприятного цикла экосистемы рынка недвижимости и для высококачественного развития, продолжая наращивать долгосрочный импульс.

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова:

                                                            Рынок недвижимости