0.5元/м2 плата за обслуживание превращает жилой комплекс в «замкнутый цикл судебных разбирательств»

Текст взят из: «Полуостровное утреннее обозрение»

Плата за обслуживание 0,5 юаня/м2 заводит жилой массив в «замкнутый круг судебных разбирательств»

После многостороннего согласованного урегулирования управляющая организация провела исправления, а доля добровольных платежей выросла с 60% до 90%

Благополучие и мирная жизнь — самое простое стремление людей. Услуги управляющей компании связаны с чувством счастья и удовлетворенности населения. Сразу после праздника Весны в этом году в Даляне одна управляющая компания подала иск в суд зоны высоких технологий к 31 владельцу жилья о взыскании задолженности. Владельцы тут же подали встречный иск, требуя улучшений в обслуживании. В последние годы число споров в сфере物业-услуг растет: в некоторых жилых массивах конфликты между собственниками и управляющими компаниями обостряются, превращаясь в «главную головную боль» низового управления. В июле 2025 года Даляньский суд人民 в зоне высоких технологий совместно с Даляньской ассоциацией управления物业 и управлением строительства и жилищного строительства в зоне высоких технологий подписали《Соглашение о совместном урегулировании споров в сфере物业-услуг》，в котором исследуется новый путь урегулирования споров на уровне первопричин с участием разных сторон и согласованной взаимосвязью. Именно многостороннее согласованное взаимодействие вывело этот спор о物业 из тупика «замкнутых судебных разбирательств», обеспечив переход от «разбирательства в суде» к «совместному управлению для спокойного проживания».

Тупик: трудности со сбором платы и низкое качество обслуживания переплетаются — жилой массив попадает в «двойную невыгоду»

Один жилой массив в зоне высоких технологий Даляня построен в 2000 году, в нем около 1600 собственников; доля пожилых владельцев превышает половину, также имеется определенное количество арендаторов. С мая 2019 года в качестве обслуживающей компании зашла некая物业-компания; стандарт оплаты услуг — 0,5 юаня за квадратный метр. Фактическая ставка взимания составляла 60%, а некоторые владельцы с 2020 года длительно не платили.

物业-компания жаловалась на нехватку средств и прямо заявляла: «Даже зарплаты сотрудникам трудно платить, не говоря уже о повышении качества услуг»; а владельцы, в свою очередь, сетовали: «Обслуживание не поспевает, весь день только и следят за взиманием платы». Сразу после праздника Весны 2026 года物业-компания подала в суд зоны высоких технологий иск о взыскании задолженности с 31 владельца. Собственники сразу подали встречный иск, требуя исправлений в обслуживании. Стороны попали в порочный круг «качество услуг ниже — сбор платы сложен — качество услуг еще хуже».

Вмешательство: у судебной власти есть «теплота» — с помощью «всестороннего выявления» находят корень проблемы

После принятия дела суд зоны высоких технологий не ограничился рассмотрением «по процедуре», а быстро запустил механизм согласованного урегулирования споров в сфере物业-услуг. Судья вместе с медиаторами Комитета人民 по народному примирению споров в сфере物业-услуг в Даляне провели предварительное урегулирование. С учетом особенностей — в жилом массиве много пожилых владельцев — был применен подход «всестороннего выявления»: внимательно выслушивали требования каждого владельца, подробно фиксировали мнения, выявили три ключевые общие проблемы: состояние подъездов и лестничных площадок оставляет желать лучшего — скопления вещей мешают проходу и создают угрозы пожарной безопасности; управление парковкой хаотично: машины посторонних занимают места, перекрывая пожарные проезды; санитарное состояние открытых общественных зон плохое, а собачьи экскременты от домашних животных влияют на условия проживания.

В процессе выслушивания и общения судья и медиатор постепенно завоевали доверие владельцев, заложив прочную основу для последующего урегулирования споров.

Разрыв тупика: согласованность отраслевого саморегулирования и административного надзора — продвижение исправлений «видно и дает эффект»

После того как корень проблемы был найден, Ассоциация управления物业 Даляня и районное управление строительства и жилищного строительства своевременно подключились к работе. Они одновременно усилили воздействие с двух направлений — отраслевого саморегулирования и административного надзора: помогали управляющей компании признать недостатки в услугах и активно реагировать на обоснованные запросы владельцев. Под воздействием, координацией и рекомендациями со стороны многих сторон物业-компания быстро приступила к исправлениям: совместно с общиной провела всестороннюю очистку общественных зон и подъездов, создала устойчивый долгосрочный механизм регулярной уборки; установила и запустила систему автоматического распознавания транспортных средств, строго ограничила доступ посторонних машин, эффективно уменьшив проблему парковки для владельцев; разместила таблички с напоминаниями о文明ном содержании собак, добавила уличные урны для мусора, побуждая владельцев добровольно поддерживать общественную среду.

После месяца концентрированных исправлений общий уровень услуг物业 в жилом массиве заметно повысился. При тарифе 0,5 юаня за квадратный метр предоставлялось качество услуг, превышающее ожидания. Позиция владельцев заметно изменилась: на данный момент из 31 спора 19 урегулированы успешно, а коэффициент успешности урегулирования составил 61%; остальные споры также упорядоченно решаются. Доля добровольной оплаты услуг物业 выросла с 60% до 90%. Противостояние, которое раньше существовало, постепенно превращается во взаимное доверие.

Новый этап: институциональная поддержка для многостороннего совместного управления — рисуют «круг согласия» в низовом управлении

Интересы народа — дело не мелкое, а вопросы物业 в жилом массиве касаются множества семей. От «разбирательства в суде» к «совместному управлению для спокойного проживания» проверяется судебная ответственность принципа «как будто это касается тебя самого», а подтверждается эффективность управления при многосторонней согласованности. В июле 2025 года Даляньский городской народный суд среднего звена, Управление жилищного строительства и городского развития, отдел работы с общественными делами Комитета партии, а также Бюро юстиции совместно издали《Список задач по содействию урегулированию矛盾-споров в сфере物业-услуг в Даляне и перечень ответственных ведомств》. По 12 направлениям, включая совершенствование системы оценки кредитоспособности компаний, предоставляющих услуги物业; нормирование механизма выхода; продвижение раскрытия информации о взимании платы; налаживание каналов для жалоб и сообщений; создание и совершенствование механизма народного посредничества на четырех уровнях; рассмотрение дел о нарушении обязательств по оплате物业费 в соответствии с законом и правилами, — системно выстраивается институциональная рамка для урегулирования первопричин споров в сфере物业 и для многостороннего их разрешения.

Опираясь на制度, в основе —协同, а в качестве приоритета —民生. Практика Даляня показывает: когда объединяются усилия судебной власти, административных органов, отрасли, общин и других сторон, споры в сфере物业 действительно могут выйти из тупика «замкнутых судебных разбирательств» и по-настоящему осуществить переход от «разбирательства в суде» к «совместному управлению для спокойного проживания», чтобы люди ощущали справедливость и «теплоту» управления у себя у порога.

Сун Юцзяо

Полуостровное утреннее обозрение, видео «39 ду»

Репортер Юэ Юянь